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渝沪两种房产税模式的初步比较来源：课程　作者：terry　时间：2014-11-08

渝沪两种房产税模式的初步比较

一、引言

2011年重庆1亿元房产税仅占其2900亿元地方财政收入的0.04%，与其820 亿元土地出让金收入相比数额很低。同样，2011年上海地方财政收入3429.8亿、土地出让收入为1510亿，新增房产税3亿。虽然从现状来看房产税占整体的财政收入的比重还比较低，但是考虑到房产税可以抑制投资性需求、完善税制结构、促进合理使用土地的功能，沪渝两地开征房产税的试点意义重大。

二、渝沪模式的同一性

2.1保有环节征税

沪渝两地房产税细则表明，房产税的征收主体都是最终持有房产的所有者。通过开征房产税增加持有房产所有者的持有成本，从而到达抑制市场过度的投资性需求的目的。为了解房产税开征后，房产所有者所增加的持有成本进行。现以上海市为例，上海征收房产税标准的划分是以2010年全年新建商品房均价22261元/平方米的两倍即约45000元/平方米为标准，作为税率划分的分界点。小于45000元/平方米，税率为0.4%；大于45000元/平方米，税率为0.6%。那么一个外地人在上海购入一套单价30000元面积100平方米的房子。每年应缴纳的税额=30000×100×0.4%=12000元，这12000就将作为房产的持有成本。

2.2针对个人收税

中国的税收体系中，主要以法人为主体，从来没有过对个人进行征税的传统，而沪渝的房产税的开征是首次针对个人进行缴税，具有里程碑的意义。根据国外的实践表明经济发展水平越低的国家中间接税和所得税比例较高，财产税比例很低，经济发展水平越高的国家中间接税和所得税的比率下降，财产比例上升。未来中国经济发展水平必然上升，税收构成也会进行相应的调整。针对个人房产征收房产税可以缩小贫富差距，才能进行社会财富二次分配，从而达到社会公平的目的。沪渝两地的房产税从本质来看主要是针对高收入阶层进行征收的税种。

2.3税率比较温和

从沪渝的两地的房产税条例中规定中都可以知道沪渝两地的税率都比较温和，重庆为0.5%，1.0%，1.2%三个档次，而上海为0.4%和0.6%两个档次，这样的税率相对来说都比较低。对于真正的居住者来说，是可以承受的一个比率。因此重庆和上海两地房产税为下一步逐步推广全国性的房产税积累经验。

三、渝沪模式的差异性

2011年1月27日，重庆和上海同时推出了各自区域内的房产管理细则。我们通过下表可以详细了解出沪渝两地房产税实施细则的区别。

                      上海市与重庆市房产税条例对比                              表3.1          

细则的差异的背后还有需要可以解读的地方，以下就对细则做些简要的解读。

从试点范围来看，上海市的征税区域为上海市全行政区域相比于重庆市的九个区范围要更大。从上海和重庆不同的区域经济发展特点来看，两者都有明显的合理性。重庆市主城九区与周围郊县发展差距较大，若在全市范围内推开房产税，其开征的难度较大，且不利于公平，因此重庆先在主城九区进行试点后再推向全市，显然更合理。上海各区域发展较为平均，在全行政区内推行新的房产税的条件是比较成熟的。更大范围内的试点也有利于房产税的全国更大方位内推广。

房屋均价确定标准不同：上海是以上一年度官方统计机构公布的住宅均价为准，重庆以官方统计机构公布前两个年度主城新建商品住房建筑面积成交均价的算术平均为房屋均价标准。对比来看之下，上海的均价价格取自上一年的均价，更能体现这一年房地产的市场表现。重庆的以两年的的成交均价作为标准显得更为稳定，避免由于市场过渡的波动从而导致房产估值变化，也有利税收的稳定。

对于存量住房的态度不同，上海市对于存量住宅采取一律不征的方式，而重庆市采用的对于独栋住宅进行征收。在细则中独栋住宅的定义是：在国有土地上依法修建的独立、单栋且与相邻房屋无共墙、无连接的成套住宅。我们可以简单理解为别墅。对于别墅住宅进行征税，对征收富人税收，有利公平原则。相比之下，上海不对独栋住宅进行征收房产税的规定，可能是考虑到开征时机的问题。将来对存量开征是房产税可以预见的前景。

对于新购普通房征收管理办法不同，上海的规定需征收房产税的新建房屋如下：本市家庭新购的第二套及以上住房（包括新房和二手房）；非本市家庭中新购住房（不论是否第一套）。重庆是规定的征收房屋范围如下：本市家庭独栋商品住宅（无论存量还是增量）；新购的高档住房（指价格比主城新房成交价高2倍） 非本市家庭（同时无户籍、无企业、无工作）的第二套住房。从对外地购房者的不同规定来看，上海针对所有的外地购房者征收房产税，重庆是外地购房者的第二套住宅需要缴纳房产税。虽然两地都重视打击投机性购房者的行为，显然上海市的打击力度更大，更坚决。

