新旧土地增值税清算管理规程对比（中）

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第三章  项目管理第二章 项目管理
第十六条  主管税务机关应加强房地产开发项目的日常税收管理，建立台账，通过土地增值税管理系统实施项目管理，对房地产开发全过程实行跟踪监控，做到税务管理、纳税服务与项目开发同步。项目管理信息主要包括：第十条 主管税务机关应加强房地产开发项目的日常税收管理，实施项目管理。主管税务机关应从纳税人取得土地使用权开始，按项目建立档案，设置台账，对纳税人项目立项、规划设计、施工、预售、竣工验收、工程结算、项目清盘等房地产开发全过程情况实行跟踪监控，做到税务管理、纳税服务与纳税人项目开发同步。

纳税人应将取得土地、项目立项、规划设计、施工、预售、竣工验收、工程结算、项目清盘等资料按取得时间顺序向主管税务机关报送。
（一）取得土地、立项与规划环节（一）取得土地、立项与规划环节：纳税人取得（包括以出让、转让、接受作价入股进行投资或联营及其他方式取得）土地使用权，办理立项与规划手续并取得规划建设部门的修建性详细规划批复后30日内，应向主管税务机关报送下列资料：
1.土地权属证书、出让（转让）合同或其它相关资料；1.国有土地使用证、出让合同（协议）或其他相关证明。
2.立项批准或备案文件、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证等。2.修建性详细规划批复文件（含修建性详细规划图）。
（二）项目工程施工环节（二）项目工程施工环节：纳税人申请领用发票前，应向主管税务机关报送下列资料:
1.预算书、施工合同及补充协议等；1.建筑工程预算书。
2.工程施工许可证；2.建筑工程施工合同。
3.招标的项目需提供中标通知书。3.工程造价情况备案表、工程量清单。
如项目的建筑工程、安装工程、室外配套工程、其它工程出现特殊情况可能导致工程造价高于当地扣除项目金额标准的，提供说明其合理性的相关佐证资料，例如工程施工图、竣工图、工程量清单、材料苗木清单（总平面乔灌木配置图）等。凡项目的土建、安装、装饰装修、园林绿化等设计或施工环节出现特殊情况可能导致工程造价高于当地扣除项目金额标准的，应在施工前或施工中向主管税务机关报告，报送相应的设计（施工）图、工程量清单、装饰材料清单、绿化苗木清单等。主管税务机关应及时进行实地核查，纳税人应予以配合。
（三）销售（预售）商品房环节（三）销（预）售商品房环节：
1.销售（预售）许可证；纳税人在取得商品房预售许可证时，应向主管税务机关报备。开发项目的销售比例达到80%的当季起，纳税人应按季向主管税务机关报送项目销（预）售的销控明细，内容应包括各类商品房的销售收入、已售商品房建筑面积、可售商品房建筑面积、销售比例等。
  2.月度销售明细表。

（四）项目竣工验收备案环节（四）项目竣工验收备案环节：完成项目竣工验收（备案）手续后30日内，纳税人应向主管税务机关报送由当地建设主管部门出具的建设工程项目竣工综合验收备案证明。
1.政府主管部门出具的规划、人防、竣工综合验收等备案资料；

2.工程竣工图、工程结算书电子文档；

3.工程造价数据采集信息。

（五）取得房地产权属证明环节（五）取得房地产权属证明环节：取得商品房权属证明后30日内，纳税人应向主管税务机关报送下列资料：
1.房屋测量成果资料；1.建筑工程竣工结算资料。
2.初始产权登记资料。2.房屋测量成果报告书。
（六）其它资料（六）其他资料，如立项批准文件、建筑工程施工许可文件、建筑工程设计合同、商品房权属证明和由建设单位、监理单位、施工单位三方签字盖章的项目竣工图等房地产开发相关资料，需向主管税务机关报送或者企业留置备查，由地级以上市地方税务局确定。
如工程规划、设计、勘察、监理合同，拆迁（回迁）合同，签收花名册等资料。

