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分享市场复盘笔记: accumulation 2017-1-19 01:00; 消息面上，中国去年12月社会融资规模增量16300亿元，新增人民币贷款10400亿元，M2货币供应同比增加11.3%；四大领域组合招标启动，养老金最快春节前后入市；券商直投面临最严整改，“保荐+直投”模式或终结。行业方面，今日仅保险、石油、银行、证券、房地产等权重板块上涨，其他板块全部下跌；概念方面，含可转债、含H股、保障房、珠三角、环渤海、长三角等板块收涨，其他板块亦全部收跌。维持短期市场仍需进一步震荡整固的判断。板块方面，看好白酒、农林牧渔、央企改革，并看好医药板块的长期走势。; 个人分类: 金融学|0 个评论

分享房地产对中国经济的影响: luzhongqun 2016-11-28 21:18; 社会上流传这样的说法，房价不可能掉下来，因为政府不可能让支柱产业破坏国家的经济和稳定。咋听这样的说法似乎很有道理，但是转念一想，世界各国支柱产业的调整（大幅度）并不意味着末日来临。就拿中东富豪沙特，石油可是他的绝对支柱产业，要比我们的房地产支柱含金量高的多。这两年油价从150美元/桶，调整到现在30-50美元/桶，沙特国家没有完蛋，社会没有走向末日嘛！可能有人会说他们有钱可以经得起折腾。那就很奇怪了，难道我们改革开放三十年赚的是空气，或者是没有价值的东西。这时候难道就没有了所谓的道路自信，制度自信？新闻媒体每次重大节日都要诉说我们的伟大成果都到哪里去了？很显然所谓房地产调整破坏中国经济的言论无稽之谈，利益集团从中散步危言耸听的言论无非是想更大的获取利益。; 16 次阅读|0 个评论

分享房地产的疯狂: luzhongqun 2016-2-29 18:22; 最近上海，北京，深圳等地方过完春节后房价爆发性猛涨，（http://www.cs.com.cn/ssgs/fcgs/201602/t20160225_4909847.html）据此就有媒体放言房价还会继续上涨。然而，我们可以大胆的假设。首先2015年股市大涨之前房地产市场是不好的，当股市起来的时候，大量的资金进入市场造成了市场的暴涨，随之而来的是暴跌，不得已政府出面救市。李克强和周小川在2016年G20财政和央行领导人峰会上发言都表示政府对繁荣股权市场有着强烈的意愿。那么如果还想在发展股市就会可能出现股市暴涨类似于2015年的结局，为了平稳发展就得让一部分资金分流到房地产市场，（目前中国只有这个市场可以容纳大量的资金）。当然了是不是房价就会出现牛市了，也不尽然，等到房地产市场的资金持续增加了，央行就会降息，由于房价和股市的预期收益率的不同，资金不会在进入到房地产市场，股市随之起来，可能是缓慢的起来，（相对于2015年股市的走势），房地场市场由于没有持续资金的进入进入整理阶段，随着时间的增加，房价下跌的可能性在增加。最终成为现实; 5 次阅读|0 个评论

分享想学习房地产，只要是这个产业的知识我都来者不拒~~~: iawgidc 2015-9-20 17:42; 12 次阅读|0 个评论

分享全面剖析6.5%：5·28不是5·30 7大异同点预判后期走势: accumulation 2015-5-30 12:35; 【论坛君】在多重重大利空因素的影响下，5月28日沪指暴跌320多点，与8年前的5.30有莫大的相似。那么，这次的5.28果真是8年前的重演？或许7大异同点会帮你预判股市后期走势。 5月28日，在多重利空因素影响下，沪指暴跌320多点，6.5%的巨大跌幅，与8年前的“5·30”跌幅相同，但细究其因，本质却有根本的不同。此前的逼空上涨，让市场一片疯狂，但诚如每经研究院院长李伟在一篇看盘随笔中所言，“如果过度投机的股市，成为房地产之后的又一个虹吸实体经济和全社会资金的黑洞，从而阻碍了创新创业之国家战略的实施，那么其后果可想而知。”在此，我们可以大胆预判，“5·28”暴跌不是牛市的终止，也许它会开启一段令人感觉更加安全的慢牛征途。全面剖析6.5%:8年前半夜鸡叫8年后集体恐高 ◎每经记者张昊正当人们为股指的持续冲高而感到不安时，A股昨日来了一次大调整——沪指单日跌去321.44点，跌幅达到6.5%，总市值蒸发约2万亿元。 6.5%的跌幅，以及5月28日这一时间点，不由得让人想起A股历史上赫赫有名的“5·30”暴跌。8前年的2007年5月30日，上证指数暴跌281.81点，当日跌幅同样是6.5%，沪指更是在“5·30”后开启了一波令人近乎绝望的下跌。尽管从跌幅、下跌时间等因素看，“5·28”与“5·30”极其相似，但通过深入研究，还是可以看到两者存在明显差异：“5·30”是由调整印花税直接引发的；而在昨日暴跌中，投资者没有闻到“监管的味道”。因此，沪指昨日的暴跌只是神似“5·30”，实非“5·30”。 “5·30”回忆再起昨日，A股市场遭遇了本轮牛市启动以来第二次超级暴跌，全日上证指数暴跌321.44点，跌幅6.5%，在日K图上画出一根极长的阴线。沪指相继失守4900、4800、4700三个整百点关口，收盘报收4620点；成交量方面，两市合计成交超过2.4万亿元，再次刷新历史天量。具体盘面来看，几乎是全行业全线下跌。其中石油、水务、证券、航空、交通等行业跌幅居首，大面积个股暴跌：沪市中跌幅超过9%的个股达到了407家，深市达到了534家。从各大指数看，所有指数无一幸免。上证50跌6.58%，上证180跌6.73%，沪深300跌6.71%，而中小板指数跌6.3%，创业板指数跌5.39%。如此惨烈的下跌，让人不由得想起8年前的“5·30”行情。然而在盘后，市场所能找出的利空因素，也无非是5月26日汇金公司在A股场内减持工行和建行，以及央行可能实施千亿规模的正回购等寥寥数条而已，似乎难以对市场造成如此大的影响。而“5·30”的发生则是有具体重磅利空的：财政部在“5·30”前夜突然将股票交易印花税从1‰升至3‰，使得当日股指大幅低开，这与此次“5·28”暴跌明显不同。为何昨日市场会出现大跌？由当前行情来看，此次大跌更多是一种市场的自我调节行为。经过5月初的一波“三只乌鸦”式调整后，沪指牛不停蹄一路狂奔，直接将指数从4200点推至5000点城下，14个交易日内上涨了20%，而创业板指更是上涨了接近30%，这必然导致短期内累积了极大的获利盘。在指数连创新高的背景下，市场恐高情绪加重，神经极度紧绷，稍有“风吹草动”便“一发不可收拾”。牛市应与改革同步随着我国资本市场的不断发展，监管层也更加理性，“该市场决定就让市场自己决定”。动辄就采用行政手段影响市场，显然不是成熟的资本市场应有的表现。而与之对应的是，A股的投资者相对就没那么理性了，“搏一把就走”的思想在股民中非常普遍。如今我国正面临一系列重大改革，这不仅仅包括资本市场，更要着眼于整个实体经济。如今注册制、国企改革、扶持小微企业等诸多目标还远未完成，如果股市过早走完了行情，对国家整体战略必然是有害无益的。北京望道投资有限公司投资总监王杰告诉《每日经济新闻》记者，短期快速上涨，上证指数5000点的整数关口，市场心理本就脆弱，而此时汇金公司减持，空头资金对这个信息也就变得比较敏感。市场会这样轻易的结束吗？“当前不可能，一次暴跌岂能打出A股大顶？”王杰认为，从昨日的暴跌可以看到，上证50、上证180跌幅更大，暴跌更多冲击的是大盘股，与“5·30”行情中中小市值个股杀跌不一样。当前市场依然有明显的上涨趋势，尤其是新资金依然在源源不断流入，这也就注定像昨日这样的暴跌是不可持续的。特别是估值低、涨幅本就偏小的大盘股，再跌肯定很快就有人抄底。牛市很难以汇金的减持来见顶。国家希望股市走出“慢牛”，这已经是市场的共识。因此可以预见，只要股市不出现急速的暴涨暴跌，监管层“无形的手”就不会出现，股市长期向好的方向，依然不会改变。深度对比“5·30”:7大异同点预判后期走势 ◎每经记者刘明涛单日暴跌6.5%，跌幅等同于8年前“5·30”惨案，这不是一场梦，这就是过去24小时内，A股又一次迎来的深度回调。周初投资者还在亢奋享受泡沫，周尾便勾起了“5·30”行情的记忆。虽然历史不会简单地复制，但在几乎同一时点，同一跌幅，到底存有多少的共同点，又有多少不同点，需要让浮躁的情绪平静下来细细辨别。经历了疯狂，也经历了洗礼，只有抓住行情本质内因，才能在风雨后见到真彩虹。市况对比：跌幅不及放量远超长阴暴跌，沪指单边成交1.25万亿元，创历史天量，伴随着量能的放大，沪指昨日下跌6.5%。《每日经济新闻》记者注意到，进入二季度以来，A股明显进入了加速放量上涨的节奏，成交金额也较一季度有着大幅增加，沪市单边日均8500亿元左右成交成为常态，更有多日单边成交突破万亿元。而昨日，沪市1.25万亿元则创造了历史最高。而2007年“5·30”当天也是不折不扣的放量下挫，当日沪指大跌6.5%，对应成交高达2755亿元，是2006年日平均成交额242.5亿元的11倍。同时，2007年5月沪市日平均成交也有2206亿元之多。由此不难发现，“5·30”大跌时，市场仍处于明显放量阶段。不过，从跌停数量来看，昨日两市近500只个股跌停，约占个股总量的18%；而在“5·30”当日，则有近800只个股跌停，占比接近60%。不难看出，“5·30”暴跌更加彻底。周期对比：时点相近形态相似缘何昨日暴跌令投资者会直接回想“5·30”，原因很简单，昨日是5月28日，虽然无法完全切合2007年5月30日，但考虑到5月30日休市的缘故，此次暴跌的时点与“5·30”时几乎同步。在此次暴跌之前，A股持续上涨时间也与“5·30”之前相似。《每日经济新闻》记者统计数据发现，进入2015年，主板沪指在3月上旬之前处于高位整理，消化2014年11月降息后巨幅上涨带来的利润空间，而到了3月中旬之后，股指开始持续地上涨，鲜有调整。而在2007年，主板同样在3月之前，处于高位震荡，也在消化2006年下半年的获利盘，进入3月中下旬，沪指进入不回头的猛涨态势，可以说，在暴跌前的上涨过程中，此次与“5·30”之时，也达到一定相似程度。此外，从股指的涨幅来比较，2007年1月4日至5月29日，沪指累计涨幅达到62.02%，而2015年1月4日至5月27日，沪指的涨幅为52.77%，从暴跌前的绝对涨幅来看，2007年走势显得更加疯狂。环境对比：本轮市场化调控管理层更宽容进入本月股指狂奔的阶段，其实官方媒体已开始提示风险。从5月4日开始，新华社、人民日报、央视三大官方媒体同时警示A股风险，这一幕相当罕见。与此同时，监管层也在一直对降杠杆、伞型信托以及不合规的配资进行查处，证监会更是宣布对六类操纵市场行为进行重点打击。从表态来看，监管层采用了更多的市场化手段来推动牛市更健康、规范地运行。而在“5·30”时期，监管层的态度则强硬许多。 2007年5月11日及5月23日，证监会两次发文，都采用了“买者自负”这样的措辞。遭到市场无视之后，提高印花税这样的“撒手锏”就不期而至。估值对比：整体市盈率仍低于“5·30” 再从估值水平来比较，截至昨日收盘，深市整体平均市盈率为60.59倍。其中，深市主板为37.38倍、中小板为75.21倍，创业板市盈率则达到129.86倍；而整个沪市平均市盈率则只有21.97倍。 2007年“5·30”时，沪市的平均市盈率超过40倍；深市平均市盈率则在60倍左右，在6124点时，沪市平均市盈率攀升至69倍，当时中信证券市盈率为48倍，海通证券为39.34倍。直观数值对比，目前A股估值相较“5·30”时期，并不算高。信达证券日前也分析指出，在2007年5月29日，即“5·30”暴跌前一天，以当天收盘价计算的PE估值分布图，显示出当时蓝筹股相对较为低估。但是，当前的蓝筹股PE估值则相对平均水平更低。诱因对比：加印花税乃大杀器影响远超汇金减持与“5·30”是由突发事件引起，整日股指低开低走不同。昨日的大跌，并无实质性重磅利空。昨日早盘，沪指还处于上攻阶段，午市收盘前开始出现小幅回调。到了中午，根据港交所披露信息，汇金于26日减持工行、建行合计逾35亿元，年内首度减持四大行。不过35亿元的资金对于如今的市场来说仅是“九牛一毛”。而在2007年，财政部5月29日晚间宣布，从2007年5月30日起，调整证券（股票）交易印花税税率，由现行1‰调整为3‰。即对买卖、继承、赠与所书立的A股、B股股权转让书据，由立据双方当事人分别按3‰的税率缴纳证券（股票）交易印花税。上调印花税消息一出，5月30日沪指低开低走，暴跌6.5%。龙头对比：中小票均为杀跌重灾区从昨日市场表现来看，前期暴涨的小盘股和次新股成为市场杀跌的主要对象，更不乏盘中“闪跌”20%的个股。次新股中以鹏辉能源为例，该股上市股价一直处于涨停状态，几乎一直无量封涨停，昨日收盘前夕，该股依旧死死封在涨停盘上，但就在最后5分钟，该股突然打开涨停，直线跳水到跌停，全天振幅高达20%。鹏辉能源只是次新股暴跌的代表，鲍斯股份、运达科技、普丽盛以及金雷风电等数十只个股均完成了一次“20%的大跳水”。同样，之前遭到爆炒的安硕信息、全通教育等小盘股，昨日虽然没有跌停，但是这些个股早已先于大盘调整，短期跌幅巨大，周跌幅排在跌幅榜前十。而2007年“5·30”时期，当时领导市场的，也是小市值个股和题材股，重组题材成为市场资金追逐的热点。而在最后“5·30”到来的时候，这些被爆炒上天的个股，出现连续的暴跌，比如新华光（现名光电股份）、东华软件、茂业物流等。杠杆对比：融资超2万亿放大波幅目前的牛市，其实是货币宽松下形成的“水牛”，特别是融资高杠杆的推波助澜，使得资金源源不断流入，推动股指前行。今年5月20日以后，沪深两市的融资余额突破2万亿元关口，之后一直维持在这一水平之上。而在2007年，新股民疯狂入市成为增量资金的主要来源，当时开户数每天的纪录不断被刷新，社会闲钱不断流入股市中。数据显示，2005年7月~2006年10月，我国居民储蓄资金少增大约3000亿元。而从进场情况来看，2006年股票型基金净增约1000亿元投入。不难看出，在融资融券、伞型信托等作用下，如今市场杠杆远高于2007年，资金面更为充裕，同时资金面风险也更大。　　结论历史规律显示：反弹是大概率事件通过7项对比，其实不难看出，虽然大跌的时间点、跌幅与“5·30”相似，但是监管层目前对A股的态度是控制和纠偏，防止非理性的炒作持续存在；而并非像2007年那般，抑制垃圾股炒作，甚至不惜运用行政手段打压股市。而此次，市场化的力量让A股完成自我调整，这有利股市未来的运行。而从历史规律来看，单日暴跌次日出现较大幅度的反弹几乎是十拿九稳，目前单日暴跌已现，不必恐慌。本轮牛市尚未走完，这是共识，目前最大分歧就是是否到了阶段性高点，即中期头部。那么，判断中期趋势，下周初的走势至关重要，如果下周初走弱，那么中期头部成立，未来三个月看淡。如果下周初继续保持强势上行，那么市场仍旧在原有上升通道中，创新高可期。操作上，牛市中的调整，通常都是由快速暴跌完成，因此恐慌不可取，切忌盲目追涨杀跌。高杠杆要慎用，指数越上涨，越应降低杠杆，甚至是不用杠杆。此外，牛市的大顶很少是尖顶的形式，反复上冲挑战某一压力线未果，才会构成最终的顶部。本文来源：每日经济新闻; 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分享致克强！房地产救不了中国！股市也就不了中国！只有教育的自由！教育的公平！才是中国 ...: 小小磊子 2015-2-16 00:50; div中国现在的经济再无亮点！中国经济怎么了？中国经济的出路在哪里？/divdiv中国经济下行困难重重！如何盘活整个经济已经迫在眉睫！只有教育的自由！教育的公平！对教育的解放！才能救中国！/divdiv首先是应试教育！应试教育不是以学会了学懂了为目的！而是以考试的方式使用偏！难！怪！要求熟练为手段！强调考试的烤人！这样的教育是对青年的煎熬和摧残！！！是非人性的！非理性的！是罪恶的！！！/divdiv如何破解？！首先是拆掉大学的篱笆墙！取消高考！让除高中毕业生外的各类人员都能自由选择专业！划定学习范围自由选择！做到想学就学，学会就好！学好毕业！/divdiv要有技术教育！中职教育和大学高等教育的结合！技术教育中职教育要搞好！大专和本科教育的做到自由选择和普及！让学生们被家长和社会赶进学校！变成学生自己选择学习的道路！自己主动的去学习！要真正做到！年轻有为！/divdiv取消高考并不是取消选拔人才的途径！而是要让青年得到教育的解放！焕发青年的活力！还要突出研究生博士生的选拔和培养！而研究生和博士生要在大学期间付出更多的努力！要突出对相关领域知识的覆盖面！和专业知识的深度！/divdiv小学教育重在打基础和扩展视野！初高中六年教育连在一起！要强调数理知识！并多设科目，广泛涉猎！英语教育已经完成了改革开放的总要求和总任务！不必全民运动式的搞英语了！科技技术必然使得各语种之间的交流变得简单！！！花费大量精力的全民英语已经严重干扰了学生的学习！占用了大学生的一半学习时间！得不偿失！必须弱化！！！大学毕业统一标准！统一毕业证书！不再标注毕业院校！一视同仁！打破学校的壁垒！和山头！/divdiv各大院校要因地制宜！既要完成国家和地方的研究任务！也要结合本地情况与当地产业结合！合理规划和高效人力资源！大学不再是象牙塔而是把科学研究就业创业都放在大学里！真正为国家和地方的思想汇集地！！！提供脑力支持！/divdiv教育不能保守呆板！要有创新！对教育内容进行重大的更新！要科学合理的培养祖国的接班人！！！要积极研究！探讨出国家振兴的办法！要紧密结合产业发展和需求！要迸发出青年们的热情和活力！为国家输送可用的人才！！！/divdiv打破应试教育！让学习变成民族锐意进取的动力！还教育的纯洁！还教育的根本！还教育的自由！还教育的公平！！！/divdiv教育的自由和公平将深刻改变国家的面貌！是中国最大的内生动力！将对国家经济产生深远的不可估量的巨大推动作用！！！/divdiv中国必须谨慎思考世界时局！深刻探索发展方式！大胆推动国家进步的一切方式！释放巨大的能量！！！/div; 个人分类: 原创|44 次阅读|9 个评论

