一梦四十年，中国地产江湖演义

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楔子

一梦四十年，江湖几重天

话说2018年的江湖并不太平。

江湖四十年，几多风雨几多春秋，坎坎坷坷高高低低都走过来了，虽然不时传来风言风语，但江湖中人心情都还不错。上半年莫名其妙地好过，众人大碗喝酒大块吃肉，大秤分金小秤分银，一片歌舞升平。

吃到一半，传来朝廷整顿诏令，言外族入侵，形势危急，朝廷打算积蓄力量，反戈一击，尔等所为耗费民财，扰乱民心，抢夺社会资源，不利大局，宜休养生息。众人放下碗筷，略一思索，哈哈一笑，朝廷的命令嘛，隔三差五来一道，还是要重视的，随即端起酒碗，继续猜拳。

待得宴席临近尾声，众人饭饱出门，眼见天色昏暗，冷风劲吹。举目望去，满街捕快，百姓面露菜色，各家地盘门可罗雀，小厮们萎靡不振。

“哎呀我去，老百姓这是怎么了？”

“卧槽，朝廷这回动真格了？ ”

“这天怎么说暗就暗了？”

江湖大佬许老板财大气粗，裹了裹大貂，打了个饱嗝，“冷吗？我不觉得啊。”

众人无语，只有大佬郁先生接话，“我就说冬天要来了，刚刚开了动员会。”

众人听了，讪然一笑，谁不知他的套路，一边说日子不好过，一边算盘打得飞快抢地盘。

许老板见曲高和寡，叹一口气，“郁先生，你家老王可好？”

郁先生神色一凛，“王师傅带着嫂子归隐田园，好不快哉。”

众大佬闻罢，心生喟（羡）叹（慕），许多帮派起起伏伏，众多高手了无音讯，不少老面孔难以再见。正道是，江湖一梦数十年，后浪已到脚跟前。众小弟闻罢，心中焦虑：江湖日子还很多，赶紧回家收衣服。

01

江湖往事

地产有江湖，不过四十年。1978年邓老拨乱反正，提出要解决住房问题，朝野上下、社会各界观望的多，动手的少。

只能靠政府！两年后，江湖第一人——中房集团成立。总舵主孟晓苏本是中南海高官，先官后商，师从厉以宁等大师，获取经济学硕士和博士学位。孟总舵主喜欢在凌晨2点写作，所有的文件都是自己动手书写，从不许秘书动手。他白天卖房晚上写稿，一共撰写和主编了10本房地产方面的书籍，发表过180多篇论文，算得上江湖的理论奠基人之一。只是孟总舵主更热衷于为官和治学，且中房集团姓官的属性制约了企业发展，后继者也没有将中房做大做强，做到后来，本来有机会做成开山祖师的第一人，做成了中国交建的跟班小弟。

好在，改革春风吹满地，你不争气我争气。1984年邓老排除杂音，再次表态推动房地产，同时伴随着第一波下海经商热潮，出现了第一批先知先觉的江湖中人，比如大宗师王石在那年创办了万科，任我行任大炮领着刚成立的华远开发西单，再放大一些，你会发现，招商、保利、广州城建、浙江广厦、华发股份、宋都集团……很多高手都缘起这一年。可惜，改革春风不够暖，政策还不太明朗，使得1984年在江湖的历史地位打了个折扣。

时间来到三年后，1987年，彼时还是一个小镇的深圳进行了首次国有土地公开拍卖，随后建立起第一个小区“东晓花园”，并首次在国内以按揭付款的方式出售，不到一个小时都全部售罄——插一句，当时这个小区售价408元/㎡，看着并不贵，但以当时蔬菜价格每斤1分钱上下来参照，起码相当于现在七八万的小区，可以论证见房地产从诞生开始就没有便宜过。

有了成熟样板，江湖中人的豪情被点燃，而这一年，也成为了中国地产商业化元年，从此开始第一个“黄金十年”。

首创集团掌门人刘晓光就回忆说：“从1987年以后，中国就有些房地产开发的概念了，但还不是正式的进入房地产大开发年代……那个时候最早是一些商业网点，后来开始有些住宅。我最大的感觉就是居住改变了中国，居住给人民群众提供了一个可以传宗接代的财产权。”

彼时的深圳影响力还太小，还不足以引领江湖进入“大开发”。真正改变江湖格局的地产大开发始于海南！

1988年，海南正式脱离广东，独立成省，资金、人才蜂拥而至，瞬间成为中国房地产开发的风口。彼时，冯仑、潘石屹、易小迪、张玉良、胡葆森、黄怒波等绝世高手还是朝廷公务员，纷纷下海聚首海南，赤手空拳闯荡江湖！也正是在这批江湖豪客手上，日后诞生了万通、绿地、建业等牛逼企业。

