房地产2011年年度策略：青山遮不住 毕竟东流去

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关键词：年度策略 房地产 青山 房地产

中国住房仍处于短缺时期，未来10年需求压力巨大，在卖方分析师中我们是首个提出实际城市化率被低估，实际城市化率是64.7%的券商。若按官方预计2020年城市化率55%，人均居住面积35平米，10年内刚性需求+改善性需求=19.5亿平米/年。若按09年中国实际城市化率64.76%计算，城镇人均居住面积仅20.5平米，城市化率被低估是长期调控难以奏效的根源之一，若2019年城市化率70.4%，人均居住面积35平米，10年内新增住宅刚需+改善需求=22亿平米/年。则基本住房保障供应难以分食商品住宅市场的大量需求。从中国住房长期需求和行业的盈利能力来看，房地产行业并不是市场所认为的“制造业”。
　　土地供给不足是房价持续上涨的重要因素，土地成本的上升最终将转嫁到房价上。
　　在需求庞大、供给一定，全民基本住房保障实现之前，政策调控将是常态。当前楼市调控已进入攻坚阶段，上海、重庆试点开征“房产税”调节供需已箭在弦上。我们预计本轮调控从严从紧维持至2011年中期左右。
　　中国住房供给制度正在纠偏。以**主导的“保障房”+市场化“商品住宅”的供应模式正在建立，**将改变以往的自己全资投资变为**贴息引入社会投资，将有效地解决保障房的投资问题，基本住房保障制度是“保证社会稳定和经济持续发展”的根本，不要忽视**的决心和能力。这是我们区别于其他卖方不同的观点。预计2015年将解决占城镇家庭23.5%的家庭住房问题，2020年保障对象扩大到外来人口。“住有所居”的战略将为中国经济和行业持续发展铺平道路，减少调控带来脉冲式的冲击。短期内，住宅多元供应及巨量保障房的建设对市场有一定冲击。
　　调控已使行业资金杠杆缩小，盈利增速放缓，需注意因此带来的风险。10年12亿平米住宅新开工将在11年上半年集中释放，加上580万套保障房的供应和1000万套保障房的建设，行业将再度去库存，预计11年房地产投资增速放缓至10%。
　　面对住房供应制度的革新，具有强大竞争力的全国性开发商正在谋求更长远的发展空间，以更为灵活手段获得更多的市场份额和更多的发展资源。
　　当前板块正在构筑长期大底，估值已反映了巨量保障房建设和可能出台的以房产税试点为核心的“第三轮”调控政策利空，若房产税试点符合市场预期，板块存在一轮价值修复的行情，受制于调控上半年板块难有超额收益，维持“中性”判断，等待政策放松带来行业新的增长机遇。在调控常态下，我们应关注变革和调控时期，能及时作出合理战略布局、扩张与销售匹配，调控中能获取更多优质资源，销售更为突出，财务更加稳健、实力更为雄厚的万科、招地、保利、滨江、首开和世茂等优质公司，它们将在调控中获得更好的增长更多的市场份额，建议买入。关注现金流充裕的持有类公司中国国贸，和估值优势明显的环球、亿城、泛海等。
　　风险提示：居民收入、企业盈利增长低于预期，调控超出预期等的风险。
　　（具体内容请见附件）

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