分享正向冲击问题—1997-2006年的房地产繁荣与萧条: accumulation 2014-12-27 12:48; 1.对于中央央行行长来说，即使是正向冲击也值得担忧，尤其是它们正孕育自我毁灭的种子的时候 2.随着房地产价格的上升，整体经济也开始走高，比如，房地产建设的价格刺激；建筑业热潮也带动其他经济部门走向繁荣 3.繁荣使总需求提高，创造就业岗位，提高工资率 4.房地产增值，人们觉得自己富有，因此更多消费，甚至是借钱消费 5.房地产价格在2006年下降，银行等金融中介在抵押贷款方面的错误投资使其损失惨重 6.货币供给增长率降低，结果，经济增长率开始下降 7.动态AS-AD模型分析负向冲击的沉重打击 8.房地产价格上升属于泡沫 9.价格上涨是由于市场心理变化和非理性繁荣所导致的 10.美联储原本应该警告市场或者尝试通过提高利率来冷却经济 11.通过紧缩性货币政策击破泡沫以熨平经济波动，这种情况下，经济会经历一个适度繁荣和适度低迷 12.价格的升降，其成因也可能与经济的基本面密切相关，也会导致宏观经济问题，泡沫不好判断 13.货币政策是击破泡沫的粗劣手段，货币政策可以影响总需求，但货币政策却不能使房地产需求下降的同时，保持其它行业需求的增长 14.美联储如何判断资产价格什么时候存在泡沫? 15.如果美联储认为房价存在泡沫，决定收紧货币供给以遏制房价，这会带来怎样的附带损害？; 个人分类: 宏观经济学|0 个评论

分享钢贸那些事儿 8 可怕的转变: 骆驼-ge 2014-9-24 16:55; 8 、可怕的转变　　做生意总有起伏，没有哪个行业永远都是高利润，当钢材价格低迷，钢贸商的利润没有以前那么大，甚至有人开始不赚钱或是赔本的时候，他们也在思考是不是可以有别的更好的产业。　　由于钢贸商都手握巨额资金，逐步的演变之后，钢贸商把钢材作为依托，做起了资本运作。将资金投入到房地产、高利贷等其它行业。如果仅是自有资金，商业转变那无可厚非，但如果是银行的短期贷款被长投到房地产等行业 , 那从转变的那一刻起，就已经注定了后来的悲剧。　　从另一个角度上来说，当程序和规则有漏洞，其中又有利可图之时，转变也是迟早的事情。; 个人分类: 行业分析|78 次阅读|0 个评论

分享分析师路演第三周 2014.6.5 房地产国泰君安: imfactory 2014-6-6 07:27; 主要内容整理：总的来说：看多观点： 1 、中长期，看好。有两点（ 1 ）城镇化率的发展，还有很大空间：目前我国城镇化率 53% ，和发达国家有差距，有很大提升空间，估算 72% 时基本完成，预计一年一个点的增长， 2020 年到达 65% 。（ 2 ）需求的增长到达周期顶部，且可以维持：将需求拆分为三点：新进城镇人口，旧有人口改善性需求，老城区更新改建。三者预计需求分别为 4 亿、 5 亿、 3 亿，共 12 亿，对商品房增长 11 亿， 13 年增长 11.5 亿，到达顶部，且可以继续维持。 2 、短期：调整，下半年会改善。（ 1 ）资金面：会好转，但目前仍无落实。（ i ）按揭贷款的增长预计在 8% ，支撑的销售额全年预计下跌 2% （ ii ）资金缺口保守估计全行业共 500 亿，不大。（ iii ）从信托到期来看，高峰为 11 年， 13 年，下一高峰为 15 年，压力不大。（ 2 ）销售：上半年面积下降 8% ，金额下降 10% ，但应考虑 12 年同期国五条推出导致基数大，预计面积下半年会好转，金额三季度好转。距离底部约 10% 空间。（ 3 ）需求和供给：需求由于之前连续的高增长，进入周期调整阶段，目前在周期底，预计会增长。供给上已推未销可以支撑后续 16 个月，正常为 8-12 个月。 3 、各地房价的调整：呈周期性，之前涨幅较大的常州、杭州等开始下跌 4 、标的：（ 1 ）平潭发展：政策预期，平潭岛的发展。（ 2 ）万科：除了其他分析师的理由外，还有：股息率的支撑，本波目标价 9 元。（ 3 ）保利地产：优先股预期，与香港保利置业的整合。（ 4 ）华业地产：转型概念，还未实施。（ 5 ）华夏幸福：新签园区在股价上还未反映，预计 PE 为 30 倍。 5 、城市建设：回归一线；昆明（城市框架小）；厦门（土地资源稀缺，炒存量） 6 、推荐房地产开发商：非上市的主要在资金链上有风险；关注一二线城市；中南建设（城市布局偏三线）。; 个人分类: 分析师路演|75 次阅读|0 个评论

