房地产投资信托基金(REITs)将开启不动产金融的变革之门
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来源：人大经济论坛
房地产投资信托基金(REITs)将开启不动产金融的变革之门
——《信托周刊》第53期引言
作者：信泽金
房地产投资信托基金（Real Estate Investment Trust，复数的简称是“REITs”）是房地产与金融二者创新结合的精华之作。目前，REITs已经成为信托公司、房地产企业、证券公司、保险公司以及地方**的热门话题，很多机构将其作为新的业务增长点或金融创新点来看待。虽然REITs已经“呼之欲出”多年了，至今仍处在酝酿期，但随着国内金融市场的不断完善和发展，REITs已经具有了在中国本土试验和改良的潜质。其实，REITs并不是“高不可攀”的，其理念和技术可以被广泛复制到房地产金融领域，财产权信托、基金化信托、不动产证券化等金融技术都在彰显REITs的独特魅力。同时，REITs也不是“华而不实”的，这一先进金融技术能帮很多机构打开银行间债券市场和证券交易所市场的大门，顺应房地产(物业)并购的滚滚洪流，颇具实用价值。在房地产信托、银信合作、证券投资信托等信托业务面临发展困境的时候，信托公司可以把REITs作为战略业务加以储备，积极参与银行间债券市场等公募机制的运作，不断提升业务水平和管理能力。另外，面对巨大的房地产市场以及正在发生的行业整合变革，房地产企业、商业银行、证券公司、保险公司以及地方**也可深挖REITs的金融价值，在不动产“证券化”的直接融资领域探索一条“价值发现”之路。
本期《信托周刊》的“信托监管动态”栏目，信泽金刊发了《中国银监会办公厅关于信托公司房地产信托业务风险提示的通知》。在“信托市场动态”栏目，本刊关注了以下八方面的市场信息：（1）银监会要求信托“禁投”四证不全的房地产企业；（2）银监会“窗口指导”房地产信托，产品发行大幅下滑；（3）房地产信托遇“整肃”，风险正在向末端积聚；（4）房地产信托融资被亮红灯，开发商明年“钱”景料更黯淡；（5）监管层给井喷的房地产信托泼冷水，暂缓发行何时会重启令人生疑；（6）信托公司自查房地产业务，信托业在“黄色信号灯”前焦虑转型；（7）近期，监管风暴催生下一步的信托创新，真股权、基金化的房地产信托业务或被寄予“希望”；（8）紫金信托、方正东亚信托、四川信托于11月底密集开业，为快速发展的信托行业注入了更多活力。在“信托市场研究”栏目，本期信托周刊推荐了中国信托法律网(www.TrustLaws.Net)高级研究员唐琪先生的文章：《REITs——信托公司参与银行间债券市场发展的重要历史机遇》。本文认为，REITs对于信托公司的重要意义在于，它不仅是信托公司新的业务增长点，而是信托公司深度参与银行间债券市场运作的一次重要历史机遇，借助这次机遇，信托公司以后或将有机会深度参与银行间债券市场的投资品种发行甚至金融创新，并借以实现自身实力的提升。
在“信托培训预告”栏目，本期信托周刊发布了“房地产信托投资基金实务专题培训”的简介和提纲。本次培训作为信泽金信托培训系列的一次重要议题，将是国内关于REITs的首次深度培训，主要涉及四个方面的内容：不动产证券化在中国的本土实践；银行间债券市场的“REITs”机会；REITs与房地产信托受益券；REITs前战之房地产（物业）并购信托。在“信托专题研究”栏目，信泽金为读者推荐了《日本和韩国的资产证券化发展状况及其经验总结》一文，作者认为，资产证券化本身的筹资优势和产品不断创新，是日韩资产证券化持续发展的巨大动力。在“信托培训回顾”栏目，本期信托周刊总结了信泽金成功举办“矿产能源项目信托融资实务操作专题培训”的情况。这是国内首次举办矿产能源信托融资的公开培训，也是一场具有前瞻性和创新性的研发型信托培训会议，赢得了业内外的广泛好评。来自百瑞信托、民生银行、山西信托、交通银行、华润深国投信托、长城资产管理公司、国投信托、安华农业保险、华宝信托、海航实业、华澳信托、敬斋堂建筑设计、外贸信托、清蓝投资、华融信托、金乐舟信息、新华信托、艾亿新融投资、西部信托、国浩律师事务所、渤海信托、江南信托、汇韬投资、新时代信托、西安信托、浙江省工商信托、中融信托等约30家机构的近80人参加了此次信托培训。