免征面积的不同，上海市按“人均面积”算，人均60平方米（含）为起征点。重庆市按“户面积”算，一个家庭只能对一套应税住房扣除免税面积。分每户100平方米和180平方米两种起征点。这个细则的区别上海市的规定更加合理。若根据重庆市一户一个标准的话，那么可能出现用假离婚来规避房产税，逃避调控的情况出现。

适用税率不同，上海适用税率暂定为0.6%。应税住房每平方米市场交易价格低于本市上年度新建商品住房平均销售价格2倍(含2倍)的,税率暂减为0.4%。独栋商品住宅和高档住房建筑面积交易单价在上两年主城九区新建商品住房成交建筑面积均价3倍以下的住房,税率为0.5%;3倍(含3倍)至4倍的,税率为1%;4倍(含4倍)以上的税率为1.2%。从税率级差来看，重庆的税率更加有区分度，能够对不同档的房屋进行更加细化的征收管理。

应纳税额的计算方法不同，上海是的房产税应纳税额=新购住房应税面积×新购住房单价×相应税率×70%，重庆市的房产税应纳税额=应税建筑面积×建筑面积交易单价×对应税率。上海的房产税相当于减免征收30%。

这些具体条例的差异折射出两者最本质的区别；重庆的房产的目的在于调控过热的房产投资市场，而上海市的房地产税政策更接近于未来在全国内开征房产税的一个试验方案。也就是说渝版房产税以调控为目的，沪版房产税是改革的过渡。

四、两种模式的适应性分析

由于，房地产市场对国民经济的影响处于非常重要的地位，可谓到了牵一发而动全身的地步了。沪渝两地推出的房产税还只是限定范围比较小的房产税，其影响肯定无法全部达到预期。

4.1保有环节进行，可以抑制需求，降低房价

目前房地产市场的需求的主力主要有投资性需求和自有性需求。我们先来看看投资性需求情况。目前，房地产市场收益率高于一般行业，这直接导致了社会资本大量流入房地产市场，引发房地产投资过热的情况。通过开征房产税，增加住房的持有成本，降低人们对房产市场的收益预期，从而给过热的房地产市场进行降温。以下就具体条例来看：上海市对外地投资者调控尤为严厉，规定凡是非本地居民所购住房都必须缴纳房产税，而重庆对非本地居民的第二套住房征收房产税。这些条例加上其他的一些调控措施，的确能够对投机资本进入房地产市场起到抑制作用。自有性需求来看，上海是规定应税住房每平方米市场交易价格低于本市上年度新建商品住房平均销售价格2倍(含2倍)的,税率暂减为0.4%。重庆市规定两年主城九区新建商品住房成交建筑面积均价3倍以下的住房,税率为0.5%;3倍(含3倍)至4倍的,税率为1%;4倍(含4倍)以上的税率为1.2%。这样可以有效的对那些高收入人群购买高档住宅进行征收管理。当然两地的政策对于抑制需求也存在着一些不足的地方。重庆市以每户作为征收单位，居民可以通过假离婚、子女独立开户在法律上实现多户而对房产税进行规避，这可能导致政策的失灵。若一个本地居民具有几十套普通住宅，现有规定就无法对其有效的控制。总体来看，沪渝两地房产税政策可以对购房者的心理预期产生影响，从而能抑制部分过度需求；就目前市场表现而言，沪渝房产税还是适应的。

4.2改善税制，调节社会财富

目前，我国的税种构成中主要以流转税比例过高，过高的财产税对活跃市场，促进商品流通不利。沪渝两地开征房产税是进行调整税制结构的重要尝试，就长远而言也是二次分配社会财富的一个有效手段。目前，沪渝两地房产税都只是针对个人进行征税，那些法人的房产未纳入征收范围，一些富人可以以法人名义对税收进行规避。目前的房产税征收管理未能适应这样的目的。

五、渝沪模式的结果：构建全国的调控性房产税模式

目前的发展来看，中国并不具备全面征收的房产税的条件。在未来相当长一段时间内，房产税既作为一种税种在全国逐步推开，同时也将作为一种调控的手段调节房地产市场。渝沪两地房产税是未来成熟房产税的政策的两个试点，目的在于构建全国的调控性房产税模式。调控性房产税可以作为调控楼市的组合拳手段之一。

房产税的征收可以增加持有房产的成本，降低房地产投资的预期收益。就当前的规定而言，主要针对投资性需求和改善型需求，对刚性需求的影响较小。刚好可以给全社会过热的房地产投资降温。

房产税的征收可以作为建设公租房的政策助力，调整当前房地产的市场供给结构。虽然目前房产税对公租房的实际财政支持力度有限，但我们不该忽略房产税的象征意义和未来房产税的增加趋势。政府开建公租房可以增加市场的住房供给，就可以降低地产炒作的热度。