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楼市上半年总结，下半年预判？
樱桃小房子 06-28 作者：樱桃
市场一波三折
上半年房地产市场一波三折，年初市场情绪比较悲观，市场普遍预期2019年房地产市场将步入调整期，三四线城市面临较大的调整压力。
政策层面，年初伴随着央行降准的是，市场普遍预期调控政策将有所松绑。
随着积压的刚需和改善购房需求释放，楼市的“小阳春”行情到来了，3月份市场情绪开始乐观起来，部分热点城市再次出现抢购热潮，土拍市场也是持续火爆，新房二手房成交开始活跃起来，北京上海的成交量皆创新高。
因此4月中旬，政策信号又开始转向“稳定”，重申房住不炒，执行一城一策。比如珠海放松了限购，而苏州、西安等楼市火爆的城市升级了调控。稳房价稳地价稳预期的三稳政策不变。
5、6月份市场情绪相对理性后，前期积压的市场需求也大都释放完毕，“小阳春”行情也暂告尾声。
典型如厦门、上海，成交量从3月份的高峰开始下降，但相比2018年，成交仍然明显好转。
各线城市市场走势明显分化，一二线城市市场需求依旧坚挺，市场热度明显好于去年同期，成交量同比有所提升。
除了强三线城市，普通三四线城市市场降温特征明显，成交量同比有所下滑。当然，房价整体运行稳定，在售项目案场折扣力度有限，并没有出现大范围的打折降价现象。
一线城市房价高企，购房需求集中在刚需和刚改，二房、三房产品成交占比超过70%。
二线城市中，改善需求成交异常活跃且还在加速释放。三房产品稳中有升占比超五成，100-140㎡面积段产品优势最为突出，合计占比超四成。
三四线城市追求舒适大户型的改善购房更普遍，三、四房合计占比近80%，明显高于其他各线城市。
土地市场整体活跃，1、2月份延续2018年下半年以来的低迷行情，3-5月份土拍市场明显转暖。其中，二线城市土拍市场持续高热，成交“井喷”量价齐升。并且，土地流拍率大幅回落，多数城市土拍溢价率大都在30%以内，仅苏州、海口、合肥等热点二线城市高溢价地块成交频频，屡有地块拍出100%以上的高溢价。
我觉得主要原因有以下三点：第一，一季度信贷环境相对宽松，房企融资相对容易，所以拿地也积极了。第二，限价有所放松，不用亏本，房企便有了拿地的冲动，第三，市场成交回暖后，房企也需要补库存。
但在经历了短暂的小阳春后，房地产调控的紧箍咒再次被套上，房企卷土重来的希望破灭了。
5月底多家房企被列入暂停公开市场发债业务名单，监管部门将收紧部分房企公开市场融资，包括暂停房企的债券及ABS产品，同时住建部针对“地王”现象点名部分开发商。
每次只要从资金端收紧房企的融资，房企在土地市场上就不敢多拿地，这一招可以说是真正掐住了房企的命脉，因此下半年土地市场整体相比上半年应该会平静一些，溢价率会下降，除非是土地供给量向来严重不足的城市，一旦有好地出来了，房企需要布局的，还是会积极去拿地，比如深圳本周一集中出来的5宗地，房企就算资金再紧张也会积极去拍下来。
所以监管部门出手后，反而有利于抑制房企太过激进，因为激进的后果是像泰禾一样，在2015、2016年拿了太多地王，而这两年不得不卖地求生。
易居研究院的报告显示，2019年5月，一线城市供求比为0.9，相比4月有所提高，预计未来一年半供求比均小于1，因此依然是一个供不应求的状态，所以对房企而言，还是会适当增加一线城市拿地量。
二线城市供求比为1.0，与4月持平，当前处于新房供求平衡状态，预计未来一年半供求比将继续上升，并基本保持在1.1左右的水平。
我据此判断，略微超出需求多一点，但也不会出现严重供过于求的状况，所以压力其实也不会太大。
压力最大的还是在三四线城市，供求比于2019年1月超过1，并开始快速上升，5月份已经达到1.3，主要原因是商品房供应量的快速上升，预计未来一年半供求比仍将大致保持1.3的高位。
当前各个城市的土地库存去化周期数值差异较大。50个城市中，淄博、盐城、桂林、漳州、茂名、郑州和镇江7个城市的去化周期大于36个月，即3年，大都是很弱的三四线城市，意味着此类城市未来土地和商品房供应充足。
同时，有很多城市土地库存去化周期是非常短的，这会使得此类城市未来两年房价涨易跌难。50城中，无锡、深圳、沈阳、大连、泉州、东莞、惠州和中山8个城市的土地库存去化周期小于12个月，此类城市更需要增加供地和鼓励房企拿地。
展望
经过易居研究院的测算，未来一年半，无论50城商品房成交量增加、减少或保持不变，商品房供求比都大概率将在大于1的区间内继续震荡上行，即未来一年半商品房供应量将大于需求量。
所以热点城市房地产市场下半年或将开始降温，这跟房地产调控继续从严之后，市场降温的预期也是一致的。
我想大家应该慢慢可以掌握市场规律了，也就是需求在积累一段时间后，就会释放一波，在释放完后，又会因为调控继续观望，停滞一段时间，然后市场可能再次放松，利率下调，然后需求再次点燃，释放一波，就是这样反复循环震荡。
很多粉丝跟我说，去年很多房地产自媒体大V都说三四线城市未来会很困难，房价会跌，但沿海一些三四线城市房价也没看到跌啊，等了两年了都等不及了。
大家还是要关注当地的供给量，如何提前判断一个城市房价未来的走势呢？最关键的也就是土地供应量！
沈阳和大连、哈尔滨这类东北城市，本来经济很弱，人口还没增长的，土地去化周期为什么也很短？房价为什么也迟迟跌不下来？其实是当地人为造成的，也就是以前为了去库存，长期不供地，或者少供地，所以导致了供给断层了，跟不上市场的需求增长。但需求是可以随着时间逐渐释放完的，只要供给量慢慢跟上后，市场成交量就会降下来，只是确实需要时间，这是急不来的。
广州在一线城市里，是最后上涨的一个城市，也是最晚调整的，我记得2017、2018年上半年的时候还不断有人问我呢，说广州怎么就不调整啊，到现在广州二手房已经连续下跌了7个月了，这场迟到的调整，并未缺席。
本文的部分内容引自易居研究院和丁祖昱评楼市
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