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鉴于新会计准则对房地产行业的影响较大，本文选择房地产企业作为分析主体，分析讨论产生影响的方面，并在此基础上提出相应的管理对策。
一、会计政策对房地产上市公司利润的影响
根据沪深两市部分上市公司2009年披露的年报信息，将影响利润变化的主要因素进行归类汇总分析发现：“所得税费用”、“公允价值变动收益”、“借款费用资本化”项目影响面较广，同样可以看到超过半数的上市公司均受到“所得税费用”的影响。“投资性房地产”项目对房地产行业利润的影响也不容小觑，但由于大多数上市公司均保持谨慎的心态，仍然采用成本计量模式进行计量，因而其产生的影响暂时还未表现出来。
（一）提高房地产上市公司利润
1.投资性房地产提高当期净利润。新会计准则体系在《企业会计准则-基本准则》中明确规定：会计计量属性包括公允价值。新会计准则公允价值计量的运用，正式奠定了RNAV（重估净资产值）方法作为房地产上市公司估值的核心地位。而对于投资性房地产业务，以往上市公司（主要是房地产公司）拥有的物业都被计人了固定资产，并要定期计提折旧或摊销。因此，物业的升值与否，并没有体现在报表中。近几年物业升值迅速，如果上市公司（主要是房地产公司）一旦采用公允价值法来计量其早些年购入的投资性房产，以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，并将二者的差额直接计入当期损益，此举不仅直接减少了折旧或摊销费用，相应增加了利润，而且因其公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益，也必将大大提高其净资产和当期净利润。而且随着投资性房地产物业的增多，特别是人民币升值和我国经济持续发展，新会计准则实施后，肯定会引导市场更多地关注各项投资性房地产物业的真实价值，并使RNAV（重估净资产值）的估值方法成为评估投资性房地产企业的主要标准之一。
2.所得税采用资产负债表债务法增加当期利润。所得税新准则规定，所得税应采用资产负债表债务法核算。企业取得资产或发生负债时，应当确定其计税基础。资产、负债的账面价值与其计税基础是存在差异的，应当确认所产生的递延所得税资产或递延所得税负债。而按原有关规定，大部分企业都采用应付税款法核算，不确认递延所得税资产和递延所得税负债。按新所得税准则，在实际工作中，大多会产生可抵减暂时性差异，这将使本期递延所得税资产增加，本期所得税费用减少，从而使本期利润增加。根据税法相关规定，目前该利润在形成当期不需缴税，可能会改变以前虚增利润要缴税的局面，从而使上市公司造假的当期成本大大降低，并且更加注重短期操纵，使其未来风险增大。
3.债务重组准则将债务重组收益列人收入。新债务重组准则改变了“一刀切”的规定，将原先因债权人让步而导致债务人被豁免或者少偿还的负债计入资本公积的做法，改为将债务重组收益计入营业外收入，进入利润表，对于实物抵债业务，引进公允价值作为计量属性。但是，这一会计准则对一些高负债公司利用债务重组蓄意包装利润有可能起到很好的作用。中国的银行多为国有（控股）银行，能否豁免债务常常取决于地方政府一句话。再则，一些关联方还可以通过一面豁免债务、一面做高业绩来操纵股价、搞内幕交易。而在2001年以前，会计制度的规定与其如出一辙，使得当时许多ST、PT公司依靠债务重组重获“新生”。按新规定，一些无力清偿债务的公司，一旦获得债务全部或者部分豁免，其收益将直接反映在当期利润表中，可能极大地提升其收益水平。
4.借款费用资本化范围扩大增加当期利润。新《企业会计准则——借款费用》的实施，对于投资性房地产企业是十分有利的。房地产开发企业的资产负债率很高是一个普遍的现象。房地产开发经营周期长、投资回收期长、资金投入相对集中，开发商比较热衷于利用债务资本筹集开发资金，通过运用财务杠杆达到投资效益最大化的目标。对于许多先进制造业公司来说，由于生产周期比较长，而且借款金额巨大，因此，实施新《企业会计准则——借款费用》，将会把原来进行费用化的借款费用进行资本化，较大幅度地增加企业借款费用资本化当期的资产、增加当期相关资产的价值、减少当期财务费用，将会提升企业当前的会计利润，改善企业经营者的业绩考核指标，提高经营者扩大再生产的积极性。
（二）减少并防止调节房地产上市公司利润
我们知道，有不少上市公司利用资产减值准备作为调节利润的重要手段。他们在企业盈利上升时，就多计提资产减值准备，当企业盈利减少时，再将资产减值准备冲回，尤其是一些ST公司，往往在头一年大幅计提减值准备，在次年以种种理由转回，造成盈利的假象，其实公司的经营并无改善。新准则明确规定，计提的减值准备在转回后不得计人损益，有效地杜绝了这一调控利润现象的发生，使会计信息更具真实性。新的资产减值准则实施后，计提的固定资产、无形资产和长期投资减值准备在以后会计期间不得转回，包括商誉和资本化的开发支出，此规定导致企业减值费用只能增加不能减少，减少当期利润。
（三）房地产上市公司利润波动幅度增大
由于存货计价直接关系到企业成本的计量，因此选择不同的存货计价方法会涉及企业当期产品成本、利润和税收缴纳等方面。发出存货计价方法的选择对公司利润的影响，体现在存货价格的持续变动。新会计准则前，先进先出法和后进先出法这两种完全相对的计价方法被普遍采用。在通货膨胀、物价持续上涨的情况下，采用后进先出法时，后购进的存货价格偏高，可使本期成本增加，并减少当期利润；采用先进先出法时，先购进的存货价格偏低，则使本期成本减少，同时增加当期利润；反之，在物价持续下跌的情况下，采用后进先出法会使最低的原材料首先计入成本，并增加企业利润，而采用先进先出法则会减少企业利润。可以说，先进先出法更能反映存货的流转情况，避免存货实物流转和成本流转的脱节，取消后进先出法有效规避了企业利用变更存货计价方法调节当期利润水平的惯用手段，使不同企业、同一企业不同时期的经营成果更具可比性。
二、有效实施新会计准则的建议
（一）规范资产交易市场和资产评估市场，确保公允价值真实性
新会计准则中强调了应以公平的市场价值作为基础。而公平的市场价值来源于公平交易的市场。在这个市场上，首先，理性双方自愿达成的交易价格是以所交易资产真实价值为基础的，任何有意抬高或压低资产价格以达到操纵财务数据目的的交易行为，都应受到禁止和处罚。其次，存在一个规范的资产评估市场，能独立公正的进行评估工作。
（二）规范管理当局运用会计政策
在新会计准则中，几条新规对企业利润均有较大的影响。企业在债务重组的时候，如果用非货币资产抵债，或者获得豁免或少偿还负债，过去只能计入资本公积，而按新的准则则可以计入当期损益。在存货准则中，存货计价方法的改变也会影响利润。出台相关细则，要求上市公司详细披露其利润指标的计算，特别应对新旧准则发生差异的地方做出说明。
（三）培养高素质的会计和审计从业人员
新准则要求会计人员由遵循制度变为了遵循准则，行政性的指令淡化了，对自我约束的要求强化了；新准则与旧准则相比，呈现出简单与复杂并存、灵活性与合理性并存的特点，准则本身简化、灵活了，但确认、判断复杂了。这些都使得广大财务人员提高自身素质的任务迫在眉睫。同时要树立国际先进的现代化财务理念，公正廉洁，做好账，管好账。
作者：王华 来源：《金融理论与实践》2010年第4期
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