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转自： 真叫卢俊团队
来源： 真叫卢俊（ID：zhenjiaolujun0426）
随着政策的压制和资金的管制，很多房企开始倒逼式创新
比如万科开始涉足长租公寓和养老了，比如华夏幸福和金茂的产城运营的占比也越来越重，碧桂园开始研究起机器人，恒大开始造起了汽车等等，这些都是开发商为了应对更多的不确定性所采取的自我救赎的手段
但这些对于哪怕已是行业内TOP级别的开发商而言，也都不是容易的事
但我们转身一看，整个市场里仿佛出现了一些不太一样的角色，前期一直被忽略的港资，这几年却一直活的好好的，比我们所有人想象的都要好
01
我们先来感受下最近港资的凶猛
如果你仔细看下港资进驻的城市和前期的开发策略，你会发现港资拿地有两个很明显的特征
重点围绕二线城市或是说新一线城市布局，而且每次出手的手笔都很大
从本质上看，这说明港资花钱的特征，投的是这个城市的未来，一线城市的地固然是很好的，资产也很优质，但目前来看，整体的成本也上去了很多，后面可能会存在那么一点点的风险
对风险的厌恶，是港资天生的本能
而国内的二线城市地块，相对来说当前的价格还不是很高，像杭州这样的城市，由于有互联网的傍身，未来整体的增长空间还是会很大
港资最习惯的就是先在低点重点布局，然后再慢慢开发，享受土地增值带来的红利
其次，港资更看重的是长期的运营，而不是一次性类似于住宅的销售，这是他们最擅长的领域，他们更喜欢源远流长的现金流回报
当下我们的开发主流毫无疑问就是快周转借杠杆，所有人都在比拼规模比拼速度，核心竞争力从3个月预售到一年交房，这样的开发节奏我真的很怀疑地产这行能够贡献出真正的作品
而如今一线城市土地出让要求开发商持有15%-25%的土地的时候，所有人开始唉声叹气，不知道这样的项目应该怎么做啊
殊不知当初所有的港资房企都是靠持有运营起家的
上海最好的商业依然是恒隆广场和太古汇，这些项目真正意义上可以定义为资产，随着时间的推移而更多的焕发光彩
02
可能很多人会问另外一个问题
其实港资的开发模式并没有变，为什么以前看起来貌似不可以，但现在可以了
首先大家要明确一点，就是到了这个时间点，内地房企的负债真的已经到了很紧绷的地步，我查了下相关数据，2018年负债率超过70%的房企超过了87家，与2017年基本持平
大家都陷进了高周转借钱上杠杆的泥潭里无法自拔，但反过来看港资呢，我上次跟某港资的区域负责人聊天，他说了一句话我还是蛮震惊的，他们的整体负债率大概在6%-8%，拿出来的都是自己的钱，当然快不了
另外一点前期主要是新增市场，现在有了瓶颈，开始更注重存量运营
当前中国的城市化进程已经接近六成了，前期整体的扩张速度是很快的，比如老大碧桂园，2017年的销售额才5500亿，到2018年直接飙涨到7000亿，同比增长了30%
以前我们都在说什么粤系房企闽系房企之争，衡量的因素很粗暴简单，就是看那些代表型的房企销售额怎么样，看看有多少上了千亿的规模
2016年千亿房企的规模才12家，2017年千亿房企的规模增长到17家，2018年千亿房企的规模直接达到了31家，整个增长速度出现了井喷，是非常快的
在前期，整个中国房地产市场都在狂奔，在风口里，猪马牛蛇都能飞起来
但接下来，整个新房房地产的速度真的会慢下来，而存量市场越来越大，存量市场的经营也将变得越来越重要
存量市场中的核心商业和写字楼经营，恰恰是港资所擅长的，而这些，因为赚的是慢钱，所以要求房企本身有很好的现金流保证，负债率不能太高
而当下这个阶段，确实只有那些默默无闻的港资才能做到
对于港资而言，更注重财务稳健和行业周期性的风险，这就必然导致了项目的开发周期相对延长，甚至出现了部分港资长期囤地不开发的情况
可能很多人会抱怨或是不理解，为什么港资拿地会拿的这么久，从本质上看，这也是港资一种对抗风险的行为，因为囤地等待升值的风险要小于产品不适销对路的风险
而这些港资大多依托自身作为上市公司的资本运作能力及相对于内地同行而言极其低廉的资金成本所构成的雄厚财力
也成为这些港资长期囤地不开发或者缓慢开发而不依赖项目现金流的一种巨大优势
所以总结下为什么港资现在行了，一方面借用郭德纲的话说是对手衬托的好，另外一方面是整个存量市场的规模上来了，这样的市场更符合港资的口味
03
万科总裁祝九胜在前几天的年中业绩会上提到了万科要开始“第3次创业”
为什么这么说，是因为整个地产的赛道现在真的在慢慢的发生着转变
但当整个融资成本越来越高的时候，资金在这个链条里面扮演的角色越来越重要，就像一副枷锁一样，锁住了我们，再加上行业去杠杆的节奏也越来越猛，所以如果光是做住宅，我们真的会很难受
这样的行情也就逼迫所有的开发商要有更充足的现金流准备过冬，以前可能只要准备一个冬天的粮食就够了，但现在可能要准备好几个冬天的，对于港资而言，其实已经默默的准备了十几个过冬的粮食了
而在这样的一条赛道，恰恰是港资跑的轻车熟路最舒服的赛道
另外就是现在越来越多的ZF也开始逐渐意识到光靠住宅市场是无法盘活区域和城市活力的，还是需要高大的写字楼和热闹的商业
因为只有通过对这些存量资产的持久运营而不是一竿子买卖，才能越来越让城市板块价值更加凸显，城市的土地才会越来越值钱，ZF通过卖地才会有更多的收入
所以其实也不难理解为什么从2016年开始，类似于香港置地在上海和旭辉合作联合拿地一个做商业一个卖住宅，大家都在自己最核心最擅长的方向发挥着最大的力
类似这样的合作接下来肯定会越来越多，因为对于ZF而言，现在不仅仅是卖地了，更多时候是要求开发商要有更多比例的自持部分，商业和住宅双轮驱动，城市才更有人气，土地也才更有价值
04
其实现在的地产行业真的是越来越混沌了，政策的口子也正在逐渐收紧，城市规模化发展的红利正在慢慢减弱，所以对于高周转而言，也不是你想快就能快的起来的
现在整个盘面其实已经很清晰了，行业的赌局正在越来越大，谁手里的筹码多，谁就能一直在这个桌子上玩下去
现在看来，那个熟悉的资金雄厚的港资，在不经意间，真的又要卷土重来了。
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