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分享 2018/07/02日志
nathan08 2018-7-2 10:39
1.今天最失败的事 发快递的时候没有再次核对邮单上地址是否正确，下次必须核对。 2.今天最感动的事 周末去看姥爷，他还带了姥爷最爱吃的水爆肚，另外还有一瓶酒，感动的是他竟然记得姥爷爱吃的菜，很细心，希望姥爷看到能放心，我们会好好的，请姥爷不要担心 3.明天的目标 明天报告和论文都写完 每一天我都会变得更好，更健康，更有活力
个人分类: 日记|0 个评论
分享 日志
wanchunyang1992 2014-11-30 10:58
第一次写日志啊。第一次写日志啊。第一次写日志啊。
0 个评论
分享 苦逼的论坛币
天铭轩 2014-6-8 01:36
要说爱你不容易啊，人大经济论坛，老师介绍过来的，发现确实是个宝地，各种资源应有尽有，只是苦逼的论坛币给俺筑起了一道高高的防线，靠签到？多少年后啊，充值？吃饭都没钱呢，上传文件？有的上面都有了。。。等着，小子儿
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分享 日志都没什么可以发的
帮考网www.bkw. 2013-5-24 10:41
没天一贴？ 坚持不下去啊
个人分类: 帮考网|0 个评论
分享 房地产项目融资方式
房地产智囊团 2012-11-28 14:38
近年来，房地产金融发展迅猛，但还不够完善，金融产品很少，主要依赖于银行贷款。而实际上融资要与银行借款区别开来，银行借款原则上是解决企业的流动资金的。 融资方式还有房地产投资信托。房地产投资信托就是以公司或信托基金的组织形式经营，基于风险的原则，由具有专门知识经验的人，将不特定多数人的资金运用于房地产买卖管理或抵押贷款投资，并将获得房地产管理的收益，分配给股东或投资者的一种长期的投资形式。 近年来，房地产信托市场呈现出快速发展的趋势。信托可以解决企业由于得不到银行贷款所出现的部分资金问题，其发展潜力相当大。再加上房地产投资依托可以降低房地产业整体的融资成本，节约财务费用，有利于房地产资金的持续应用和公司的发展。 01 产权融资 ◆ 简单来说即是用股权交换对方的资金，用资产换资金。包括公募、私募、合资等形式。 ◆ 股权融资属于直接融资的一种。股权融资是指资金不通过金融中介机构，借助股票这一载体直接从资金盈余部门流向资金短缺部门。资金供给者作为所有者（股东）享有对企业控制权的融资方式。 ◆ 它具有以下几个特点： ★长期性。股权融资筹措的资金具有永久性，无到期日，不需归还。 ★不可逆性。企业采用股权融资勿须还本，投资人欲收回本金，需借助于流通市场。 ★无负担性。股权融资没有固定的股利负担，股利的支付与否和支付多少视公司的经营需要而定。 ◆ 这种融资方式对于中小投资者来说，是一种较为现实和便捷的融资方式。股权融资吸纳的是权益资本，因此，公司股本返还甚至股息支出压力小，增强了公司抗风险的能力。若能吸引拥有特定资源的战略投资者，还可通过利用战略投资者的管理优势、市场渠道优势、ZF关系优势、以及技术优势产生协同效应，迅速壮大自身的实力。 02 债务融资 ◆ 包括信用融资、融资租赁、补偿贸易、 BOT 未来收益抵押投资等形式。 ◆ 债券融资是指企业通过举债筹措资金，资金供给者作为债权人享有到期收回本息的融资方式。房地产企业债券是由房地产企业发行，表明房地产企业与投资者债权债务关系的一种承诺凭证，只有在相关ZF部门对房地产企业的背景、经济效益等内容审查合格后才可以发行债券。 ◆ 债券融资有利于降低企业的融资成本，因为债务的利息是计入成本的，而发行股票的股息是税后支付的，这从一定程度上减少了税收。债券融资也可以分担银行贷款的压力，同时也为房地产企业的融资提供了更多的选择，分散银行和ZF的风险。而且，债券资金的使用相当的灵活，不象银行贷款那样，有规定的用途。
