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告诉你什么才是真正的“刚需”	商学院	Adore_Voyage 2015-3-25	5 2137	kanzol 2015-3-31 12:30:59
房贷收紧测试刚需之刚度	学者专栏	张建平 2013-9-1	2 1548	张建平 2013-9-20 11:38:50
所谓“刚需”纯属扯淡	真实世界经济学(含财经时事)	cglee 2011-1-16	19 4203	acjwang 2011-2-19 21:17:33

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分享（三）北漂房奴必看：京沪房奴80后真实购买解密！: rwmmale 2013-8-5 14:40; 上篇，我们分析了北京的合理房价，大约分布在120万-160万位置。我们可以观察周边的人群，他们首次置业绝大多数分布在这个价格区间。那么，这部分人，80后的购房资金来源具体是怎么构成的，下面我们从目前银行按揭贷款的角度进行分析：房款=首付月供。我们先分析月供，从这里，我们可以倒推出首付比例和金额，毕竟首付很大程度上取决于家庭当前的收入水平。之前，我们已经分析过，在京一个家庭，购房、买车、有娃之后大致的家庭开支在1.1万-1.3万之间，有人说，这个多了。比较节俭的情况下，打个8折，至少的9000元/月以上。这是必不可少的，这也是为什么，有些有购房资格的人，不在京购房的原因，成本太高了，活不起了。这样以来，京沪地区，因为限购和成本高企导致的二线、三线城市的房价企稳，上涨的压力倍增！大家注意，二线城市房价压力很大。第一，先讲月供。前面分析过，贷款100万，目前6.55%基础利率，月供为6353元/月。加上各种开支（车子，孩子，日常开支），孩子6岁前，家庭基本的生活支出在1.3万元左右，15.6万/年；6岁后，在1.1万元，13.2万/年。这基本达到了一个普通家庭的支出极限。毕竟中国家庭传统的储蓄观点严重，前面测算的家庭年收入在16万/年，达到这种支出是很难的。基本收入都花完了。不会攒下多少钱的。因此，实际生活中，我们要在这个基础上打个7折-8折；也不排除，有的家庭父母的工资和退休金来帮助还房贷的。在京沪地区已经不算少见。为了测算家庭可以承受房贷的极限值，我们仍以100万为贷款目标。这样以来，剩余的40-50万就是房贷的首付款了。（注：1）这里没有考虑通胀因素，我们假设家庭收入和通胀并行。一般意义上，CPI扣除房子因素，其他日常用品通胀对中产阶级影响微乎其微。由于已经购房，因此可以忽略生活必需品的通胀因素；2）这里的银行贷款，我们也可以理解包含了从亲友处的借款，只是少付了相应部分的利息）第二，40万-50万首付款的资金来源： 150万的房子，首付3成，基本在45万，然后实际情况当中，首付比例会比这个高出一些。毕竟当中一半人买的是二手房。接下来我们残酷的分析一下，首次置业的稳定家庭的首付资金构成：（1）父母资助：30万。我们还以普通家庭为例进行分析。在中国南方，很多农村和城镇的家庭储蓄远远不止这30万，我们这里只分析一个父母为：普通的公务员或事业单位如教师双职工家庭的储蓄中值。以2012年为终点，往前推20年，也就是1992年，根据财务原则，考虑通胀因素，20年之后的项目现金流可以忽略不计，因为20年后的现金流折现后可以忽略不计。现实情况也是这样，以有数据记载的1994年上半年为例，我们国家的人均收入104元。放在现在，这些钱基本可以忽略不计了。2000年，全国31个地区城镇居民人均可支配收入6280元/年。 2011年城镇居民人均可支配收入中位数为19118元，比上年增加2279元，增长13.5%。我们以典型的教师为例，进行分析：1990年，全国教师（中小学老师，不包括大学老师教授）人均年收入2134元/年；2000年，全国教师人均年收入8274元；2011年，教师人均收入4000元/月，年薪在4.8万元（多数地区被拉高，因为江浙粤地区偏高，达到10万以上）。我们以2000年-2011年，教师平均收入计算双职工家庭月均收入=（8274元 48000元）/2/12=2344元。这个数字明显高估了1990年-2000年教师的收入水平，不过老师通过各种渠道获得表外收入是占了很大比重，甚至高过工资收入。类似公务员的灰色收入。不过老师属于劳动收入。因此，我们化繁为简，以不变价计：假定这个双职工家庭从1990年-2011年，人均月收入一直为2000元/月；家庭收入大概为4000元/月。相关数据显示，我国收入最高的10%人群的储蓄率为60%。这样以来，该家庭年储蓄额为4000元/月*60%*12月=2.88万元；20年持续保持高储蓄率，累计为：57.6万元。