地产业近期政策大盘点

宏观政策动态

官方政策方面：国开行住宅金融部获批，重点支持棚改及城市基建；银监会预警关注银行及房地产风险，不良信贷风险扩散；国务院会议讨论不动产统一登记制度，湖南三县已率先启动试点；与此同时户籍制度进行改革，二元户籍管理模式退出，完善积分落户制度；财政部重点推进税收改革，加快房产税立法进程；住建部确定14 个城市开展划定城市开发边界试点工作。

地方政策：上周各地的限购松绑和救市政策消息继续涌现，杭州、徐州、温州、宁波、青岛、金华、合肥等地正式取消限购，天津放开外地人限购，石家庄在宣布取消限购两天后又恢复政策，而北京则明确表示不轻易放松限购，但信贷已有所松动，部分银行首套房贷的利率优惠降到8.5 折，杭州也宣布公积金贷款二套房首付款比例下调至60%，四川对金融机构发放首套房贷款给予3%的财政补助；福建出现全国首例“购房返税”政策。

统计数据：央行发布的上半年金融机构贷款投向统计报告显示房地产贷款平稳增长，主要机构贷款余额为16.2 万亿元；国土资源部披露的统计数据显示，2014 年上半年房地产用地供应7.6 万公顷，同比下降7.7%。

媒体消息：中指院发布7 月房价指数，有76 个城市房价环比下跌；审计署近期将启动土地出让金和耕地保护的专项审计工作，关注行业违规问题；国务院成立“京津冀协同发展领导小组”，由张高丽担任组长。

国开行住宅金融事业部获批 棚改托底新一轮稳增长

7 月29 日，银监会公告称，已同意国家开发银行股份有限公司住宅金融事业部开业，郑之杰任总裁，张旭光、杨文岐任副总裁。按照监管要求，国开行成立住宅金融事业部，实行单独核算，重点支持棚改及城市基础设施等相关工程建设。

银监会：不良贷款扩散明显房地产风险加速暴露

财新网报道，银监会高层在近期内部会议上提出对银行业风险的最新判断，企业负债水平整体上升，资金链趋紧，经济上行时期被掩盖的风险可能进一步呈现，银行风险形式日趋严峻，市场关注度颇高的地产风险，从银监会的不断预警上升为现实。银监会数据显示，今年以来，房地产市场出现下行趋势。上半年，全国房屋折开工面积同比下降16.4%，商品房销售面积同比下降6.0%，银行信贷风险明显上升。

国务院讨论不动产统一登记制：向社会公开征意见

国务院总理李克强 7 月30 日主持召开国务院常务会议，会议讨论了《不动产登记暂行条例(征求意见稿)》，强调已经发放的权属证书继续有效、已经依法享有的不动产权利不因登记机构和程序的改变而受影响。会议决定，按照立法程序要求，将征求意见稿向社会公开征求意见，之后再推进相关法律修改工作。

我国出台户籍制度改革新政 多部门回应热点问题

“建立城乡统一的户口登记制度。取消农业户口与非农业户口性质区分和由此衍生的蓝印户口等户口类型，统一登记为居民户口。”昨日公布的国务院《关于进一步推进户籍制度改革的意见》明确了上述改革举措。这标志着我国实行了半个多世纪的“农业”和“非农业”二元户籍管理模式将退出历史舞台。严格控制特大城市人口规模。改进城区人口500 万以上的城市现行落户政策，建立完善积分落户制度。

财政部：加快房地产税立法并适时推进改革

香港万得通讯社报道，7 月30 日，全国财政厅（局）长座谈会在北京召开。财政部党组书记、部长楼继伟表示，当前和今后一个时期，要重点推进三个方面的改革，其中包括完善税收制度，加快资源税改革，建立环境保护税制度，加快房地产税立法并适时推进改革。