税务机关已通过政府部门信息共享获取上述项目资料的，无需纳税人报送；暂未实现政府部门信息共享的，由纳税人在取得相关资料30日内通过土地增值税管理系统报送。

第十七条  各级税务机关应大力提升土地增值税管理的信息化水平，应用土地增值税管理系统，及时跟踪、了解项目的进展情况，辅导纳税人做好信息录入工作。第十一条 各级税务机关应大力提升土地增值税管理的信息化水平，积极应用土地增值税信息管理系统，建立电子台账，加强土地增值税日常管理。
主管税务机关应在前期工程阶段、土建施工阶段、装饰装修阶段、园林绿化阶段四个工程节点向纳税人了解掌握工程进展情况，将工程造价可能出现的涉税风险与纳税人充分沟通，做好纳税辅导，并记录备查。主管税务机关应在前期工程阶段、土建施工阶段、装饰装修阶段、园林绿化阶段等四个工程节点深入房地产项目现场，向纳税人了解掌握工程进展状况，将工程造价可能出现的涉税风险点与纳税人充分沟通，对四个工程节点的风险分析作纳税辅导，并书面记录，存档备查。
第十八条  主管税务机关应重视纳税人项目开发期间的会计核算工作。对纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，辅导纳税人根据清算要求合理归集收入、成本、费用。第十二条 主管税务机关应重视纳税人项目开发期间的会计核算工作。对纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，应督促纳税人根据清算要求按不同期间和不同项目合理归集有关收入、成本、费用。

对纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，主管税务机关可结合发票管理规定，对纳税人实施项目专用票据管理措施。
第四章  清算申报受理第三章 清算申报受理
第十九条  土地增值税以房地产主管部门审批、备案的房地产开发项目为单位进行清算。对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。具体结合项目立项、用地规划、方案设计审查（修建性详细规划）、工程规划、销售（预售）、竣工验收等确定。第十三条 房地产开发项目应以国家有关部门审批、备案的项目为单位进行清算；对于分期开发的项目，原则上以规划建设部门的项目修建性详细规划批准文件确定分期开发的清算单位；同一个项目，既建造普通住宅，又建造其他商品房的，应分别计算增值额、增值率，分别清算土地增值税。
同一个项目既建造普通住宅，又建造其他类型房地产的，应分别计算增值额、增值率，分别清算土地增值税。

第二十条  主管税务机关应对土地增值税清算项目实行分类管理。第十四条 主管税务机关应对土地增值税清算项目实行分类管理。对符合本规程第六条规定的项目，纳税人应当在满足条件之日起90日内到主管税务机关办理清算申报手续。
对符合本规程第六条规定的项目，纳税人应当在满足条件之日起90日内向主管税务机关办理清算申报手续。对符合本规程第七条规定的项目，主管税务机关应重点加强跟踪管理；对确定需要进行清算的项目，由主管税务机关下达清算通知，纳税人应当在收到清算通知之日起90日内办理清算申报手续。
对符合本规程第七条规定的项目，主管税务机关应加强跟踪管理，定期评估,对确定需要进行清算的项目，及时下达清算通知。对销售比例达到85%且满三年或者虽未满三年但销售比例达到95%的项目，主管税务机关原则上应在符合条件之日起60日内下达清算通知，纳税人应在收到清算通知之日起90日内办理清算申报手续。

第二十一条  纳税人在办理土地增值税清算申报手续时，应提供下列资料：第十五条 纳税人在办理土地增值税清算申报手续时，应提供下列资料，如未按本规程第十一条规定报送相关资料的则应一并补正：
（一）土地增值税纳税申报表及其附表。（一）《广东省土地增值税清算申报表及附表》
（二）与清算项目有关的书面说明及相关佐证资料，主要内容应包括房地产开发项目立项、用地、容积率、分期开发情况、成本费用的计算和分摊方法、销售、关联方交易、融资、不同类型房产的销售均价、房地产清算项目税款缴纳等基本情况及主管税务机关需要了解的其它情况。具体内容应包括：（二）与清算项目有关的书面说明，主要内容应包括房地产开发项目立项、用地、容积率、分期开发情况、成本费用的计算和分摊方法、销售、关联方交易、融资、不同类型房产的销售均价、房地产清算项目税款缴纳等基本情况及主管税务机关需要了解的其他情况。具体内容应包括：
1.项目总建筑面积、可售建筑面积及其具体构成情况、非可售建筑面积及其具体构成情况等说明。1.项目商品房建筑面积、可售商品房建筑面积及其具体构成情况、非可售建筑面积及其具体构成情况等说明。
2.对纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，应说明共同成本费用总额及其分摊情况。2.对纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，应说明共同费用总额及其分摊情况。
3.对纳税人开发项目中的公共配套设施，应按照建成后产权属于全体业主所有、无偿移交给政府或公用事业单位、自用或有偿转让进行分项分类说明，并附上相关凭证。3.对纳税人开发项目中的公共配套设施，应分项分类说明其具体情况（即按照建成后产权属于全体业主所有，建成后无偿移交给政府、公用事业单位，建成后自用或有偿转让进行分类）；属于建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业等情形的应附上相关凭证。
4.将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产的情况说明。4.将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产的情况说明。
5.涉及减免税的，应对项目涉及的减免税情况进行说明。5.涉及减免税的项目，应对项目涉及的减免税情况进行说明。
6.关联交易情况说明。6.关联交易情况说明。
7.融资情况说明。7.融资情况说明。
8.企业财务核算体系和内部控制制度。8.企业财务核算体系和内部控制制度。
9.工程造价高于当地扣除项目金额标准的，应向主管税务机关报送造价书面说明等资料。凡在本规程实施前已作清算申报且工程造价高于扣除项目金额标准的清算项目，还应向主管税务机关报送造价书面报告。
（三）主管税务机关要求报送项目会计资料的，还应提供会计凭证资料。（三）主管税务机关需要相应项目会计凭证的，纳税人还应提供会计凭证复印件。
（四）纳税人可自愿委托涉税专业服务机构代理申报、审核鉴证；已委托涉税专业服务机构代理申报、审核鉴证的纳税人，应报送涉税专业服务机构出具的报告。（四）纳税人委托税务师事务所审核鉴证的清算项目，还应报送税务师事务所出具的《土地增值税清算税款鉴证报告》（以下简称《鉴证报告》）及工作底稿。
（五）纳税人如未按本规程第十六条规定报送相关资料的，应一并补正。

