如何看待房地产?这个问题关乎所有人。
于国而言,房地产是“地”。成百上千城市,排山倒海般崛起。中国城市化的速度还是规模,都超过了改革之初最大胆的想象。在人类历史上,这样的高速增长只能用奇迹来描述。政府能够迅速实现原始资本积累,基础设施建设(高铁、高速、机场等)不仅未受拖累,甚至还大幅超前,至关重要的制度基础,就是“土地财政”。
于商而言,房地产是“产”。近二十年间,开发商作为一个群体,高调而强势地登上中国经济的舞台,浓缩了整个时代的风云际会。有人翻云覆雨,有人逐流随波,有人见风使舵,有人闪转腾挪。他们成为众矢之的,也走上财富之巅,他们富可敌国,却又如履薄冰,仿佛一叶浮萍,命运浮沉。
于家而言,房地产是“房”。衣食住行,是一个人维持最基本的尊严与生活条件,其中住房问题的妥善解决,更是人类古今中外普遍的理想。、在以农耕为主的中国,”耕者有其田,居者有其屋。"成为一代代中国人的理想, “房”事,牵绊着所有人的喜怒哀乐,离合悲欢。
纵观整部地产史,可以说是一部政府、开发商、购房者平衡与博弈,生产关系不断调整、适应和促进生产力发展的演进史。
吾国 吾土 吾民,房地产是一把打开中国的钥匙……
01
红楼梦
居者有其屋,多少年,多少人,在为这个梦想而努力,千百年来,房子始终倾注着人们的无限希冀与憧憬。华裔学者杜维明曾把中国的住房史比喻成一部最缠绵的红"楼"梦。但即使在解放后的很多年里,中国人却依旧是"居者忧其屋"。越来越多的人成了住房极其紧张的"特困户",甚至无处栖居,流落街头。
1978 年的中国老百姓还没有听说过"房地产"这个词汇,他们只晓得自己家住的房子太小,太挤。上海的冬天,阴沉沉的、灰蒙蒙的,无精打采的太阳把它缺乏热量的光线投射到这座巨大城市的每一个角落,狭窄的里弄和蠕动的密密麻麻的人群中,投射到拥挤的楼房和一片片鸽子笼似的小阁楼上。上海华光仪器仪表厂会计杨希鸿的家,就是这些"鸽子笼"中的一间,13 平方米,挤着三口人。
3.6 平方米,在建国后的很长一段时间里,这个数字就是上海一个普通职工的生活空间。在狭小的空间里,人们腾挪搬移,费力经营着自己局促的生活。在一个不到 1.2 米高的阁楼上,杨希鸿的女儿上上下下了十几年。不仅在上海,在 1978 年前的中国,拥挤是每一个城镇居民最真实的居住体验。那时候涌动在大江南北的中国人,被西方新闻界形容为蚂蚁。
六十年代末出生的张强小时候和姐姐、父母在筒子楼里居住,直到他上了初中,单位才给父亲分了一套50多平方米的带独立洗手间的房子,虽然位置比较偏僻,但比起一家四口挤在不到30平方米的筒子楼里,条件改善了很多。张强至今还记得搬进新家的当天晚上,一家人很奢侈地到餐馆庆祝。
事实上,在福利分房时期,对一个普通工薪家庭来说能在退休前分得一套 50 平方米左右的房子已经很不容易了,而一旦儿女成家,就只能与父母挤住在一起,三代同屋的住房现象普遍存在于众多家庭之中。过道上码放的煤球,用废旧木板搭成的简易储藏室,嘈杂的公共厨房、水房,潮湿阴暗的过道,昏黄模糊的灯影......至今,筒子楼里的记忆仍然深深地印在张强的脑海中。
统计数字表明,十一届三中全会召开前的近三十年间,中国累计用在住宅上的投资仅为 374 亿元,年人均住房投资不足 10 元。到 1978 年,中国城镇居民的平均住宅面积不仅没有增长,反而比刚刚建国时少了 0.9 平方米,全中国的城镇人口中,近一半是缺房户。新中国成立时中国有 5.3 亿人口,到 1978 年增加到 9 亿。1949 年我国人均居住面积是 4.5 平方米,1978 下降到 3.6 平方米。这还不包括城市逾 1000 多万尚未返城的上山下乡知识青年。人口增加了几乎一倍,而房子盖得极少,可想而知居住条件越来越差只能是唯一的结果。
一边是亟需改善的住房条件,一边是捉襟见肘的财政难题。站在 1978 年的起跑线上,关乎民生的住房困境,成为决策者面对的棘手问题。
更大的住房缺口,出现在全国性的知青返城潮中,逾 1000 万知青如洪峰一般从乡村涌向他们当年出发的城市,北京、上海、天津、广州......