大海航行靠舵手，江湖行走还得仰仗朝廷，当时民心依然不稳，社会各界观望派仍占多数。

时间来到1992年，随着邓老南巡，中国掀开新一轮改革序幕，彻底改变了这个大国的走向，也彻底推动了中国房地产的市场化发展！翻开各大开发商“发展历程”，你会发现保利、中海、深圳卓越、杭州滨江新一批高手正是在这一年诞生，而这些高手的身份，都带着央企、国企的印记，这可是一批大内高手！

彼时的海南，天时地利人和，整个江湖基情满满，以至于流传着“要挣钱，到海南；要发财，炒楼花”的民谚。只是武功再这么练下去可是要走火入魔、出人命的。

果不其然，不久整个海南就基情成一个高烧患者，有数据为证：1988年海南房地产平均价格为1350元/㎡，1991年为1400元/㎡，1992年则猛增至5000元/㎡，比1991年增长257%，1993年继续狂飙，上半年达到顶峰7500元/㎡，迅速积累了巨大的地产泡沫。

剧烈增长的泡沫引发朝野上下的担忧，导致中国房地产首个调控政策出台。房价腰斩算什么？当年的海南房价是直接炸裂，至93年下半年基本上回落到1991年的水平，跌幅达八成五，海口的1.3W家房地产公司倒闭了95%。于是海南民谚演变为“海南三大景观，‘天涯，海角，烂尾楼’”，成为海南人民心中一道伤疤。

海南房价崩盘不是孤立的，1993年正是国家经济大通胀时期，正是“抑通胀，控物价”的宏观大政，直接带领江湖走进第一个低谷，接下来的几年，库存一直高企，房价持续阴跌。

直到1996年，随着经济实现软着陆，朝廷提出将住宅建设成为新的经济增长点和消费点，江湖才再次沸腾，从此翻开新篇章。

这一年，江湖大哥们积极求变，境外上市、瘦身、关注产品质量，小弟们不畏艰难，强势登场，甲方乙方共发展，为江湖带来新风气、新希望。

天不遂人愿，正当歇了几年的江湖中人摩拳擦掌准备攻城略地，亚洲金融爆发，直接把整个江湖打成一堆浆糊。

PS：至始至终，不管江湖人士多么牛逼，也终究是经济大环境中谋生的小民，要低头练功，也要抬头看天。

中国房地产无疑是中国最跌宕起伏、最富戏剧性的行业。1998年，朱总理上台，在他科学、有力的组织下，中国捱过金融危机的冲击，政府开始救市。首要的政策就是宣布全面终止福利分房，中国房地产去库存的1.0版本正式开始，第二个黄金十年到来。

更重要的是，互联网开始进入了房地产，搜房网的创立揭开了房地产联姻互联网的序幕！

恒大、华夏幸福、金科、佳兆业、荣盛、时代等一大批后起之秀也正是在这个背景下诞生，许多民间力量开始崛起，江湖后继有人！

02

江湖虽大，朝廷更大

第二个黄金十年如火如荼，根本无需动员，地产江湖再次嗨到爆。

政策暖风频吹，当时的魔都，买房不仅便宜，而且买房就送户口，在此后前赴后继的新上海人看来，无异于神话般的存在。

首都就依然牛逼，从来就没有买房送户口的好事，但丝毫不影响房价飙涨！2001年，在这一年里，前3个月内的京城，房价的涨幅就达到97.3%！天子脚下岂容尔等胡作非为，朝廷再一次全面整顿。

2002年首发调控之“217号文”，从土地供应、住房结构、市场整顿等方面进行调控，市场对此的反应是涨幅减缓，但是京城房价继续上涨。

更具戏剧性的是2003年的“121号文”，严控银行的房地产开发贷、土地储备贷款、个人住房贷等，并且首次推出了二套房提高首付，利率上浮等概念。121号文效果显著，江湖当头棒喝，房价应声下跌，瞬间由夏转冬。

不愧是皇亲贵胄，任我行任大炮天不怕地不怕，通过媒体直接开炮，指出“121号文件”如果严格执行，许多房企将面临资金链断裂，银行也将冒着大量贷款无法回收，造成坏账的风险，将使整个经济形势受到巨大影响。