第二十二条  主管税务机关收到纳税人清算资料后，对符合清算条件的项目，且报送的清算资料完备的，予以受理并出具受理通知书。第十六条 主管税务机关收到纳税人清算资料后，对符合清算条件的项目，且报送的清算资料完备的，予以受理。
纳税人符合清算条件，但报送的清算资料不全的，主管税务机关应发出限期提供资料通知书，通知纳税人在收到通知书之日起15日内补齐清算资料。纳税人符合清算条件、但报送的清算资料不全的，主管税务机关应发出限期提供资料通知书，通知纳税人在限期（原则上不超过15日）内补全清算资料。
纳税人在限期内补齐全部资料的，予以受理。纳税人在限期内补齐全部资料的，可以受理；
在限期内补齐确定收入、扣除项目金额的关键资料，经主管税务机关认可的，予以受理。在限期内补齐关键资料（如影响收入、扣除项目金额确定的资料），经主管税务机关认可的，可以受理；
逾期未能补齐关键资料，由纳税人书面确认，经主管税务机关调查取证，确因客观原因造成资料难以补齐的，予以受理。逾期未能补齐关键资料，由纳税人书面确认，经主管税务机关调查取证，确因不可抗力 客观原因造成资料难以补齐的，可以受理；

不能补齐关键资料且无正当理由的，由主管税务机关移交税务稽查部门处理。
第五章  清算审核重点第四章 清算评估审核

第十七条 主管税务机关应在项目清算受理之日起180日内完成清算审核，作出清算结论；如确有困难的，经县级地方税务局批准，可延期90日完成；如有特殊情况的，经地级以上市地方税务局批准，可再延期90日完成，并书面告知纳税人。
第二十三条  清算审核包括案头审核、实地审核。第十八条 清算审核包括案头审核、实地审核。
案头审核是指对纳税人报送的清算资料进行数据、逻辑审核，重点审核项目归集的一致性、完整性和数据计算准确性等。案头审核是指对纳税人报送的清算资料进行数据、逻辑审核，重点审核项目归集的一致性、完整性，数据计算准确性等。
实地审核是指在案头审核的基础上，通过对房地产开发项目实地查验等方式，对纳税人申报情况的客观性、真实性、合理性、相关性进行审核。应结合项目立项、规划、施工资料，重点实地查核项目的楼栋、道路、挡土墙、绿化、学校、幼儿园、会所、体育场馆、酒店、车位等的工程量，确定学校、幼儿园、会所、体育场馆、酒店、车位等的产权归属。实地审核是指在案头审核的基础上，通过对房地产开发项目实地查验等方式，对纳税人申报情况的客观性、真实性、合理性、相关性进行审核。应结合项目修建性详细规划（图），重点实地查核项目的楼栋、道路、挡土墙、绿化、学校、幼儿园、会所、体育场馆、酒店、车位等的工程量，确定学校、幼儿园、会所、体育场馆、酒店、车位等的产权归属。

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