（注意：国家GDP统计时，也使用这个方法，因为存在通货膨胀，因此就以统计序列中的某一年作为标准，以货币的真实购买力衡量GDP的增长率）。这就意味着：一个双职工家庭，从1990年至今，一直保持简朴的生活作风，可以稳稳当当放在银行的钱为57.6万元。不过现实情况一般都没有这么多，这是因为还有几项重要支出： 1）子女教育支出费用：子女大学毕业，一般为1.5个孩子（注：地市级一般1个孩子；县城级一般2个孩子），教育支出大致在10万元（幼儿园到高中费用忽略不计，折合1万元；大学每年支出1.5万*4年*1.5孩子=9万元）；、 2）爷爷辈的医疗支出5万-10万元：这辈人多数没有公费医疗，一般都是自费，现在到了多病期。我们取均值7.5万元； 3）购房支出：1998年，我国全国范围内，停止福利实物分房，逐步实施住房分配货币化改革，也就是说，分给你房子，你还得掏钱买。因此首套住房支出以2000年为例，全国房屋均价在1000左右；一般县级城市不到800元；100平米房屋，购房支出10万元。一般家庭都有二套房，二套房支出也假定为10万元。合计支出20万元。我们取低值10万元。上述三项支出扣除：57.6万元-教育支出10万元-7.5万元-10万元=30.1万元，取整为30万元。因此，一个正常的双职工家庭，1990年至今的储蓄存款大约为30万元；因此，两个正常的双职工家庭，1990年至今的储蓄存款大约为60万元。这样的两个家庭的子女组合后，在一线城市组建家庭，父母可给予子女购房的资助为60万元。这属于比较理想的家庭组合，属于门当户对的家庭组合。这里是理想的60万元，教师的工资收入一般高于公务员收入30%-50%；然后公务员的表外收入（灰色收入），可以覆盖这个差距。每一个正常的父母这60万，一般情况不会都拿出来的，我们也不能接受，所以要打个8折，也就是在48万元。这背后的48万，和可怜天下父母心，造就了很多啃老族，构成了新建家庭的、刚毕业大学生的首付房款，稳住了一线城市当前的房价。还会继续推高二线城市的房价水平。父母给予的：首付款48万自己付出的：100万贷款=148万，构成了京沪这种城市，目前刚性需求的主流。一旦超过这个价格，势必延迟，真实的购房需求；当然，如果GCDZF有昏庸无道，放开调控限购。房价可就看不到头了。因为：以150万房子为例，每年上涨10%（2010年至2012年，ZF已经仿佛“浑身解数”了，2012年年底房价比2011年年底高出10%-15%），每年增量的房款为15万，完全抵充了这个刚需家庭每年的储蓄新增额。非常时期的非常策略，这个未购房的家庭的储蓄率可以达到80%，即：16万*80%=12.8万，大概为13万。结论一：目前的房价还在刚需群体可以承受的范围内，能买的，就买吧，不要奢望什么了；结论二：就是房价，就在目前ZF的所谓调控下，如果不限购，刚需永远也赶不上房价上涨的速度！！结论三：ZF和开发商是一窝子；再往下说，我国各地经济很多都被房地产给绑架了。结论四：房子大降，既得利益者的财富缩水，也造成了一定程度的不公平；大家心里知道谁是既得利益者就行了。我就不明说了。结论五：总理说，降房价，很多程度上是安慰安慰老百姓而已；你看啊，我都已经尽力了，结果也没降，肯定是你们还支付得起啊？！房子还不怎么贵呢？！哈哈哈！题外话： 1）首都北京对土地依赖程度达到45%以上，房子大降，土地势必大降，土地没有买，财政收入何来？！公务员、事业单位，公用事业，那里来钱发工资？还有这几年疯狂开发的地方城建债务，每年的高额利息，用什么来偿还？ 2）目前北京，上海等地区的房价，貌似很高了，其实都在刚需的购买能力范围之内，大家能下手，就尽早买了。因为北京从2008年10月以来，二手房成交量已经超过一手新房（比例为1:0.97），这是因为高速发展的城镇化导致的，2008年，北京城镇化率仅次于上海，达到75%（这里面是有水分的，因为统计师把北京流动人口也纳入统计范围，这样北京城镇化率被无形拉高了）。2012年10月，二手房和新房成交量这个比例为1:0.98。说明北京的城市化建设已经达到一个均衡的水平，毕竟可以开发的地方基本都开发完了，都开发到六环外了。; 个人分类: 财经观察|31 次阅读|0 个评论

