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中国经济一直保持高增长，同时保持低消费和高储蓄，这种在紧缺年代形成的经济行为模式表现出很强的惯性并延续至今，以至于**要经常作出种种刺激消费的举动，但往往收效不大。经过国际金融危机的洗礼，作为一个大国，应当把依靠内需作为国家长期发展的战略措施已经基本成为共识。中国制造业经过多年的发展，已经积累了巨大的产能，多个行业甚至出现了产能过剩的情况，以至于**不得不对一些行业进行产能的限制。一边刺激需求，一边限制产能，但依然难以改变诸多行业供大于求的局面。低价出口也好，财政补贴下乡也好，谁也不能否认最大的城市消费市场目前仍然缺乏有效启动的手段。居民收入长期内呈增长的趋势，而且中国目前是城市化加速发展的阶段，城市居民越来越多也越来越富裕，启动城市消费的基础条件已经具备并且在逐渐优化。
究竟是什么压抑或削弱了城市居民的消费热情呢？
我们是一个发展中国家，居民收入还很不平等，不妨粗略地把城市居民分为高收入者、中等收入者和低收入者三类人群。低收入者生活入不敷出或依靠国家财政接济过活并维持较低的生活水平，难以成为刺激需求的对象；高收入者生活水平已经很高，边际消费倾向较低，进一步提高他们的消费水平已经很难；中等收入者，人数所占比例较大，具有一定的消费能力，进一步改善生活条件的空间较大，他们是目前刺激消费的主要目标群体。
我们在刺激消费的时候，有必要对消费者的需求偏好有一个了解，才能做到对症下药。人们都有这样的共识，在生活水平低下，温饱问题都没有得到基本解决的情况下，首先要设法解决吃饭问题，其次才去考虑穿着问题。吃穿问题都得到妥善解决之后，才再来考虑改善住房条件的问题。因此，在对食物、衣服和住宅三种商品的消费方面，他的偏好可用字典顺序来表示。当生活水平较高时，消费者不再需要去考虑必须首先解决哪一种商品的消费问题，而要考虑全面消费与综合效用问题，能够对消费计划作出综合评价时，他的偏好就表现出连续性。现在我们来看，市场上食品生产出来了、服装生产出来了、住房生产出来了、家具家电也生产出来了，等等，这些商品对人的效用显然不一样，食品和服装排在字典顺序偏好的最前面，每个人都要吃穿，那么家电呢，显然要摆在住宅里面，没有住宅，对家电的需求就会受到影响，这表明在消费者的偏好字典里家电要放到住宅的后面。
显然，排在住宅后面的不仅仅是家电产品，按照一般情况，我们家庭购买住房以后，首先要作装修，涉及一系列的装修材料和装修服务；装修完成后，紧接着就是家具、家电的需求；然后是维持一个家庭生活的各种服务以及设施的不断更新等。排在住宅后面的这一连串的需求，如果没有住宅就不会产生出来，我们把他们称为住宅需求的派生需求。如果消费者对某一商品的需求独立于其它需求而产生，那么这种需求称为自发需求。如对食物、衣服、住房的需求是起因于人的生理需要而产生的，就属于自发需求。满足人们自发需求的商品称为生活必需品。派生需求是一种产品的需求来自于或派生于另一种产品，如果对某种商品的需求由于是为满足其它需求而产生的，则称为派生需求。
为什么这么多房子建成了，还供不应求，以至房价居高不下，**不断出台各种政策平抑房价，而住房需求后面的那一系列需求却按兵不动呢？关键是住房市场里有一个空置率的问题，也就是说，住房市场存在大量的投资性需求。再看看投资性需求的形成，随着居民收入的增加，边际储蓄倾向增大，这里的储蓄不是通俗意义上的储蓄，是指所有当期没有消费掉的收入。如何摆布这部分没有消费掉的收入呢？存入银行，但利率太低，赶不上物价的涨幅；购买股票，风险又太大；就眼下的房地产市场来说，买房子着实是一项不错的选择：房子买了不住不会烂掉，房价降了我就不出手，等房价涨到预期价位我就卖出。还有什么比买房更好的储蓄方式呢？所以目前，住房价格居高不下就是金融资产集结的的差距以及投资渠道狭窄的集中体现，这种以不动产形式进行储蓄的方式已经成为房地产价格居高不下的有力支撑，也促使更多炒房人进行投机，对住房价格上涨起到了推波助澜的作用。这样看来，有人把买房看作消费，也有人看作投资，其实也可以看作以不动产形式的储蓄，都是可以的，只不过仅仅是目的不同罢了。
住房的供给短期内缺乏弹性，需求增加价格上涨，涨到大部分中等收入者无力购买时，就形成了一道消费流的堤坝，挡住了后面的装修，家具家电等消费。于是，市场格局由此分化。房地产价格上升，带动上游产业钢铁、玻璃、水泥、铝以及土地、人工等投入要素价格的上升，随后推动又一轮房价的上升，夹杂着需求引致和成本推动的综合因素投入和房价依次螺旋上升。投入要素价格上涨，房价可以随着上升，因为有强大的需求作支撑：有钱人总要储蓄，中等收入者总要解决住房问题或改善住房条件，投机者越来越多，城市里最红火的行业就是房地产行业，新开发的楼盘如雨后春笋，越来越高大，越来越漂亮。而不幸的是房地产堤坝后面的那些产业，他们的投入要素与房地产行业具有竞争性，他们也要投入钢铁、玻璃、水泥，也要投入土地和人工，这些要素的价格上涨了，他们的成本就要上升，但这些行业比如制造业，终端产品往往排在住房需求之后，没有住房，这些产品就无处安身，就没有类乎房地产市场的诸多买主，他们就只能看着投入要素价格与房地产一色，而产品价格却不可能和房价齐飞。
如果房子买了不是用来居住，势必形成住房的空置，住房的空置率越高，说明资金流向房地产的比例越大，留给后面消费项目的资金就越少，消费越少，价格就越涨不上去，成本上升不断挤压企业的利润空间，这样制造业企业就很难发展。看老牌的资本主义国家英国德国美国，以及二战以后的日本韩国等，都是在制造业的长足发展，技术的长足进步基础上实现的经济成功。而靠房地产这种最原始的资本积累方式，只能实现经济的短期的增长创造表面的繁荣，不会给国家的长久竞争力增添什么砝码，构成一国和一个地区竞争力主干的只能是在区际和国际间流动的产品和服务。
现在我们不妨做另一种假设，如果中国各地的房价都比较适中，市场比较规范，中等收入者基本可以解决住房问题，住房解决了，每个家庭都要做一次装修，装修的设计、装修的材料、装修的施工市场就红火起来了；装修好了，每个家庭要购置一些家具，如沙发，床、衣柜、厨房卫生间设施，还要基本要配备一台冰箱，一台洗衣机，至少一台电视，两台以上的空调，热水器等家用电器，这样就促进了家具家电行业的发展；然后就是水电煤气网络物业保洁等一系列服务消费，同样会增加第三产业的就业以及相关产品的消费。这些行业的发展，更能促进技术的提高和创新，同时，这些产品和从业人员的流动性更适应经济全球化的竞争和合作，更利于充分发挥中国国内大市场的绝对优势。
这样看来，我们一直以为GDP的增长，房地产市场的作用功不可没，但是，房地产市场也是一把双刃剑，虚高的房价和不规范的房地产市场也会成为启动内需的障碍，在住房需求日益受到关注的时候，住房需求派生需求也同样不能忽视。
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