【独家发布】房企半年报光鲜难掩危局 东方财富网09-03

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房企半年报光鲜难掩危局

东方财富网09-03

曾几何时，上市房企可谓日进斗金。自从国家开始全面调控，房地产业“好日子一去不返”渐成公论。然而，最近房企半年报陆续出炉，亮眼的业绩令人惊诧。账面上的高速增长，折射出行业集中度提升、规模化竞争加剧的残酷事实。
亮眼
2018财年中场哨响，上市房企令人意外地交上“盆满钵盈”的成绩单。
过去一周，上市房企中报密集发布。万科、恒大、碧桂园等龙头房企和以阳光城、绿城、旭辉为代表的千亿军团销售飘红、营收上扬、净利收涨……上半年财务情况堪称历年最佳。
8月28日，恒大用一份“金碧辉煌”的中报惊爆眼球。上半年，恒大实现营业额3003.5亿元，同比涨59.8%；核心利润550.1亿元，同比涨101.5%；税后净利润530亿元，同比涨129.3%。这三项指标，均刷新行业有史以来的最高纪录。
中原地产数据显示，从全行业来看，八成上市房企上半年利润明显上涨。其中，A股逾100家上市房企上半年合计营收达6434亿元，同比涨幅高达24.3%。除恒大一家独大外，绿地、碧桂园、万科的1580.6亿元、1318.9亿元、1059.7亿元同样表现出色。
另据《中国房地产报》统计，截至8月23日，在已公布半年报的53家A股地产公司中，41家实现净利润同比增长，其中增幅在200%以上的有11家，增幅在100%以上的有20家。净利润增幅最大的是广宇发展，上半年实现营业收入99.08亿元，同比涨589.83%；净利润16.69亿元，同比涨6135.23%。
房企半年报超预期背后，是今年以来调控继续加码。前七个月，国内主要城市房地产调控累计达260次，较2017年同期上涨80%。仅7月，全国便有超60个城市发布了超70次房地产调控政策。在如此严苛的政策环境下，很多区域的楼市可谓冰冻三尺，为何上市房企依然强势不减？
负债
上市房企表面业绩光鲜，其实重压之下冷暖自知。
苏宁金融研究院特约研究员江瀚表示，在调控持续升级之下，房地产业周转速度明显下降，此前大进大出、高举高打的格局已被彻底打破，房企战线正在被不断拉长，资金链面临严峻考验。
以万科为例，在业绩稳步增长的同时，其资产债数据同样走高。截至今年6月末，万科拥有总资产1.35万亿元，负债总额为1.14万亿元，资产负债率增至84.7%。报告期末，万科净负债率为32.7%，比去年年末的8.8%大幅上升。
与此同时，碧桂园、保利地产、华润置地、龙湖集团等均出现了净负债率上升的情况。其中，保利地产净负债率达93.26%，较去年年末扩大了7个百分点。
上半年，龙头房企还出现了经营性现金流转负或大幅萎缩的情况。如万科实现经营活动产生的现金流量净额为-42.55亿元，同比减少了119.47%；碧桂园上半年的净经营性现金流虽保持为31.7亿元，但相比去年年末的240.8亿元缩水近九成。
不愿透露姓名的证券分析师表示，房企业绩超预期增长，与其财报特点密切相关。“房企一般是先收款再交房，而财报的营业收入在交完房后才能确认，数据往往具有滞后性。也就是说，房企上半年所确认的营业收入，可能来自于2016年或2017年售出的房产，而预收款项亦可能是此前已售出但尚未交房的那部分收入。”
上述说法并非没有根据。8月31日，融创中国董事会主席孙宏斌在中期业绩会上坦言，今年房企业绩普遍不错，因为反映的都是2015年、2016年的销售状况。“两年以后各个公司的业绩会分化比较严重，变化会比较大。”
事实上，今年在A股持续阴跌的背景下，房地产板块一路走低。截至8月31日收盘，地产龙头万科A的股价较1月的高位41.34元跌去42%。
分化
分析人士指出，上市房企亮眼中报背后，不应忽视全行业的“二八分化”。今年上半年以来，国内房地产市场持续性收紧，大鳄争食之下，中小房企生存越发艰难。
克而瑞数据显示，目前TOP10房企集中度约为30%，其中碧桂园、恒大、万科三家市场份额超过15%。随着行业集中度进一步提升，预计2020年三大龙头房企市场份额将超20%。
正如恒大集团总裁夏海钧所说，房地产未来一定是大鱼吃小鱼。从某种意义上说，正是很多小房企的献祭，才有了大型房企的亮眼业绩。目前来看，融资渠道收窄、楼市调控趋严、巨额债务到期三座大山压顶，规模较小的房企连出货都成难题，违约事件频发。
7月16日晚，曾在北京开发非中心、像素等知名商业地产项目的中弘股份发布公告，称其与下属控股子公司累计逾期债务本息合计达43.2亿元。仅一个月后，这一数字便推升至50.3亿元。
半年报显示，由于资金紧张，中弘股份在建地产项目基本上都处于停工状态，且已有大量的债务本息逾期和诉讼事项未能解决，公司主营房地产业务面临困境。
近日，市场有传言称中弘股份创始人王永红在香港向融创等兜售项目，以求纾解困局。孙宏斌对此回应称，融创几乎和市场上所有房产商都有接触，但对中弘股份没兴趣，对其旗下项目也没兴趣。
内忧外患之下，中弘股份已连续13个交易日收盘价低于股票面值，难逃被终止上市的命运。
不只是中弘股份，同策研究院数据显示，其监测的多家房企股权质押比例超过50%，逼近“雷区”。三季度是房企资金兑付压力最大的节点，短期内为了减小融资困难带来的资金周转压力，这些房企只有割肉甩楼和继续转让股权两条路。
房地产业前景不明，就连龙头房企也开始警惕光鲜背后的重重危机，加快“去房地产化”步伐。
梳理主要房企的半年报不难发现，前30强对长租公寓、养老地产、医疗地产、物流地产、特色小镇、联合办公等领域的介入度已非常高，不少房企甚至进军农业产业，发展新能源汽车。
易居(中国)企业集团CEO丁祖昱认为，在龙头房企的带动下，产业资源整合和运营能力将成为大开发商比拼的主战场。从这个角度看，房企未来有可能形成新一轮的座次排位。

