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2018年12月7日，财政部发布《企业会计准则第21号——租赁》（财办会〔2018〕35号）（以下简称新租赁准则）。自2019年1月1日起，在境内外同时上市的企业以及在境外上市并采用国际财务报告准则或企业会计准则编制财务报表的企业执行新租赁准则，其他执行企业会计准则的企业自2021年1月1日起施行。新租赁准则的实施将带来更多复杂的判断，如识别租赁、分拆合同中的租赁部分和非租赁部分、各租赁部分和非租赁部分单独价格的确定、折现率的确定、使用权资产的减值测试、租赁负债的重新计量、转租和售后租回特殊交易的会计处理等重大事项。上述重大影响将涉及众多行业，其中影响较大的行业包括金融企业、电信、零售和消费品、交通运输、酒店、能源设施等，相关企业应尽早对财务、运营、税务、内控系统等进行全面筹划。为协助企业做好新租赁准则实施的充分准备，注册会计师行业应发挥专业优势，提供更多、更有针对性的专业服务。
本提示仅供事务所及相关从业人员在执业时参考，不能替代相关法律法规、注册会计师执业准则以及注册会计师职业判断。提示中所涉及审计程序的时间、范围和程度等，事务所及相关从业人员在执业中需结合项目实际情况、风险导向原则以及注册会计师的职业判断确定，不能直接照搬照抄。
围绕新租赁准则的核心变化，针对新租赁准则注册会计师可以提供的服务内容，北京注册会计师协会非鉴证服务专业技术委员会做如下提示：
一、新租赁准则给企业带来的挑战
新租赁准则在以下几个方面，给企业带来挑战：
1. 财务核算
新租赁准则的颠覆变化，租赁定义的全新诠释，众多复杂的专业判断如租赁合同的识别、租赁期评估，租赁拆分、租赁合并或变更、豁免选择、全新会计模型设计，列报和披露的变化要求，过渡方案的选择为企业会计核算带来众多挑战。
2. 数据搜集
海量租赁数据的收集，按新准则规定的重新梳理，工作繁重；如何高效抓取分析租赁合同关键数据，为有效评估新租赁准则影响做准备是大多数企业的最大挑战。
3. 影响评估
新租赁准则将导致财务报表披露、关键业绩指标的颠覆变化，企业如何准确了解新租赁准则对预算、财务状况、财务指标、绩效考核等产生的影响。
4. 控制流程
新准则要求进行更多的判断和披露，例如识别租赁、评估租赁期、选择折现率。企业是否需要更新控制及相关流程以满足新准则要求。
5. 沟通影响
通过沟通，向利益相关者解释执行新准则对于企业预算、财务状况、财务指标、绩效考核银行贷款的一些信用指标、以及不同资产管理模式的影响。
6. 税务影响
会计模型的变化导致租赁费用确认方式的变化，从而带来更多潜在的纳税影响。
7. 信息系统
企业系统能否有效支持新租赁准则带来的变化？能否获取所有必要的信息？能否对租赁实施监控并执行持续的评估？
8. 租赁规划
作为承租方，应修订公司的租赁策略，重新考虑租赁合同条款，以减少因执行新准则对财务报表的影响。作为出租方，如何考虑会重新修订商务谈判、薪酬绩效考核策略？
二、新租赁准则的核心变化与要求
新租赁准则要求承租人会计处理由“双重模型”修改为“单一模型”，同时也改进了出租人的信息披露。具体分析如下：
（一）承租人会计处理的核心变化
新租赁准则的核心变化是要求承租人采用单一的会计模型，无需进行租赁分类，对资产负债表中确认的所有租赁采用相同的方式进行会计处理，并新增了使用权资产、租赁负债等科目。新租赁准则要求承租人对除短期租赁和低价值资产租赁以外的所有租赁确认使用权资产和租赁负债，并分别确认折旧和利息费用，即采用与原融资租赁会计处理类似的会计模型，并且将风险和报酬转移变更为强调对使用权资产的控制权的判定，即若合同约定在一段时期内控制特定资产的使用权利以换取对价，则该合同是一项租赁或者包含一项租赁。
同时，新租赁准则进一步完善了可变租赁付款额、租赁发生变更等情形的会计处理，并对短期租赁和低价值资产租赁的识别判断及会计处理作出了相应规定。
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（二）出租人会计处理的核心变化
新租赁准则总体上继承了现行准则中有关出租人的会计处理规定，保留了融资租赁与经营租赁的双重会计模型，即出租人的租赁分类是以租赁转移与标的资产所有权相关的风险和报酬的程度为依据的。在分类方面，新租赁准则强调了要依据交易的实质，而非合同的形式，有关融资租赁与经营租赁分类的规定更原则化，并增加了可能导致租赁被分类为融资租赁的其他情形。
同时规定了转租赁的分类和会计处理，以及生产商或经销商作为出租人的融资租赁的会计处理规定。
核心变化
CAS 21租赁（2018）
CAS 21租赁（2006）
w 增加了可能分类为融资租赁的列举情形。根据租赁的实质而不是形式进行判断，符合融资租赁的一种情形不必然划分为融资租赁。
符合列举的融资租赁的其中一种情形应该划分为融资租赁。
经营租赁
w 初始直接费用：
应当资本化，在租赁期内按照与租金收入确认相同的基础进行分摊，分期计入当期损益。
w 初始直接费用：
直接计入当期损益
租赁合同的合并、分拆和修改
w 合同合并：
符合特定条件，出租人可以将多份合同合并为一份。
w 合并分拆：
合同同时包含租赁和非租赁部分时，出租人应当将该合同包含的各租赁部分和非租赁部分进行分拆。
w 合同修改：
满足特定条件的，将变更作为一项单独的租赁。
无相关指引
融资租赁
w 应收融资租赁款的终止确认和减值：
适用金融工具准则
w 可变租赁付款额：
取决于指数或比率的可变租赁付款额计入租赁收款额，其他的在实际发生时计入当期损益。
w 生产商或经销商作为出租人的融资租赁：
视同销售，确认销售收入，结转销售成本；
初始直接费用，计入当期损益。
w 融资租赁的变更：
满足特定条件的，将变更作为一项单独的租赁处理，否则未作为一项单独的租赁处理。
w 应收融资租赁款的终止确认和减值：
未明确
w 或有租金：
实际发生时计入当期损益
w 生产商或经销商作为出租人的融资租赁：
无相关指引
w 融资租赁的变更：
无相关指引
（三）新租赁准则对财务报表的影响
新租赁准则发布后，将对承租人和出租人的财务报表及财务指标产生重大影响。
1.对承租人财务报表的影响
资产负债表：新租赁准则下，除短期租赁和低价值资产租赁外，承租人对于其他几乎所有的租赁都需要增加使用权资产和租赁负债，承租人的资产和负债规模同时增大。
利润表：新租赁准则下，承租人需要在利润表中列报租赁负债的利息费用以及使用权资产的折旧，将导致租赁期前期费用较高，后期费用较低。
现金流量表：新租赁准则下偿还租金负债本金和利息所支付的现金将被作为筹资活动现金流出，支付的按简化处理的短期租赁付款额和低价值资产租赁付款额以及未纳入租赁负债计量的可变租赁付款额应当计入经营活动现金流出。
财务指标影响：新租赁准则确认了使用权资产及租赁负债，影响了报表资产及负债总额，并显著增加了资产负债率。同时，将租赁费用的分类从经营费用转为融资费用和摊销，将影响经营利润、息税折旧摊销前利润(EBITDA)和息税前利润(EBIT)等指标。
京公网安备 11010802022788号
