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楼市波动减小，压力小于2014年
2018年将是房地产市场的一个调整年，但由于楼市两低一高特征的存在，楼市体现为波动减小的特征，楼市的调整也相对有限。我们判断，2018年房地产全行业销售面积增速为-3%，而全国的新房销售均价仍将增长。相应而言，投资端更为乐观，我们预测新开工面积增长3%、房地产开发投资增速4%。
17年以来楼市成交持续下降
据前瞻产业研究院发布的《房地产行业市场需求预测与投资战略规划分析报告》数据显示，2017年1—4月全国商品房销售面积合计4.16 亿平方米，其中住宅销售面积合计3.65亿平方米，同比分别上升15.7%和上升13%。商品房累计销售量同比增速较16年出现明显的下降，并且17年以来增幅也持续下滑。前四个月全国商品房销售额合计3.32万亿，商品住宅销售额合计2.79万亿，同比则分别上升20.1%和上升16.1%，涨幅也较去年及今年年初出现一定幅度的回落。
整体看，16年四季度开始房地产政策转向调控，并且17年以来地方调控政策持续加码，而反映在楼市成交上的是销售增幅的持续回落。可见当前政策成效显现。
楼市已进入收缩期
2017年9月以来，房地产销售面积增长转负，楼市已明确进入收缩期。根据我们对房地产周期的研究，我们预期明年全年整个楼市都将处于调整及低位震荡的局面。
本轮房地产周期上升带有较明显的投机性质，从当前居民部门贷款端数据分析，我们也可以确认，楼市将进入调整期。主要理由是：1)居民中长期贷款及短期贷款的新增额出现下滑，2017年10月中长期贷款新增额从第三季度的4593 亿元降至10月的3710亿元，短期贷款新增额从第三季度的1931亿元降至10月的791亿元;2)居民加杠杆行为仍表现地较为强烈，后续加杠杆的可能性也会进一步降低。
一二线城市房价涨幅持续回落调控成效显现
房价走势方面，根据70大中城市住宅价格指数观测，4 月份70 大中城市新建住宅价格指数同比上升9.6%;其中新建商品住宅价格指数同比上升9.9%;涨幅均较前三个月持续回落。环比方面，4 月70 大中城市新建住宅价格指数环比上升0.7%，新建商品住宅环比也上升0.7%;环比涨幅较前两个月有所上升，但涨幅维持在较低水平。自从16年国庆期间出台调控政策后，房价环比涨幅持续下降，趋势没有改变。
两低一高的特征，导致楼市调整有限
目前房地产市场已进入新常态，体现为两低一高的特征，即低库存，低利率以及高集中度。这导致楼市的调整有限，行业政策也比较难有大的松动。
低库存。我们以房地产待售面积来衡量目前的库存水平。目前整个市场处在一个库存较低的状态，已经低于 2014年调控时期的库存水平;低利率。此从利率水平来看，2017-2018 年的楼市调控对购房需求的影响效果，会低于2014 年调控期;高集中度。从城市等级来看，我国房地产行业呈现明显的高集中度趋势，体现为三大城市群及核心二线城市商品房销售面积和销售金额占比较高。正是由于庞大的流动人口基数，使得三大都市圈的住房刚需越来越大，针对需求侧的楼市调控效果就比较有限。
楼市温和调整，投资开工微弱增长
断基于当前楼市新常态，我们判断2018年楼市将体现为温和调整，投资开工将出现微弱的正增长。具体而言，我们预测 2018 年房地产行业三大核心指标为：销售面积增长(-3%)、新开工面积增长(3%)、房地产开发投资增速(4%)。我们同时判断，新房销售金额可能呈现为微弱的正增长(预期 2%)，因房地产销售价格将进一步攀升。
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