发帖
雷达卡
“央行拟推新的按揭政策以彻底打压房价。”
今天所有的网站都在报导同样的一个信息：央行将提高住房按揭贷款门槛，即从现在将银行按揭贷款的首付提高到50％。
表面上看，提高住房按揭贷款首付比率，可以减少房地产需求，进而控制房地产价格，抑制房地产泡沫。但是事实真的如此吗？
中国现在的房地产好比是一个阴阳不调的病人，一方面百姓购房的欲望和能力不对称，另一方面房地产商人和代言人掌控者“社会舆论”，利用买方的信息不对称，并且作出各种误导视听的经济妄说哄抬房价。房地产供给和需求好比两个将要离婚的夫妻，怎么也谈不到一块，更别说生儿育女了。用一个经济学专用名词——滞胀（凯恩斯主义的副产品），病症如下：
一、 一方面高端豪华房地产供给过剩，低端房地产产品供给严重不足。另一方面一般百姓具有强烈的购买欲望，但是其购买力不足以支持购买高端的毫宅。
二、 房地产开发商囤积大量的土地，政府没有任何制约。导致一方面政府大量批地，但是房地产供给仍然严重不足。
三、 潘石屹认为：“目前要把房价稳定下来，有三方面的途径：第一方面就是土地部门，每一年供应的土地，能够跟房屋的需求平衡，市场上面，只有供应量和需求量平衡了，才会稳定下来，这个市场才是一个和谐的市场；第二方面，就是人民银行，人民银行就是原来的那些鼓励政策，例如说住房的按揭成数、年限、利率上面应该把门槛提高；第三个部门就是税收，两年前国家税务总局就提出来，应该增加持有物业的税。”（——摘自网易
潘先生宏观经济没有说对，微观经济也没说对。增加土地供给现在是房地产商增加囤积，现在的房地产问题是土地有效供给不足、有效的低端房地产产品供给不足产生的问题，而不是需求。减少需求并不能真正解决房地产问题，增加有效的低端房地产商品供给才是关键，当然这会损害潘先生代表的利益集团的利益。
四、 有供给，有需求，并且存在交易，才是市场。现在的问题是高端的供给，低端的需求，没有交易（或者很少交易）的事实。
五、 宏观经济而言，存在消费才是拉动内需的根本的马车。同时消费将投资的拉动经济增长的效用转移到其他行业，形成投资的“乘数效应”。没有消费的投资，结果就是有投入，低产出或没有产出，乘数效应小或者等于零，必然结局是“滞胀”。
六、 任何一个良性的发展的宏观经济模型，都是不断的努力，完善供给不断满足需求，进而力求通过平衡供给和需求的关系，做到需求和供给大致平衡，这也是任何一本《宏观经济学》要告诉学生的要义。过分的抑制正常的需求只能导致经济的衰退。现在我们社会主义的根本矛盾是：人民群众日益增长的物资文化需求和落后的生产力的矛盾。
七、 现在的房地产政策是鼓励房地产商人建毫宅。同样的土地，现在建筑低端房地产产品几乎没有利润，建设豪宅具有相当可观的利润空间。其中既有建设部的原因，也有土地局的因素，还有税收政策的因素，更有央行、银监会的问题。各个政府机关好象是四匹各自朝着各自方向奔跑的马，唯一不确定的就是房地产激励政策。
八、 在融资政策方面，不管豪宅还是平民住宅，贷款利率一样。在土地供给方面，豪宅和平民住宅没有差别。国家对于囤积土地的房地产开发商软弱无力。央行看到宏观经济的问题，可是其政策总是莫名其妙。税务部门只管收税，宏观经济调控概念没有。
九、 宏观经济是一个系统经济的问题，房地产只是其中的一个小儿科，其关键是政府部门的配合。中国房地产到了今天的地步（滞胀现象明显），实在是连小儿科也不及格。
十、 经济稳定增长的前提是一般中等偏低收入百姓（美国人说的蓝领工人）不断的满足自己的欲望，而不是抑制自己的潜在需求。
现在我们反观央行的提高按揭门槛的政策制定及其未来社会影响：
一、 从微观经济角度而言：提高按揭门槛等于是提高：潜在住宅消费者的购买门槛，进而减少了社会的实际房地产购买需求。表面上看有利于抑制房地产泡沫，实际上是头疼将药膏贴在膝盖上。经济管理讲求治标和治本，此举是治标，非治本。消费者的潜在购买需求始终存在，按照美国管理学家马斯洛的需求理论，房地产的住宅需求处于低端需求，抑制需求的结果将引发更大的社会问题，当然买不起房子的百姓上街游行，社会犯罪率上升，央行绝对功不可没。