在“信托法治视野”栏目，本期信托周刊登载了《台湾不动产证券化和金融资产证券化之信托登记制度》，本文主要介绍了台湾地区资产证券化的信托登记制度相关情况，有助于读者了解台湾信托法治及其应用。在“信托人力资本”栏目，信托周刊推荐了《我国信托公司员工绩效管理中存在的问题》一文，作者通过调查问卷分析法，总结了我国信托公司员工绩效管理存在的问题：绩效管理体系与公司战略目标脱节；没有建立明确的绩效计划，考核周期不合理；绩效考核指标设计不合理，缺乏考核标准；缺乏绩效实施过程与管理；绩效评价中忽视员工参与；绩效考核方法不科学；缺乏绩效反馈考核结果；没有充分利用绩效考核结果。作者认为，这主要是由信托公司所处的企业生命周期阶段造成的，同时也与其他一些原因有关，例如绩效考核方法不科学、绩效管理工作缺乏执行力和监督、思想观念落后、领导及员工不重视等。
在“信托法理探讨”栏目，本期周刊推荐了《论信托文件中免责条款的效力——美国法的经验和中国法的借鉴》一文。作者研究发现，美国法院在判定信托文件中免责条款效力时，主要考察三个方面：受托人违反信托的情形是否在信托文件规定的免责范围内；免责条款是否违法；免责条款制定过程中，受托人是否滥用了委托人对他的信任。同时，考察免责条款是否违法，关键是确定委托人设定受托人义务的自由边界，其实质是探讨信托法上有受托人义务的规定究竟是任意性规定还是强制性规定。相比之下，我国《信托法》没有任何关于信托文件免责条款效力的规定，因此我国信托法在立法及司法上应借鉴美国法的有益经验。最后，在“信托培训动态”栏目，本刊关注了11月中下旬国内信托培训市场的动态，即北京信泽金理财顾问有限公司近期应邀为华澳信托、中诚信托、东莞信托等金融机构提供了专业信托培训服务。与此同时，信泽金还承担了“北部湾银行投资银行部北京大学高级研修班”的信托系列课程，并在杭州举办了“理财师和客户经理的信托营销实用技巧”专题培训活动。越来越多的信托公司及其他机构正在通过培训方式实现三个转变：由引进人才向培养人才的转变；由内部研发向内外分工研发的转变；由封闭式展业向交流式发展的转变。
——《信托周刊》第53期引言
作者：信泽金
房地产投资信托基金（Real Estate Investment Trust，复数的简称是“REITs”）是房地产与金融二者创新结合的精华之作。目前，REITs已经成为信托公司、房地产企业、证券公司、保险公司以及地方**的热门话题，很多机构将其作为新的业务增长点或金融创新点来看待。虽然REITs已经“呼之欲出”多年了，至今仍处在酝酿期，但随着国内金融市场的不断完善和发展，REITs已经具有了在中国本土试验和改良的潜质。其实，REITs并不是“高不可攀”的，其理念和技术可以被广泛复制到房地产金融领域，财产权信托、基金化信托、不动产证券化等金融技术都在彰显REITs的独特魅力。同时，REITs也不是“华而不实”的，这一先进金融技术能帮很多机构打开银行间债券市场和证券交易所市场的大门，顺应房地产(物业)并购的滚滚洪流，颇具实用价值。在房地产信托、银信合作、证券投资信托等信托业务面临发展困境的时候，信托公司可以把REITs作为战略业务加以储备，积极参与银行间债券市场等公募机制的运作，不断提升业务水平和管理能力。另外，面对巨大的房地产市场以及正在发生的行业整合变革，房地产企业、商业银行、证券公司、保险公司以及地方**也可深挖REITs的金融价值，在不动产“证券化”的直接融资领域探索一条“价值发现”之路。
本期《信托周刊》的“信托监管动态”栏目，信泽金刊发了《中国银监会办公厅关于信托公司房地产信托业务风险提示的通知》。在“信托市场动态”栏目，本刊关注了以下八方面的市场信息：（1）银监会要求信托“禁投”四证不全的房地产企业；（2）银监会“窗口指导”房地产信托，产品发行大幅下滑；（3）房地产信托遇“整肃”，风险正在向末端积聚；（4）房地产信托融资被亮红灯，开发商明年“钱”景料更黯淡；（5）监管层给井喷的房地产信托泼冷水，暂缓发行何时会重启令人生疑；（6）信托公司自查房地产业务，信托业在“黄色信号灯”前焦虑转型；（7）近期，监管风暴催生下一步的信托创新，真股权、基金化的房地产信托业务或被寄予“希望”；（8）紫金信托、方正东亚信托、四川信托于11月底密集开业，为快速发展的信托行业注入了更多活力。