分享房地产如何绑架中国经济: 陈默cxx 2014-5-3 17:56; 房地产，已毫无争议的成为了当今中国社会最为敏感的词汇之一。和中国经济现状冷暖难辨一样，中国房地产市场的冷暖也同样让人糊涂。美国《纽约时报》不久前报道，在上海，大约有1/6的高级住宅是没有人住的；在北京为1/4；在深圳附近为1/3。而且在未来的几年里，房屋的空置率一定会在目前的基础上大幅增加。预计在未来的两年内，办公楼的供给将猛增50%……中国房屋的空置率已超过国际警戒线，同时质疑中国房地产的泡沫是否已经开始出现破裂？然而如果此时房地产泡沫真的破灭了，那么对整个中国经济体制来说无疑是毁灭性的打击。那么ZF因如何去面对以及实施怎样政策去调控这次危机？不过，这并不是我要讲的话题，我要讲的是**房产泡沫的形成过程和原因以及房地产动荡对中国经济体制所带来的影响。我认为，21世纪中国的资本投机市场大约就可以分为三个领域，一是股市（证券市场），二是黄金（贵金属市场）、三是房地产市场。或许很多人觉得还有个艺术品（古董收藏）投资市场，因为有句俗话叫：“盛世藏古董，乱世买黄金”嘛。我没理由否认艺术品的收藏价值，但总的来说，对于这个在经济政治领域都动荡不安的时局体系中，个人并不觉得古董收藏有多大的投机意义。或许因为几次具有一定规模的经济危机或军事战乱就会让你身边的一切事物都变成古董。而古董的价值更多的是体现在它的稀缺性。没有了稀缺性，也没有了投机价值可言。所以我只把中国的资本投机市场分为股市、黄金和房地产三个领域，而不包括艺术品投资。房地产之所以会迅速崛起，很大程度源于其他两大投机市场（股市和贵金属市场）的衰落。据了解，五一之前最新的上证指数为2026.36，而要知道，在06、07年股市最辉煌的时期指数一度超过了六千点。股市泡沫的破灭使得近2/3的资金撤离股市，这些资资金如果直接流向普通商品消费市场，必然会造成严重的通货膨胀，所以必须有一个投机性较强的市场来稀释这些资金的流动性。这就是房地产市场。当然黄金市场不必多说，极盛一时的“黄金大妈”已经证明了一切。当然，我也曾是黄金价格动荡的受益者，去年叙利亚化学武器事件发生后，西方列强试图强制干预。受助于叙利亚局势，我断定黄金或有继续冲高的可能(黄金为最大的资金避险港)。于是增仓好几十手黄金股。结果第二天就涨停了。直到现在我还生活在那些甜蜜之中。根本停不下来，，，（跑偏了）上面以宏观投机市场角度分析了房地产泡沫的成因，现在我们从微观角度去解读房价居高不下的原因。房地产的形成过程大概就是：开发商向银行申请贷款——付土地出让金和税费向ZF买地皮——购买原材料和劳动力建筑建材——成品房拿到一级市场上交易——二手房到二级市场上流通。而房价之所以会高，可能原因有两个：一是开发成本高（开发成本包括劳动力成本，材料成本，以及土地出让金和各种税费。），二是需求量太大，（可以直接忽略）。数据显示，开发商开发成本最大的可控量就在土地出让金和各种税费上，占开发成本的60%以上。所以要想让房价降下来，就要降低土地出让金和各种相关税费。而反观ZF，以杭州为例，2013杭州ZF土地出让金收入达到了4000亿，占到了整个ZF财政收入的40%以上。可见，要使房价降下来，必然得降低开发商的开发成本，不过同时也会极大地减少ZF的财政收入，ZF的财政收入少了，可投资的资金就少了，可投资的资金少了，GDP就下来了，这恰好是ZF最不愿意看到的结果，所以我们的ZF宁可房价高，宁可年轻人成为房奴，宁可社会经济结构发展混乱，也不愿意看到GDP的持续下行，这就是我们的ZF，这也是房价降不下来的原因。中国经济增长对房地产的依赖是不言而喻的，同时与房地产相关的金融活动也成为中国整个金融体系的基础。分析一下房地产对中国经济有多重要：　　1. 对GDP的影响：2013年房地产直接投资占全社会固定资产投资的26%。此外，房地产行业与其他制造业和服务业高度相关,如建筑、钢铁、水泥、化工、交通运输、租赁等。我们估计，2013 年约7%的固定资产投资与房地产投资间接相关。因此，2013 年固定资产投资中有约33%与房地产行业直接和间接相关，从而贡献了GDP的16%。这意味着如果房地产投资下降10%的话，如果其它因素保持不变，固定资产投资和GDP的增速将可能分别下降3.3 和1.6个百分点。　　2.影响基础设施投资：基础设施投资资金很大程度上来自地方ZF融资平台，而后者严重依赖于土地出让金收入。基础设施和房地产投资约占总投资的一半。制造业投资占比约为33%。我们预计，钢铁、水泥和建材可能占制造业投资的10% 。　　3.影响信贷和金融稳定：2013年，房地产贷款余额(含按揭贷款和开发贷款)的比例从2005年的14%上升到了20%。在新增贷款中，房地产贷款占比甚至更高，2013年达到了26%。此外，我们认为，房地产企业是影子银行领域的主要借款人，不过其实际借款规模尚不清楚。　　4.影响ZF总收入：2013年ZF总收入达到人民币17万亿元(占GDP的29%), 其中包括11万亿元税收收入和4.1万亿元土地出让金收入；其中39%与房地产市场相关。具体来说，土地出让金收入占ZF总收入的23%。2013年房地产相关税收占税收收入的23%，占ZF总收入的15%。相对于中央ZF, 地方ZF更加依赖于土地出让收入，因此其财政状况愈加令人担忧。中国经济依赖房地产，中国ZF依赖房地产，然而高房价却又是推进城镇化和维持经济长远增长的重大阻碍。如何在有效地调控房价，从而促进城镇化计划的推进，利用城镇化的契机实现经济结构的转向，可能才是最严峻的任务。; 个人分类: 经济学|27 次阅读|0 个评论

分享中国经济DATA: insight 2014-1-13 11:39; 2014年1月7日，美国非营利机构全球金融诚信组织（GFI）官网显示，其经济学家勒布兰克利用国际货币基金组织的中国香港海关官方贸易数据，得出一个计算结果，发现2012年有1010亿美元以多开发票的方式潜入中国内地；在2013年第一季度，又有540亿美元用同样方法非法流入中国内地。自2010年以来，该数字就开始上升，2013年全年共有超过1000亿美元热钱通过伪造发票流入中国内地。从2006年至2013年第一季度，估计有多达4000亿美元通过虚假出口发票非法进入内地。期房 3855 8189 12726 17928 24832 30646 36374 43028 49019 55074 66876 销售面积 5144 10450 14994 19633 25893 30454 34592 40321 44723 49148 62089 2008现房 1283 2785 4007 5173 6866 8000 9103 10914 12288 13717 19629 期房 3861 7607 10987 14460 19027 22454 25489 29407 32435 35431 42460 销售面积 5371 10601 15765 21148 27904 34137 40593 47370 53565 60157 76193 2007现房 1375 3050 4562 6102 7979 9643 11292 13223 15018 17016 24399 期房 3997 7551 11203 15046 19925 24494 29281 34147 38547 43141 51793 销售面积 5344 9459 13561 18137 22977 27308 31385 35883 40781 46114 60628 2006现房 1563 2987 4333 5723 7321 8776 10026 11579 13150 14784 22290 期房 3781 6472 9227 12414 15655 18532 21359 24304 27630 31330 38338 http://www.reallydt.com/cooperation 美机构：经香港流入大陆非法资金达1550亿美元卢麒元：广义税赋论 http://www.wyzxwk.com/Article/jingji/2013/12/312026.html 人大教授称我国央企规模仍偏小应继续做大做强 http://finance.sina.com.cn/world/20131230/153017796208.shtml 11月社会融资规模大增 “去杠杆”难言一帆风顺 http://news.hexun.com/2013-12-30/161012547.html 房地产 1. 高梁：不堵金融房产泡沫，产业升级绝无可能 http://www.szhgh.com/article/news/news/201309/31848.html 国债利率澳新银行：三大因素导致中国银行间利率难以平抑孙明春：投资与信贷规模落差巨大未来或面临严重融资危机 1.QE缩减：利好中国？ http://bystanders.blog.caixin.com/archives/65269 2.5%的国债利率高吗？ http://bystanders.blog.caixin.com/archives/64310 3. 三年一轮回：从2010到2013 http://bystanders.blog.caixin.com/archives/61916 银行信托 2013年全国财政预算 http://finance.sina.com.cn/china/20130319/203014884689.shtml 彭文生：并不宽松的积极财政政策 http://comments.caijing.com.cn/2013-12-23/113724042.html http://t.hexun.com/5049290/34564963_d.html 2014年初流动性将继续偏紧突击花钱减少加剧钱荒 http://bank.hexun.com/2013-12-28/160979211.html 上市公司三季度财务全面改善房地产行业整体复苏 http://www.sc.xinhuanet.com/house/2013-12/26/c_118721978.htm 华尔街分析师：中国央行可尽情印钞实质等于举白旗 http://finance.sina.com.cn/china/jrxw/20131224/124117734022.shtml 1. 银监会酝酿信托业差异化牌照制度监管评级力推转型 http://trust.hexun.com/2013-12-20/160751269.html 2.叶檀：中国并不缺少资金金融危机未必会发生 http://opinion.hexun.com/2013-12-20/160749645.html 3.http://bank.hexun.com/2013-12-20/160756045.html 资产负债率 1. A股1369家公司负债率攀升 http://www.gaodun.com/new/7636.html 附表部分行业(证监会一级)2012年末偿债能力变化　　资产负债率(%) 流动比率速动比率已获利息倍数　　(EBIT/利息费用) 　　行业名称 2012年末上年 2012年末上年 2012年末上年 2012年末上年　　同期同期同期同期　　采掘行业 48.56 46.85 0.84 0.87 0.50 0.54 10.90 18.22 　　制造业 55.51 55.43 1.22 1.25 0.86 0.88 5.07 7.32 　　建筑行业 80.58 79.60 1.19 1.19 0.68 0.77 3.41 4.87 　　信息技术 53.97 51.19 0.84 0.97 0.68 0.79 5.21 7.64 　　商业贸易 65.43 65.22 1.12 1.14 0.71 0.73 6.64 10.72 　　房地产 74.24 72.63 1.57 1.60 0.43 0.41 5.89 6.35 　　社会服务 54.63 54.35 1.36 1.42 0.94 0.97 15.32 18.66 　　石油化工 55.53 53.53 1.01 1.09 0.72 0.78 2.59 4.21 　　电子行业 50.36 50.18 1.58 1.63 1.26 1.33 4.66 8.82 　　金属非金属 61.35 60.08 0.86 0.95 0.51 0.56 1.66 3.58 　　机械设备 56.36 57.15 1.40 1.39 1.06 1.04 13.42 21.62; 个人分类: data|40 次阅读|0 个评论

分享宗庆后介绍: wxfwolf 2013-11-29 14:04; 核心提示：宗庆后称我住的小区有1000多套房，晚上亮灯的不到100家，这就是泡沫，房子不能再过度建了。现在年轻人学习、生活压力大，没有落脚的地方，就容易不稳定。我们在杭州市区秋涛路的罐头厂，ZF想收回去搞房地产，但我说要留着造职工住房。　　“如果一个社会都不创造，吃的穿的哪里来” 　　即便到了今天，娃哈哈出厂的每一种饮料，宗庆后都要亲自尝过，才能上市。即便到了今天，宗庆后依然很“传统”，不玩网购，不碰楼市。但是，传统并不意味着封闭，在开放的市场竞争中，穿着布鞋的宗庆后成为“中国首富”。几次被封“首富”，宗庆后始终干着制造业最基础的活。不卖楼，因为“房地产看不清”；不炒股，因为炒股被炒变了味。年过四十开始创校办工厂。从一盒营养液、一瓶纯净水开始，产品从生产线上转下来，再卖向全国、全世界，宗庆后的经销网络布满全国。　　 “我可能是全世界喝过饮料最多的人” 　　宗庆后去巴黎，从来不逛奢侈品店，而是一头钻进超市。等他走出来，身后的员工手忙脚乱地把成箱成箱的饮料打包，托运回国。　　他的办公室摆满了世界各地的空饮料瓶。老的办公楼放不下了，就搬到郊区的生产基地去。　　如今，他是全球排得上号的饮料大王。但很少有人知道，在成为饮料大王之前，宗庆后几乎尝遍了全世界的饮料。　　1945年出生的宗庆后初中毕业后去舟山、绍兴支农15年。顶替母亲的职位回到杭州，他已经是30岁出头大龄单身青年，骑着三轮车在小学校园里卖棒冰。1987年他承包校办企业经销部，两年后创建杭州娃哈哈营养食品厂。1998年，娃哈哈成为中国最大的饮料企业。　　在中国楼市最红火的那两年，靠卖水挣钱的宗庆后，几次登上“富豪榜”榜首。　　宗庆后决定做娃哈哈的第一款饮料时，国内口服液市场已经是一片混战。有一次他听说，体育课上有学生晕倒，觉得蹊跷。都是独生子女，条件不算富裕，但还不至于饿肚子。再看看自己6岁的女儿，宗庆后发现是家长的宠爱造成偏食，孩子不爱吃饭，营养不良。　　很快他想到了产品的定位:做一款促进儿童食欲的营养液。如果能让三亿儿童都喝上娃哈哈，这个市场也够大了。　　最早的广告词是他定的:喝了娃哈哈吃饭就是香。宗庆后知道别人嫌它土，但他觉得朗朗上口，好记。结果，产品一炮打响。生产线和大货车夜以继日地跑，把这个玻璃瓶装的口服液一箱箱南下北上送进市场。　　　不像富翁的中国“首富” 　　人群中可能没人会看出宗庆后是个富商—老土的夹克衫、黑布鞋，出差用的拉杆箱已经磨得很旧。　　因为穿着普通，这个中国最有购买力的人，曾经在机场的免税店遭过白眼。　　宗庆后所在的杭州市上城区，最早响应号召搞校办工厂是因为缺钱。教室是破的，上世纪80年代老师的月工资35块，一家几口只能睡高低铺。捉襟见肘，拿什么办教育?创业初期，娃哈哈没人懂技术。宗庆后从胡庆余堂借调来一名年轻技工。说好三个月又三个月，眼看到了娃哈哈营养液研发的关键阶段，借调期满了。民营小厂拿什么留住国营大厂的人才? 　　宗庆后跑去家访，看见这位技工一家几口挤在一间小屋里。于是，教育局刚刚奖励的一套65平方米的房子，他转手送了出去。　　宗庆后一家人没能住进新房，继续挤在一间小屋里。但人才留住了。产品面市，娃哈哈才算在市场上站住了脚跟。　　局面打开了，但娃哈哈还是小厂，产能和需求不匹配，经销商那头等货上柜，厂里加班加点还不够，厂房也太小。1991年，ZF搭桥引线，只有10多名正式工的娃哈哈兼并了2000多名员工的亏损国企杭州罐头厂。　　当时有人批评他“瓦解国有经济”。宗庆后不语，拿出一套“胡萝卜加大棒”政策，打破大锅饭，赏罚分明。很多一直“想不通”的国企员工，对他这套东西也报以掌声。这在宗庆后看来顺理成章。市场经济嘛，有活干有钱发，让工人看到实惠。　　没有科班出身的管理营销理论，多走多看，这是宗庆后的法宝。全国各地跑市场，他一年有200天在路上。　　不出差的时候，他的生活就是“两点一线”。清晨六点多拐入弄堂，钻进常去的早餐店，叫一份两块钱的大饼油条。吃完，走进立交桥下的小楼开始工作。直到深夜，顶楼的办公室还透出黄色的灯光。　　直到今天，不少人忙着上市、贷款融资，而宗庆后津津乐道的是娃哈哈“不欠银行一分钱”。楼市他不碰，金融股市也不涉足，实实在在干他的实体经济。　　市场变化太快了，只想明天，不想未来，这是宗庆后常常挂在嘴边的话。　　　寻求新技术，他从来没断过　　宗庆后喜欢看历史书，坚持在中国做企业要讲人情味，他给员工提供宿舍，让子女入学免费。他信奉凝聚小家、发展大家，才能报效国家。近几年网购红火，宗庆后不止一次被人问，要不要去马云那里卖饮料? 　　宗庆后不上网卖娃哈哈，是从零售流通的角度分析，认为娃哈哈不适合放到网上卖—水太重，通路的成本缩小抵不上单独发件的物流成本。不过他认同，网购将是未来的一个发展趋势，因为年轻人已经离不开电脑和手机。　　管企业，宗庆后喜欢亲力亲为出了名。集团现在3万多名员工，他没有副手。但现在他也在调整经营之道。从员工里培养管理职业经理人，否则200多个子公司全靠一个人，24小时不睡觉也干不完。　　尽管早期与达能的合作没达到预期的效果，但这些年考察海外市场、飞往欧美寻求新技术，他从来没断过。他试图把娃哈哈的产业链铺向全球，让中国的食品企业里走出国际品牌。　　刚刚结束的娃哈哈年度经销商大会上，68岁的宗庆后说，明年他要从事务中抽身出来，重新扎下去跑市场。他说，“首富”对他个人没多大意义。老老实实搞实业，用实体经济创造财富，是他所长，也是他所爱。　　　对话　　宗庆后:如果一个社会都不创造，吃的穿的哪里来　　记者:这几年实体经济喊苦，人家都在房地产、股市投资，你就没动过心? 　　宗庆后:不管社会怎么发展，制造业都是根本。实体经济是创造财富的。如果一个社会都不创造，都想去分配，老百姓吃的穿的从哪里来?股票上市其实是为了发展实业的，现在炒来炒去，变成钱炒钱了，有点变味。房地产太复杂，我不善于搞这些，还是老老实实搞实业。　　记者:你对房地产的态度似乎很谨慎，为什么? 　　宗庆后:我住的小区有1000多套房，晚上亮灯的不到100家，这就是泡沫，房子不能再过度建了。现在年轻人学习、生活压力大，没有落脚的地方，就容易不稳定。我们在杭州市区秋涛路的罐头厂，ZF想收回去搞房地产，但我说要留着造职工住房。　　记者:登上富豪榜榜首引来很多关注，你怎么看待这个头衔? 　　宗庆后:“首富”对我个人没多大意义，但国际上找我们合作的多了。现在我的办公室一年要来几十拨国外投资者。有的人怕被评上首富，评上就被盯牢，接着可能就坐牢去了。我的钱没偷没抢，是一分一厘赚出来的，我不怕，评上评不上我都心安理得。　　记者:做了20多年食品饮料行业，你对现在的食品安全怎么看?用什么办法可以抓好食品安全? 　　宗庆后:拿奶粉举例子，为什么内地人爱去香港买奶粉?一是内地奶粉质量有些问题，销售过程中可能也监管不够严。另外香港因为免税，奶粉价格比内地低。要让国人不再这么辛苦地“背奶”，从根源上还是要用法律手段，管好国产的奶，加强从生产到销售各个环节的监管，让毒害下一代的人付出沉重代价。　　记者:你一直呼吁经济要放活，认为改革要处理好ZF和市场的关系。你觉得什么样的关系才算处理好了? 　　宗庆后:我做食品行业近30年，碰到的审批麻烦太多了。一个食品企业，至少要花三四个月去申领食品生产许可证，有些小企业审批时间更长;如果是同一设备生产另一类产品又要新一轮申领程序。比如“营养快线”换个口味用同一条生产线生产，也得重新审批，又是一两个月，耗时又耗力。　　审批程序繁琐，但往往批完后也没人好好监管，这样就导致许多企业通过了行政审批之后，滋生违法行为。如果行政审批制度改革把这个改好了，就是处理好了ZF和市场的关系。　　宗庆后简介　　宗庆后，生于1945年10月，现任杭州娃哈哈集团有限公司董事长兼总经理。　　初中毕业后，在舟山、绍兴支农15年。1978年回到杭州，从推销员干起，骑三轮车卖过棒冰、练习本。1987年承包校办企业经销部，两年后开发投产娃哈哈儿童营养液，成立杭州娃哈哈营养食品厂。　　2003年、2007年和2012年，分别当选第十届、第十一届和第十二届全国人大代表。　　2010年和2012年，胡润全球富豪榜和福布斯富豪榜的中国内地“双料首富”。　　综合新华社11月28日电; 个人分类: 专业资料|41 次阅读|0 个评论