二、 提高按揭门槛，并没有从根本上解决供需错位的问题，提高按揭门槛，央行行长的潜意识中，房地产泡沫的根本原因在于消费者购买力过剩。其实只要央行看看《投资学》，就不会犯这种低级常识性的错误。
三、 提高按揭门槛，希望通过减少需求，降低泡沫成分，进而抑制经济过热。实在是可笑之极。按照凯恩斯的《通论》、《计量经济学》常识，简单的供给需求模型中，减少需求到价格下跌至少需要6个月时间的迟滞期，现在房地产空置率40％，难道是因为需求过剩吗？如果过了六个月，房地产滞胀现象能够因为央行的英明决策（调节需求而不调节供给结构、供给模式）得到抑制，拜托央行仔细想想。
四、 任何经济，其泡沫不是由于人的基本的生理需求、生存需求造成的。古今中外，概莫能外。
五、 从金融资产的管理角度而言，现在国有银行基本上是的房地产商的奶妈，同时房地产的经营风险最大的承担者是银行，一旦实施“央行提高按揭门槛的八卦政策”，表面上银行减少了短期风险，但是长期而言，需求减少的代价是房地产持续萧条，股票市场中跌得最快得就是涨的最多得高端股票细分市场中得股票，房地产市场也是一样，高端豪宅市场首先崩溃，银行的信贷风险急剧加大。央行金融风险管理不懂吧？
六、 从公共政策分析的角度而言：央行此项举措显然是不懂宏观经济的专家的决策，其政策的预见性、均衡性、专业性都是不强。
七、 一道十分简单的宏观经济题目，为什么在央行这样人才济济的机构中，却作出了错误的抉择，值得央行深思。
八、 如果将央行比喻为一个医生，现在的“医生”正在给一个“腹胀”的病人开药，这药名是减少饭量，而不是泻药。其药效对房地产商人有利，对银行那是勒索，对百姓那是坏消息。
就宏观经济学而言，假如由我“操刀”现在的房地产市场，鉴于其滞胀的事实，相对应的对策、组合拳如下：
一、转变房地产宏观经济调控的经济思维；从微观管理转变为系统整合。
二、让所有的主流媒体远离房地产代理经济学家的胡言乱语；
三、公布所有房地产的供求信息，消灭信息不对称。
四、提供大量的低端房地产产品；通过增加有效低端供给供给，抑制房地产泡沫，同时满足百姓的需求。
五、对于豪宅和低端房地产产品在税收、土地供给、融资等多个方面实施差别待遇。建立正确的房地产经济激励政策导向（抑制高端供给、打击囤积土地行为、稳定的增量的低端供给，早就稳定的、持续的房地产需求）。
六、提供更多的便利条件，增强一般百姓的房地产购买力，将房贷首负稳定在25％。
七、对于囤积土地的开发商，实施巨额罚款（一年之内不开发或者没有能力开发的，没收地价款）。对于不按期完工的开发商，按照其拖延完工的时间按比例罚款或征收特别税（一天1％的地价款）。这招叫釜底抽薪。现在囤积土地、囤积商品房是没有成本的，其代价是对于宏观经济的严重伤害。囤积有时比投资具有更高的收益。
八、就宏观市场而言，现在的百姓是由于错误的房地产经济激励导向得牺牲品，即将有限得资金，用于购买原来低端产品得欲望，不得不购买高端产品。低端产品不是没有市场，而是由于开发商认为没有利润导致的“没有有效供给”。因此政府解决房地产滞胀的根本途径在于提供合理的“低端产品供给”的经济激励导向，让房地产商人明确预期：从事低端房地产开发具有低风险、高回报的利益。
九、对于政府圈地从事房地产的行为，应该明确房地产商品的供给最后期限。此期限越短，对于宏观经济越有利，对于消除房地产滞胀越有利。
十、对于空置的、卖不掉的商品房，向房地产商人征收惩罚性税收，通过经济手段，逼着其及早出售（而不是囤积）商品房。
十一、 只要能够产生实实在在的“房地产有效供给”（即卖得掉商品房），滞胀就会消除。
最后，奉劝央行，如果央行有人还懂点宏观经济的，趁现在还是“放风”，仔细调研再做决策。否则必将打开潘多拉魔盒！
京公网安备 11010802022788号
