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保障房ABS业务分析 ps业务资料
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政策解读：城投公司融资渠道受限的情况下，保障房ABS成为符合国家政策导向的替代性融资渠道之一。根据《资产证券化业务基础资产负面清单》（以下简称“《清单》”）规定，列入国家保障房计划且已开工建设的保障房可以作为基础资产发行ABS。
交易结构：保障房ABS较多采用信托受益权作为基础资产的双SPV模式，资产支持证券偿债资金来自于专项计划存续期内的信托收益资金，实际还款来源为保障房项目未来的销售收入。
增信措施和增信效果：对资金信托的增信：应收账款质押、对资金信托提供连带责任保证担保；对资产支持专项计划的增信：优先级/次级分层结构、现金流超额覆盖、对专项计划优先级资产支持证券本息提供差额补足。虽然企业ABS融资成本高于同等级信用债，但是对于资产评级高于主体评级的企业来说，可以实现降低融资成本。
实务要点：
四类保障房可发ABS；需纳入省级及以上保障房项目目录；项目已结构性封顶；发ABS需退出“地方ZF融资平台名单”；区级及以上城投公司均可发行；信托本息覆盖专项计划本息1.05倍；现金流覆盖ABS本息1.3倍；现金流为销售收入（不能为代建收入）。
1、保障房小区的资质及证照：负面清单规定已纳入国家保障房计划且已开工建设的保障房不列入负面清单，可以作为基础资产发行ABS。在实际操作中，入池的保障房小区需要纳入省级保障房计划（以省级住建厅下发的红头文件中规定的保障房片区为准，保障房所在地区的地方ZF需对保障房建设有相关批示）。入池小区的开发商需有房地产开发资质（暂定资质也行），入池小区楼盘需四证齐全、完成环评报告等；在完工进度方面，入池小区最好在ABS项目申报交易所之前完成竣工备案，达到可预售状态。
2、保障房小区的销售对象：由于保障房分为廉租房、经济适用房、政策性租赁住房、限价房及棚改房，不同种类的保障房的销售群体不同。如某些地方的廉租房或公租房的销售对象为已在小区内租赁满一段时间的租户（通常为租满半年以上），这部分租户本身收入能力欠佳，且在租金便宜的情况下购房意愿不高，因此该类保障房未来销售面临很大问题，现金流不稳定。实际操作中，入池的保障房小区最好选择拆迁安置房，其中又以和拆迁户已签订房屋买卖协议、准备交房的拆迁安置小区为佳，因为这部分小区已基本确定了还款来源：（通常来说，拆迁户由于在拆迁时获得丰厚的拆迁补偿款，有购房能力，同时因为原住房被拆，也有强烈的购房意愿，如果该部分拆迁户已和相关保障房开发商签订的购房协议，则违约概率十分小，这部分入池小区的未来销售收入稳定性很高）。其次，由ZF委托第三方公司统一采购的安置房也可作为ABS入池资产中比较好的资产（因为这部分保障房由ZF统一向外部开发商采购，质量和外观较好，而价格又比周边普通商品房价格较低，因此也受到购房人的青睐），但此类保障房一般需要地方ZF出具说明，明确保障房采购与地方ZF债务之间并无直接关联。
3、保障房小区的价格优势：只有在销售价格上具备绝对优势，入池小区的未来销售收入才能有保障，进而保障房ABS项目的证券持有人的本息回收才有保障。在普通购房者眼中，保障性住房的施工质量和外观格局等一般没有同地段的商品房好，因此必须在价格上有足够的弥补他们才愿意买房。实际上，经济适用房、限价房、拆迁安置房等保障性住房受到市场青睐的原因与其较低的价格有直接的联系，如很多拆迁安置房的单价基本是同地段商品房的三分之一、经济适用房单价一般也比商品房低很多。对于ZF委托第三方购买的保障房，其购买价格一般接近市场价或比市场价略低，这部分保障房的价格优势并不明显，在实际操作中需要关注这部分保障房的品质及历史销售情况。
4、保障房小区的历史现金流：任何ABS项目都需要对基础资产的现金流回流进行测算，如果保障房小区已有部分销售记录，且历史销售情况良好，则有助于入池小区的未来销售收入的预测。如果入池小区或附近类似的保障房小区无销售记录，未来销售情况全靠地方ZF出具的拆迁计划进行估算，则该类保障房项目未来销售收入的稳定性和真实性就会存疑。当然，如果地方ZF实力较强，历史的拆迁数据和拆迁户安置工作数据都很完善，也可根据历史的拆迁安置数据来推测后续拆迁安置工程带来的入池小区的销售。
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