【原创】房地产泡沫与通货膨胀联系机制分析——都是按揭惹的祸

没有泡沫的时候：
1）石头扔到海底怎么还可以被银行获得？贬值的话也贷了那多钱出去了哦。。。
2）还贷的话，第1期有2m的货币，通过减少后来的消费来还贷，后面的货币就小于m了，这叫通货紧缩么？
再想想~

学习学习   ！

来此看看大家的讨论

把房价直接区分为M和V两部分的同时直接忽略了房贷的首付（DP）和每年还款额供额（C）是否不合理。
M作为公允价值定价，第一个买房者（B1）以初始价格M和泡沫V的价格卖出房产，第二位居民（B2）购买后付出首付额（按50%计算，10年还清），那么B2让渡出的未来消费或初始财富的金额就是Tb1=50%（M+V）+Ct，（此处不考虑利率），由于贷款还款的原因，房产的泡沫V就逐渐被支付填平了，也就是说，10年之后，即使**成功把房价打压到十年前的价格水平M，房产价格的泡沫部分已经被全部消化，V部分多投放的资金实际也只是成为购买者向出售者的一种财富转移，并不影响经济整体的货币投放。即使在十年之内甚至购买支出成功打压房价至M水平，则按照文中逻辑投入到经济中的货币量至多是50%(v-m)，当V<M时货币供给按照文中逻辑甚至会收缩。也就是，当控制高首付率的时候，房价比10年间翻一番，银行部分不存在任何风险。同时，泡沫持续时间越久，银行的风险反而降低。
中国的房产跟次贷危机有很大的区别，美国次级债发放的房贷首付比例很低甚至0首付。另外房屋维护费用和物业税也跟国内的一锤子买卖不同。国内好像正常情况下首付都是50%吧。再说，房价的真实价格底部M到底在哪里？不可能10年之间完全没有变化吧。房价再打压，即使能够把房价打压倒不赚钱甚至倒贴钢筋水泥人工的程度，也不会比裸地便宜吧。当然，跌入一个房价跌带动地价跌的循环下降通道也是可能的。但是时间如果长过还款期，那么按经济中逻辑也没有任何新的货币投放到经济循环中。
另外，本身假设出来一个只能向外贷款不接受存款的银行也不符合实际。文中给了部分准备制度，又不考虑货币乘数因素，好吧，那么商行和央行必须要区分开吧。商行提供按揭服务，但受准备金和资产准备金约束。央行不接受按揭的。
小岛经济有非现金结算和部分准备制，又不考虑货币乘数的作用和央行通过提高法定准备金率提高法定准备金率挤压房贷的新增和展期。也不现实。
另外，货币流通速度也不考虑么？全岛的人都去按揭去了，透支了未来那么多年的购买力，货币流动速度不变么？一共就那么多产品，大家都当了房奴节衣缩食，制造业如果衰退不严重的话应该是货物卖不出去，大量的
货物追求更少的货币，应该是货币紧缩才对啊。
最不济，即使全文的假设都说得对。经济中增加了V单位的货币总额，那么V占整个经济因素中的多少呢？对经济的影响又有多少呢？2009年，北京商品房及二手房的成交总金额高达7100多亿元，等同于北京全年GDP（国内生产总值）收入11346亿元的六成。（百度搜的），即使全中国都跟北京一个样，地价因素、人力因素、钢筋水泥什么的都不算，而且这6成全是泡沫，全部当做货币投入到经济体系中去了。按照文中的公式，物价也就上涨6成左右啊。跟10年间物价水平的变动年均物价指数也就上涨4%。再加上中国特色的CPI商品篮子的话，对CPI的影响会更小一点。
完全不接受文中假设、模型和结论。

1# lxqm4a1 房地产作为一个刚性行业，价格也必然呈现刚性。因此**部门确实应该花大力气来协调各方利益，以便平滑价格的短期上涨。使之伴随着经济的发展，工资的上涨来消化房价的上涨。

我想起了斯密说过的重商主义。。 商人或者所有人。因为所有个人都是一定意义上的商人。 只看重自己的利润率高低。从而忽视了大局。 房产利润高，自然把资本从别的地方挪到房产上来。。这个很自然。  但是非生产性劳动替代生产性劳动。同样自然的促进大国衰退或者起码进步慢。 如果爱过。  就多创造价值。而不是买房子。

lxqm4a1 发表于 2010-11-26 23:33

睡皮 发表于 2010-11-26 16:29
关于拉动内需，说实在的，普通老百姓都被沉重的房贷束缚住了，在消费方面必然是谨慎之再谨慎。哎。。。。
至于制造业，我很同意郎咸平先生的观点，国内缺乏鼓励制造业发展的内在环境。人民币升值的压力，通胀的预期，热钱的大量流入，无论是处于规避资产贬值还是投机取利，将资金投入房地产都是对资本大鳄相对有利的选择。在现在的全球经济环境下，做实业，尤其是对外出口，风险比以前高多了。国家也没有相应的，比较实在的政策做支持，缺乏动力继续做实业也是情理之中

的确，我们都外贸企业没有外汇对冲机制，所面对的外汇风险巨大，这客观上对外汇企业的发展也造成非常不利的影响。

是的是的。不过从另外一个角度看，这也是促进国内的外汇企业洗牌的动力。在这样的大环境下，必然会淘汰掉一部分对外汇风险控制力比较弱的企业。同时，本身对外汇风险控制力较强的企业会进一步完善此方面。
不过，外汇风险的加大和人民币升值预期确实导致了很多热钱流入。很多外贸企业外汇企业都是三资企业，大股东都是外资企业，通过各种方式将资金流入国内赚取汇率差价确实是不可避免的。

beizi123456 发表于 2010-11-28 00:11
1# lxqm4a1 房地产作为一个刚性行业，价格也必然呈现刚性。因此**部门确实应该花大力气来协调各方利益，以便平滑价格的短期上涨。使之伴随着经济的发展，工资的上涨来消化房价的上涨。

说道用工资上涨以及其他相应的福利政策来消化房价上涨，我表示怀疑。
首先，所谓的福利政策到底能起到多大的作用？能惠及多少人？以什么样的方式计算所发放的人均金额？
其次，所谓的工资上涨，怎么涨？涨多少？现在严酷的就业环境和经济环境下，能涨工资的企业并不算很多，工资上涨空间有限。加上通胀致使生活成本上升，即使是工资真的上涨，又能消化掉多少房价？

当面临美国量化宽松的货币政策时，我们是否视而不见？希望能看到引进外贸以后的货币政策调整思路。

睡皮 发表于 2010-11-28 01:20

beizi123456 发表于 2010-11-28 00:11
1# lxqm4a1 房地产作为一个刚性行业，价格也必然呈现刚性。因此**部门确实应该花大力气来协调各方利益，以便平滑价格的短期上涨。使之伴随着经济的发展，工资的上涨来消化房价的上涨。

说道用工资上涨以及其他相应的福利政策来消化房价上涨，我表示怀疑。
首先，所谓的福利政策到底能起到多大的作用？能惠及多少人？以什么样的方式计算所发放的人均金额？
其次，所谓的工资上涨，怎么涨？涨多少？现在严酷的就业环境和经济环境下，能涨工资的企业并不算很多，工资上涨空间有限。加上通胀致使生活成本上升，即使是工资真的上涨，又能消化掉多少房价？

我也反对用工资上涨来消化房价，房价的泡沫应该用一系列的政策和制造业的振兴来把资金引流出房地产行业，使泡沫逐渐变小，房价回归理性。如果单纯的用工资上涨来消化就会陷入教科书上的工资上涨和通货膨胀相互促进的恶心循环！