分享克林顿告诫中国勿走美国老路：房地产不靠谱: insight 2013-11-20 11:59; 18日，中国国家主席习近平在人民大会堂会见了美国前总统克林顿。会见结束后，克林顿出席了《财经》年会2014，他在发表演讲时称，希望中国经济发展不要走美国老路。　　克林顿建议：中国经济发展不要走美国老路　　对于中国召开的十八届三中全会，克林顿表示，看到中国对计划生育政策做了一些放松，准备终止劳教制度，进一步开放经济，同时承诺在环境方面、在控制气候变化方面采取更多的措施，医疗保健也会有新的举措，这些改革都是符合国家更长远利益的。　　对于中国的发展模式，克林顿建议，不要重蹈美国覆辙。他说，之前美国的经济增长驱动力主要是金融业、房地产业，但这些行业并不提供多少工作机会，大多数的经济收入集中在了少数人手中。这种集中化程度太高，会限制经济的增长。有一些不平等的现象是必须的，但如果贫富差距太大，国家的发展能力就会受到限制。21世纪的核心在于如何创造一个有活力、有创造力的经济，同时又使经济成果得以被全民所分享，有一个真正的社会团结和社会福利。　　对于贫富差距问题，克林顿说：“习近平主席给我讲，现在中国有一亿人每天生活成本是一美元，甚至更少，所以在我们的现实世界中有很大的贫富差距。”; 个人分类: 中国经济|25 次阅读|0 个评论

分享房地产与经济地理: 热度 1 beenic 2013-10-30 17:08; 先说传统经济地理，围绕居住、工作、游憩分析通勤、人口变化等因素的劳瑞模型（Lawry Model）依然是主流，杨吴扬、梁进社等牛人写过《高等经济地理学》，但房地产市场仅仅是被所谓的“居住”代替了，有人住在这里就够了；新经济地理首次将运输成本、规模收益递增与垄断竞争放入一般均衡框架，使杜能环以来发展的各种经济地理模型进入了主流经济学的殿堂。然而，其研究尺度最小也只到城市，而城市内部结构的研究却鲜有NEG经济学家们站出来，而房地产市场中的区位因素大部分都是更小尺度的，隔一条街房价就高出一万的情况也有发生。我个人认为，房地产在经济地理学中的地位被普遍忽视，一句“集聚会带来拥挤效应，比如高房价高租金，这些都是分散力”便将房地产市场扔到九霄云外，主要原因还是因为城市内部小尺度的区位分析目前还缺少处理复杂系统的技术，而目前流行的元胞自动机、神经网络、系统动力学等却又不属于经济学的框架；另外，噪音、城市公园、历史保护地区、保障房等因素经济地理还无法将其放入均衡模型中，只能有外生变量代替。房地产业是第三产业，虽然到处建设高耸的大楼，钢筋水泥喧嚣热闹，但房地产业确实是服务业。新经济地理主要研究的还是制造业的空间分布，投入要素主要也是劳动力，这和房地产市场特点大相径庭。唉，有点难。; 77 次阅读|1 个评论

