发布时间： 来源：人大经济论坛

房地产调控须改变和引导人们的预期
徐亚平
史上最严厉的房地产调控实行以来，市场观望情绪浓厚。最近几月房地产市场有回暖的迹象，伴随着人民币升值的预期，资产泡沫的压力进一步增大。近期央行的加息，加上房产调控的一系列组合拳，使得人们对房地产市场又处于一种观望之中。但人们依旧普遍担心，是否会像以往一样，短暂的观望之后房地产市场的走势依然如旧。
房地产市场的观望情绪，一方面是由于以往数次“越调越涨”的“经验”给人们留下了深刻的印象；但最主要的还是由于人们对政府政策的预期。因为人们普遍预期，政府不会真的、或不敢打压房地产市场，至多是暂时抑制房地产价格的过快上涨。
这种预期的根源主要基于：第一，房地产行业目前在我国定位于支柱产业，近年来我国经济运行态势复杂多变，经济发展面临较多的不确定性，所以政府不敢动真格的；第二，地方的土地财政；第三，房贷风险牵连着金融系统；第四，现实生活当中占有较多房产资源的往往为社会的强势群体，他们有着较大的话语权。由于上述原因，使得人们普遍预期，政府不会真的、或不敢打压房地产市场。
由于我国房地产市场的投资属性，使得房地产在我国已事实上成为准金融产品，即它的交易主要取决于对未来价格的预期，而不主要取决于它的现价。例如，即使现在的均价为10万/平米，但如果预期它未来还会上涨，投资者依然会踊跃购买；反之，即使现价只有100元/平米,但如果预期未来价格下跌，投资者也会离之而去。我国房地产价格的走势，在很大程度上取决于政府的政策。由于人们普遍预期政府很难对房地产市场动真格的，使得房地产调控的效果总是“事倍功半”。
诺贝尔经济学奖得主卢卡斯有一个著名的论断，公众预期会抵消政府调控政策的效应。对于房地产调控，如果不能改变人们的这种预期，房地产调控的效果就一定会大打折扣。在此，问题的关键在于，是否有切实依据能够改变人们的这种预期？从目前我国经济发展的态势和战略目标来说，已有足够依据可以改变这种预期。理由如下。
1.房地产行业与经济增长的辩证关系
房地产行业与经济增长是一种辩证的关系。一方面，房地产投资存在较长的产业链，对GDP的影响确实很大。但另一方面，房地产行业本身又是一个技术含量较低的行业，它的主要价值实际在于土地。房地产价格的上涨在很大程度上并没有带来真实国民收入的增加，而只是将国民收入从一部分人的口袋里转到另一部分人的口袋里。房地产价格不断上涨，会大量吸引各种资金包括其他实体部门的资金流向房地产行业，推涨资产泡沫，从长远来说，对实体经济的负面影响极大。在目前我国经济转型已迫在眉睫的大背景下，如果容忍房地产价格继续暴涨，我国的经济转型势必成为一句空话。因此，房地产价格的不合理上涨，会导致其负面效应大于其正面效应。
另一方面，房价上涨使得相当部分社会公众可支配收入减少，这不仅事实上影响了其它一些行业的发展，也极大影响了我国依靠内需发展经济的战略目标，可以说，让房价回归理性是启动大众消费的基础。因此，必须清醒认识到，经过多年的价格轮涨，我国房地产价格已没有太多的上涨空间。房价如果继续上涨，资产泡沫的风险会越来越大。毫不夸张地说，如果此轮调控失败，房地产行业将会进一步绑架整个国民经济，资产泡沫的破灭在中国将为时不远。价格适度下跌或至少稳定，才恰恰有利于房地产行业的可持续发展，进而有利于经济的长期稳定增长。
2.房地产价格适度下跌不会影响房地产行业的发展
很多人担心，房价如果走低，会带来房地产投资规模下降，影响房地产行业的发展。那么，决定一个行业发展的基本因素是什么？是平均利润率。一个行业如果能够获得一个社会的平均利润率，那么这个行业就不可能没有投资者。目前我国的很多制造业，利润率是比较低的，但在我国，这些制造业投资规模小吗？正如前面所述，房地产行业本身是一个技术含量较低的行业，能够获取10%以上的利润率应该说就已经非常高了，而目前我国房地产行业的利润率显然远远超出10%，从这个角度看，我国房地产价格还有很大的下跌空间。退一步讲，即使商业房地产投资规模下降，由于房地产行业本身技术含量很低，政府完全可以作为投资主体安排相应的经济适用房建设，既可弥补房地产投资规模的下降，又可增加经济适用房建设，可谓一举两得。
3.房地产贷款与银行风险