个人分类: 房地产开发标准化日志|0 个评论
分享 商道至简，大智若愚 ——揭秘万科、龙湖的长青之路
房地产智囊团 2012-11-13 14:33
从业商到圣商 企业发展可分为五个阶段：业商，法商，儒商，道商，圣商。 阶段 企业所处时期 特点 企业状况 业商 创业期 处于无序管理的阶段，老板是全能型选手，个人能力强，黑白干，更多的是靠老板个人支撑企业。 企业大小看老板，最辛苦的是老板，为私利。 法商 规范期 处于规范化阶段，完善企业管理机制，强调的是“术”，老板负责，拉一伙人，形成团伙。 企业大小看制度，来得容易，散的也快，为团伙。 儒商 精细化期 处于文化建设阶段，开始强调精神层面，除分享物质以外，还强调和平共处，强调伦理，形成团队。 企业内部较为和谐，营造文化氛围，为企业。 道商 得道期 哲学思想成为决策者的思考标准，强调对“人”的理解，强调对“规律”的认识，判断规律是道商的境界。“天道”、“人道”和“商道”的理解和认识决定了企业的命运，一人得“道”，鸡犬升天。 企业有道，生存长久，不怕风吹草动，能抵御风浪，为行业。 圣商 圣商期 圣人经营的企业，古今中外，极少，帮大家赚钱，还被歌功颂德。 中国近代无圣商，古代的圣商为财神爷，有“财”，可比“神”，称谓“爷”，地位至高，为众生。 中国市场下，房地产行业发展的“驱动”因素 第一因素、政策驱动“巧合”——天道 从黄金 10 年到白银 10 年 上一轮房地产黄金发展周期为 2000-2010 年，大约经历 10 年，与ZF的换届时间及周期有着千丝万缕的联系，这是个“巧合” ！也许还会有另一个“巧合”。 下一轮房地产白银发展周期还会跟ZF的换届时间有着某种巧合。一些专家说：“中国的房地产、股市是政策市”，也许应该更深层次地思考其中的含义。 2013 年是白银 10 年的开始，从“房地产复苏”开始进入一个新的轮回。从政策的角度思考，白银十年，会以 2 年复苏， 3 年增长， 4 年繁荣，再进入波动调整的步调来进行，因为这是“天道”需要。 第二因素、中国城市化进程——人道 目前，中国的城市化率刚刚达到 50% ，并以每年 1% 的速率增加，按此速度估算，到 2030 年，中国城市化率将达到 70% 以上，基本完成城市化进程，中国房地产也随之进入平稳发展阶段。 由城市化进程推动的房地产行业发展还将经历白银 10 年和黄铜 10 年。 第三因素、经济发展及居民收入 根据联合国 75 国统计资料，住宅发展与人均 GDP 值之间的关系呈现以下趋势： 人均 GDP 800-1300 美元 1300-8000 美元 8000-13000 美元 发展阶段 住房起步阶段 快速上升阶段 平稳上升阶段 目前中国城市人均 GDP 数值： 2011 年 一线城市 二线城市 11000 美元 8000 美元 我国人均 GDP 数值并不代表达到发达国家水平。虽然一、二线城市 GDP 水平已经基本达到发达国家水平，但是因为我们国家财政、税收的逐级分配，并不能完全说明城市人均的富裕程度。 中产阶级产生，带动改善型购房需求。改善型购房需求将成为白银十年房地产行业发展的主要动力。对于改善型需求“度”的把握将成为重中之重。 第四因素、金融政策 GDP 的波动范围。 GDP 自然增长率是指无通胀的增长。