江湖中人应声而动，组织集会、踊跃撰文，旗帜鲜明地集体反对“121号文件”，身处京城的江湖人士甚至以建立房地产联席会议制度来“集体救市”，公然抗拒朝廷，实为罕见。

正当江湖和朝廷的争论跃然纸上难以收场之时，非典爆发！

任你是绝世高手，碰上天灾人祸也枉然。那年的非典影响巨大，百姓就差画地为牢，谁还去买房子？

国家经济更是备受打击，出于保增长的考虑，朝廷通过工部发布了“18号文”，一改打压态势，将鼓励房地产发展定性为扩大内需，拉动投资增长，保持经济持续增长的重要渠道。于是全国房价止跌反弹，继续上涨。

朝廷一看，哎呀，给点颜色就要开染坊，于是继续整顿。自2004年“8.31”大限后的十年间，共计出台70余项重要的调控政策，主要集中在金融、财税、土地、行政四个方面，既频繁又全面，但由于未触动江湖根本利益，历次整顿均以失败告终，以至于江湖人士都懒得回应。

期间又诞生一批日后江湖上有头有脸的高手，金茂、旭辉、中南、中粮地产、苏宁置业……这个黄金十年，许多外行眼看江湖这么热闹，纷纷伸出一条腿，有人站住脚，江湖就有了他的名号，也有人内功不足，铩羽而归，或葬身草莽。

这个黄金十年的结束，源自08年金融危机。这次危机来得更猛，是因为世界经济的源头崩了，而崩盘的直接导火索就是金融跟房地产圆环套圆环的暧昧关系，“影子银行”也成为后面几年朝廷打击的重点。

08年的金融危机，给全球经济带来巨大的冲击，房地产更是身受重伤。进入09年，为了求生存，一众大佬先后宣布降价甩卖，引发购房者闹事，魔都好几个场子都被购房者砸了。

一时间，江湖频上头条。有人担心事情闹大，有人看热闹暗自鼓掌，只有大佬们不动声色，江湖这么大，砸几个模型、桌椅板凳，就当场子里嫖客们喝多了摔几个杯子，都懒得搭理，继续降价。

就在想买房的坐等再降，看热闹的坐等笑话之时，形势来了个180°大转弯！朝廷为了保八，推出史无前例的、堂而皇之的“四万亿”大宽松。

宽松的管制下，多方泛滥的货币直接间接地涌进来，迅速推动了房地产价格的上涨，开启第三个黄金十年！

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03

“三年又三年，就快十年了，老大”



《无间道》里，江湖兄弟陈永仁质问黄秋生：“明明说好是三年，可三年之后又三年，三年之后又三年，就快十年了，老大！”



老大说：“你对我态度好点行不行？现在只有我一个人知道你的身份，我回去把你的资料删掉，你一辈子烂在江湖我也不用烦了！”



是的，老大，江湖越来越难混了，黄金时代混成白银时代，指不定啥时候进入铜壳子时代。



这个十年，权利日益向塔尖汇集，江湖成为大佬的江湖。这个十年，江湖门槛越来越高，再不是三脚猫就能玩得起的时代，小弟们、乙方们的生存越来越没有空间。



09—12的三年，是江湖最后一个黄金时期，房企们该冲上来的都冲上来了，该转型的都转了型，江湖中人该赚钱的都赚到了钱，该把住的位子也都把住了。过了这三年，不要说外人，自己人也没什么机会了。



房价也蛮横得不行，开始冲出亚洲，走向国际！2012年，以国际通用衡量房价水平的指标，中国一线城市的房价收入比达到25倍，高于纽约、东京等国际大城市，引发国际关注。富人们挥舞着人民币，炒高了国内又去炒国际，把许多国际大都会弄得怨声载道。



与一二线城市、国际大都市的火热相比，三四线城市则徘徊不前，积累起大量库存。朝廷一看，你们这些个江湖中人，就是欠收拾，又是数道诏令。



彼时江湖人士也很委屈，我们辛辛苦苦练功夫，正大光明抢地盘，合理合法卖房子，怎么所有的锅都是我们来背？搞得下一步怎么走，兄弟们年年都很困惑。



可兄弟们分明是一群美好家园的建设者啊！



江湖是打不死的小强，而朝廷悬的剑始终摩擦着头皮。12-15年，“四”万亿红利消散，实体陷入困境，加之朝廷不停的整治，开始陷入一个难堪的三年。一线难拿地，二三线难卖房，以实体、贸易、挖矿为核心的温州、宁波、鄂尔多斯等地，房价大跌，多年后才爬出坑来。



