零和博弈——渐行渐近的城市战争：得益于过去30年人口红利的加速释放，推动了城市群发展及房地产的需求释放。但进入“十二五”末，随着人口总量增速下行和劳动力人口占比出现拐头，人口红利下降已不可避免。在我国城镇化进程中一直充斥着集聚效应和极端分化，这当中城市边界增长并不是普惠，而是零和博弈，这个现象将会在未来人口红利趋缓的过程中日趋明显，如何在接下来的10年中选对城市，掌握剩余人口红利，将是房企面临的主要问题。
中国人口迁移回溯：1、上世纪80年代人口迁移：乡镇企业发展推动补偿性高峰。2、上世纪90年代人口迁移：东部城市群开始形成。3、21世纪以来人口迁移：马太效应下中部地区趋于“边缘化”。人口迁徙的集聚效应直接导致了房地产市场结构的分化，东部地区在房地产市场上的集中度也和人口迁徙趋势相匹配。追求人口净流入的城市是寻求房地产市场持续发展的唯一路径。
人口迁徙规律梳理：认为可以将国内人口迁徙的“拉力”简要归结为三点：经济因素、距离因素以及资源吸引力，其中经济因素是最关键的核心，而房价，可能从来都不是一个影响的主要因素。对我国人口迁移的模式进行了分类：1、基本完成城镇化的超大城市集聚模式（北京、上海、天津）2、高度城镇化的外来农业人口导入模式（江苏、浙江、广东等）；3、加速城镇化的内生城镇化模式（河北、山东、贵州、广西等）和人口逆迁徙模式（东三盛内蒙古、重庆等）。
大数据角度的细化审视：普通人群迁徙偏好（数据来自百度腾讯）：全国人口迁移集中度趋于提升，胡焕庸线维持；主流人口迁入城市依然全来自三大经济圈；最主要人口迁出城市皆为中西部省市的人口富裕城市，但非省会城市；对于大部分主流迁出城市而言，省会城市或者区域核心城市是第一目的地，其次北上深等一线城市。高素质人群迁徙偏好（数据来自蚂蚁金服）：整体依然呈现中西部向东部流动格局，但个别省份偏好度开始变化：迁移中心对大学生吸引力分化；部分中西部区域出现大学生净流入；除了武汉，大学迁移大都是省内迁移；各省市之间大学生沉淀率分化较大；省市间潜在高素质人口存在供给差异。