分享 cz 2: cutelxh 2013-10-17 19:41; 3.1xxczh 建设产业结构转移路径分析 3.1.1 中国对 xxczh 对产业结构调整的影响分析产业的变迁、发展与经济增长阶段息息相关。我国 czh 的加快，必然伴随着主导产业、支柱产业的转换。我国处于工业化时期，支柱产业主要是房地产、汽车、石油化工以及机械、电子等制造业。伴随着人均国民收入的提高、 czh 的推进，也必然有一个主导产业、支柱产业转换的过程。进入后工业化时期，工业增速将逐步放缓甚至下降， czh 带来的劳动力和其他资源在空间上的聚集将推动第三产业加快发展。因此，我国产业升级和变迁的基本大方向是主导及支柱产业将从重化工业以及制造业向服务业转换。但是，正如 czh 是我国经济结构的平衡和过渡路径，这个转换将是一个较长期的过程。在此期间，传统的主导、支柱产业虽然不可能再拥有高的成长性，还将有阶段性、结构性以及区域性的发展机会，以服务业为代表的第三产业代表着未来产业的发展方向，但其从先导产业到主导产业、支柱产业的转换还将经历循序渐进的过程。图表 AUTONUM 1 ： czh 推动支柱产业变化 3.1.2 中国 xxczh 与产业结构拐点分析 1 、工业化后期的产业变迁分析根据英国经济学家克拉克和美国经济学家库兹涅茨的研究成果，产业结构的演变大致可以分为三个阶段：第一阶段，生产活动以单一的农业为主的阶段，农业劳动力在就业总数中占绝对优势；第二阶段是工业化阶段，其标志是第二产业大规模发展，工业收入在整个国民经济中的比重不断上升，劳动力逐步从第一产业向第二产业、第三产业转移；第三阶段是后工业化阶段，其标志是工业特别是制造业在国民经济中的地位由快速上升逐步转为下降，第三产业经历上升、徘徊、再上升的发展过程，最终成为国民经济中最大的产业。美国、日本的工业化及现代化进程无不印证这一趋势的变化。 1947 年至今，美国的产业变迁大致分为三个阶段，基本态势是第三产业呈持续上行趋势。特别是， 20 世纪 90 年代以来，美国制造业产业内部分工加强，高端产业竞争优势在全球化背景下凸显。服务业方面，新兴服务业成为美国经济新的增长点，就业人口加速向服务部门，尤其是研发密集型服务业转移 2 。 1970 年以来日本产业变迁的重要趋势亦是第一产业占比持续下降，第二产业亦下滑严重，而第三产业则呈不断扩张的趋势。图表 AUTONUM 2 ： 1990 年以来日本第三产业的 GDP 比重变化（单位： % ） 2 、国际产业转移下的产业承接分析 20 世纪 90 年代以后，欧美主要发达国家第二产业内部技术密集型产业得到大力发展，第三产业占比持续增长，全球产业结构呈现由“工业型经济”向“服务型经济”的迅猛转型。根据世界银行的统计，发达国家服务业在 GDP 中所占比重约 70% ，吸收就业劳动力超过一、二产业的总和，现代服务业已成为衡量一个国家经济发展水平以及现代化程度的重要依据与标志。图表 AUTONUM 3 ： 1970 年以来美国和德国两国服务业增加值占 GDP 的比重变化（单位： % ）纵观国际产业转移的几次浪潮，可发现产业转移的一般规律是产业转移由低端向高端层次延伸。国际产业的转移自下而上划分为五个层次，最低层是供应资源，其上是一般商品生产，再上是重化工制造，次高层次是金融服务业，最高层次是技术创新。国际产业转移背后根本的推动力量是产业生命周期的变化规律。一般来说，一个产业要经历“初创→成长→成熟→衰退”，相应的，随着产业生命周期的不同阶段，位于生产中心的发达国家的产业发展经历“创新→成熟→标准化→移出”四个阶段。 1947 年至今，全球经历了四次产业转移，总体趋势为劳动密集型产业从美国向欧洲、日本转移，再转移至亚洲“四小龙”；资本密集型、技术密集型产业兴起于美、日，后转移至亚洲。伴随欧美主要发达国家技术密集型工业产业以及第三产业的持续发展，相应产业进入生命周期的中后半阶段（即成熟→标准化），国际产业转移的重心开始由原材料向加工工业、由初级产品工业向高附加值工业、由传统工业向新兴工业、由制造业向服务业转变。因此，作为传统的产业转移承接地以及劳动力人本的相对比较优势，国际产业的变迁与转移也将带来未来服务业的发展机会。我国已进入后工业化阶段，经济发展阶段的转变以及国际产业的转移趋势，二者合力将带来未来经济发展中我国产业结构的大变迁，工业特别是制造业在国民经济中的地位由快速上升逐步转为下降，第三产业将最终将成为国民经济中最大的产业。 3 、 czh 下的服务产业发展分析 czh 会带来劳动生产率的提高，劳动收入比重和人均收入的增加，城市相对完善的社会保障体系也促进预防性储蓄的减少，这些都有助于提高边际消费倾向。 2012 年我国农村居民人均生活消费支出为 5908 元， cz 居民人均消费支出在 1.5 万元以上，农民转换为市民消费需求将增加近 1 万元，而 czhl 每提高 1 个百分点就有 1000 多万人口进城，每年会带动 1000 多亿元的新增消费需求。图表 AUTONUM 4 ： 1995-2011 年 czhl 每提高一个百分点的新增 cz 人口新增消费需求测算（单位：万人，亿元） 3.1.3 中国 xxczh 下的支柱产业转换分析对照工业化阶段规律，服务业结构演变同样具有规律性。一般来讲，在初级产品生产阶段，以发展住宿、餐饮等个人和家庭服务等传统生活性服务业为主；在工业化社会，与商品生产有关的生产性服务迅速发展，其中在工业化初期，以发展商业、交通运输、通信业为主，在工业化中期，金融、保险和流通服务业得到发展，在工业化后期，服务业内部结构调整加快，新型业态开始出现，旅游、娱乐等服务业发展较快，生产和生活服务业互动发展。在后工业化社会，金融、保险、商务服务业等进一步发展，科研、信息、教育等现代知识型服务业崛起为主流业态。 1 、 xxczh 下的战略性支柱产业分析 ◆ 战略支柱性产业：旅游业 20 世纪 60 年代以来，旅游业以持续高于世界经济增长的速度快速发展，金融危机之后，美国、日本、澳大利亚、英国等都制定了旅游中长期发展战略，把旅游业放在重要位置，旅游业已融入全球产业结构、消费模式的变迁之中。据统计， 2011 年旅游业对全球 GDP 的贡献率达 9.1% ，而同期汽车制造业占 8.5% ，银行业占 11% ；旅游就业 2.58 亿人次，占全球就业总数的 8.3% 。在国内，我国旅游业已进入大众旅游消费快速发展阶段。据测算，我国旅游业增加值已占到 GDP 的 4% 以上，与旅游相关的行业超过 110 个，旅游业带动了相关产业发展 . 其中，旅游业对住宿业的贡献率超过 90% ，对民航和铁路客运业的贡献率超过 80% 。我国 28 个省区市将旅游业定位为战略性支柱产业，未来我国旅游业将进入高速增长的新阶段，旅游业总收入年均增长速度或将达到 15% ， 2015 年旅游业增加值占 GDP 的比重将达到 5.5% 左右。图表 AUTONUM 5 ： 1995-2012 年我国旅游业收入与 GDP 的比值（单位： % ） 2 、 xxczh 下的支柱产业分析 ◆ 支柱产业：文化产业国际经验表明，经济发展水平与文化消费支出具有线性相关性。当人均 GDP 在 2000-4000 美元时，居民的文化消费需求开始凸现，文化消费将达到 GDP 的 4%-5% 。随着我国消费结构升级加快，文化消费潜力将快速释放出来。 2009 年国务院正式通过了《文化产业振兴规划》，文化产业作为一项产业第一次被正式纳入国家产业规划体系。十一届全国人大四次会议通过《国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》，党十七届五中全会通过《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十二个五年规划的建议》，党十七届五中全会通过《中共中央关于深化文化体制改革，推动社会主义文化大发展大繁荣若干重大问题的决定》，三次会议都强调要加快发展文化产业、推动文化产业成为国民经济支柱性产业。 2013-2015 年，我国文化产业发展速度将继续明显高于同期国内生产总值增长速度，在国民经济中所占比重进一步提高。按照平均增速估算， 2016 年我国文化产业的增加值占 GDP 比重将达到 5% ，文化产业在全国范围内成为国民经济支柱性产业。图表 AUTONUM 6 ： 1995-2012 年我国居民教育文化娱乐服务消费支出与 GDP 的比值（单位：亿元， % ） 3.1.4 中国 xxczh 下的产业区域转移分析我国中西部地区在土地、资源、人力成本等方面拥有优势，但在基础设施建设等方面存在较大差异，未来我国 czh 的重点在中西部地区。相对于东部地区，中西部地区的 czh 潜力表现在以下方面：图表 AUTONUM 7 ： 2011 年我国东部地区的 czhl 明显高于中西部地区（单位： % ） ◆ 中西部具有人力成本优势随着 czh 的发展，劳动生产率不断提高，我国经济发展方式正在缓慢的梯度转型过程中。东部沿海地区一些主要依靠增加劳动投入来获取利润的企业、行业将向中西部地区进行产业梯度转移。从劳动力人口上来看，河南、四川、安徽、湖北都是人力资源丰富的大省；从劳动力的质量来看，湖南、四川（重庆）、安徽、河南、江苏、江西、湖北一直是农民工主要输出地。从劳动成本上看，中西部各省明显低于东部省份。图表 AUTONUM 8 ：东中西部地区城市劳动力市场供求比例图表 AUTONUM 9 ：农民工来源的区域构成（单位： % ） ◆ 中西部的基础设施落后产业转移会形成产业集群，产业集群需要强大的基础设施的支撑。良好的基础设施与健全的公共服务体系是产业集群的基本要求。我国东部地区基础设施存量很高，但中西部地区明显较落后。图表 AUTONUM 10 ：东中西部地区人均供水管道对比 ◆ czh 是产业区域转移的源动力和必要条件我国产业升级最突出的特点是产业转移呈梯度推进的态势，大致形成国际产业向我国沿海经济圈转移，沿海经济圈向中西部转移的局面。从我国各地区产业转移的情况看，最初转移到我国内地的产业，大多集中在珠三角区域。伴随长三角经济圈和环渤海经济圈的兴起，珠三角地区一些技术含量高的制造业开始向长三角和环渤海转移。近年来，土地、劳动力等要素的成本不断上涨，能源和资源面临短缺，珠三角、长三角和环渤海经济圈也面临产业结构调整问题，劳动密集型产业开始向中西部地区转移。承接产业转移是中西部城市实现经济跨越式发展的重要途径，而 czh 为农民工就地就业、产业区域转移铺平道路。图表 AUTONUM 11 ：东部地区主要城市地价不断上涨（单位：元 / 平方米） 3.2xxczh 建设空间结构调整分析 3.2.1xxczh 中土地开发强度分析城市是一个农业人口转移成城市人口的过程，同时也是农业用地和生态用地转为城市建设的一个过程。其中耕地是主要的部分，但是林地、水面、草地这些生态用地，也在城市化用地的扩展面积中大概占 10% 以上，所以城市化进程既是农业用地转为建设用地的过程，同时也是生态用地转为建设用地的过程。这样城市化提高的必然结果是农业用地和生态用地的减少，这在一定程度上可能会削弱可持续发展能力。可持续发展必须以绿色的生态空间，以绿色的农业空间为地区，故而实现城市化与可持续发展的双赢，必须要控制开发强度。开发强度是指一个区域当中城市建设的空间占整个空间的比重。开发强度和城市化水平是密切相关的，在 2007 年我国城市化水平是 45.89% ，城市建成区面积是 3.547 万平方公里，占城区总面积的 20.14% 。到 2011 年我国城市化水平提高到 51.27% 以上，城市建成区面积扩大到 4.360 万平方公里，占城区总面积的 23.75% 。这与国际水平相比，已经相当高。图表 AUTONUM 12 ： 2007-2011 年我国城市建成区面积占城区面积比例（单位：平方公里， % ）从个别的主要城市化地区来看，则开发强度已经很高，比如说所在的上海总面积近 7000 千平方公里，现在的开发强度已经达到了 36% 以上，如果扣除崇明、长兴、横沙这三个岛，开发强度可能在 50% 以上。北京是 11.6 万平方公里，如果扣除山区，北京的平原面积也就是 6000 平方公里左右，北京的开发强度也接近 48% 。而深圳、东莞也分别达到了 46% 和 42% 以上。开发强度高，同时也意味着生态空间和农业空间相对在减少，意味着提供农产品和优质生态产品的能力在减弱。因此在 czh 的过程中需要有节制的进行用地开发，控制开发强度，保持必要的绿色和生态空间，提高可持续发展能力。 3.2.2xxczh 建设空间结构调整趋势空间结构是指一个区域结构当中农业空间、生态空间等不同类型的空间在国土资源开发中的反映，是经济结构、社会结构在空间上的一个载体。从 90 年代中期以来，我国将产业结构作为经济结构的一个重要内容，其实，空间结构调整的任务和产业结构调整的任务一样重要。空间结构调整主要的方向应该是有序地拓展必要的生活空间，主要是指城市的居住空间，并保持适度的农业生产空间，扩大绿色空间。现在主要的问题是绿色空间太小，特别是具有蓄水功能的绿色空间太小。城市空间当中要严格控制城市总面积的扩张，特别是特大城市的面积，要严格的控制。在“十二五”规划建议中，中央也已经明确要控制特大城市的边界。在 2013 中国 czh 高层国际论坛上，国家发改委副主任徐宪平表示“要把人均的 cz 建设用地 100 平方米作为重要控制指标”。从城市建设用地的结构来看，工业用地占地较多，这和我国长期以来的工业化情结，特别是由此而形成的工业用地的低价有关，工业用地的价格远远低于居住和商业服务业用地，工业用地的价格目前仅为居住用地价格的 14% ，是商业和服务业价格用地的 11% ，很多地方的工业用地甚至实行零地价。过去为促进工业发展，对工业用地价格进行许多优惠，而居住用地的价格又过高，因此提高居民的居住空间和居民的住房拥有率也需要土地供应结构和价格的合理调整。图表 AUTONUM 13 ： 2006-2011 年我国国有建设用地的供应结构图表 AUTONUM 14 ： 2005-2012 年分用途地价走势（单位：元 / 平方米） 3.3xxczh 建设制度安排推阻机制分析 3.3.1czh 制度安排中的推阻机制 czh 之所以被如此重视，除了其重要意义之外，也在于其生成机制的复杂性。在 czh 的推进过程中，既包含社会经济发展过程中产业结构转换作为一项内在动力的影响，还包含经济要素因循产业结构转换和经济发展的需求进行集聚的过程和结果，更包含为了推进内在动力实现及经济要素流动和集聚而进行的制度安排。因此，可将 czh 的动力机制概括为三个方面，其中：产业结构转换是 czh 的动力机制，经济要素流动与集聚是 czh 的实现机制，制度安排的变迁是 czh 的推阻机制。制度安排往往通过各项政策体现出来，制度安排的变迁作为 czh 的推阻机制，在 czh 生成机制中具有核心地位。如果将 czh 看作是人口非农化的过程，则对于这一过程的内在机制从 19 世纪以来就被看作是农村（业）推力和 cz （非农业）拉力共同作用的结果，而这一作用就是有名的推拉理论。制度安排的变迁之所以具有核心地位，在于其可以通过有效的制度安排让推力和拉力更好的发挥作用，主要应包含以下几个方面的内容：图表 AUTONUM 15 ： czh 制度安排中的推阻机制因素分析农村推力通过有效率的推进农业发展的制度安排，促进农业生产效率和农业产出水平的提高，为非农产业和 czh 提供推力； cz 拉力通过有效率的推进工业、非农产业发展的制度安排，为吸收农业剩余创造必要的拉力；要素流动通过有效率的经济要素流动制度安排，使农业部门的要素流出推力和非农业部门要素流入的拉力形成结合与集聚的合力； cz 建设通过有效率的推进城市建设的制度安排，促进城市基础设施和城市房地产的开发，以满足城市非农产业和人口集聚的现实需求和不断增长的需要；区域协调通过有效率的缩小区域差距的制度安排，发挥中西部欠发达地区在 czh 方面的潜力，进而推动全国 czh 水平的提升。 3.3.2czh 推阻机制中的政策进展在国务院印发的《国家人口发展“十二五”规划》（国发（ 2011 ） 39 号）中，设定了“十二五”期间人口发展的基本目标，其中 czhl 目标为较 2010 年的 49.59% 提高 4 个百分点到 53.59% 。而截止 2012 年， czhl 已经达到 52.57% ， czh 的进度达到 2011 年颁布的 39 号文的目标指日可待，但期间目标是否会调整，需要重点关注将于两会前后颁布的国家发改委牵头编制的《全国促进 czh 健康发展规划（ 2011-2020 年）》。截止 2013 年 4 月初，《全国促进 czh 健康发展规划（ 2011-2020 年）》仍未正式公布，但初稿已经完成。该文件除了提出更加明确的目标之外，还会就制度安排的推阻机制的各个方面都做好导向铺设，同时相关部委也会有相关的政策出台予以配套，以此产生合力并推动 czh 生成机制的有效运转，具体来说，政策涉及的方面、考虑的方向、重点关注的政策可包括：图表 AUTONUM 16 ：制度安排推阻机制相关政策索引推阻机制需解决的主要问题重点关注政策导向农村推力农业现代化问题 2013 年一号文件《中共中央、国务院关于加快发展现代农业进一步增强农村发展活力的若干意见》 cz 拉力中西部、东北地区非农产业发展、东南地区产业升级各省（市）发展规划、发改委的产业指导意见要素流动户籍制度改革国家发改委牵头编制的《全国促进 czh 健康发展规划（ 2011-2020 年）》及配套政策农村土地流转问题国家发改委牵头编制的《全国促进 czh 健康发展规划（ 2011-2020 年）》及配套政策城乡社会保障体系的完善人力资源与社会保障部关于推进城乡社会保障体系建设的相关政策 cz 建设智慧城市住建部《关于开展国家智慧城市试点工作的通知》及各地区申报情况城市建设资金保障收入分配改革地方融资行为管理保障房建设关注国务院和地方有关保障房建设的支持性文件新“国五条”规定， 2013 年全面落实 cz 保障性安居工程基本建成 470 万套、新开工 630 万套的任务。区域协调中西部、东北老工业区的发展问题关注发改委审批的区域发展规划 3.4xxczh 建设的金融路径分析 3.4.1 中国金融业发展现状对 xxczh 的影响分析 1 、金融机构区域分布现状的影响金融机构与 czh 之间可以产生良好的互动效应，金融机构可以帮助 czh 聚集资本，推动 cz 基础设施建设和服务中小企业的生产和发展；反之， czh 发展的深入也可以大量补充金融机构的资金来源和客户来源。目前，我国金融机构的分布状况极不均衡，经济发达地区是金融机构的集中地，经济欠发达地区的金融机构则相对稀少，特别是在农村地区，金融机构更是九牛一毛。导致这一问题的原因是双向的，金融有其逐利的本性，偏好将机构设立在经济繁荣地区，提高盈利水平；而欠发达地区则存在严重的金融排斥现象，尤其在一些极度贫困地区，信用缺失、抵押担保资源匮乏等问题十分严重，使金融业务无法开展，金融机构也就无法进入该地区。 2 、金融工具开发的同质化的影响我国金融工具正朝着多元化方向发展，然而欠发达地区对于新式金融工具的利用远远落后于发达地区，我国 cz 和农村普遍盛行的融资方式依然是信贷融资。 cz 经济和农村经济各不相同，单一的金融工具无法满足他们多样化的需求，如服务基础设施建设的金融工具还有债权融资、非银行业金融机构出资、企业直接投资等方式，农业的产品加工、土地流转、生产周期过渡等都需要以特定的金融工具为载体，提高金融服务效率，仅凭信贷融资是无法满足的。此外，完善城市功能也离不开形式多样的金融工具，如城市的政府、企业、居民和农户的消费、缴费、汇兑、理财等经济活动，都可以通过专业的金融工具来实现，但县域和农村由于客观条件的约束，很少通过金融渠道来完成这些经济活动。 3 、金融市场发展单一化的影响我国金融市场以银行业为主导，包括其他类型金融市场，如股票市场、债券市场、衍生品市场等，相对于银行来说无论是规模上还是制度上都尚未发展成熟。 xxczh 对于资金的需求有三大特点，即规模较小、成本较低、形式灵活多样，这些特点银行难以满足（银行以稳定的信贷为主营业务，偏好大额贷款，且成本较高）。因此，没有多层次的金融市场， czh 所产生的金融服务需求也就难以满足，进而制约 xxczh 的发展。除此之外，单一的金融市场还会产生另外两个问题，其一，金融市场运行的低效率会影响要素资源的聚集，导致经济运行低效率，使欠发达地区的劳动力难以解放出来，抑制了农村劳动力的 cz 转移；其二，单一僵化的金融市场内，发展城市建设无法完全借助市场的力量筹措资金，致使资金的缺口由政府负责填补，由此而催生了如地方政府平台、城投债等以政府信用为担保的机构和金融产品，为经济社会和金融系统的运行增加了风险。图表 AUTONUM 17 ： 2010 年地方政府性债务余额的来源结构（单位： % ） 4 、中国金融制度的不完善的影响我国金融制度的不完善在一定程度上限制了 xxczh 的发展。从金融领域来看，金融自由化有利于 xxczh 的建设，而金融自由化与金融制度是相对立的，我国金融制度建设尚未完善，在某种程度上限制了金融自由化的发展。具体说来，制约我国金融自由化的制度主要包括以下几点：第一，利率制度。我国利率水平的决定权虽然正逐步放开，但还未完全交付市场。利率水平被长期压低，使债权方不断地补贴债务方，导致经济社会的两极分化（二元经济），也就是金融抑制理论里所指出的“低利率分割经济”。由此可见，利率制度问题是区域、城乡发展失衡问题产生的一个主要诱因。第二，国有大型商业银行的信贷审批制度。国有大型商业银行是金融业的龙头，其运行制度将对金融业乃至整个社会经济产生影响。就 czh 问题来说，国有大型商业银行的县域支行不具备信贷发放的审批权，整个向上报批的程序降低了县域经济融资效率，使金融本就薄弱的 cz 更加难以享受到便利化的金融服务。第三，民营金融机构市场准入制度。从经济社会发展全局来看，民营中小金融机构将是国有金融机构的重要补充，而从 czh 发展来看，民营金融机构可以扮演更为重要的核心角色。因此，在制度上对民营金融机构发展的限制，不利于 xxczh 的发展。第四，相关的法律制度。农村地区和 cz 地区存在的金融抑制、金融排斥等问题，与法律制度不支持或支持力度不够密切相关。例如，《物权法》规定集体所有土地不得抵押，便限制了基层抵押担保资源作用的发挥。 3.4.2xxczh 发展的金融路径建设分析 1 、增加基层地区金融机构支持 xxczh 建设金融机构如果不能进入基层地区，对 xxczh 的支持也就无从谈起。但就目前基层经济的发展状况来看，金融机构进入基层地区存在经济障碍，相对于经济发达地区来说，贫困的基层几乎无利可图。这些地区长期贫困的主要原因有两点：一是本地区的要素资源无法集聚起来，形成规模优势；二是缺少与外部地区的经济合作，这两个问题都可以通过金融手段来解决。因此，应鼓励金融机构进入基层，并且在金融机构进入欠发达地区的初期，需要国家的政策支持和财政补贴，使这些金融机构在一段时间内可以成长自立，了解和融入当地的经济发展，利用并激发 cz 的资源禀赋优势，有效地与 czh 的发展产生互动效应。 2 、创新开发合适金融工具支持 xxczh 建设针对 xxczh 的需要，需量身定做合适的金融工具。金融机构作用的发挥需要借助金融工具，金融工具是金融业与 czh 之间直接互动的主要载体。首先，金融支持 cz 基础设施建设不应只依赖高成本的信贷工具，增加政府财政负担，应积极开发直接融资工具。例如，设立基建发展基金并配套优惠政策鼓励企业出资，推广期限灵活的债权融资方式，甚至可以通过选择性的利用外资等方式解决资金瓶颈。其次，金融工具的创新应面向中小企业融资。中小企业可以吸纳大量的就业，是农村剩余人口进入 cz 的保障。服务形式各异的中小企业的金融工具应该灵活多变，开发中小企业的潜在抵押担保资源，鼓励信用增进融资工具的发展，开发无抵押担保的信用融资业务等。最后，发展有助于提升城市配套功能的金融工具。在客观条件的约束下，欠发达地区的政府、企业和居民在从事经济活动时很少利用金融工具，导致效率底下，多样化金融工具可以提升城市功能。 3 、构建多层次资本市场体系支持 xxczh 建设银行业主导的金融市场体系可以为产业发展提供资金支持，但却不能从根本上改变企业落后的生产、经营和管理。组织能力缺失是制约 cz 中小规模企业发展的主要因素，冲破这一枷锁的办法是改变企业的属性，实施股份制经营，打造现代化的企业管理制度，最终实现上市融资的目标。而上市融资必须依托于资本市场，地方企业的发展水平和规模参差不齐，须构建多层次的资本市场，才能满足 cz 地区众多企业不同的上市需求。 4 、完善金融制度体系支持 xxczh 建设相对于大都市来说， cz 地区处于弱势地位，制度的不平等往往会使 cz 地区成为被剥削的对象。我国金融制度存在的问题影响了 xxczh 的发展，因此，完善金融制度是推进 xxczh 所必须推行的对策措施。第一，利率市场化改革与贴息政策并举，支持 xxczh 改革。二元经济结构使发达地区的市场优势已经形成，此时推行市场化政策会导致欠发达的 cz 在竞争中甘拜下风。利率市场化可以矫正金融的市场功能，在合理的利率水平下对 cz 经济实施贴息政策，才能发挥贴息的最佳作用，才能真正地做到对欠发达地区 cz 的“反哺”。第二，根据具体情况下放国有大型商业银行的信贷审批权。用“一刀切”的方式取消国有大型商业银行县域支行信贷审批权的做法不够灵活，每个 cz 经济地区的发展状况不同，应该区别对待，可以考虑根据贷款规模和不良贷款比率的情况，下放贷款审批权。第三，适度开放民营金融市场，使民营资本有机会参与到 xxczh 的建设中来。要允许经济发达、金融需求旺盛的 cz 自行组建民营金融机构，使之成为 cz 经济发展的支柱，填补国有银行在欠发达地区的服务空白。第四，完善与金融相关的法律制度。通过法律的完善来保护和开发 cz 经济的潜在抵押担保资源，增加企业和农户的合法抵押、担保、信用增进等资源。 3.5.2 中国典型城市 xxczh 发展模式分析 xxczh 试点城市发展模式：土地有偿转让集中利用、产业园区化。 2012 年 3 月 8 日，国家发展改革委办公厅发文公布第三批全国发展改革试点 cz 名单，决定将 64 个市（区）和 369 个镇列为第三批全国发展改革试点 cz 。这是国家发展改革委首次将中小城市（城市市区）纳入 cz 发展改革试点。此前，国家发展改革委分别于 2005 年和 2008 年公布了两批全国发展改革试点小 cz ，前两批试点小 cz 共计 278 家。从省份来看，大部分分布在中部地区。图表 AUTONUM 18 ： 2005 、 2008 、 2012 年三批全国发展改革试点 cz 分布（单位：个）目前成功试点的 czh 模式，共同点是农民住房集中、土地有偿转让使用、土地集中利用、工业产业园区化。成功的试点省市模式有：重庆地票、天津宅基地换房、广东双模式、深圳新土改等。 1 、重庆发展模式案例分析 2008 年 12 月 4 日，重庆农村土地交易所挂牌成立，农村土地交易所主要从事地票交易。所谓地票，指包括农村宅基地及其附属设施用地、乡镇企业用地、农村公共设施和农村公益事业用地等农村集体建设用地，经过复垦并经土地管理部门严格验收后产生的指标。按照重庆的综改方案，到 2012 年，重庆 czhl 要从现在的 49% 增长到超过 55% ，到 2020 年，这个比例要超过 70% 。城乡居民收入差距要从现在的 4 ： 1 缩小到 2.5 ： 1 。地票模式允许农村集体土地使用权或承包经营权、建设用地挂钩指标交易，其中建设用地挂钩指标特指农村宅基地及其附属设施用地、乡镇企业用地、农村公共设施和公益事业建设用地等农村集体建设用地复垦为耕地后，可用于建设的用地指标，原则上确保耕地总量不减少、用途不改变。地票模式产生程序：（ 1 ）市国土资源行政主管部门编制城乡建设用地挂钩专项规划；（ 2 ）土地权利人向区县国土资源行政主管部门提出复垦立项申请；（ 3 ）复垦完毕后，复垦方向国土资源行政主管部门提出验收申请；（ 4 ）区县国土资源行政部门验收，向市国土资源行政主管部门申请并核发。地票使用：地票购买者可在符合城乡总体规划和土地利用总体规划的前提下，按自己意愿寻找地块，并向土地所在地政府提出征转用申请，报批。政府征地后，进入招拍挂，地票持有者跟开发商一同竞争。若购得地块，地票价格计入冲抵地价，若未购得，政府返还地票价款本金。目前重庆已形成三轨并行的土地供给架构：（ 1 ）国家下达的建设用地指标，用于国家重点项目用地、工业用地和公益性建设用地；（ 2 ）国家城乡建设用地增减挂钩的增量指标，用于满足各区县县域经济发展；（ 3 ）地票指标则用于主城区经营性用地，主要是房地产开发。 2 、天津发展模式案例分析 2005 年下半年开始，天津市积极探索以宅基地换房建设示范小 cz 的新模式。天津市的宅基地换房，其最大的特点是将农民集中居住和新型小 cz 建设有机结合起来。在大多数示范区，农村宅基地复垦后形成的建设用地指标全部用于新建小 cz 内的工商业和公建配套设施建设。 3 、广东发展模式案例分析广东可以分为两条线：一个是珠三角模式——以乡镇企业和民营企业集中的中心镇为主；一个是山区模式——重点围绕着县城，发展专业镇。在广东新一轮行政体制改革的思路中，珠三角一些镇正在推行扩权强镇的措施，享受县一级资源，可以将资源调动起来；而山区的配套体制试行省直管县。 4 、深圳发展模式案例分析 2012 年 5 月 25 日，国土资源部和广东省政府批复的《深圳市土地管理制度改革总体方案》公布，深圳土地管理制度改革正式启动。《方案》提出了创新土地二次开发利用机制、完善国有土地产权制度等八大改革重点。改革分近期（ 2011-2015 年）和中远期（ 2016-2020 年）两个阶段推进，共需完成 20 项改革任务。近期重点对改革涉及的基础性配套制度进行全面研究和探索，以光明、坪山新区、前海深港现代服务业合作区为重点试验区，在土地用途管制、土地有偿使用、土地二次开发与节约集约利用、土地产权制度等方面开展试点工作。 5 、苏南发展模式案例分析苏南 czh 模式是一种自下而上的 czh 模式。一般指苏锡常（江苏南部的苏州、无锡、常州三市及所辖的十二市县）的农村地区，通过自筹资金发展以乡镇企业为主体的非农业生产活动，首先实现了农村人口职业转化，进而通过发展小 cz 实现了农村地域的 czh 。 6 、浙江发展模式案例分析 2003 年来，国家统计局对全国近两万个乡镇的发展水平、生活环境和发展潜力等进行综合评估，并形成了历年全国“千强镇”排行榜。浙江省“千强镇”都实现了 cz 经济的快速发展，拥有自己独特的 czh 模式。（ 1 ）浙江“千强镇”企业资本具有内源性。浙江居民素有全民皆商的传统，正是在这种民营文化传统促进下，是浙江民营经济获得了飞速发展，因此浙江“千强镇”在起飞初期以本地居民创业为主，即使在资本快速流动的今天， cz 企业大多以本地企业为主。（ 2 ）浙江“千强镇” cz 建设资金来派其有自下而上性浙江居民历史上官民平等意识浓厚，因而，浙江一些“千强镇”的典型特点是自下而上民间发动的 czh 。如龙港镇农民城，从创办到发展，国家投资在 5% 以下，主要靠居民自己出钱出力。（ 3 ）浙江“千强镇”围绕一个特色产业组织经营浙江的小 cz 一般是许多企业围绕一个产业从事专业化生产，表现出专业镇特色。如乐清的低压电器、海宁的皮革、桐乡的羊毛衫、慈溪的塑料和模具、富阳的造纸、嫌州的领带、永康的日用五金、苍南的标牌和编织袋、郸县的服装等等，都是当地的居民围绕某一种商品的生产交易形成了相对稳定的经济网络，区域之间则形成了基于比较优势和竞争优势的分工体系。块状经济是浙江 czh 过程中特有的经济现象。浙江省发改委主任孙景淼在 2012 年 12 月 25 日举办的“浙江省发展和改革工作会议”上指出要“开展撤镇设市的制度和路径研究。”随后，在第二天该省举办的“小城市培育试点工作现场推进会”上，浙江初步考虑建立小城市试点镇用地指标单列制度，争取国家在浙江率先开展撤镇设市试点，将条件具备的镇升格为小城市。浙江拟试点 27 镇撤镇设市将是推进 xxczh 的主要模式。 7 、皖江发展模式案例分析皖江城市群拥有近 800 公里长江岸线资源，开发潜力大，水资源充沛，铁、铜、硫及石灰石等资源集中，自然环境优越，文化底蕴深厚，人文环境良好，在安徽省经济社会发展中具有重要地位。在其发展初期实行“多中心”空间发展模式或组合城市模式。在城市群内部不能确立中心城市的情况下，比较可行的途径有：（ 1 ）可以把几个在规模、功能等方面相当的城市作为重点，如马鞍山、芜湖、铜陵、安庆，实现经济要素和经济活动在空间上集中与分散相结合，向多中心的空间结构演化，以较小的城市圈层逐渐向外扩展，最终融合生长为一体化的空间结构。在短期内，可以采取以安庆和芜湖为中心的“双峰”模式，再视实际发展情况实行合理的空间演化模式。（ 2 ）通过组合城市的方式实现阶段性的路径演进。现代城市概念发生了变化，不再仅仅是一个中心城市了，而是指若干个城市组成的群体，即区域性组合城市。组合城市则是指两个或两个以上城市在一定历史和现实条件下，城市的建成区在地域上相连或相近，自然环境条件和社会文化背景相似，具有发达的快速交通运输网及通信联络网，空间结构上呈多中心格局，在行政管理上相互独立的城市“集合体”。组合城市不同于城市群、多中心城市，它强调的是城市行政管理上的独立性。组合城市往往改单中心城市结构为多中心城市布局，可以在更大的空间范围内进行城市布局，从而能充分考虑人与自然的协调发展，克服大城市发展中带来的一系列矛盾。第五章：中国 xxczh 建设用地规模与发展趋势 5.3 中国土地财政与 xxczh 用地分析 5.3.1 中国土地财政来源渠道分析土地财政有卖地生财、附地生财和押地生财三个资金来源，卖地、收税（附地生财）、抵押（押地生财）三个环节一环扣一环，形成了土地财政的生财模式，地方政府在土地财政的生财之道上，走出了以“经营土地”来“经营城市”的道路。具体表现为：一是通过供应土地获取收益，包括出让、租赁国有使用权等多种土地获取收益，包括出让、租赁国有使用权等多种土地获取收益，包括出让、租赁国有使用权等多种供地方式，其中出让土地使用权获利颇丰俗称“卖”；二是获取依附于土地发展的建筑业和房地产业营业税和相关税收；三是利用土地融资，地方政府融资平台利用土地抵押获取贷款。图表 AUTONUM 19 ：土地财政三个来源渠道 1 、卖地生财模式分析出让土地获得土地出让金收益是方财政的重要来源。供应土地主要有出让、租赁、划拨等方式，还有土地作价出资入股、授权经营等其他供地方式。 “卖地”获取土地收入主要包括：土地出让金、土地租赁资金以及其他供地方式获得的收入。其中土地出让金是出让国有土地使用权获得的收益，出让国有土地有招拍挂三种方式；土地租赁资金是租赁国有土地使用权获得的收益，土地租赁收益远小于出让收入。土地出让和租赁都是国有土地有偿使用的方式，而划拨形势的国有土地供应则属于无偿使用。 2 、附地生财模式分析 1994 年我国实行分税制改革，地方政府固定收入的税收仅剩下土地使用税、耕地占用税、土地增值税、房地产税、车船税、契税、屠宰税、筵席税等小税种，主要税种都要与中央共享收入。这就使得土地相关的税种成为地方政府扩充税源的首选。土地由地方政府供应到土地市场，就进入到土地的开发利用环节，依附于土地所生的相关税收，成为地方政府税收收入的重要来源。依附于土地获取的相关税收又可分为直接税收收入和间接税收收入。其中直接税收收入包括：房产税、 cz 土地使用税、土地增值税、耕地占用税、契税。间接税收收入主要是房地产业和建筑业的营业税，营业税虽然属于央地共享税种，但是除了铁道部、银行总行和保险总公司集中缴纳的部分归中央外，其余部分都归地方所有。因此房地产业和建筑业的营业税成为了地方税收的重要税源。 3 、押地生财模式分析地方政府还可以通过地方政府融资平台，抵押土地资产获得货款收入，这是目前地方政府常用的一种融资方法。地方政府通常以土地储备中心、开发区等为载体向银行进行土地抵押，以此获得银行货款，主要用于弥补城市市政建设资金不足，而土地出让金收益是偿还债务的主要来源。截至 2011 年末，全国 84 个重点城市处于抵押状态的土地为 30.08 万公项，抵押贷款为 4.80 万亿元，全年抵押土地面积净增 4.19 万公项，抵押贷款净增 1.27 万亿元。 5.3.2 中国土地财政发展历程分析 1 、借地生财制度的形成新中国成立后，城市土地逐步实现国有化，农村土地逐渐收归集体所有。直至 1978 年以前，城市国有土地实行统一行政划拨制度，土地由国家行政机关调拨分配使用，土地使用者通过获得的土地可以无偿无期限使用，土地使用者之间禁止发生土地使用权转让。土地相关的税收制度也是徒有虚名，土地尚未成为地方财政收入的源泉。 1979 年 7 月 1 日公布的《中外合资经营企业法》以征收土地使用费为标志开启了城市土地使用制度的改革，城市土地无偿使用制逐步向有偿使用制转变。 1988 年 4 月宪法修正案，把原《宪法》不得出租土地的规定，改为“土地使用权可以依照法律的规定转让。”同年 12 月，《土地管理法》也做了相应修改，为土地使用制度改革的全面推进和深入发展扫清了道路。 1990 年 5 月 19 日，国务院发布了《 cz 国有土地使用权出让和转让暂行条例》，规定地方政府可以在保留土地所有权的前提下，通过拍卖、招标、协议等方式将土地使用权出让给使用者，将供应土地的收入纳入地方财政收入。至此，全国性的土地使用权出让和转让改革基本完成，城市土地市场全面放开。 1989 年国务院发（ 1989 ） 38 号文件《国务院关于加强国有土地使用权有偿出让收入管理的通知》，随后财政部（ 89 ）财综字 94 号《财政部关于颁发（国有土地使用权有偿出让收入管理暂行实施办法）的通知》， 1990 年财政部再发《财政部关于国有土地使用权有偿出让收入上交中央部分有关问题的通知》，明确由地方上交中央的土地出让金收入，由财政部根据不同地区的收入上交情况，分批酌情返还，比例在 85%-99% 不等，土地出让金收入分配的格局也愈发清晰，绝大部分纳入地方财政收入。 2000 年以前我国城市土地市场机制的作用并不强，行政划拨仍是最主要的供地方式。即使是有偿出让，土地出让市场中 95% 以上的土地是以协议方式出让。 2001 年国务院颁布国发 15 号文《关于加强国有土地资产管理的通知》，要求严格执行国有土地有偿使用制度，地方政府才开始真正执行有偿出让土地使用权制度，土地有偿出让率开始大幅提高。地方政府的供地方式逐渐从行政划拨转化为有偿出让，尽管是协议方式出让为主，有偿出让土地所获得的收益远比无偿划拨土地收益高得多，土地的价值渐渐显现。 2 、三轮“圈地运动”分析在土地市场渐渐放开的过程中，地方政府收益越来越大，爆发了三轮“圈地运动”。 ◆ 第一轮“圈地运动”（ 1992-1993 年） 1992 年邓小平南巡讲话后，全国掀起一股“开发区热”，全国各地大搞开发区建设。据建设部公布的资料，截止 1993 年 3 月，中国内地县级以上的开发区达 6000 多个，占地 1.5 万平方公里，比当时 cz 城区用地面积总量 1.34 万平方公里还多出 0.16 万平方公里。 ◆ 第二轮“圈地运动”（ 1998-1999 年） 1998 年开始的城市住房制度改革为“借地生财”吹起了东风。 1998 年 7 月，国务院发布《关于进一步深化 cz 住房制度改革加快住房建设的通知》，宣布从同年下半年开始全面停止住房实物分配，实行住房分配货币化。依附土地的商品房进一步放大了土地价值，房地产业重新兴起，政府开发热情高涨，为了规避新修正的《土地管理法》征地审批权上升到国务院层面，一些地方政府把征地范围化整为零，分批上报上级政府审批，绕过法律规定继续巧用各种名目圈地。 ◆ 第三轮“圈地运动”（ 2002-2003 年） 2002 年以后，土地市场机制逐渐健全，土地使用权的市场价格得到充分体现。一些地方政府越来越依赖出让土地使用权来维持城市基础设施建设。在增加地方财政收入的诱惑下，地方政府以经营城市为名，大肆征用、圈占、开发农村土地，扩大城市建设规模。据国土资源部公布的数字， 2003 年，全国共有各类开发区（园区） 6015 个，规划面积 3.51 万平方公里，比当年城市建成区面积 2.83 万平方公里还多 24% 。 3 、土地财政的关键转折点地方政府真正从“借地生财”到依赖“土地财政”的转折点是 2002 年。 2002-2003 年土地出让成交收入相当于地方一般预算的比例有了一个大幅的提升，并从此一路高歌猛进。在 2002 年，发生了最为严重的一次“圈地运动”。国发 15 号文使土地供应制度由划拨转向有偿使用， 2004 年的“ 8 · 31 大限”则把“招拍挂”公开出让土地方式推广到土地市场，协议出让土地的方式退出历史舞台。 2004 年 3 月，国土资源部、监察部联合下发了国土资发 71 号文《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》，规定在 2004 年 8 月 31 日后，我国经营性土地全面实施“招拍挂”的公开出让土地方式，不得再以历史遗留问题为由采用协议方式出让经营性土地使用权。“ 8 · 31 大限”被舆论认为是中国“土地新革命”和“阳光地政”，我国的土地出让方式从此发生了翻天覆地的变化，“招拍挂”的土地出让制度已经成为惯例。从行政划拨为主的供地方式，到协议有偿出让土地，再到完全公开市场化的“招拍挂”出让方式，土地使用权的价值在市场经济中逐渐得到体现，土地使用权价格的日益上涨带动土地未来预期收益的贴现值不断增长，在巨大经济利益的驱动下，土地财政运营加速发展，地方政府对土地相关的税收和非税收入的依赖渐渐加深。 5.3.3 中国土地财政发展规模分析 1 、土地出让供地规模分析土地划拨、出让、租赁和其他方式是地方政府供应土地的主要方式，其中，出让是地方财政收入的直接来源之一。 2003 年以来，土地出让规模迅速扩大。 2011 年国有建设用地实际供应总量 58.77 万公顷，是 2001 年的 3.29 倍，年均增长 12.6% 。图表 AUTONUM 20 ： 2001-2011 年全国建设用地供应总量与增长情况（单位：万公顷， % ）土地财政主要来源于农用地特别是耕地。 2011 年全国批准建设用地 61.2 万公项，其中转为建设用地的农用地 41.1 万公项，转为建设用地的耕地 25.30 万公项，同比分别增长 26.30% 、 21.60% 、 19.4% ，分别是 2001 年的 3.66 倍、 3.73 倍和 3.01 倍。图表 AUTONUM 21 ： 2001-2011 年全国批准建设用地总量与农用地转用量（单位：万公顷）在国有建设用地实际供应中， 2011 年出让国有建设用地面积 33.39 万公项，是 2001 年的 3.69 倍，年均增长 14.0% ；其中通过招拍挂出让土地 30.47 万公顷，占出让总面积的 91.3% ，是 2003 年的 5.62 倍，年均增长 24.1% 。图表 AUTONUM 22 ： 2001-2011 年全国建设用地出让总量与增长情况（单位：万公顷， % ）图表 AUTONUM 23 ： 2001-2011 年全国建设用地招拍挂出让总量与增长情况（单位：万公顷， % ） 2 、土地实现税收规模分析（ 1 ）与土地直接相关的五项税收占地方财政收入比重达 16.63% 。与土地直接相关的税收有契税、土地增值税、 cz 土地使用税、房产税、耕地占用税 5 项，近 10 年来，五项土地直接税收持续高增长，占地方财政收入的比重大幅提高。另外，与土地间接相关的房地产营业税和建筑业营业税增长也较为迅速。 2012 年五项与土地相关的税收占地方财政收入比重达 16.63% 。其中五项土地直接税收首破万亿元 2012 年五项土地直接税收约 10156 亿元，首次突破万亿元大关，比上年增长 23.4% ，是 2000 年的 22.5 倍，年均增长 29.6% 。图表 AUTONUM 24 ： 2000-2012 与土地直接相关的五项税收（地方）规模总计与增长情况（单位：亿元， % ）分税种来看， 2012 年各与土地相关的税收规模与增长情况如下： ◆ 契税的税基大体相当于土地和房产的交易总金额。 2012 年全国契税 2870 亿元，比上年增长 3.9% ，是 2000 年的 21.9 倍，年均增长 29.3% 。 ◆ 土地增值税的税基是纳税人销售新建房屋和二手房的土地增值收益总额。 2012 年地方税收中，土地增值税共 2719 亿元，比上年增长 31.8% ，是 2000 年的 6.7 倍，年均增长 17.2% 。 ◆ cz 土地使用税的税基是纳税人占用的营业用土地面积。 2012 年全国 cz 土地使用税 1542 ，比上年增长 26.1% ，是 2000 年的 23.8 倍，年均增长 30.2% 。 ◆ 耕地占用税是国家对占用耕地建房或者从事其他非农业建设的单位和个人，依据实际占用耕地面积、按照规定税额一次性征收的一种税。 2012 年全国耕地占用税 1621 亿元，比上年增长 50.7%a ，是 2000 年的 45.9 倍，年均增长 37.6% 。 ◆ 房产税的税基是企业保有的自用房产原值总额和出租房屋的租金收入总额。 2012 年全国房产税约 1400 亿元，比上年增长 27.0% ，是 2000 年的 6.7 倍，年均增长 17.20% 。图表 AUTONUM 25 ： 1999-2012 与土地直接相关的五项税收规模与增长情况（单位：亿元， % ）（ 2 ）与土地间接相关的两项税收占地方财政收入比重达 12.7% 。土地间接税收包括房地产营业税和建筑业营业税。根据中国土地政策改革课题组（ 2006 年）调查研究结果：房地产业和建筑业的发展，近年来已成为一些地方税收收入的支柱 . 在东部一些发达县、市，这两项税收占到地方税收的 37% 以上。根据 2012 年财政部的统计， 2012 年房地产营业税 4451 亿元，建筑业营业税 3706 亿元，合计 7751 胆元，占地方财政收入的 12.7% ， 2012 年仅财政收入中的 7 项与土地直接相关的税收已达 1.79 万亿，占地方财政收入的比重达到 29.3% 。 3 、土地出让收益规模分析有着“第二财政”之称的土地出让金收入在 2007 年以前一直被列为地方政府预算外资金，俗称“小金库”。到 2007 年国家对预算管理制度改革，要求土地出让金缴入地方国库，纳入地方政府性基金预算 . 根据国办发（ 2006 ） 100 号文规定，全额纳入预算的土地出让金范围不仅包括出让等方式配置国有土地使用权取得的全部土地价款，还将土地出租收入一并纳入土地出让收入管理。因此现有意义上的“国有土地使用权出让收入”囊括了土地出让和土地出租的收入，纳入政府性基金管理。以 2010 年为例，全国国有土地出让成交 27464.5 亿元，租赁租金 46.9 亿元，其他方式供地收入 1.4 亿元。相比土地出让收入而言，租金和其他方式供地收入微不足道。因此，土地出让金是地方政府依靠土地获取的重要财源。从近两年的土地出让收入情况来看， 2011 年全国国有建设用地出让合同价款为 3.15 万亿元，是 2001 年的 24.31 倍，是 2008 年的 3.07 倍， 2001-2011 年年均增长 37.60 ；其中 2011 年通过招拍挂出让土地出让合同价款 3.02 万亿元，占出让总价款的 95.9% ， 2003-2011 年年均增长 33.1% 。 2012 年全国土地出让收入 2.69 万亿元左右，相当于地方财政收入的 44% 左右，但扣除土地出让成本，土地出让净收益约 9684 亿元左右，相当于财政收入 15.9% 左右。图表 AUTONUM 26 ： 2001-2011 全国土地出让收入走势（分出让形式）（单位：亿元） 5.3.4xxczh 建设用地发展趋势 1 、 czh 增长趋势分析未来 10 年我国将处于快速 czh 的进程中。按照 czh 发展的一般规律，一个国家或地区的 czh 水平达到 30% 左右时， czh 将进入快速发展阶段，人口 czh 将产生巨大的规模效应。而到 2011 年底，中国户籍 czh 水平达到 35% 左右，而包含进城半年以上的农村常住人口，宽口径 czh 水平迈过 50% 的门槛，进入 czh 加速提升的新阶段。 2 、土地非农化需求预测目前我国一、二、三产业劳动生产率差距巨大， 2011 年第二产业劳动生产率 99316 元 / 人，是第一产业的 5.70 倍，第三产业为 76549 元，是第一产业的 4.39 倍，未来我国经济总量还会持续增长，仅仅劳动生产率较大幅度提高是不够的，还要有资本特别是土地资源的投入，单位土地资源从第一产业转移到二三产业，会成倍地增加产出，因此未来土地非农化需求巨大。图表 AUTONUM 27 ： 1995-2011 年三大产业劳动生产率比较（单位：元 / 人） 3 、土地供应充足度预测 2011 年我国城市城区面积为 18.36 万平方米公里，建成区面积为 4.36 万平方公里，征用 1842 平方公里，城区面积减去建成区面积还有 14 万平方公里，如果按 2011 年的征用面积测算，则 14 万平方公里的剩余面积足够满足 76 年的 cz 建设用地需求。图表 AUTONUM 28 ： 2007-2011 年我国城市用地面积情况（单位：万平方公里） 4 、城市地价增长速度预测伴随着商品住房市场的调控政策，开发商对住宅用地的热情已不同往常，据 * 监测， 2013 年前两月，全国 30 个重点城市有 17 个城市的住宅用地成交面积同比下滑。而为了土地财政得以持续，地方政府只得加大相对受青睐的商办用地的推出力度，缓解地方财政的窘境。据 * 统计，这 30 个重点城市中有 17 个城市在 2013 年的前两月加大了商办用地推出力度，推出商办用地建设面积占同期推出全部用地面积的比重上升，其中广州市在前两月推出的土地中，有 80.44% 的面积是商办用地。而众所周知，商办用地价格明显高出住宅用地价格和工业用地价格， 2012 年四季度主要城市的商办用地成交价格是住宅用地的 1.26 倍，工业用地的 8.72 倍。因此今后随着地方政府加大对商办用地的推出力度，将进一步促进全国土地平均价格的上涨。图表 AUTONUM 29 ： 2005-2012 年商办用地价格与住宅、工业用地价格的比例国际上一般认为一个产业的增加值占到 GDP 的 5% 以上，就是支柱产业，占到 8% 以上就是战略性支柱产业。 30 个城市包括：上海、广州、北京、深圳、杭州、长春、重庆、贵阳、石家庄、苏州、宁波、大连、青岛、温州、太原、无锡、福州、长沙、武汉、厦门、天津、成都、哈尔滨、南宁、南京、西安、沈阳、南昌、郑州、昆明。; 个人分类: 工具|0 个评论