朝廷思来想去，不能没有江湖，否则民间那么多旺盛的精力和能量不得搞翻天！于是围绕着二三线城市去库存的救市3.0版本面市。



江湖的生命力是蓬勃的，15-18，又一个三年，江湖地覆天翻！



以西安、合肥为代表的二线地盘出现火箭式的喷发，城里的城外的外面来的，一片疯抢，短期内成倍涨价，震惊世界。同时，以闽系、恒大、碧桂园为代表的快枪手抢班夺权，把一帮江湖老派宗师揍得没有还手之力，江湖格局、功夫套路也为之大变（且听下文分解）。



江湖再大，也大不过规律。眼看又一个十年到期，新一轮、或深或浅的经济困局正在降临，外部形势也纷繁复杂，朝廷早就打好招呼过苦日子，只不过江湖人士的感觉迟钝了点。



18年下半年，朝廷宣布去库存周期结束，并收紧棚改货币安置比例，推动市场的最后一根稻草被烧成草木灰。新一轮的低潮已来临，是三年还是几年，都不重要。



重要的是江湖不散场，你我还得活着。

04

江湖帮派简史



江湖要生存，就得抱团，要抱团就会产生帮派。



古时帮派不似近代青帮红帮这类黑社会，那时大家出来混江湖，是讲文明、讲道德的，拜个师学好艺，出了门，各自混，不欺师灭祖，不坑蒙拐骗就行了。



现今地产江湖虽大，豪强虽多，但真正有全国影响力的帮派并不多。此前也有媒体总结过地产门派，无非借江湖门派的名头给几个当红开发商戴个帽子，如隔靴搔痒，权当外行人看个热闹。



要论江湖，最好还是江湖中人。地产江湖芸芸种种，但说起来，有全国影响力的派系无非以下几个：



1、央企派。老牌江湖派系，多源于84、92年的体制扶持。



相当于少林派。少林武学正宗，既重内功修为，也擅外家招式。其正派庄严，行走江湖，不管地方府衙，江湖派系，喽啰强盗，都得给足面子。



央企派系缘起朝廷，比如保利是搞军火的，中海的大哥是中国建筑，华润更是“共和国长子”……央企派出门在外，自带光环，江湖大佬，地方豪强，三教九流无不得敬畏三分。好在长子们也争气，除去血统纯正，也内外兼修，练得一身功夫，所作所为多属江湖楷模。



特点：血统，气势，实力，人品。

缺点：气势。也因了这气势，央企派有时不免有些气势凌人。



举两个例子，多年前笔者做乙方，服侍过保利。时保利上海区老板陈女士刚从广东调任，第一次参加她主持的会议，胆战心惊。但见会上，陈女士穿着绿色军裤，腰扎黄色军皮带，丝毫不顾忌外人（乙方）在场，当着几十号人，把下面的总经理一顿臭骂。不久更低一层的会议，总经理又当着我等外人的面，把下面的总监一顿臭骂。就这样，老大骂老二，老二骂老三，老三骂……就是保利日常沟通方式，令我等在场文化人尴尬不已。



其二，数年后，笔者投身甲方，操盘某二线城市郊区刚需项目。不远处有竞品保利城一座，规模百万方，原规划建设十万平商场一个，博物馆、拍卖中心、音乐馆等大型配套若干。其时，保利城已开发数年，住宅基本盖完，一算，建商场、博物馆等所费巨大，干脆不建。当地政府深感权威受到挑战，再三威逼，就是不从，后来干脆不理，令巴望着豪华配套的政府、购房者、当地百姓束手无策，谁叫人背景深厚至此。



央企派成员并不多，除去保利、中海、华润三巨头，还有招商、华侨城、中粮、五矿、港中旅、葛洲坝、中铁等数十人，凭借居高临下的气势和资源，无不如鱼得水，实为江湖第一大派系。



2、华南派。老牌江湖派系。中国房地产最初学习的是香港、台湾，又源于南方蓬勃的市场经济，华南派遂扛起了中国房地产市场化大旗。



华南派在江湖的地位，堪比武当。



要知道少林虽是第一门派，但门槛高，练功苦，身为和尚还得重视社会形象，缺少借鉴意义。武当开山祖师张真人就从平常入手，强调强筋骨、运气功，讲究实用，并在实践基础上大胆创新，推出更符合广大江湖人士乃至平民百姓修炼的太极系列功夫。



从此武当蓬勃发展，不但延展出王屋山邋遢派（真的有这么个派）、三丰派、蓬莱派等十几个派系，更搞出了太极拳、八卦掌、太极剑等民间流派，以至于千年以后，在广场舞派尚未兴起之前，广大小公园、小广场、小河边还由众多练太极、八卦、气功的徒子徒孙占据，可见武当派群众基础之广泛。