住建部划定北上广深等 14 城开展城市开发边界试点工作

7 月31 日，为进一步贯彻中央城镇化会议精神，防止城市无序蔓延，优化城市空间布局，提高建设用地利用效率，推动两规合一，住建部和国土部共同确定了全国14 个城市开展划定城市开发边界试点工作。日前，住房城乡建设部和国土资源部在全国选定了北京、沈阳、上海、南京、苏州、杭州、厦门、郑州、武汉、广州、深圳、成都、贵阳、西安等14 个城市作为首批试点城市。

央行：上半年房地产贷款平稳增长余额为16.2 万亿

7 月25 日，中国人民银行发布2014 年上半年金融机构贷款投向统计报告称，今年上半年末，金融机构人民币各项贷款余额77.63 万亿元。据报告，上半年房地产贷款平稳增长。主要金融机构及小型农村金融机构、外资银行人民币房地产贷款余额16.16 万亿元，增速比上季末高0.4%，新增贷款1.54 万亿元。具体来看，房产开发贷款余额4.04 万亿元，同比增长23.7%；地产开发贷款余额1.16 万亿元，同比增长9.7%；个人购房贷款余额10.74 万亿元，增速比上季末减少1.7 个百分点。

上半年全国房地产用地供应 7.6万公顷同比降 7.7%

8 月1 日，国土资源部披露的统计数据显示，2014 年上半年全国国有建设用地供应26.2万公顷，同比下降5.5%；其中房地产用地供应7.6 万公顷，同比下降7.7%，房地产用地供应总量出现小幅下降。

各券商本周地产业投资策略观点

方正证券
7月份房地产指数上涨13%，相对沪深300上涨4.45%。这其中有政策放松力度加大的原因，也有预期行业销量即将见底的原因。从7月份成交数据看，价格依然下行，但销量数据好转，成交量的回升或将早于市场预期。当前放松限购的城市数量已接近一半，未来调控放松的趋势不变，可预期的政策包括房贷、交易环节税费等方面的放松。

光大证券

我们认为，1）一线城市房价风险释放是楼市调整逐渐进入底部区间的先行指标，从持续时间看大多在半年左右；2）降价热情有所消退，二三线城市房价降幅保持与上月一致，并没出台新一轮降价措施；3）当前开发商降价仍是自主调节行为，还未传导至被动去化行为，库存累积程度没有达到2012 年年初水平，去化周期的拉大部分是反映的开发商“硬扛”心理。

我们认为，楼市下行进入第二阶段，其中第一阶段是开发商降价对冲银行利率提升的影响，第二阶段是开发商降价对冲购房者降价心理预期的影响，从当前房价、房贷利率双降可以明显看到此趋势，这将对基本面带来积极支撑，但也表明当前房价调整即将进入深水区。

我们认为，由于限购本身是针对需求量的措施，而当前是购买力问题，所以限购对销售支撑的影响需要重新评估，且短期确实能够带来销售提振。

本月我们建议投资者关注主题机会，包括京津冀一体化和国企改革。

广发证券

从历史上看，按揭贷款的增速与销售增速基本同步。我们认为，成交复苏的预期将因此而提前，并且，如果其他省份也进行效仿，将加速基本面的恢复。房价环比下跌（百城住宅价格指数连续三个月环比下降）、政策微调（限购松绑城市数继续增加）以及信贷因素向好，将共同使得基本面恢复加快。我们继续建议关注地产板块的超额收益，基本面复苏预期提前将进一步催生行情。

平安证券

“去库存”时代下的政策拐点已确立：目前三四线城市大多已处于供过于求的状态，在正常销售都面临问题的阶段，再实行限购已无实际意义，由此三四线城市成为放松限购的第一批城市。而流动性收紧使一二线城市销售承压，在限购放开获得中央默许的大环境下，一二线城市政策也纷纷松动。顾忌房价上升压力，一线城市目前尚未有实质放松，二线城市也多是在大户型和主城区以外做文章。目前49 个限购城市已有近30 个城市调整了限购政策，政策拐点已经确立。

