【独家发布】2018年房地产行业发展现状与前景分析 楼市调控三大现象，预测2019年将呈四大发展趋势

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2018年房地产行业发展如何?2019年房地产行业将如何发展?
随着山东菏泽宣布放开限售后，多地楼市调控政策也出现了一些变化。“大放水来了”“房价要暴涨了”等谣言不胫而走。最近，到底哪些地方的楼市调控有了新动作?明年楼市会不会“大松绑”?房价又会不会重现猛涨势头?
11月中国房地产行业发展概况分析
据前瞻产业研究院发布的《中国房地产行业市场需求预测与投资战略规划分析报告》统计数据显示，2018年11月中国城市租赁价格指数为1037.1点，环比下跌0.32%，同比跌幅0.85%。从全国租赁交易价格指数表来看，该指数已连续第8个月出现同比下跌态势。
市场需求：商品房销售面积、销售额小幅收窄。2018年1-11月份，商品房销售面积148604万平方米，同比增长1.4%，增速比1-10月份回落0.8个百分点。其中，住宅销售面积增长2.1%，办公楼销售面积下降11.1%，商业营业用房销售面积下降5.1%。商品房销售额129508亿元，增长12.1%，增速回落0.4个百分点。其中，住宅销售额增长14.8%，办公楼销售额下降6.4%，商业营业用房销售额下降0.2%。
TOP100房企销售额方面，2018年中国房地产市场逐步进入稳步发展阶段。2018年1-11月，TOP100房企销售额稳步增长，其中前10房企的销售总额达36691.6亿元，销售额占比达40.6%。
从销售情况来看，2018年前11月销售破千亿房企增至26家，TOP100门槛升至236.3亿元。分阵营来看，销售额超千亿的企业有26家，其中碧桂园、万科与恒大均超五千亿，3家企业销售额均值为5841.7亿元，同比增长率均值为18.7%;1000-5000亿的企业共23家，销售额均值为1725.3亿元，同比增长率均值为58.3%，其中，融信、蓝光发展两家企业本月首次跨入千亿阵营。500-1000亿的企业有27家，销售额均值为675.8亿元;100-500亿的企业销售额均值为317.7亿元;TOP100门槛升至236.3亿元。

2018年1-11月中国商品房销售面积、销售金额统计及增长情况

数据来源：前瞻产业研究院整理

2018年中国房地产发展现象分析
1、有的对商业地产开了口子，广州商服类地产可有条件卖个人。12月19日，广州市住建委发文，宣布完善包括公寓、商铺在内的商服类房产销售政策，去年3月30日前土地出让项目不限定销售对象，可以销售给个人。
而早在2017年3月30日，广州市就发布通知，进一步收紧楼市限购，其中包括加强商服类房地产项目管理。个人想购买商服类地产项目用作居住的窗口被关上。如今这份文件的出台，是对此前楼市调控政策的微调。
2、有的购房条件放宽了，珠海非本市户籍购房社保要求松动
12月21日，珠海市住房和城乡规划建设局发布消息，该市相关区域已经降低购房门槛，非珠海市户籍居民购房续缴纳社保时间缩短，只需根据人才类型不同要求社保缴纳时间分别为1个月、3个月、1年不等。就可获得购房资格。这就意味着，非珠海市户籍居民购房不需要再连续缴纳5年社保。
3、有的首套房利率下调了，深圳多家银行下调首套房贷利率
近日有媒体报道，深圳多家银行将首套房贷利率下调。其中，建设银行、工商银行、中国银行已将首套房贷利率下调至基准利率上浮10%，而农业银行和交通银行暂未下调。
尽管近期多地传出下调房贷利率，但总体来看，房贷利率仍处于较高水平。2018年11月全国首套房贷款平均利率为5.71%，环比10月持平;11月，上调利率银行数量较上月减少，首套平均利率首次出现持平，整体来看利率保持相对稳定。
仔细查看多地的政策微调，不难发现，这些变化是各地政府在履行地方政府主体责任的前提下，根据本地房地产市场的实际情况，进行的政策调整。比如，深圳多家银行下调首套房贷利率，是在前期连续多个月上涨的情况下，适度回调，与楼市松绑并无必然联系。
2019年楼市往哪儿走?——未来4大发展大趋势
楼市消息不断，如何能在众说纷纭中不被人忽悠?看清大势是关键。那么，2019年楼市的大势是什么?主要有4个：
1、2019年，楼市稳字当头
“三稳”(稳地价稳房价稳预期)被列入住建部2019年十项重点任务之首，其重要性不言自明。对于房地产市场来说，稳定压倒一切。需要指出的是，稳定其实是双向调节，大涨不是稳定，暴跌也不是稳定。日前召开的中央经济工作会议也提出，要构建房地产市场健康发展长效机制。
2、房住不炒不会有丝毫动摇
中央经济工作会议提出，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位。住建部2019年十项重点任务中明确提出，要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，这些基调再次给刚需购房群体吃了定心丸。人口流入量大的一线、二线城市和其他热点城市，也将降低准入门槛，增加公租房有效供应。
3、分类调控将成楼市常态
房地产市场的平稳运行，离不开因城施策、分类指导。我国幅员辽阔，各地情况千差万别。从房地产市场的实际表现看，大半年来，不同城市出现了“冷热不均”的现实情况。住建部2019年十项重点任务重申坚持分类调控思路。因此，分类调控政策将成为楼市常态。
4、租赁或将成为更多人选择
住建部2019年十项重点任务中指出，人口流入量大、住房价格高的特大城市和大城市要盘活存量土地，加快推进租赁住房建设，切实增加有效供应。对于租房族来讲，这可是个好消息，供应的增加将使租房更为轻松，租赁或将成为更多人的选择。

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关键词：房地产 发展现状 前景 发展趋势 前瞻产业研究院

“房住不炒、因城施策”