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惨！这些房企上半年扑街，下半年咋买房？
杠杆游戏 2019-07-01
欢迎各位杆友关注杠杆游戏系列号“杠杆财富”，这里我们将首发很多精彩好文。
撰文|杆姐&编辑|欣欣然
杆友沃沃推荐赵照的《当你老了》：执子之手与子偕老。（ps:欢迎杆友们点第二天的歌，或将自己的歌发给我们，可以写句简短的话，我们会将音乐下面原文附上）
房企的压力来了。
TOP100房企，2019上半年业绩微增4%，增速较去年明显放缓。克而瑞研究中心发布了房企半年业绩研究报告。
报告显示，TOP30房企集中度继续上升，50强后所有回落，近60%房企业绩完成未过半，部分企业目标压力尚存。
当然，也有厉害的，保利、阳光城等房企逆势大幅增长。
极大的压力意味着什么？购房者可以从中悟出什么，下半年如何买房？杠杆游戏为杆友简要梳理研报，并做分析。
1
标杆房企2019上半年业绩增速明显放缓，60%公司达成率未过半
克而瑞的研报显示，2019年上半年，行业整体规模增速较2018年显著放缓。
具体来说就是，1-6月，TOP100房企累计权益销售规模近3.9万亿元，同比仅微增4%，与4、5两月的累计业绩同比增速基本持平。
到了6月，房企为冲刺半年度业绩目标，积极加大推案及营销力度，单月业绩环比增速超23%。
从全口径角度说，2019上半年，12家房企销售额超千亿。具体如下。
其实还是老面孔为主。碧桂园、万科、恒大，稳居冠亚季军。
整体来说，巨无霸的房企的增长速度都不快。不能要求基数高，还增长快。何况考虑大环境。
不过，杠杆游戏注意到，6月碧桂园表现神勇，一个月刷了超800亿的销售。
除了增速整体偏低外，克而瑞的监测统计显示，接近60%的房企未完成全年目标的一半。
一财报道说，从公布销售目标的39家房企来看，今年目标增长率均值仅19.2%，较2018年降低24.8个百分点。即便调低目标，上半年目标完成率超50%的也仅14家；完成率位于40%-50%的房企最多，有21家，占比53.85%。
虽然房企普遍增长不高，业绩完成也不理想，但行业集中和分化加剧。
其中，TOP3房企权益金额集中度达10.5%，同比提升0.8个百分点，龙头房企继续保持稳健发展。
TOP4-10、TOP11-20、TOP21-30各梯队房企权益金额集中度，较去年也均有一定幅度的提升。
所谓强者恒强。
2
绿城、佳兆业、富力、花样年、泰禾等完成率不到4成
克而瑞的统计研究显示，目标完成率方面，只有4成房企业绩完成过半，近六成房企未完成全年目标的一半。
其中，部分企业目标压力尚存。
一财报道称，39家公布销售目标的房企中，完成率超50%的仅14家，绿城、富力、花样年上半年目标完成率更是低于40%。
具体来说，杠杆游戏注意到，绿城、富力、花样年目标完成率低于40%，分别为37.2%、38.7%、36.6%。
克而瑞的数据显示，对于此前已提出2019年全年业绩目标的房企而言，截止6月末的目标完成情况尚佳，36家房企中有32家的目标完成率在40%以上。
宝龙、中海、中骏、越秀、正荣、金科、金茂、滨江、雅居乐等房企上半年业绩完成情况较为乐观，目标完成率超过50%。
徘徊在40-50%完成率的企业比较多。
如上图，除了一财提到的佳兆业、富力，还有融创、泰禾等完成率低于40%。特别是泰禾，上半年销售金额456.7亿元，仅达到半年目标的30.4%。
从整体来看，房企2019年目标制定相对谨慎，平均目标增长率仅在20%左右。
克而瑞预计，部分房企全年业绩目标的完成尚有一定压力，下半年仍需加速推货入市。
除了完成率不高的，也有业绩增速很快的。杠杆游戏注意到，克而瑞举例称：
保利发展2019年上半年实现销售金额2501亿元，排名上升到第4位；
阳光城上半年实现销售金额900亿元，同比增长35.7%；
佳兆业虽然完成率低，但上半年实现权益销售金额347.6亿元，同比增长37.3%
华发股份2019年上半年实现销售金额436.7亿元，业绩增速延续了2018年以来的行业较高水平，同比增长72.5%；
敏捷集团2019年上半年实现销售金额247.1亿元，业绩同比增长57.4%。
3
等待部分房企2019下半年的煎熬
克而瑞认为，行业调整预期持续，下半年三四线城市压力加大。
城市之间分化将加剧，不同能级城市持续分化，一二线回升势头有望保持；而弱二线和三四线城市仍将面临较大调整压力。
从这个角度而言，重仓不同线位城市的房企，2019下半年的表现肯定也会不同。
如中指院数据，20家代表房企二线城市业绩贡献率为57.6%，一线城市贡献率为21.1%，合计占比达78.7%。
以中海地产和招商蛇口为例，上半年两者一二线城市业绩贡献率分别为87.6%和90.3%，同比分别提升9.9和8.9个百分点。
和回归二线不同，三四线的低温仍在持续。上半年，三四线土地市场整体供需双降，市场降温明显。
克而瑞数据显示，市场下行影响下，三四线上半年成交量不敌去年同期，同比下滑19%。
一财报道称，焦虑与低温蔓延，房地产黄金时代尾声再现。
6月28日，郁亮在万科股东大会上再提“房地产的黄金时代快结束了”。机构研究同样传递出行业忧虑，克而瑞认为，2019年将是房地产市场销售“小年”，下半年百强房企规模增长将保持平稳，出现快速增长的概率不大。
调控大环境下，下半年房企面临的压力只增不减。再叠加融资渠道收紧、债务兑付高峰 期如约而至、市场回暖前景不明，房企完成全年销售目标愈发充满未知。
4
刚需打新，还是买二手？
谈到部分房企可能的艰难后，杠杆游戏要说，刚需下半年应该怎么买？
我觉得主要看目的。所谓刚需，其实也是分类的。有的是上车房，资金有限，可以买的户型、地段都很有限。
这部分群体，怎么便宜，怎么性价比高怎么买。
但总的来说我认为，一些次新二手大量入市，可能是个机会。
还有的为了上学，或者想要改善，回归核心区等。这部分群体实际也是刚需，根据自己情况笋盘新房可以买，合适的二手也可以买。
可以确信的是，调控如果稳健，核心区的新房依旧是价格性价比很高的。
然后，还有的投资性需求。手上钱不知道干什么，别的投资也不敢轻易下。这部分，在我国国情下，其实也是一种刚需。
这部分群体完全就是资产配置需求。买核心区，毫无疑问是最保值的。
本文所有未特别说明数据和图表，均源自克而瑞研究中心，特此感谢
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