政府未必真心想彻底调控房价（＋30)

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2006-08-23 11:03:07　来源: 中国经济时报　 网友评论 13 条 进入论坛

　　为什么宏观调控初期房价不降反升？这是全国人民都为之困惑的

程国有 周牟洮：房地产业将重演1990年代悲剧

作者：程国有 周牟洮

为什么宏观调控初期房价不降反升？这是全国人民都为之困惑的，然而，透过上世纪９０年代宏观调控初期物价不仅不降反涨，而且是暴涨，就不难理解近年来房地产宏观调控后初期房价不降反升的现象。１９９３年国家针对通货膨胀和物价上涨（当年商品零售价格上涨１３．２％）出台宏观调控政策，结果，１９９４年出现了更加猛烈的物价上涨（当年商品零售价格上涨２１．７％），１９９５年物价上涨减缓（当年商品零售价格上涨１４．８％），１９９６年物价上涨才恢复到６．１％的水平，其后虽然价格持续下降，但是中国经济却陷入长达５年的低迷。２００４年以来我国的房地产宏观调控与上世纪９０年代宏观调控惊人地相似，调控初期房价不降反升，而且是猛涨。当然值得警惕的是下一步，房地产价格最终是要下来的，房地产市场整体陷入３－５年的低迷期将是无法避免的。具体来说：２００４年国家开始房地产市场宏观调控，２００５年房地产价格继续猛烈上涨，２００６年房地产价格上涨幅度开始下降，２００７年开始房地产价格微涨或开始下跌，２００７－２０１２年房地产市场将进入３－５年的低迷阶段。

房地产宏观调控初期房价缘何不降反升？

上世纪９０年代我国宏观调控的思路基本是凯恩斯的需求管理思路，以抑制需求、增加经济主体的各种税费负担为主要思路，短期内对投资需求的抑制作用远远强于对消费需求的抑制作用，结果初期进一步加剧商品供求矛盾，形成物价更加猛烈的上涨。最后消费需求也被抑制，形成供给与需求的双向收缩，经济最终陷入长达５年的低迷。观察２００４年以来的房地产调控情况，宏观调控初期房价不降反升的悲剧必然再次重演。

１．土地供应减少、房地产供应结构调整短期内加剧供求矛盾。从近年调控措施看，有一个重要方面就是对土地供应加强控制和管理，其结果是逐步使土地供应减少，人们自然而然的反应是未来住房供应将会更加紧张，于是更加剧人们抢购房子的念头，导致房价继续上涨。再一方面就是调整房地产供应结构，增加廉租房和经济适用房及９０平方米以下的住房，这意味着９０平方米以上的房子供应将更加短缺，而９０平方米以上的住房需求者往往是高收入阶层，其价格继续上涨也就成为必然。相反廉租房者本来就买不起房，经济适用房和９０平方米以下住房对象是中低收入者，而且这类住房供应大量形成还有一个过程，至少也得１年左右。

２．增加税费必然提高房地产价格。近年房地产宏观调控另一个主流思路就是用增加税费的手段抑制房价上涨，从近年出台的各种税费看，我国房地产开发业法定的有１３种税，约占建设成本的９％；而各地的“费”大多有数十种之多，有的地方甚至超过百种，约占建设成本的４１％。不断增加的各种税费成本最终不仅不能抑制房价上涨，反而是导致房价持续上涨的重要动力。

３．利益同盟操纵抬高房地产价格。目前房地产业直接涉及三大利益主体，一是地方政府，主要获得地价收益和各种税费收益，二是房地产开发商，主要获得房价与成本的差价收益，三是购房者，主要获得居住或未来潜在升值收益。在三者利益博弈过程中，地方政府与房地产商是最希望通过维持高房价来获得最大化利益的，事实上，许多地方两者已经形成利益共生关系。许多报刊报道过的房地产开发商采用各种手段人为操纵房价的事例屡见不鲜，一些地方政府为了防止房价下跌今年初甚至出台财政补贴政策（每平方米补贴３０－６０元）鼓励在当地购房。

４．低利率是房价上涨的重要推动力。尽管２００４年以来国家出台众多房地产宏观调控政策，加息总共才使用了两次，由于房地产个人贷款利率依然偏低，使得房地产个人贷款规模依然持续增加，银行个人住房贷款为投资投机性需求提供了实现途径。１９９９年－２００５年个人住房贷款余额同比增长分别是２１８．６％、１４８．７２％、６５．７７％、４７．７１％、４２．４６％、３５．１７％和１５．３５％，２００５年个人住房贷款余额达到１８３６６万亿元，是１９９８年的１００多倍，远远高于同期家庭可支配收入的增长。显然，银行住房贷款已经成为而且依然是房价暴涨的直接支持力量。