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只是前续的继续。。

前途未明

虽然前途未卜，但是规模和利润率很是很高的。

一、赢利能力还是好过其它大的行业，做个对比：
1、2018年上半年，深市上市公司营业总收入同比增长17.24%；归属于母公司股东的净利润（以下简称净利润）同比增长16.86%。
传统行业龙头及国有企业为主体的主板公司盈利能力明显增强，474家公司平均营业收入同比增长11.90%，平均净利润同比增长19.16%。
中小板，912家公司平均实现营业收入同比增长21.29%；平均净利润同比增长13.57%。 创业板平均营业收入、平均实现净利润，同比增长19.92%、8.13%。
2、截至8月30日晚记者发稿时，沪深两市已有3541家公司披露半年报，营业收入（可比）、归属于母公司股东净利润（可比），同比分别增长12.48%、13.94%。实体企业2017年度业绩增速跑赢整体的态势持续。剔除金融股和“两桶油”之后，上市公司营收、净利润同比增幅分别为14.14%、19.09%，双双超越整体水平。不过，上述利润增速较2017年有所回落，2017年1月至6月上市公司净利润整体增幅超过16%、剔除金融股和“两桶油”后的增速超过30%。
创业板公司营收、净利润同比分别增长19.88%、8.13%，较2017年的业绩增速明显回升。中小板公司营业收入、净利润同比增长21.3%、13.57%，净利润增速基本与整体保持一致。
二、吐槽一下此文的内容
1、找遍全文，没有行业统计数据，只有个别公司的不完整数据，难以对行业的总体赢利、负债水平作出准确的判断
2、万科的股价走势不能代表行业，因为涉及此前的股权争夺，用行业加权平均股价或者现成的板块指数更为合适也更加简单
顺带批评一下这种写作方式，只选用合自己意的部分数据，不考虑观点的全面、平衡，甚至隐瞒、忽视数据的完整性，这是新闻类稿件的通病，或者反映出作者专业素质的缺失
第一部分的数据，网上随便搜索一下就能找到了，深市的统计是3日发布的，但是总体的截止8月30日的数据，还是在此文成文之前吧。在半年业绩已经公布这个时段，发这种文章是不严肃的

房产市场的价格真的坚挺吗

中国的GDP还指望着房地产
悲哀的

上市房企表面业绩光鲜，其实重压之下冷暖自知。