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问题描述
公司自建商业用房，对外出租，出租合同约定：租赁期限一年，2019.1-2019.12。其中免租期3个月为2019.1-2019.3，租金为9万元。请从会计核算处理和税务上做下讲解，包括涉及到的所有税种，谢谢！
专 家 回 复
1、涉及的税种:自建商业用房对外出租涉及的税种为：增值税（2016年5月1日之前自建为5%，之后自建为10%），增值税附加税、印花税、企业所得税、房产税、土地使用税。
2、会计处理：
借：银行存款
贷：其他业务收入
应交税费-简易计税（简易计税5%条件下）
应交税费-应交增值税-销项税额（一般计税10%条件下）
借：税金及附加
贷：应交税费-房产税
应交税费-城市维护建设税/教育费用附加/地方教育费附加
3、免租期的税务处理：
（1）房产税的处理：房产期间免收租金，免租期间应由贵司按照房产原值计算缴纳房产税。
（2）增值税的处理：租赁合同中约定的免租期，是不需要视同销售服务的，也就是不征收增值税。
政策分析
1、《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）
附件1：《营业税改征增值税试点实施办法》
第十五条 增值税税率：
（二）提供不动产租赁服务，税率为11%。（根据财税〔2018〕32号 《财政部 税务总局关于调整增值税税率的通知》文件中第一条，税率调整为10%。）
附件2：《营业税改征增值税试点有关事项的规定》
（九）不动产经营租赁服务。
1.一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产，可以选择适用简易计税方法,按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人出租其2016年4月30日前取得的与机构所在地不在同一县（市）的不动产，应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。
2、《中华人民共和国房产税暂行条例》（国发〔1986〕90号）第二条规定，房产税由产权所有人缴纳。
财政部、国家税务总局《关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》（财税〔2010〕121号）明确，对出租房产，租赁双方签订的租赁合同约定有免收租金期限的，免收租金期间由产权所有人按照房产原值缴纳房产税。
财政部、国家税务总局《关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》（财税〔2009〕128号）规定，无租使用其他单位房产的应税单位和个人，依照房产余值代缴纳房产税。
3、《国家税务总局关于土地价款扣除时间等增值税征管问题的公告》（国家税务总局公告2016年第86号）规定，纳税人出租不动产，租赁合同中约定免租期的，不属于《营业税改征增值税试点实施办法》（财税〔2016〕36号文件印发）第十四条规定的视同销售服务。
京公网安备 11010802022788号
