中国人口迁移回溯:1、上世纪80年代人口迁移:乡镇企业发展推动补偿性高峰。2、上世纪90年代人口迁移:东部城市群开始形成。3、21世纪以来人口迁移:马太效应下中部地区趋于“边缘化”。人口迁徙的集聚效应直接导致了房地产市场结构的分化,东部地区在房地产市场上的集中度也和人口迁徙趋势相匹配。追求人口净流入的城市是寻求房地产市场持续发展的唯一路径。
人口迁徙规律梳理:认为可以将国内人口迁徙的“拉力”简要归结为三点:经济因素、距离因素以及资源吸引力,其中经济因素是最关键的核心,而房价,可能从来都不是一个影响的主要因素。对我国人口迁移的模式进行了分类:1、基本完成城镇化的超大城市集聚模式(北京、上海、天津)2、高度城镇化的外来农业人口导入模式(江苏、浙江、广东等);3、加速城镇化的内生城镇化模式(河北、山东、贵州、广西等)和人口逆迁徙模式(东三省、内蒙古、重庆等)。
大数据角度的细化审视:普通人群迁徙偏好(数据来自百度腾讯):全国人口迁移集中度趋于提升,胡焕庸线维持;主流人口迁入城市依然全来自三大经济圈;最主要人口迁出城市皆为中西部省市的人口富裕城市,但非省会城市;对于大部分主流迁出城市而言,省会城市或者区域核心城市是第一目的地,其次北上深等一线城市。高素质人群迁徙偏好(数据来自蚂蚁金服):整体依然呈现中西部向东部流动格局,但个别省份偏好度开始变化:迁移中心对大学生吸引力分化;部分中西部区域出现大学生净流入;除了武汉,大学迁移大都是省内迁移;各省市之间大学生沉淀率分化较大;省市间潜在高素质人口存在供给差异。