南方派系正是这样一支队伍，重市场，讲实用，并在实用基础上积极创新。譬如大宗师万科，一直以来就是江湖第一人，影响深远。其高谈文化又讲究实用，既遵循规矩又力主创新，一招一式，蕴含着丰富底蕴，又利于教授、推广，颇具张真人之风。



张真人以降，又有碧桂园、恒大、富力、雅居乐、合生创展的华南五虎，及佳兆业、合景泰富、奥园、时代等一大批新晋高手。华南派系内力绵长、基础雄厚、人多势众，敢与少林争雌雄。



特点：讲究实用，贴近市场，勇于创新，群众基础广泛。

缺点：跟随市场，走向短视、功利。



随着江湖日益壮大，竞争也愈发惨烈。有道是，欲统江湖，必练神功，欲练神功，必先自宫。



且不说王石之后，万科的理想及情怀日渐消散，就看华南派系的新当家碧桂园、恒大，其一统江湖的野心之大，招数无所不用其极，令人侧目。



市场讲究实用，那就实用到底，碧桂园、恒大干脆放弃一线，布局二三四线城市，推行高杠杆、高周转，大量囤地，快速开工建设，大幅缩短开发流程，逼死甲方乙方，迅速回笼资金，把“快”玩到极致，成功把张真人挤落马下。



遥想当年，武当要落在宋青书的手上，江湖只能蒙羞。一统江湖不是靠大，更得靠德，要知道房子不只是砖瓦，也是责任，更承载着生活、情感、文明。



“希望社会因我们的存在变得更美好”？“给您一个五星级的家”？碧桂园终于练成神功，却也丢了“德”，自然得承受自宫之苦。



真心希望，武当还能回到那个武当，继续受人尊敬。



3、京城派。又一大老牌派系，只是有些没落，地位、风格、现状颇似崆峒。



不似香港电影《倚天屠龙记》中瞎编的猥琐流，崆峒派始创于唐代，是中国五大武术流派之一，只是到了现代，已渐渐脱离大众视野。



崆峒派讲究文化内涵，包容儒、释、道文化精髓，又“传承了东方神秘文明的灵魂”，套路多样，诡秘神奇，具有很强的实用性和观赏性。例如其看家功夫“花架门”，就是创始人吸收了敦煌舞蹈创立而成。



到了京城方知官小，混过京城方懂务虚，八年前笔者曾冲着京城的文化、艺术氛围，跑去京城混过一年余，深感南北差别之大，壁垒之深。



流派往往源于地缘，京城派就带着浓浓的皇城根味道，其讲文化，玩政治，谈格局，擅长拿地、讲故事，讲究大手笔规划，但开发水平较为一般，执行较弱，往往大饼画得大气磅礴，最终出品荒腔走板。



代表人物华夏幸福、华远、首创、首开、SOHO，擅长产业地产、文化地产，拿地往往大战略、大规划、大蓝图、大配套，令人插上想象的翅膀，就差飞到城市上空，俯瞰江湖。只是往往开发运营跟不上，许多配套缩水，令人困惑。



笔者曾于10年操刀首创湖州项目的定位、策划推广。该项目为首创在长三角首个奥莱产业地产，占地1300亩，规划引进奥特莱斯及一众世界大牌，创办游艇会，引入超五星级酒店，吸引长三角中高端家庭。



正当大家壮怀激越，为诸多响亮的案名争论不休之时，首创总部给这个大气磅礴的产品线定了个名字——“首创-芭蕾雨”，答曰因为老板喜欢芭蕾，也真是难为了红鹤沟通（京城首席地产广告公司，“芭蕾雨”取名者）。



天空顿时下起了雨。接下来的入市营销，更直接以别墅亮相，绝口不提奥特莱斯、超五星级酒店、游艇会，不知何故。



多年后的今天，我在网上查起，这个奥特莱斯建是建起来了，但是空置率奇高，塞的多是不知名的“大牌”，餐饮配套也是“老娘舅”、“德克士”之流。



当然，不管黑猫白猫，能拿到地，能卖出去的就是好猫。除“产业新城运营商”华夏幸福等少数几家，尤其在外地，京城派许多高手已渐渐失去当年的威名。



当然，也可以说他们玩出一套新的模式——玩一级开发，或者只搞“地”不生“产”，操盘交给“专业”公司，因此市面上多有这样的项目：首开·金茂府、首创·旭辉城、招商·远洋春秋华庭……



