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雷达卡
做空和做多都是金融类词汇，虽然房地产本质上是一个实体行业，只是有了杠杆才有了很强的金融属性，中国人喜欢用“炒”字替代“买”字，也把房地产当做一个类似于股票、期货的炒品，看着价格波动而喜悦沮丧。
中国的房地产业经历了20多年的波澜壮阔的单边上涨时期，偶有调整，但每次调整后却是更加剧烈的上涨。每次老百姓都在期盼房价下跌，但每次等来的却是房价翻倍又翻倍。
言归正传，到底如何做才能让房价下跌呢？房价做空的路径在哪里？
一、房价做空和做多的原理
做多或做空是需要工具的。本质上而言，做多非常简单，买买买，做空也非常简单，卖卖卖。如果有足够多的买入目标，也有足够多的钱，可以无限量的买；同样，如果有足够多的卖出标的，也有足够多的买家，可以无限量的卖。
对于楼市而言，做多的关键是要有足够的资金供给，而资金供给最大的加持就是杠杆率，如果买房的杠杆率能达到100%，即自有资金为0，理论上房价可以涨到无限高，因为房价真可以被“喊”上去，反正不出钱。市面上曾经变着花样出的金融产品，也多是杠杆产品，比如首付贷这种，助推房价上涨第一功。
同样的，做空的关键其实就是有没有足够的房源投放市场，楼市没法参考股市、期货，能够借货卖空。楼市本身也是一种消费品市场，卖了货就过户，不可能再像股市卖空后那样还能接回来，所以楼市的做空工具非常有限，只能靠加强产能以及存量的集中投放，容易被囤积居奇。楼市的三大空头：地方政府、开发商、大型投资客，因为地方政府掌握土地供给，开发商直接握有房源，投资客的套现。
但是楼市其实也是能被操控的，任何交易都有买盘和卖盘两个对手盘，也称供需关系。楼市也一样，买盘大于卖盘，体现为房价涨，大家想着法子加杠杆买买买，买盘小于卖盘，体现为成交量跌（房价一般不会大跌，只会跌量），大家就观望。当成交过热的时候，买盘大于卖盘，比如10:1，政府通过限购限贷等措施，移除了90%的购买力，直接回归成1:1；当成交过冷的时候，买盘小于卖盘，比如1:2，政府通过拆迁等方式，直接将买盘翻倍，达成2:2。
二、美国和日本是如何做空房价
1、日本
1989年5月至1990年8月，日本银行五次上调中央银行贴现率从2.5%至6%，直接引爆日本股市，短期下跌40%以上，导致大部分企业的资产负债表严重恶化，银行开始抽贷，各企业开始甩卖资产，而房产无疑是最值钱的那一部分。当时日本基本上有一半以上的房产集中在企业手里，企业的行动也非常一致，都在低价抛售，导致房价短期内出现暴跌，而当时日本普通居民买房首付普遍偏低，甚至有零首付买房，资产价格暴跌以及低首付的购房状态，导致居民弃房潮也来临，房价短期内就跌了快一半。
2、美国
在截至2006年6月的两年时间里，美国联邦储备委员会连续17次提息，将联邦基金利率从1%提升到5.25%。同样的由于长期的低利率环境和房价只涨不跌的预期，导致金融机构积极发展次级贷款业务，降低贷款标准，推出风险较大的混合贷款、仅付利息贷款和不需要收入证明的贷款，甚至出现了零首付和负首付的次级贷款。由于利率的短期内大幅上升，导致借款人没有能力偿还，利率的上升导致了楼市大幅降温，借款人看不到希望，纷纷弃房，不再支付房贷，造成了金融机构大量坏账。而当金融机构集中处置房屋的时候，房价开始跳水，不仅价格上有大幅折让，甚至难以成交，剩下的故事大家也就知道了。
3、小结
其实房地产是一种相对比较坚挺的保值物，当房地产崩盘的时候，往往更多的是国家经济出现了大的危机而导致。美国和日本的房地产崩盘都有宏观和微观的相似性，宏观上是利率的突然提高，逼迫全社会降低杠杆，而杠杆率高的楼市和股市首当其冲，微观上是居民自有资金出资较少，弃房成本过低。
三、中国国情下的做空可能性
1、做空三巨头的普遍情况
1）政府：中国奉行土地国有，政府握有天量的土地供应，但也有18亿亩红线指标，每年有限的建设用地也用于基建、工业等方向，经历过5年前大量土地供应的阵痛后，现在政府奉行动态土地供应策略，就是保持房屋去化周期6-12个月左右。其实意图很明显：维持房价稳定的前提下，不会过多的供应土地。
2）开发商：自从上一轮去库存后，各大开发商都奉行高周转的策略，基本上都要求存货1-2年内要周边一遍，在这个情况下，开发商基本上不会留下过多的余粮。但就算这样，开发商还是算最大的空头。
3）投资客：其实自从2010年《国十条》以后，第三套房停贷已经成了普遍的现象，所以投资客要么借道全款抵押路径做短炒，普通人已经拿不到便宜的长期的贷款资金了。特别是北京上海这些大城市严格的限购政策下，多套房的投资客只能卖不能买，其实经过了7年的漫长过程，很大比例的投资客都已经出清了，这就是为什么我们目前接触到的传说中的有几套十几套的大户基本上都是2009年前完成布局的，现在大部分家庭都是2套房，即“1+1”自住+投资的结构。逼迫投资客出清越来越难，毕竟09年以前拿的房成本低，根本没有压力吐出来，反而是2016-2018年不少年轻人高杠杆买的刚需房可能会有爆仓压力。
2、做空中国房地产的难度
目前看起来还是有难度，因为基本上房子都已经下沉到大多数基础家庭，而且普遍支付的首付较高，一旦碰到房价下跌，但凡能扛得住，就绝不会认亏，大不了不卖，仅是体现为缩量。当然急卖的肯定也会有，急卖的多了，其实成交价格是算下降的，但这个很难成为主流的状态。
现在能大幅做空的方式就是敲打开发商，但是敲打太多的话，开发商宁可破产，也不会低价贱卖，破产还能重组，万一又来行业的春天了呢，贱卖就真的没有任何筹码了。
还有一种方式就是政府自己大量出地。其实最简单的做空方式，就是政府自己出让土地自己拿，然后可以便宜卖，冲刷这个市场，但是，会等到这一天吗？
3、中国房地产的下跌可能
价格会有波动，跌也不是没有可能性。跌的话有几种可能性：①加息，美日都是靠加息戳爆了泡沫，中国本身杠杆率低不会爆但会跌；②房产税开征后的高税率；③土地供应大批量开闸；④从严限购限贷，很简单的理由，如果买房再也不能贷款了，消灭了杠杆，房价肯定要跌，这体现为价格体系重构。
PS：文章全文引用微信公众号“周璐的笔记”。
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