改革开放 30 年来，增长的均值为 9.7% ，上下边界为 8~10.5% ，如果按无通胀或通缩的增长为 8.5~9.5% 区间，自然增长率 9% 。 CPI 的波动范围。 CPI 数值为 5% 时表示温和通胀， 10% 以上表示恶性通胀，负值表示通缩， CPI 最佳波动区间为 2~4% ，对应 GDP 自然增长率为 9% 。 宏观政策的干预。 GDP 数值连续两个季度负增长则视为衰退。 GDP 增长和 CPI 波动均超过正常界限，宏观政策干预是必然的。 GDP 增长过快时，必然伴随着通货膨胀，ZF会相应的实行紧缩政策，会出现放贷严、贷款难等情况。反之， GDP 增长过慢，甚至出现负增长时，ZF则会出台相应的刺激经济政策。 目前，房地产行业的宏观背景为世界经济衰退、ZF换届、金融政策由紧缩转入适度宽松，房地产行业的前景预期需要审慎判断。 二十年后，有道的房地产公司乘风破浪，成为行业领军；无道的中小开发商或“转行”或“消失”，化为历史的一粒尘埃 ! 认识一下房地产周期的四个阶段 第一阶段、繁荣或疯狂阶段 此阶段比复苏阶段要短，巅峰期更是稍纵即逝。具体表现为： ① 房地产开发量激增、品种增多，投机者活跃，投机需求高于自住需求。 ② 地王频出，白面比馒头贵的情况经常出现，土地价格不断攀高。 ③ 外行出现在房地产开发的大军中，各行各业的资金纷纷进入房地产，外行、外企和外地企业成为土地拍卖的主力军。 ④ ZF开始出台调控政策，投机热情继续旺盛，大妈、大婶参与投资买房， 自住需求者已经透支，房地产行业的发展进入不可控制的状态。 当投资和投机需求无法转换为消费需求，高房价将真正的自住需求者排斥出市场，而仅靠投机资金支持时，就预示着房地产周期的拐点将至—— 由盛转衰。 第二阶段、危机与衰退阶段 衰退阶段，即连续两个季度经济出现负增长。具体表现为： = 1 \* GB3 ① 新增投资数量下降，销售难度加大，交易量锐减，空置率增加，市场出现悲观情绪，持币观望。 = 2 \* GB3 ② 受一些突发利空性消息或事件影响，房价急剧下降，炒家惊恐抛售，房地产价格暴跌。 = 3 \* GB3 ③ 小开发商纷纷破产，部分在建工程烂尾，大量投机者被套牢，血本无归，房地产业失业人数激增。 = 4 \* GB3 ④ 土地市场先于房产市场遇冷，工业地成为招拍挂的主力产品。 = 5 \* GB3 ⑤ 国有企业或ZF的企业成为土地交易的主要参与方，ZF开始自弹自唱。 经过急速而又痛苦的危机爆发后，房地产周期进入持续时间较长的萧条阶段。 第三阶段、萧条阶段 萧条阶段，是一种严重的经济衰退，存在着经济崩溃的风险。具体表现为： = 1 \* GB3 ① 房价和租金持续下降，交易量下降，空置率居高不下，大量房地产商破产。 = 2 \* GB3 ② 部分开发商和和部分涉足房地产的企业，背上负债，长期无法翻身。 = 3 \* GB3 ③ 萧条末期房地产泡沫挤出，市场正常需求缓慢增长，ZF减少限制性干涉，市场波动开始平稳。 = 4 \* GB3 ④ 房地产不再是资金关注的热门行业，客户关注度及热情不高，暂缓购买行为。 房地产慢慢过度到下一个复苏与增长周期。 第四阶段、复苏与增长阶段 具体表现为： = 1 \* GB3 ① 销售价格处于低位，萧条期积累的自住需求客户逐步入市。 = 2 \* GB3 ② 投资机会开始出现，投资、投机需求开始复苏。市场交易量增加、空置率开始下降。 = 3 \* GB3 ③ 各种因素带动房价继续缓慢回升，市场乐观情绪上升，投资者信心恢复， 市场预期趋好，房地产投资渐转为旺盛。 = 4 \* GB3 ④ 优质烂尾楼逐渐开始启动，不良资产得以翻身，成为短平快的投资好机会。 　 