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私募股权房地 .pdf 　　城市综合体五大发展模式专题研究.ppt 　　城市综合体产品模型与目标城市筛选模型.ppt 　　凯德中国地产经营模式研究 .docx 　　商业地产样本企业研究-宝龙集团三四线城市现金流滚资产模式_73页.pdf 　　广发证券-房地产行业：中南建设、宝龙地产模式与三线城市房地产发展-110419.pdf 　　养老公寓资料汇编：http://www.doc88.com/p-145611081200.html 　　 0000民族证券-房地产行业专题研究之一：城市综合体：步入繁荣发展期-110317.pdf 　　 2010-2011上海城市综合体白皮书.pdf 　　 2011年中国城市综合体发展报告.pdf http://wenku.baidu.com/view/39c78418c281e53a5802ff99.html 　商业地产开发中城市综合体项目的开发及运营　　土地资源网：http://www.tdzyw.com/news/15/34/ 　　世邦魏理仕：全球写字楼租金及全球资本价值指数　　市县级地区国有建设用地供应计划：国土资源部网站http://search.mlr.gov.cn/was/search 　　市县级地区土地利用总体规划：http://landchina.mlr.gov.cn/tdsc/tdgh/ 　　中国公司在加拿大的资本机遇：http://www.tmx.com/china/ 　　中国地价监测——中国土地勘测规划网：http://www.clspi.org.cn/ 　　　　　国家发展改革委批准的2012年工程咨询单位资格名单 http://www.sdpc.gov.cn/gdzctz/tzfg/t20120823_500863.htm 　关于工程项目管理服务取费的探讨_杨三超.pdf 期刊网　新浪创事记 http://tech.sina.com.cn/zl/ 科技网站; 个人分类: 工具|0 个评论