4、海派。江湖以前并没有“海派地产”这个说法，但确有这么个派系。



多年前，笔者为上实城开（原上海城开）集团做品牌规划，经过分析，发现上海作为全国最大的市场，城市建设、开发水平最高的城市，却没有本土开发商发出属于海派的声音，再结合上实城开的资源、积淀，提出“海派地产扛旗者”的定位，并借助“上海”的良好印象，以海派精工（品质）、精致（内涵）为品牌内核，以海纳百川、引领风范为企业理念，以“城 · 人之美”为宣传体系，建立一套合情合理，既有高度又能落地的品牌体系。



报告汇报完，整个团队包括甲方集团营销总都十分兴奋，并直接安排向总裁汇报。



不几日，再次汇报，坐在对面的总裁全程并不兴奋，也不表态，将营销团队弄得不知所措。这套方案也随之束之高阁，令人惋惜。



多年后想起来，也许总裁的心思并不在品牌，又或许当时还不懂海派房企的野心——是的，海派房企就像上海这座城市，心里装的不仅是江湖这一亩三分地，更是国际，是金融资本。



好比江湖上的明教，武功超绝，但颇为神秘。彼时各大门派围攻魔都光明顶，仿佛拿下魔都市场就能称霸天下，但谁知明教高层的心中，装的分明是光明，是海外。



明教高手众多，譬如绿地、复地、上实、光明，以及大华、长甲、三湘等。尤其是绿地，擅长建超高层地标、大型城市综合体，可迅速提升二三线城市国际化水准。近年来熟练运用金融工具，积极布局众多海外资本主义强国，堪称江湖上的国际弄潮儿。



近年来，即使大华、长甲、三湘等本土海派高手并未达到应有高度，但魔都、海派有其独有的魅力，吸引了一大批高手来投，且不说不少闽系房企将总部安家魔都，就说新城、红星、中梁等长三角区域新晋高手，纷纷带枪来投，也将金融+国际玩得提溜转。



海派地产，明天会更好。



5、渝派。少壮派代表，江湖清流，迅速蹿升。



研究文化亦不可脱离地缘，渝派地产，就像川渝大地，厚重，绵长，精细，又刚烈。



众所皆知，在重庆造房子要比其他城市难得多，皆因重庆地形复杂。今天你去重庆看看，那么多居民楼高耸在山头、河边、巨岩之上，不由得心生赞美，更不由得感叹重庆地产人的不易。



因了这种不易，渝派房企夹着精工、细致席卷江湖。



还记得08年龙湖刚入上海，还在乙方的我一接触就深为惊叹，单看她的园林和建筑风格，就感到这家房企有情怀，有积淀，不一般。当时团队经过与龙湖的数轮沟通，结合上海这座城的特点，提炼出“浪漫”的基因，时至今日，笔者从业生涯中，高层参与，与乙方翻来覆去讨论品牌文化内涵的，也只有当时的龙湖。



渝派颇似峨眉。少林、武当、峨眉，本是中土三大宗，且并非小说中的尼姑派。江湖原本“天下武功出峨眉”，皆因《少林寺》火了，才流传为“天下武功出少林”。



峨眉一派较清高，重修行。功夫则重内功心法，“成为融合中国武学精髓而具内外兼修，心武同炼的峨眉派武功”。



因了内功深厚，内外兼修，用心致志，渝派高手一直名声赫赫。“龙湖的物业，金科的品质”，在江湖上早已有口皆碑，协信、东原、华宇，以及四川蓝光、新希望等，多是德艺双馨之辈，堪称江湖清流。



6、闽系。同是后起之秀，与渝派不同，却是来势凶猛，把江湖搅得天翻地覆。



福建与广东，是最早的南方开放阵地，诞生了众多名商巨贾，也诞生了世茂、旭辉、泰禾、阳光城、正荣、金辉、宝龙、融信……等批量江湖高手！



这些闽系高手多为民企，跟福建商人一样，抱团，胆子大，敢做敢当，又透着股狠劲。颇似江湖上的昆仑派，神秘，低调，其功夫以轻功和潭腿闻名，出手凌厉。



数年前，闽系高手仿佛一夜降临，其携高杠杆资金集体出动，疯狂抢地，快速开发、销售，打了各路好手措手不及，并掀起江湖“快打”旋风。



时至今日，闽系已成为江湖一股十分庞大又强悍的势力，占据着江湖的显赫席位。但也因了这“快”，组织力、管理跟不上，导致问题重重、消化不良，被组织、执行力更强的恒大、碧桂园甩在身后。



