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李铁：房地产和实体经济连在一起，没有房子你会买车吗？
金融界 06-05 来源：经济观察网
以下为李铁演讲内容节选
很高兴来到蓝筹年会，谈一谈我对当前经济的看法，以及怎样从城市融合的角度来看未来增长的新动力。
我们有170个城市，城市的变化引导国民经济的变化，我们举了几个一线城市二线城市的成本，除了苏州平稳之外，其他城市明显上升。
影响经济发展的四大因素，第一是工业用地成本上升明显，意味着综合成本处于上升状态，改革开放40年，中国经济发展最大成本就是土地，这个红利在逐渐消失。
第二个劳动力成本也在上升，速度非常之快。长三角也基本处于上升状态。
第三个是环境，去年环境治理风暴席卷了全国，北京2016、2017年整治了一万多家企业，河北取缔6.8家。这么多企业治理环境，一方面企业成本大幅度增加，另一方经济体收入下降，这是必然的。
第四个是体制成本，体制确实可以激发市场，比如说土地管理制度，行政区划体制，城镇管理体制。这种制约的成本提高了就上去了。
北京2018年北京外来人口800万，当然由于居住证的限制，申报积分落户仅有12万4千人符合条件，办理落户是6千人，公示名单是这样的。按这个速度，1300年可能解决完800万人口落户的问题。
城镇化速度也在增加，怎么增加的呢，以安徽为例，安徽城乡调整落户占了80％，什么意思？把农村地区转为城市地区就可以了。真正涉及到务工、经商和农民工进城并没有多少，城中村的改造占了10％，购房占了2.3％。城市新落户人口中，农业转城市化占比非常大，这项改革从2014年到目前基本没有得到落实。
土地管理制度改革，这么多年基本上没有看到，只在33个试点地区运行。大家关心的宅基地，今年城乡融合12号文件提出了解决问题的办法，目前对城乡主要市场流通渠道没有打开，农村闲置资源也没有外放。
改革之后还有一个问题，地方财政，为什么债务频发，就是因为对土地财政依赖过高，这个转型没有实现，造成地方财政债务越来越大。这个债务和房地产有关，过度开发，特别是三四线五线城市，导致房屋卖不出去，变成了债务，房地产调控后，出现了严重危机。
一线城市、二线城市等大城市的土地成本高，但是中小城市还有非常大的发展空间，特别小城市、都市圈还有相当多的小城市价值没有发挥出来，过多的压力集中在高价土地城市，使城市的活力难以释放出来。
我们看发展、看发展潜力，有一个著名的美国经济学家说过，21世纪看两个，一个看美国的高科技，一个看中国的城市化。美国的高科技中国已经赶上来了，但是中国的城市化这个大市场对全世界有非常强烈的吸引力。
我们实际城镇人口化率要更低一些，现在算是2.26亿，这是未来到城镇的人口，如果稍微转化一下会大大的拉动内需。如果城市化率到了70％，中国城市人口接近10亿。这些人口消费、投资、住房都要发生变化，这个大趋势不可更改。
很多人说中国房地产出现了泡沫，日本和韩国这两个国家城市化高速增长的国家，一旦城镇化率达到70％，经济增长速度开始下滑，内需释放完毕后，增长全部靠外需，中国的内需潜力还没有释放。允许大量农民进城落户，进城第一件事就是买房。
第二个是科技创新，如果增加4亿城镇人口，带来对技术变革需求也会逐渐放大，从创新角度，中国大市场潜力是无比巨大的。
第三个改革释放的人口潜力，人口潜力一个是中西部地区，人口流失的负潜能降低，但农村需要城镇化土地变革来分享收益，如果参与了变革，和就业、创新一起会增加更多预期发展红利。所以土地潜力和人工潜力是未来最大的发展机会。
进城购买住房，农民工购房占比非常住低，现在农村孩子结婚必须要在城里买房，要解决老人的赡养、医疗、孩子教育的问题，回乡、返乡比重在增加。新生代农民工60％是举家迁徙在城里，这批人购房潜力是巨大的。
还有就是小城市、小城镇，发达国家小城市数量远多于大城市，发达国家的小城市远比中国多得多，我们现在大城市不包容了，人口还在往外撵，但是真正需求是小城镇、小城市，在功能上给大量中低收入人口买房提供了需求，因为城市买不起啊，这个资源没有动用起来，还是整体控制和排斥，实际上可以用小城市小城镇来疏解。
回过头来讲房地产，它和实体经济连在一起。没有实体经济房地产，怎么买电视、洗衣机、冰箱，不可能啊，没有房子你会买车吗，也不大可能，少部分人会大部分人不会。因为我们有城市化的红利，我们还有15年到20年的红利期，这个期间怎么调整城镇化的政策，我们希望尽快的来推动，所以城乡的发展出现了巨大的契机。2019年中央国家发言人关于新城市化任务的通知。
这里最重要的是通过几项改革，释放重要城市活力，降低发展成本，激发经济活力来降低体制成本。通过市场资源配置，打通城乡间的壁垒。我们现在的房价过高，工业成本过高，需要新的人口，释放小城镇发展的活力推动经济，这是一个核心的问题，城乡融合发展，因为农村还有更多的闲置的资源没有很好的利用起来。
这里文件特别指出，300万和500万的人口城市要放开，实际上包括了所有的二线城市，这12号文件里说除个别的，个别的也就是北京上海，剩余都不算个别。这么多城市如果真的放开户籍管理，把积分制度大大的条件放开，会解决多少人，投资转化为城市，会带来，不仅仅是经济发展的推动力，同时房地产也是极大的推理。房地产在未来15年是中国增长的最重要的话题，说重点就是，我认为有了房子才有了一切。然后加快农业转移人口，通过增加来带动就业
第二个加快土地制度改革。开放商和企业和GDP，所有的建立长期的合作机制，把收益从一年的变成长期的利益化，项目低降低一次性的成本，这些都是可做的事情，包括允许宅基地怎么样的改革，突破村的限制，来突破更多的价值，来变成进城投资和就业的成本，这两个文件是非常重要的，关键在于落实。
第三个，继续推动中小城镇的作用，允许一些计划的项目，我们知道在2000年，全国把开发区，县以下的全部关掉，结果2000多个县以上的保留，但是五县三县城市的土地成本，工业远离都市，向小城市转移，这个转移需要给更小的城市带来发展空间，通过降低企业发展成本，来激发小城市的活力，形成了都市圈发展的合理，这个新的要求以城市为主体，大中小城市新型的协调发展格局。
在重要的市场上我们好好学习中央的文件精神，城乡融合，打通城乡关键，推进各项改革，是促进经济增长最重要的关键。房地产也是其中的内容之一，谢谢大家！
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责任编辑：谢长杉
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我们现在的房价过高，工业成本过高，需要新的人口，释放小城镇发展的活力推动经济。这个新人口应该是农民工吧，毕竟出生人口已经夭折了。
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