房地产市场进入持续低迷状态为何无法避免？

从长期看，当前房地产宏观调控政策最终会抑制房地产需求，加上短期对房地产供给的抑制，最终会导致房地产市场的供求双向萎缩，使房地产陷入长达３－５年的持续低迷。

１．高税费政策最终使房地产供求双向萎缩。政府通过不断增加税费企图抑制房价的政策必然起到相反作用，首先是短期内推动房价继续上涨，其次是从长期看，投机、投资性购房将会变得毫无价值。其三是征税必然引发事与愿违的结果：一是挫伤供应商的积极性，使本来就稀缺的商品进一步减少供应；二是商品供给减少，会使商品进一步提价，增加消费者负担。所以，从长期看，增加税费的房地产宏观调控政策最终只能使房地产市场供求双向萎缩。

２．加息政策最终同时抑制房地产供求关系。从今年宏观经济形势看，国家下半年再次加息的可能性很大。一方面，加息将进一步增加购房者还贷负担，从而进一步减少房地产需求；另一方面，加息将进一步加重房地产开发商的负担，从而进一步抑制房地产开发数量；最终将可能导致房地产供求的双向萎缩，即房地产业最终将进入低迷阶段。

３．中等收入者自住需求将成为房地产主流。随着国家宏观调控政策的全面落实，房地产税费越来越重，加息将使贷款成本进一步上升，投机、投资性购房已经或正在变得毫无价值。最终房地产市场的需求可能完全回归到自住性需求。从目前情况看，高收入群体或在本地工作１５年以上的人基本有了住房，有的甚至有多套住房，低收入群体本来就买不起住房，他们只能等待政府的廉租房建设，对房地产市场形不成真正的需求，剩下的就是中等收入群体且没有住房者或工作５年以下的高收入群体，他们是房地产市场的真正需求者。所以，最终房地产市场的需求与前几年存在大量投机投资性购房需求相比较必然出现大幅度的萎缩，房地产市场最终陷入低迷将无法避免。

未来房地产市场如何面对宏观调控影响？

１．放弃政府以地生财目标势在必行。近年来，许多地方政府把房地产业作为当地支柱产业，以地生财成为许多地方政府获取经济政绩和财政支撑的重要来源，地价不断上涨成为推动房价上涨的重要原因。如今，随着投资投机性购房的彻底消失和各种房地产税费的蜂拥而至，房地产业必将成为满足人民基本生存的必需品，为社会中低收入群体提供廉价住房必将成为地方政府的基本责任。

２．抓住房价低迷时机推进城市建设。近些年，许多城市由于房价和地价过高，拆迁成本不断上升，城市一些公共基础设施建设受到高成本的严重制约。随着住房价格未来持续走低，为城市基础设施重新规划和建设提供了低成本拆迁环境。地方政府应当及时抓住房价大幅下降之后的机遇，大力推进城市基础设施建设，这样既可以弥补房价大幅度下降后投资不足的问题，又可以大幅度提升城市基础建设水平。

３．适时鼓励自拆自建，稳定房地产业。从目前房地产政策看，未来房地产需求将主要来自自住性需求，在房价低迷的情况下如何扩大房地产投资规模将是未来政府必须解决的新问题，我们认为，在一些必须拆迁的区域，采取自拆自建方式，扩大房地产投资规划，将是一种有效途径。

４．适时率先减免税费，启动房地产业。随着国家宏观调控的深入，房地产业的低迷最终将对整个国民经济造成不利影响，而房地产业具有极强的关联性，它能够带动５０多个相关产业发展，在宏观经济低迷时启动房地产市场将是启动宏观经济运行的重要途径。

（作者单位：青岛市委党校）

大家看看陈良宇啦！！！

房价上涨的最大受益者当然是地方政府，所以不可能真心调控房价。

地方政府要真心调控地产价格可以说是很容易的，将房地产商的房屋成本审计后公布即可。而实际上并没有一个大中城市公布了房屋建设成本。道理很简单：一是地方政府不希望土地出让利润被公众所知，土地价格和相关利润是也是地方政府最忌讳的话题之一，许多发达地区的财政被称为“土地财政”；二是房地产中的很多税费，公布建设成本势必会把地方政府悄悄收取的各种费用拉出来曝晒，地方政府自然不愿意干。