在“信托市场研究”栏目，本期信托周刊推荐了中国信托法律网(www.TrustLaws.Net)高级研究员唐琪先生的文章：《REITs——信托公司参与银行间债券市场发展的重要历史机遇》。本文认为，REITs对于信托公司的重要意义在于，它不仅是信托公司新的业务增长点，而是信托公司深度参与银行间债券市场运作的一次重要历史机遇，借助这次机遇，信托公司以后或将有机会深度参与银行间债券市场的投资品种发行甚至金融创新，并借以实现自身实力的提升。
在“信托培训预告”栏目，本期信托周刊发布了“房地产信托投资基金实务专题培训”的简介和提纲。本次培训作为信泽金信托培训系列的一次重要议题，将是国内关于REITs的首次深度培训，主要涉及四个方面的内容：不动产证券化在中国的本土实践；银行间债券市场的“REITs”机会；REITs与房地产信托受益券；REITs前战之房地产（物业）并购信托。在“信托专题研究”栏目，信泽金为读者推荐了《日本和韩国的资产证券化发展状况及其经验总结》一文，作者认为，资产证券化本身的筹资优势和产品不断创新，是日韩资产证券化持续发展的巨大动力。在“信托培训回顾”栏目，本期信托周刊总结了信泽金成功举办“矿产能源项目信托融资实务操作专题培训”的情况。这是国内首次举办矿产能源信托融资的公开培训，也是一场具有前瞻性和创新性的研发型信托培训会议，赢得了业内外的广泛好评。来自百瑞信托、民生银行、山西信托、交通银行、华润深国投信托、长城资产管理公司、国投信托、安华农业保险、华宝信托、海航实业、华澳信托、敬斋堂建筑设计、外贸信托、清蓝投资、华融信托、金乐舟信息、新华信托、艾亿新融投资、西部信托、国浩律师事务所、渤海信托、江南信托、汇韬投资、新时代信托、西安信托、浙江省工商信托、中融信托等约30家机构的近80人参加了此次信托培训。
在“信托法治视野”栏目，本期信托周刊登载了《台湾不动产证券化和金融资产证券化之信托登记制度》，本文主要介绍了台湾地区资产证券化的信托登记制度相关情况，有助于读者了解台湾信托法治及其应用。在“信托人力资本”栏目，信托周刊推荐了《我国信托公司员工绩效管理中存在的问题》一文，作者通过调查问卷分析法，总结了我国信托公司员工绩效管理存在的问题：绩效管理体系与公司战略目标脱节；没有建立明确的绩效计划，考核周期不合理；绩效考核指标设计不合理，缺乏考核标准；缺乏绩效实施过程与管理；绩效评价中忽视员工参与；绩效考核方法不科学；缺乏绩效反馈考核结果；没有充分利用绩效考核结果。作者认为，这主要是由信托公司所处的企业生命周期阶段造成的，同时也与其他一些原因有关，例如绩效考核方法不科学、绩效管理工作缺乏执行力和监督、思想观念落后、领导及员工不重视等。
在“信托法理探讨”栏目，本期周刊推荐了《论信托文件中免责条款的效力——美国法的经验和中国法的借鉴》一文。作者研究发现，美国法院在判定信托文件中免责条款效力时，主要考察三个方面：受托人违反信托的情形是否在信托文件规定的免责范围内；免责条款是否违法；免责条款制定过程中，受托人是否滥用了委托人对他的信任。同时，考察免责条款是否违法，关键是确定委托人设定受托人义务的自由边界，其实质是探讨信托法上有受托人义务的规定究竟是任意性规定还是强制性规定。相比之下，我国《信托法》没有任何关于信托文件免责条款效力的规定，因此我国信托法在立法及司法上应借鉴美国法的有益经验。最后，在“信托培训动态”栏目，本刊关注了11月中下旬国内信托培训市场的动态，即北京信泽金理财顾问有限公司近期应邀为华澳信托、中诚信托、东莞信托等金融机构提供了专业信托培训服务。与此同时，信泽金还承担了“北部湾银行投资银行部北京大学高级研修班”的信托系列课程，并在杭州举办了“理财师和客户经理的信托营销实用技巧”专题培训活动。越来越多的信托公司及其他机构正在通过培训方式实现三个转变：由引进人才向培养人才的转变；由内部研发向内外分工研发的转变；由封闭式展业向交流式发展的转变。
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