房地产价格下跌不是一定就会引起贷款风险。2009年房价是在下半年才出现暴涨，如果价格回落至2009年以前的水平，2009年下半年以前购买的房屋是不存在因为价格下跌而导致的贷款风险。况且一些银行的压力测试表明，房产降价30%仍可承受，不担心坏账的发生。我国房地产已持续十多年迅猛发展，银行从其中挣的钱已足以应对可能发生的违约损失。

4.土地与土地财政
房地产价格回调真正可能会引发的问题是影响地方政府的财政预算收入，造成地方财政风险。但辩证地看，这也更加凸显了改变地方政府“土地财政”现状的迫切性和重要性。因为目前土地出让金已成为一些地方政府财政收入的重要甚至主要来源，但房地产价格不可能无限涨下去，这种寅吃卯粮、透支未来的卖地财政显然是不可持续的。并且银行发放了很多基础设施贷款，都是以政府提供隐性担保为基础发放的，而政府隐性担保的还款来源也往往是土地出让收入，这无形当中又增加了银行的信贷风险。尤须警惕的是，当今很多地方经济结构失衡，盲目追求GDP，严重依赖土地财政，造成了地方经济畸形发展，这显然不利于实现我国调整经济结构、提高增长质量的战略目标。
5.房价过高与社会稳定
目前我国占有较多房产资源的往往为所谓的社会强势群体。房价上涨加大了社会的贫富分化，使富者越富，穷者越穷，无形中加重了一些社会矛盾。如果说在农业社会，当很多人失去土地，社会基础就会不稳固。那么在现代工业化社会，当很多人因为买不起房而事实上成为“漂移”一族，社会基础也同样就会不稳固。
综上所述，本轮房产调控目标的实现恰恰有利于维护经济增长、稳定房地产市场和社会安定。因此，政府应加大这方面的理论宣传，打破房地产价格能涨不能跌的谬论，引导公众合理形成预期，使政策的调控能够更好地得到广大公众的响应。从这个角度说，公众的合理预期是不断提高政策效应的一个前提条件。反之，如果连这轮史上最严厉的房地产调控都铩羽而归，那么市场就再没有可预期的长远前景可言，房地产投资行为就会蜕变为赌徒般的博弈，那样对经济增长和社会稳定才是最大的威胁。
政策效应的发挥主要借助于两方面的作用机制，一是政策的直接调节功能，如通过动用利率等来实现政策调控目标。二是政策的预期引导功能，就是将政策调整的信号清晰、完整地传递给各经济主体，通过诱导的方式，调整各经济主体的行为，达到政策调控的目的。政策的预期引导效应甚至能够大于政策本身所能够引起的数量变动效应,这正是提高政策有效性的关键所在。近十年来，我国房地产市场发展很快，其微小波动都会对人们的心理及预期产生很大影响，而公众预期的不稳定本身就有可能成为市场扰动的因素之一。在这种市场运行态势之下，如果政府能够较好地稳定和引导公众的预期，那么用小的政策变化就有望实现调控目标，同时也可以降低政策调整本身对市场的冲击程度，减缓市场波动，维护市场的稳定运行。