分享（二）北漂房奴看过来：精密测算京沪的房奴的实际收入水平！: rwmmale 2013-8-5 14:38; 各种媒体一直拿各种发达国家的房价收入比来衡量各大城市甚至全国的房价合理性，其实这里面有很多不合理和不科学的因素。这种对刚需的购买能力和有效群体的分析和判断忽视了两个基本要素，并且出现了很大偏差。下面进行逐一剖析：第一，关于刚需的有效群体。北京2011的人均可支配收入为3.2万元。人均收入为5.6万元。这样家庭可支配收入为6.4万元，家庭收入为11.2万元。大家可以估算这个统计数据的真实性，其实还是非常接近毕业2-3年的的大学本科生，两人的收入水平的。然而北京的房价是不是以这个收入中值去估算合理房价呢。其实这个中值以下的群体恰恰是不需要在北京买房的，原因如下: 这个群体，首先，包含了广大的低收入原住民，即所谓的老北京人，司机，保洁，保险，文员前台等等，他们恰恰都是有产有房阶级，中国的拆迁补偿制度不知道圆了多少北京农民的住房梦，尤其是城区得原住民。他们手里一般都有好几套房子，闲置现金资产都过百万，甚至上千万。其次，包含了二元户籍制度下广大的农民工兄弟，也属于以出卖体力劳动为主的社会群体，这个群体的基数很庞大，肯定超过1000万。2011年，北京市统计局调查数据显示，户籍人口1200万，常驻人口2000万，暂住人口800万，实际的流动人口远远超过这个数字，估计在这个800万基础上翻几番了，因为我们身边的很多人都没有暂住证和居住证明。因此，2000万常驻-1200万户籍暂住800万＝1600万未列入统计人数800万＝2400万。未列入统计人数纯粹估算。户籍人口的购房需求一般为改善性住房。因此，北京新增户籍人口2011年为1.6万，以及新增外来常驻人口2011年为56万人外来人口为购房主力军，当然还有存量未购房群体。这些存量未购房群体在目前限购环境下，他们基本可以定义为没有购房能力和购房资格的群体了，毕竟他们在价格便宜和条件宽松都没有购买，在目前价格高企，限购时就几乎没有可能再买了。这样以来，改善需求和56 1.6万=58万人的新增刚需成为分析的重点，也就是有效需求群体。首先是改善性需求：对于他们来说，房价多高都无所谓的，毕竟他们手里已经有一套房子，已经可以让财富与房价涨势同步了，因此，目前价格较高的房屋都是他们在买。咱们不用嫉妒，毕竟这些人是占了先机了。谁让你出生晚了呢。其次是新增刚需：基本就是研究生和本科生毕业留京，以及本科生、研究生来京就业，和海归之类。这些人才是北京目前房价的刚性需求群体，他们以及他们背后的家庭的购买力决定了北京的房价价位和走势。这些人绝大多数以80后为主，少数落后的70末人群，这个群里有购房能力和刚性需求的一般是，毕业3-5年的本科生和研究生（含硕士和博士）。我们抽取一个典型的组合来进行分析：一个毕业3-5年的本科生和一个毕业3-5年的硕士研究生的家庭组合来分析他们的实际购买能力。大家应该从身边就可以看到这种典型的组合，他们的收入基本属于这个新增刚需群体的中位数。根据西南财经大学出具的《中国家庭金融调查报告》显示：一个本科学校毕业，收入一般可以达到7.95万/年；一个硕士毕业生，收入一般可以达到13.78万/年。这样他们的家庭年收入基本在20万/年左右。当然上述数据是指全国平均水平，而且是稳定的毕业多年的收入。我们可以在此基础上打个8折，也就是16万/年；毕竟很多人毕业3-5年，基本达到职业的顶峰状态了，步入企业的中层，成为社会的中坚力量。以我自己为例，普通二本院校毕业，我们本科同学毕业6年了，基本都能达到年收入6万/年，高的可以达到10万以上；研究生同学，刚毕业一般可以达到6-8万/年，毕业3年后，一般达到8-12万/年。取均值，综合下来，也就是达到了16万/年。做金融的，放高利贷，很多比这里高，我们不做例外分析了。我们只看平均水平。所以，我们照样拿来发达国家的房价收入比（一般在3-6倍）来分析北京的合理房价，就可以发现，还是有很大差距：16万/年*（3-6倍）=48万-96万。因为国人的住房观念严重，加上北京租赁市场混乱，我们拿上限为例，也就是在96万，基本是100万左右为比较合理的房价水平。然而以北京2012年的房屋均价2万/米为例，也只能买到50米左右。难以满足家庭三口人，甚至四口人的居住需求。北京的小两居，最小面积也大概在70-80米，价格在140万-150万，剩余的20多米的钱从哪里来的呢？40-50万是从哪里来的呢？何况这个140-150万，目前从北京实际的价格分布去看，也只能买到通州、大兴、顺义、石景山这种便宜地区较好地段90米-100米的房子。（北京的海淀、朝阳、东西城房子那里去了呢？海淀2011年成交均价在3.1万（海淀最偏远的也算进去了）；二环里6万；三环里5.5万；四环里4.5万；五环里4万。答案是显然的，大都在权贵阶层手里。还有就是不是权贵的先得者，幸运者手里。还有部分原住民。这些房子也在流通。谁买去了呢？！当然北京东城、西城、海淀还有朝阳、丰台核心位置的房子的购买群体基本属于另外一个群体，即是中国的权贵阶层。综上所述，北京的刚性需求的房价合理分布在140万左右，以上下偏差20万为例，刚需的购买力基本在120-160万之间。下面我们专篇分析北京房价的真实购买力的组成。就是房款的首付和月供是怎么来的，如何最终实现这个购买目标的。; 个人分类: 财经观察|41 次阅读|0 个评论

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