实行“耕者有其田，居者有其（宅基）地”的制度，这是人的最基本的人权——生存权的要求

问题我想是不是这样的：

正如人们所说的那样，林子大了什么鸟都有。但问题是，在形形色色的鸟群中，产生了大量的“大鸟”，这些大“大鸟”对其它的形成一种侵害和威胁，并最终形成一种势力和一种混淆视听的嗓音。让无知的小鸟头晕目眩，不知是非黑白，乃至于人云亦云。

曾几何时，中央政府对上海投机分子的打击和商品价格的平抑行动，显示出对何等权威；谁知弹指挥间，对于股市、房市的调控显示如此之乏力！

是人笨？

是手软？

还是心软？

抑或是找不准目标？

还是不想和不敢？

国内这么多经济学家，怎么会没有一个人专心研究一下如何帮助政府增加住房的有效供给呢？

有人说，政府成功地压低了中国的工资水平，但却没有成功地稳定住物价，现在全世界都在享受着中国低工资水平带来的低廉商品，不知道中国人要为世界作贡献到什么时候。

谈谈自己对高房价的抑制方法：

1，首先应该进行详细地住房现状调查，以便为决策提供依据，其中要弄清有多少房子是用于真正居住和生产活动的，有多少房子是用来投资和投机的。

2，鉴于中国的国情，人口多，可用的建筑用地少，中国完全应该有自己的住房制度（决不能再抄袭国外的住房制度），我认为，在保证每个家庭都有住房的基础上，应该对多余的用于投资和投机的房子征收高额的惩罚性财产税，也就是说用于投资和投机的房子，必须像烫手山芋一样马上出售。配合中国严格的户籍制度，这种政策应该可以实现。

3，国家应该设立专门的金融安全部门监管来自国外的资金的流向，并制定相应的法规限制这些国外资金用于房地产的投资，这里完全没有必要对其实行国民化待遇，原因很简单，中国的房地产问题是世界独一无二的，不容许海外游资随意玩弄中国的房地产市场。

4，将房地产交易导致的GDP从地方政府的总GDP业绩中扣除，避免地方政府为了提高其业绩故意抬高房价。这需要建议更完善的地方财务审计制度。同时每年国家发布的财政状况报告中应该将房地产交易导致的GDP从总GDP中单列出来，并且这一部分不能作为政府业绩的一部分。

5，将居民的自由住房拥有率作为重要的福利指标纳入地方政府的业绩范畴。

6，美国是现有经济游戏的规则制定者，但中国应该明确表示，对于其对中国不利的游戏规则，中国拒绝接收。并且，中国要有信心和胆识来制定自己的游戏规则，而不能全盘抄袭美国的游戏规则。

其实都很不错啊！

我觉得啊，楼主说的很好，但好多时候并不是政府不想控制房价而是不敢一刀切，毕竟我们现在的经济不能承受房地产业的瞬间崩盘。

的确，政府可以采取很多措施来稳定房价的，或者说是给低收入者提供保障，比方说：重庆的廉租房制度就为来重庆务工的农民朋友提供了保障；还有不久前厦门的社会保障房制度也是很好的方式。相比所谓的经济适用房就显得有些不伦不类了。我们前几天做过一个调查，发现一些地方的经济适用房和商品房的价位没什么区别，还有这儿的经济适用房还都是大户型的，基本上没有90平米的，更别说90以下的，都在120以上，那是经济用房么？

还有啊，就土地和房产市场来说，不少政府把他们作为经济增长的亮点，寻找政绩的亮点，而不顾百姓的承受力，很是痛心啊！难怪人们常说“98以后国家就把怎样从人民口袋里掏钱作为一要务”！教育产业化，使得学费几年长了数倍甚至数十倍；医改，更使得不少农村地区人民不敢生病，都说要防止“因病致贫，因病返贫”，现在的农村医保也只是杯水车薪而已；更突出的自然是房改，自房改一以来，房价就涨，越调控越涨，怪现象不少。还有，不是出台有地方房价出现大起大落地方一把手要引咎辞职，今年第一季度不少地方房价平均涨幅超过6个百分点，这应该算是大起大落，要这都不算，那也不知道要多少个百分点才算啊！

政府未必真心想彻底调控房价

现在看来不是未必，而是一定不是真心想调控！~

中国的房价什么时候才能下跌呀，我还没有买房子呢，恐怕要露宿街头了，还有人管不？