"我家里的房子比电影中那个贫嘴张大民住的还糟糕,一家五口挤在一间不到 20 平方米的楼房里,我妈和我爸睡一张双人床,奶奶和妹妹睡一张双人床,我独占一张单人床,三张床摆在一起,中间就用布帘隔起来。结婚后,我和老婆‘亲热’也要当着全家人的面”。已是上海某大学教授的老穆,谈起当年知青返城后的窘境时,仍然难掩辛酸之情。
家底单薄,百废待兴。如何改善中国城镇居民的居住条件?从中央部委到省市县有关部门,从中央首长到基层单位领导,无不绞尽脑汁。
邓小平被誉为"中国改革开放的总设计师"。在中国房地产发展史上,如果要推选一个"总设计师"的话,也非小平莫属。
1978 年 9 月,在北京召开了全国城市住宅建设会议上,副总理谷牧传达了邓小平关于解决住房问题的指示:解决住房问题能不能路子宽些……在长期规划中,必须把建筑业放在重要位置。
数月之后,邓小平访问美国,在时任美国总统卡特的故乡亚特兰大参观访问时,他专门造访一个普通公民的家,交谈中得知他住的房子是购买的,小平深受启发:"你们的很多成功经验对我们很有借鉴意义。我们愿意向你们学习"。
回国后,小平在多个场合提出住房商品化这一课题。时任国家建委副主任的张百发(后任北京市副市长,主管城市建设)日后回忆到:"小平同志是最早提出住宅商品化的国家领导人”。
但在当时的政治形势下,小平的讲话在一定范围传达后,还是有很多人心存疑虑,非议之声不断。从 1949 年到 1978 年三十年间,我国住宅的福利属性论点一统天下。而在政府提出住房改革的动议后,理论界迅速转向了住宅的商品属性和福利属性的争论,并产生了相当大的分歧。
然而,当北方人还在热衷于住房商品化的理论争鸣时,小脑比大脑发达的南方人正在悄悄地进行着试验,先斩后奏的探索在云山珠水悄悄上演。
02
双城记
1979 年,广州,这个我国南方最大城市的一隅,中国第一个商品房小区——东湖新村悄然开工。
改革开放之初,住房一直是困扰城市发展的痼疾,当时广州人均居住面积为 3.82 平方米,人均居住面积在 2 平方米以下的达到 2 万户以上(当时广州仅几十万户)。苦于有地没钱的广州人,乘着改革东风,率先决定引进外资在东山区进行试点,这也是中国第一批商品房的滥觞。
1980 年 11 月,东湖新村首期 1 至 5 栋封顶,在交付给港方当天,13 家港媒现场采访,其盛大场景轰动羊城。早在开发之初,这些房子就被香港人哄抢一空。
而广州个人买房,始于 1985 年五羊新城。一名从事印刷生意的老板以 800 元/平方米的价格在五羊新城一下子买了 5 套住宅,一套给公婆住,三套留给三个儿子,还有一套作工作室。短短几年间,一部分广州人已经开始富裕起来。