中国经济受世界经济及国内宏观政策的调整影响，房地产发展周期的四个阶段或长或短，上述特征表现或强或弱。 目前，中国的房地产行业进入了调整期 房地产行业经历了黄金十年的快速增长、繁荣阶段，随着 2011 年ZF最为严厉的信贷、限购令、保障房政策出台，市场形势急转直下，交易量骤减、购房者由盲目跟风转为消极观望，刚性需求亦暂时放缓，房地产行业进入了调整期。 房地产行业的暴利时代终结。房地产这个无数次创造财富神话的行业落入凡间，房产作为优质的保值、升值理财产品也被投资者开始用怀疑的目光审视。房地产行业的暴利时代终结了，只要进入房地产就可以创造财富的时代也终结了。 房地产的调整期终将过去。房地产的未来将何去何从？中国仍处在城市化进程中、购房刚需依然旺盛。随着经济发展、收入提高，住房改善性需求将逐步强烈。房地产的调整期终将过去。 做道商，认识规律，运用规律 规范标准化的公司才具备竞争力。未来的房地产行业竞争更加激烈，对于房地产公司系统化运作、标准化开发的要求越来越高。只有经历过调整期的公司才能够真正地成长，只有不断地总结、学习，规范标准化的公司才具备竞争力。 有哪些规律，怎样认识规律，如何运用规律等等，都不是简短的篇幅足以叙述清晰的。 《房地产开发标准化日志》将所有细节要点归纳总结，力争为广大的行业人员树立标准化的标杆范本。 后续会用更详细的内容为大家呈现房地产标准化建立的要点。 敬请期待······
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分享 揭秘万科、龙湖、万达的长青之道 ——房地产标准化体系
房地产智囊团 2012-11-6 14:48
风云变幻中，房地产未来何去何从？ 2011 年，经历了世界经济低迷，经历了最严厉的房地产调控政策，让房地产这个盛极一时的行业坠入前所未有的困境。开发商们或以价换量，或停滞不前，或卖地、卖项目黯然离开；而更多的开发商正在迷茫：房地产未来的路将何去何从？如何应对瞬息万变的国际国内形势才能立于不败之地？ 跌宕起伏中的沉思 回望过去的经历，经验往往是在总结如何避免失败中获得的。逆境更容易激发我们思考的动力，记忆也更加深刻。在房地产迅速发展的黄金十年间，不少开发商经历过因合作伙伴一个项目的操作失败而将前期的积累全部归于零；也经历过从烂尾楼二次启动的项目中总结出失败的原因往往产生于项目前期，更经历过在合作的开发商中，因为合作团队年轻，管控能力有限，致使很多本地项目成功、异地项目却不理想的案例。 “标准化”助力万科、龙湖、万达等大品牌突出重围 房地产未来的竞争将是开发系统的竞争，更将是开发商“内功”的大竞争。 房地产的翘楚——万科在成长的过程中，通过不断学习美国帕尔迪与日本住宅工厂产业化的成功经验，逐步建立起自己的标准化体系。房地产的领军品牌龙湖、绿城、万达等开发商之所以能保持始终如一的品质，并在全国不断扩张，也正是因为他们有完善的标准化体系这一坚实的基石。许许多多的房地产职业经理人都是从开发学万科、景观学龙湖、品质学绿城、商业学万达的过程中成长起来的。 强强联手，让成功扬帆起航 《房地产开发标准化日志》联合了服务于万科、龙湖、绿城、万达等品牌开发商的行业顶级专家，将成功的经验分享给正在寻找房地产成功密码的同行们。让房地产行业多一些精品、少一些浪费，让房地产行业更健康、更理性的持续发展。 让每一个细节无懈可击 《房地产开发标准化日志》阐述了房地产行业未来的趋势、房地产开发全程控制标准化，包括投融资、征地、财务管理、营销策划公司的选择、项目定位、设计单位的选择、方案设计、景观设计、智能化设计、部品选择、土建工程管理、体验区设计、营销策划、案场管理、物业管理等各个环节的内容要点。