闽系高手，恐怕扯着蛋了。



05

补遗



地产江湖，高手众多，绝非上文六大门派所能涵盖。此外，尚有一些重要的江湖势力需要介绍。



民间高手派。江湖中有些高人，无门无派，却堪比夜空之北斗、天狼，繁星闪烁间，绝世独立。



绿城宋卫平，堪称扫地僧般的存在。扫地僧在少林寺负责打扫藏经阁数十年，武功高强精通佛法，宠辱不惊，具有大智慧。在江湖上，绿城宋卫平就类似于这样的高手，其业务精通，淡泊名利，对产品线和业务令人惊讶的熟稔，对造好房子近乎偏执的理想主义，使得绿城成为江湖上一面不倒的大旗。但也因为宋卫平、绿城扫地僧般的风格，错失将浙江房企整合、发展为一大派系的机会。然斯人境界至此，只够晚辈肃然起敬，何需我等品头论足。



万达王健林，独孤求败。独孤求败纵横江湖数十载，气势无人能敌，最终不免有些嚣张。万达王健林确有这样的实力，是江湖中商业地产模式的大成者，更以“十八个月开发周期”奠基江湖快打旋风！其给江湖带来的影响之深，使得万达走到哪里，都曾是众星捧月般的存在。然江湖终究是朝廷的江湖，忘乎所以，必将被破，独孤求败，终于还是败了。



星河湾黄文仔，桃花岛黄药师。黄药师低调，但品味高，武功及生活都很精细，将桃花岛打造成江湖标杆，江湖人士无不向往之。黄文仔和星河湾便是如此，精细又低调的黄文仔，凭着“做一个好东西”的朴素愿景，走到哪里都带着榔头、卷尺、手电筒，打造出炙手可热的星河湾。其不急于广散枝叶、开宗立派，将每一个项目都当作品来做，使每一座星河湾都成为江湖上的丰碑！



这些民间高手们内力雄厚，地位超群，但缺点也在此——成败系于一人，往往风险较大。譬如万达，风光皆因王老板，困局也源于王老板，譬如星河湾，丰碑由黄大家一手打造，没落也源于黄大家的偏执。



应如王石之于万科，宋卫平之于绿城，去个人化、走向公众公司，仍然是不少成名高手再次腾飞的重要课题。



跨界高手型。江湖中不少高手，本非武林中人，譬如美的、格力、海尔，本是做家电的，红星，本是做家居的，海亮，是做教育和有色材料的，广汇，是卖汽车的，在第二个乃至第三个黄金十年，顺应地产化潮流，成功立足江湖，多主业齐头并进，堪称江湖别样豪强势力。当然，也多有跨界失败葬身草莽的，此处不表。



农村包围城市型。此类高手多发轫于三四线城市，且多为民企，譬如荣盛、中梁、文一等。在各大高手布局全国，尚未重视三四线市场时，其不急于“跨越式发展”，而是深耕熟悉的区域，熟悉的城市，往往数盘联动，积累起丰富资源及经验。



近年来，在诸多高手从一二线转战三四线之时，他们逆流而上，凭借扎实的实力和成熟的打法，逐渐向区域内二线乃至一线城市扩张，在诸多大鳄的夹击下成长为新的大鳄，实力不容小觑。



漕帮。严格意义来说，漕帮并非江湖帮派，而是各地利益集团的代表。



漕帮源于漕运，参与贩盐，财力人力雄厚，又可以说是地方在江湖的势力延伸，因此各路豪强到了当地，无不得对漕帮礼让三分。在现实江湖上，各路高手到一些地方，首先要做的，往往就是拜码头。而城投、城建之类的房企，就相当于当地漕帮般的存在了。



洋务派。早期的江湖是开放的江湖，谁有本事，都可以进来遛遛。彼时本土高手不多，江湖的顶层由一批长着东方面孔却姓洋的房企占据，他们是瑞安、新世界、新鸿基、九龙仓、仁恒……包括世界一流高手铁狮门，也曾在江湖的门口徘徊了一阵。



但洋务派们只去一线或少数二线城市，且追逐着国际资本，时至今日，已渐渐淡出江湖。但无论如何，江湖都应该留下他们的传说。



各路寨主、山大王，占据江湖的大多数。也有不少武功高强者，但亏在不常在江湖行走，又未形成派系，因此往往局限于某地，但在当地根基深，话语权高，也是江湖上响当当的存在，譬如河南建业、山东鲁能、杭州滨江、武汉地产、宁波雅戈尔等，在区域市场占山为王，不愧一路豪强。

