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我们将怎样调控房地产

发布时间: 来源:人大经济论坛
我们将怎样调控房地产?


  
  ·一戈看台·  
  
  近期,北京媒体经常引用几个著名的案例来证明现在楼市的疯狂状态:中关村纯住宅项目悦园,一周内两次提价,其均价由19000元/平方米升至22000元/平方米,一周涨价3000元。东四环东侧泛海国际居住区,一个月的时间,均价由19000元上涨至24800元,再开新楼,则直接涨到26000元,最高价达29000元。东五环边上的富力又一城,富力集团营销总监来北京视察工作后,直接将其由均价8000多元上调至11000多元。
  无论有何种理由,这都不能说是一种正常的上涨,何况,这些项目涨价,没有给出任何理由。是的,他们不需要任何理由。
  加强和改善房地产宏观调控,仍是2007年未来一段时期的主调。虽然有些地产商肆无忌惮地认为调控政策已经失灵,房价仍将快速上涨,但是,没有人可以低估政府调控房地产高层的决心和能力。总结既住的经验和教训,以民生的名义,房地产调控必须继续、加强和完善。
  本来,我想提一个建议:下一步,我们应当怎样调控房地产?但想一想,还是猜测比较稳妥:下一步,我们将会怎样调控房地产?
  提高住房按揭首付。按揭首付将从三成提高至四至五成的传闻,由来已久。这不是空穴来风。有关部门正在研究调整住房按揭政策的可能性。深圳先行了一步,下一步可能是北京。但我想提醒的是,将住房按揭首付从三成提高至四至五成,不可一刀切。
  调整按揭利率。与以上政策相关,第一套住房实行优惠利率,第二套以上住房利率分别适当上调。实行以上两条规定的前提是,房管局的住房信息系统和银行征信系统联网,每个放贷银行对每户家庭的购房情况都了如指掌。如果银行征信系统尚未联网,请尽快联网,否则全都是空话。
  开征物业税。对第二套住房以上的住房,开征物业税。加大物业保有环节的持有成本。
  调整二手房转让有关政策。取消新购商品房5年内转让征收营业税和个人所得税的政策,建议所有二手房转让实行统一的固定税费政策,如每套二手房按转让总额征收1%-2%的固定税费(含营业税、个人所得税等)。加快二手房流转率,是加大整个商品房供应量的有效措施。持有环节征收物业税,投资性业主不得不尽快将其物业脱手。存量房盘活了,有效供应量迅速放大,整个市场也就活跃了。
  调整土地供应政策。修改现行住宅用地指标计划,除别墅用地外,每年普通住宅用地实行无限量供应,不受指标限制。土地出让以招标为主,而不是单纯以价高者得。地产商取得土地后,必须限定其开发时间。
  严格清理土地存量。严格执行《房地产法》和《土地管理法》,取得土地一年后未开发者,征收其土地闲置税;两年未达到投资要求者(占总投资25%),收回其土地,或加倍征收闲置税。
  有这六条,足够了,严格执行下去,房地产市场没有调控不好的道理。
  但关键是,地方政府和各有关部门必须有强大的执行力,同时,要求对寻租者、违反纪律者,真正做到严惩不贷。
  当然,另一个前提是,国务院24号文件和全国住房工作会议,得到了有力的贯彻,中低收入家庭的住房保障正在得到切实解决,这是房地产市场稳定的基础。
  请不要以为我的以上六个猜测,完全不可能实施。或许,就在众多头脑发热的投资者再次勇敢地跃入发热的房地产市场时,新的国六条出台了。
  李一戈

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