这本日志通过标准化的梳理将经验分享，同时也希望能吸引更多的专家参与到标准化体系的建设中来。 2013 年人手一册的工作日志 这本日志将陪伴房地产职业人的每一天，在开发管理的过程中一路走来，不断地总结与提升。希望它能成为每一个房地产职业人的得力助手，记录开发的每一个精彩环节。 每一次的耐心等待，只为更多精彩的延续！ 正文连载即将开始！ 此书受到中国建筑工业书店、当当网、卓越网、亚马逊网、天猫商城的大力推荐！ 更多精彩内容，敬请期待······
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分享 可以复制的成功——标准化 ——2013年人手一册的房地产工作日志
房地产智囊团 2012-11-6 14:44
可以复制的成功——标准化 ——2013年人手一册的房地产工作日志
破译品牌开发商的成功密码——管理标准化 在宏观调控力度加大、行业竞争日趋激烈的背景下，万科、龙湖、万达等品牌开发商成功控制风险，并实现全国扩张，其前提条件是开发全过程的管理标准化。详细解密品牌开发商的成功密码正是《房地产开发标准化日志》的重点。 关注每一个标准化的细节，捕捉每一个会成功的机遇！ 《房地产开发标准化日志》总结万科、龙湖等品牌开发商的核心策略，分享房地产开发全过程各个环节的内容要点，建立完善的标准化体系。通过项目投融资、征地、财务管理、营销策划公司选择、定位、设计单位选择、方案设计、景观设计、智能化设计、部品选择、土建工程、体验区设计、营销策划管理、销售过程管理、物业管理完工后总结等各个环节的标准化流程梳理、操作要点提示，为房地产开发管理人员提供有力的参考与帮助，并成为伴随房地产开发管理人员项目操作全过程的好帮手。 掌舵人决定企业前行的方向！ 《房地产开发标准化日志》旨在为开发商老板提供战略决策的思考前提。正所谓“顺势者昌、逆势者亡”，在企业战略决策的层面上，方向比努力更重要。分析和把握房地产行业的发展趋势，做出正确的决策，是老板工作的重中之重。 由菜鸟到高手，由高手到精英，原来如此如鱼得水！ 《房地产开发标准化日志》为刚入行的职场新手提供一些实用的模板和表格，可以即刻运用于日常工作；对于已入行的职场高手，它提供了房地产开发标准化的系统解决思路，可以让工作更高效、更完备。 从行业初学者到行业典范，再到行业翘楚，其实仅有一步之遥！ 《房地产开发标准化日志》为刚进入房地产行业的企业提供了如何避免失败而不只是获得成功的经验；引导房地产行业中前行的区域开发商建立自己的标准化体系，更轻松地完成团队建设和战略扩张；鼓励已成为知名品牌的开发商之间的分享交流、不断完善。 如影相随的亲密盟友！ 阅读它、运用它、记录它、总结它，发展它，将会成为房地产开发管理人员工作密不可分的一部分。 下一个业内专家，不是你吗？ 相信通过《房地产开发标准化日志》的引领，能吸引更多的业内专家、机构加入到房地产行业标准化体系建设中来，并逐步建立行业交流平台，为更多的专家、机构、企业提供更广阔的发展空间，树立更专业有效的发展模式，建立更科学的管理机制。 你是否已经跃跃欲试？你是否已经摩拳擦掌？ 精彩马上呈现！敬请关注！ 正文连载即将开始！ 让您体验前所未有的饕餮盛宴！ 此书受到中国建筑工业书店、当当网、卓越网、亚马逊网、天猫商城的大力推荐！ 更多精彩内容，敬请期待······ nq� ��f�j nt-sizm�.p��f�gight:150%'
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