分享房地产是助推器: camel199010 2013-9-16 00:00; 房地产到底有没有泡沫？不同的人有不同的看法，否定一方的观点大概是这样的观点：房地产正常需求旺盛，包括花钱结婚者，进入城市打工者，各种商业需求者，中国正在加快城镇化，对房子的需求不可能降低，房价还没有达到使供需平衡的点。但是这里面的问题是，如果房价低，那么这样的需求应该能得到满足，但是，事实上绝大部分打工者和结婚者高呼房价太高，不得不背上沉重的贷款。肯定一方的观点认为ZF垄断土地是房价的幕后推手，ZF这样有什么动机呢？一是获得充沛的财政收入，二是取得政绩，以求高升，ZF卖地，卖的越高赚得越多，ZF为什么能卖到这么高价钱的地呢？始于开发商对房价的预期，开发商对市场需求的预估不仅仅包括正常需求，还包括炒房的，中国过剩的流动资本会找到市场最赚钱的地方，他们对房价的预期也是升，为什么？因为地方ZF不可能出手压低房价，因为房价一跨，会带动整个有关房子的产业全部崩溃，经济崩溃，那还得了。在这样的逻辑下，房价一路高歌猛进，但是炒房有上限，这时候中国的经济增速也逐渐降下来，中央总体基调变为调结构，煤炭、钢铁等基础产业出现生产过剩，那种靠房地产之撑的经济发展不可持续，银行也开始对房地产收缩银根，但是这一切也没有让房价有所下降，我想原因还是出现在地方ZF上，地方ZF推动房价的动机没有变，多年来的庞大开支，使地方ZF负债过多，地方ZF只有依靠房价才能维持，银行不给提供资金，民间资本就涌过来，信贷公司对地方ZF融资平台的投资很多，但是这样的方式能持续多久呢？如果中国经济的基本面不改变，这样靠流动的资本支撑房地产到底能支持多久？地方ZF和中央的博弈谁倒是胜利者，如果地方仍然赢了，那么平凡的中国人什么时候能买上方？; 0 个评论

