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推销林氏住房保障计划-希望大家签名支持！
如果没有合理的、可行的住房保障计划，经济危机必然发生，
改 革开放以来，我国城市化过程带来了对住房需求的急剧上升。1978-2003的25年间，我国城镇人口占全国人口的比重从17.92%上升到40.53%，每年平均增加了近1个百分点；其中，1996-2003的8年间，城镇人口占全国人口的比重从30.48%上升到40.53%，每年平均增加了1.26个百分点。我国这种城镇化过程形成的大量人口地域迁移对城市住房产生了巨大需求。这种潜在需求如果离开有效的城市住房保障计划，必然带来普遍的房价上涨预期，这种预期正是带来房价上涨的重要原因（Case、Shiller，1988）。从1998年以来我国房价已经连续7年大幅度上涨，并且2006年4月25日，中国社会科学院城市发展与环境研究中心编撰的《2006年房地产蓝皮书》指出，我国房地产价格长期走势是上升，而不是下降。当我国收入并没有同步提高，更重要的大部分城市化迁移人口收入水平并不高。从1996年以来的情况看，每年平均有2000多万人进城，但除了200万从农村考入大学从而可以进入城市白领的人员外，其余过亿的人口的收入都非常低。在这种高房价收入比情况下，真正有实力购买的是少数，大部分是出于预期而购买（市场表现也是将用于自住自用的真实需求）。因此离开切实可行的城市住房保障计划，我国的房价很难避免国外大部分国家经历的“大涨大跌”。
而城市住房保障计划是不可能依靠市场自发履行的，2005年12月“中城联盟”会议后房产开发商任志强再次表明他的观点：“商品房的供应就是应该只针对中高收入者。” 因此我国必须尽快在住房公积金计划的基础上制定一整套城市住房保障计划，以政府的责任承担起确实稳定房价的义务。我国在住房改革中，曾经多次强调经济适用房和廉租房的政策，但是并没有得到切实执行，并且由于我国缺乏一整套信用体系，因此仅有的少量经济适用房在销售中并无法保证销售给中低收入者。当然我国城市住房保障计划不能照搬德国或新加坡的模式，而应针对我国国情，吸收他们经验，制定有中国特色的城市住房保障计划。首先我国地广人多，各地经济水平差别很大，因此住房保障的责任应该由地方政府承担；其次我国必须发展住房消费者组织，住房消费者组织不仅有助于提高与开发商的谈判力量，而且有助于提高住房购买的理性；最后应建立政府-住房者-房产商的利益责任联动机制，以租促买，通过这个机制把城市住房保障计划落实到实处。在借鉴新加坡、德国基础上（附德国廉租房制度文件），本人建议计划如下：
建设“城市住房保障”计划，稳定居民“房价稳定”信心
房地产作为居民基本需求品，如果存在房价持续上涨预期，那么不可避免消费者总是尽力提前购买，因此会人为制造当前的繁荣，从而验证预期，从而不断恶性循环。因此必须有一整套“城市住房保障”计划来保证居民的基本需要。具体如下：
全国各地成立“住房互助协会”，消费者变作为整体主动参与市场
伴随房地产的市场化，市场的供给方不断强大，并且具有互相协商统一行动的可能，其控制市场的能力越来越强。与此相反的是房地产市场的需求方原来可以从单位得到“住房供给”的需求保障被打破，从而走向市场，成为零散的个体。零散的消费者个体谈判力量微弱，只能是市场的被动接受者。通过成立“住房互助协会”，协会可以进行分析，制定对消费者有利的政策，进而寻求各方的对政策的支持。只有通过住房互助协会才能把政府的承诺落实到实处，否则都会被曲解，最后调控成为“空调”。
没有房子的夫妇或20岁以上单身个人可以参加一个或多个住房互助协会，甚至不在同一个城市的多个协会。其参加协会的状况必须向每个协会告知，每个协会可以一次性收取一定的入会费。协会的成员只能是没有买过房子的夫妇或20岁以上单身个人，采用实名制，对于已结婚家庭按家庭整体为一个成员，成员获得房产（获得方式包括单身会员与具有房产的对象结婚）后自动退出。会员入会之后必须按月向其参加的协会交纳互助金。一个县（市/区）的住房互助协会不应少于2个。具有50个都没有参加其他协会且常住本地5年以上的成员可以到民政局备案成立住房互助协会。住房互助协会，章程由消费者协会和民政局统一制定，接受消费者协会的领导。
协会通过一系列政策保证成员在一定时间后获得房产或获得补贴：保证会龄5年（非本地户口会员可以7年）以上和工作时间5年（非本地户口会员工作时间7年）以上的会员获得房产，否则可以获得一定标准的租房补贴（对于参加多个协会者，按应向其支付补贴的协会个数相除，如有3个协会应向他支付租房补贴，则每个协会支付该协会标准补贴的1/3）。对于这些成员，他们购房时，全部退还其交纳互助金。对于会龄3年以下或工作时间3年以下者购房，按一定制度扣除部分其已缴纳的互助金后退还。
纳入政府5年规划管理房地产市场的供需，保证预期稳定
城市5年规划必须包括城市住房计划，该使得计划政府具有义务性在未来每年保证各个住房互助协会的成员在各个分级区段分别获得确定套数的房子（不包括预售获得，只指实际产权房的获得），这个套数不低于会龄5年（非本地户口会员7年）以上和工作时间5年（非本地户口会员工作时间7年）以上等各类应包括会员的数量和。房子的质量和面积应制定最低标准（建议建设部根据城市级别分别制定最低标准，各地政府在此基础上制定出各地具体标准）。住房互助协会获得的方式并不是由政府直接提供，只是由政府做出义务保证，当实际获得数量低于计划的数量，政府必须按月向互助协会提供最低标准房子的租金。租金水平在计划中确定，并且根据地段不同有所区别，伴随该地段房价指数而等比变化，租金水平不低于房价的一定比例。
这样政府在公开土地出让招标的过程中，就必须把以上落实到招标协议中，招标协议对应要求该地块必须按时供应并且卖出多少不低于最低标准的房子给住房互助协会的成员，否则到时政府将按月向房产开发商罚取对应租金1.5倍以上。
在一个城市中，房产商的房子只能卖给该城市的住房互助协会的成员，即使高档房产（如别墅）也是如此。对于违反者将罚没其卖房收入。房产的销售状况必须联动在政府、开发商、住房互助协会和市民中公开信息，对于连续5年没有卖出的房子，必须交由当地的某一住房互助协会统一出租，租金的2/3归房产开发商，1/3归住房互助协会，房产商负责房子的维护维修。房产商如果破产，住房互助协会可以对该房产进行拍卖，拍卖所得1/10归协会，其余9/10资金归房产开发商。
可以发现以上并没有增加政府财政负担，但是改变了利益谈判结构，也就是如果以成本价+一定利润的话，任何国家都不会存在房地产问题，而这样的市场才是真正健康的市场。
京公网安备 11010802022788号