06

倚天屠龙记



零几年的江湖，曾是美丽的江湖。



彼时经济繁荣，行业蓬勃，高手林立，各路豪强苦练内功，深挖文化，致力于营建美好生活。



先有万科的人文情怀，金地的科学筑家，龙湖的善待你一生，星河湾、仁恒的精益求精，后有城市运营商、商业综合体、旅游地产、文化地产等剑走偏锋，江湖百家争鸣又井然有序，好不热闹。



不久江湖传出一句话：武林至尊，宝刀屠龙，号令天下，莫敢不从，倚天不出，谁与争锋。



话说江湖人士谢三哥武艺说不上顶级，但手握屠龙刀遇神杀神，遇鬼杀鬼，好不威风，另有二流高手灭绝师太手持倚天剑，横冲直撞，飞扬跋扈，谁都礼让三分。江湖高手不禁垂涎三尺，并引发一场场混战，死伤无数。



要说江湖谁最吃香，并非工程、成本、营销等实力部门，只有江湖中人最清楚，Boss们真正的心头好，唯有能拿到地的 + 能融到钱的。其余人等，皆可替代。



要论江湖之根本，也非产品、情怀、文化，而是土地+资金，你只需手握屠龙刀（土地），就能高朋满座，腰缠倚天剑（资金），就可谈笑风生。



渐渐的，江湖由百花齐放简化到倚天屠龙时代。各路高手不惜耗尽内力，拼到头破血流，也要去抢屠龙刀，不怕囊中羞涩，入不敷出，也要去摸那倚天剑。抢到之后，哪管他品质、人文、物业、配套……只要把这倚天屠龙挥舞好，就够横行江湖。



于是人们发现，江湖高手们都变了，即使口中不是，心中也满是倚天屠龙，毕竟，你功夫再高，调性再雅，责任再强，只要人家把刀剑飞舞起来，你就近不得其身，只能望其项背。



又随着朝廷把重心投向二三四线去库存，江湖的美好时代，就这样结束。



07

快枪手们的狂欢



就在人们还盯着倚天屠龙之时，不知不觉，江湖进入到火器时代。



江湖有一铁律，言：天下武功，无坚不破，唯快不破。无数代先辈苦练闷熬，就为了比别人快一点，反应快一点，出手快一点，恢复快一点，再不济也要跑得快一点。



随着江湖日益金融化，不多久，一伙江湖悍匪打东南来，手持先进的快枪，不待众人反应，“啪啪”就是几声，许多高手直至倒地，地盘尽失，还不知道是怎么回事。



不久有人反应出来，高杠杆+快周转，丫就是极致版的倚天屠龙啊，只不过倚天屠龙还只能挥砍，MD他们可是扫射！



率先反应过来的华南五虎恒大、碧桂园迅速调整，放弃在一线城市与顶尖高手肉搏，也举起这“高杠杆、快周转”，去三四线城市扫他娘的。



管他娘的质量，先跑起来数量，管他娘的关怀，先逼死甲方乙方，果不其然，不几年，捷报频传，势力大增，还真就把万老师拉下马，成为武林至尊！



另有众多农村包围城市派，如荣盛、新城，以及跨界高手，如美的、红星等，借此机会崛起，摇身一变大咖段位，好不痛快。



道是“皇帝轮流做，明年到我家”，快枪手们迎来集体狂欢。



而许多老牌高手，不舍一二线基地，或心存良知，或犹豫不决，始终没有跨出去，风头被盖过。还有洋务派，一众民间高手，以及众多地方豪强，主动放弃或被动错失机遇，渐渐泯然众人矣。



只是，快枪手们快则快矣，但走上极端。今日看来，来自东南的悍匪们负债累累，管理混乱，后继乏力，华南新霸主碧桂园、恒大等，质量堪忧，舆论所指，也未必就是成功。快枪手们，把江湖扫得人仰马翻，也把自己射出一堆窟窿。



又道是十年河东十年河西，随着内外交困，问题频发，下一个十年，快枪手们又会怎样？江湖又会怎样？



08

结语



天道轮回，江湖如是。



江湖之兴，起于大势，受惠于朝廷，根基于江湖中人苦练内功，繁盛于自由竞争、不断创新，功德于带给人们美好生活享受。



兵器再好，终究是辅助，然依赖于兵器，囿于兵器，无异于挑断经脉、自废武功，即便高高在上，也终将伤人伤己。



其实，时代滚滚而前，何止地产，很多行业不也如此？

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