投资恢复乏力，政策拐点将有长红利周期：由于库存高企，预计开发商对新开工及购地仍将谨慎，房地产投资对销售存在时滞效应，这为政策释放红利留出空间，除限购政策外，未来不排除出台地方性刺激购房政策，但范围将限于支持刚性需求的首次置业，有别于前几轮周期“一放就乱”的局面，此轮周期政策拐点将有长红利周期。

放松限购对成交量中长期影响微弱，流动性对成交的改善至关重要。放松限购对成交量短期提振，但中长期效应渐弱。而由于我国商品房实行预售制度，开发商资金来源中商品房销售的定金和按揭贷款占40%，房地产行业的高金融属性使流动性对成交的影响至关重要。

投资建议：近期地方政府放松意图明显，同时叠加流动性改善利于基本面恢复，因此上调行业评级至强于大市。短期看，政策已由前期压制态度转变为部分支持，为基本面向上提供想象空间，板块估值有望继续反弹，而此轮反弹的高度将取决于基本面改善的幅度，建议投资者短期可适度参与资金博弈带来的板块反弹机会。

申银万国

46个城市限购，28个放开是实质性利好且利好并未出尽：不同于市场很多人认为限购放开并无实时性作用，我们认为限购放开是实质性的利好，能明显促进销售、缓释风险：1）限购城市成交量巨大，其销售改善可能影响布局：以13年为例，46个限购城市74%是一二线城市，也是区域中心城市，大都具备产业竞争力和人口吸引力，有大量合理的外地户籍居民就业自住和投资购房需求被抑制，同时也抑制了部分本地居民进行改善的需求；3）限购放开具备明显的去库存效应，可缓释风险：虽然仍有部分购房者处于观望期，但可以明确的是对于很多城市，由于限购多年，一经放开短期应能去化一部分库存，适当的缓释高库存的压力；4）限购放开的利好并未出尽：目前放开的城市有28个，仍有18个没有放开，且其中最重要的4个一线城市均没有放开，虽然我们认为一线城市的放开需要相对谨慎，但限购作为非常手段终究是要退出的。

投资建议：限购政策的放松取得明显效果，我们认为资金的定向宽松、按揭贷款额度支持和利率的下行、房价的小幅下调将帮助行业下半年适应性修复，维持版块中型反弹判断，建议关注“龙头房企+跨界转型+新型成长”。我们认为下半年按揭执行利率下行时大概率事件，且沪港通的效应仍在。

华融证券

本周新房成交量环比出现较好的回升，一线城市新房回升量明显，二线城市也有较好的环比回升，三线城市新房成交量继续萎靡，二手房则情况较差，同比环比均出现较大跌幅，从上半年公布年报的房地产上市公司来看，多数企业营收和净利润均出现较大程度的下滑，只有行业龙头企业仍保持一定的增长速度，逆市表现较好，因此我们建议在半年报发布的密集期重点关注行业一线龙头股。

中金公司

A 股投资策略： 历史上，地产股持续上涨行情存在三段论，板块筑底来自于政策放松推动的估值修复，之后爬升期需要等待供给高峰过去、货币政策释放推动成交基本面验证前期预期，最后房价开始上涨、推动 NAV 进一步重估。如我们二季度以来一直提示的，政策放松给市场筑底，而往上空间重点看货币政策，目前实体市场热度还在下行通道、供给正逐步上升（ 8 - 10 月是供给高峰）；流动性不改善、按揭不放松，房地产市场是“淡季不淡、旺季不旺”， A 股地产板块难以脱离震荡行情。

H 股投资策略： 因前期涨幅较大，我们预计近期有可能出现一定的获利了结，从而制约股价短期表现。但鉴于交易量已筑底回升、按揭贷款边际上持续改善，我们认为这波行情还将延续。

（上述券商观点仅供参考，不代表本坛观点~投资有风险，入市须谨慎）

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2、讨论：46个城市限购，28个放开是实质性利好呢？还是限购放开并无实时性作用？欢迎分享你的观点



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