20181114【充实计划】第890期

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2018.11.14
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充实每一天 发表于 2018-11-14 05:25
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学习和投资心得：
百货商业地产股投资策略：要理性看待，鄂武商认为是比较便宜了，投资诉求是投资旗舰商业，武商的摩尔城就是武汉的绝对旗舰。百货联营这个行业整体在衰退，很多公司很多项目在下滑，但是你想两个问题，这么多年，中国哪个百货公司破产了，衰退的都是些什么项目。实际这个行业的现金流是非常好的，也没有什么库存和应收账款，所以很难破产，而且资产的价值也是真实可识别的，对普通投资者来说，也很好跟踪，主要的商业行为都是公开的，可以接触的，下点功夫就能搞清楚。比如徐家汇，这家上海的百货公司，没有竞争力做的不好，物业老旧，而且都是多层项目，招商也一塌糊涂，但是也是长年盈利的，一年净利润大概2亿，还原折旧，现金流入大概2.5亿，一年分红1.5亿，还能存下1亿，所以，这公司有息负债是0，还有15亿的现金和理财，那为什么它做的不好还能赚钱呢？ 因为它主力物业是自持的嘛，没有租金开支，它平效只有0.7万左右，就十几万方的物业，一年做20亿左右的生意，就这么简单。就是说，只要是自持物业，百货这个行业在较低的经营水平下，也是能赚钱的，而且这个行业龙头并不是就能彻底打压其它公司，各是各的生存方式。比如成都春熙路，九龙仓和太古里这几年增长非常快，那其它项目就死了么？ 并没有，王府井的店王还是春熙路的一店，群光也能销售10亿以上，这个都有财报印证。只是说，单店的产值已经进入了瓶颈，又不好继续扩张，资本开支过大，所以这个行业并不被资本市场看好。武商算这个行业做的不错，生存环境也比较好的，还有实力扩张，当然，它除了摩尔城，和十堰人商，其它项目经营绩效都很一般，这也是现实。估值有很多角度，这种城市旗舰商业很少有交易，假如有交易，价格也会非常贵，会远超现在市值。从经营现金流和净利润来说，武商估值也比较低，但现在分红并不好，这可能和它一直在扩张有关系，尤其梦时代项目，开支非常大。我觉得从现金流和利润来看，武商存量业务值个200亿没问题，假如把现金流能全部分掉，值300亿也没问题，增量业务梦时代，等开业后看了。到底未来会不会大额分红，还不好判断。干扰因素也很多，比如可能发行可转债的股本摊薄，未来梦时代增加的有息负债可能会让现金流减少，再就是长期不好好分红，都是不确定性，还有超市业务，觉得竞争力应该不强，可能萎缩。考虑各种负面因素之后，再考虑这个生意还有没有投资的诉求，自己是愿意投资的，武商在武汉的高端商业市场，做的是没问题的，而且股东结构我觉得也比较合理，唯一不太满意的就是分红，和在低线城市的扩张，不太看好低线的商业百货市场。

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