分享寇北辰：持续性是房地产调控的关键: 寇北辰 2012-12-4 16:43; 中国指数研究院 12 月 3 日公布的数据显示， 11 月全国 100 多个城市住宅均价连续第六个月环比上涨，其中，北京、上海等十大重点城市甚至还出现同比、环比双上涨，部分重点城市房价甚至超过调控前。如此的房产经济发展态势，不禁令人担忧。我国房地产发展史上的宏观调控不是一次两次的事了，为什么宏观调控多次不能彻底打压房价的上涨，最关键的因素在于调控政策执行力度与政策执行的持续性，没有持续性的政策，就会更加助长房价的攀升。房地产的调控犹如炎症引起人的发烧，有些炎症不能及时彻底根除，今天体温降下，明天还得升温。所以房地产的调控政策出台只是一个开始，不是一个结果。结果主要看政策的执行力度及政策的持续性的问题。我国房地产市场的调控经过多年历程，在不断地调整中 “ 一调就死，一放就活 ” ，房价还是不能得到有效遏制。其原因何在？一是供求关系的问题，即需求的增加；二是房地产行业直接影响到近百个行业的发展；三是牵扯国计民生的问题；四是房地产牵扯到各种利益集团与ZF的利益问题。多年来中国的房地产经历了一次又一次的调控，每次调控不久又要放松，这就是房地产调控影响到相关行业的发展，不得不放松房地产政策的原因。日益加快的城市化进程使城市人口迅速增长，供求关系一时难以做出相应的调整，这样就形成了调控过后房价迅速上升。房价上涨太快，使很多市民无法承受购房的压力，这样就产生了民生与发展的矛盾。如果一味限制房地产的发展，就会影响整体经济发展，尤其在市场经济的大前提下，不利于市场经济的健康发展，反而会使房价上升更快。城市化进程过慢就会影响一个国家的整体发展水平。但房价不调就会使中低收入群体购房难。在这四难的境况中如何处理，如何平衡关系需要冷静思考。国家在制定房地产政策时要吸取过去的教训，应该全面统筹，应该在ZF规划中预留相当的土地资源做为平价房来解决低收入家庭的民生的问题，而不是盲目调控。综上所述，持续性是房地产调控的关键。在制定政策重要全面统筹，合理规划，不可一日紧一日松。这样不但不能解决根本问题，还会使房地产价位再次飞速上涨，使老百姓购房压力雪上加霜。; 个人分类: 经济论坛|77 次阅读|0 个评论

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