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分享 法治社会要以依法为准则
黄少清 2014-5-11 22:56
法治社会,所有的机构,组织和个人行为,都应以依法为准则。不应以人情扭曲法治,不应以权力扭曲法治,不应以权势扭曲法治,国家、社会不应发生和存在扭曲法治的不公现象。 民主: 每个人都要有充分的依法表达个人观点和行为的自由,不受威胁,恫吓,限制,打击和报复,法律保障每个人的自由和安全。民主也有合法与非法之分,依法表达民主,用民主去声讨非法,就是民主;用“民主”去压制民主,用“民主”去打击民主,用“民主”去践踏法治,就是“民主”乱政,“民主”乱社会 , “民主”害国家;是披着民主外衣的非法行径,是地地道道的违法犯罪;是民主的倒退。如当下的泰国,缺乏法治的民主,其实还不如没民主令国家更受害,令人民更遭殃。 法治: 法治缺乏有效的法律权利对等的监督,就只能演变成特权:特权阶级,特权部门,特权人物,特权社会,进而孳生出人情社会,不公社会,腐败社会,道德沦丧社会,世风日下社会。法治公正,首先是执法公正,才有守法自觉,执法公正与否,根本所在是被执法的对象,有没有对等的法律地位和权利监督质询问责执法者。有,那这个依法就一定会是公平公正的;没有,那就只能是特权法治,执法者自作主张把握的弹性法治,从根本上妨碍公正的法治。缺乏了被执法者的依法监督和质询的执法,谁敢说它是依法和公正的?如:遍布于各条道路的交警测速摄像头,那些测速器是合法的吗?有没有经过质监技监局的依法检定?定期检定?出具合法有效的检测报告?谁有权去质询关联的同是执法者的交警和质监技监部门 ? 他们是否依法和合法而不互相勾结?只有被执法者有质询的法律权力才是公正的保障,被执法者有权要求质监技监部门,每次检测交警部门设置的测速器时,都要向社会公告公示,你检测了哪条道路哪只测速器,检定依据,检定结果,检定时间,有效时间,都应该向公众公示,要是安装在哪条道路上的哪只测速器没有检定,它就没有执法的依据和资格。而被执法者在违返限速规定受处罚时,除有权向交警部门提出验证该测速器的合法性,交警部门还应主动连同执法依据、执法机器的合法要件,执法文书一同送达被执法者;执法人如果采用不合法的手段执法与提供不出合法的执法要件的执法,应该建立法律依法剥夺其执法资格。但事实上,我们的执法和依法能做到这样公正吗?谁最有责任去建立这个社会公正?法治公正?政府?公民?我们只看见过交警以罚款创收,下达目标任务,执行人为了经济利益的各种胡乱执法乱象。作为执法的交警部门是这样,而其它领域呢又会有些什么乱象? 公民: 作为法治社会的公民,要有守法的义务,也要有监督的权利,更要有追责的法律地位。这才是法治社会。
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分享 4月汇丰PMI终值48.1,低于预期
大智慧数据 2014-5-5 16:46
4月汇丰PMI终值48.1,低于预期
今日汇丰银行与Markit联合发布了4月份PMI终值,4月份汇丰PMI终值为48.1,低于机构预期(48.4)和初值(48.3)。
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分享 年报解读:5大机构布局三行业显战略意图
大智慧数据 2014-4-28 17:55
年报解读:5大机构布局三行业显战略意图
截至25日,沪深两市共有1134家公司公布2013年年报。去年第四季度,社保、基金、保险、券商和QFII等五大机构合计对957家公司股票进行了增持(含新进),其中医药生物、计算机、银行三大行业最受机构青睐,配置比重分别为13.61%,6.44%,6.28%;统计显示,医药生物板块181只个股中,被五大机构增持的达90只,其中28只个股增仓市值过亿。 五大机构新增行业配置比重排名
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分享 斯坦福专家与投资机构共同展望未来10年的新兴技术市场
Klaire 2014-4-2 09:43
斯坦福专家与投资机构共同展望未来 10 年的新兴技术市场 https://medium.com/private-markets/85b4be2faa1b 上次给大家分享的那篇微信文章《展望未来 10 年的新兴市场和技术趋势》,后来我查到,有英文原版,就是来自上面这个网站,是斯坦福的一位作者和一些知名投资机构讨论的结果;有两段很值得注意: 1.要想知道未来 10 年谁值钱,首先要看谁最吸引投资者。 Daniel 按照对 2010 — 2014 年间各领域的投资规模进行了排序,发现融资规模最高的几个领域依次是生物技术、软件、移动、 web 、企业技术及电子商务;考虑到电子商务和生物信息需要的启动资金巨大,因此作者将其排除在趋势以外。这样,软件其实就被排到了第一(那个柱状图从右边数第二个就是)。 2. 企业领域被认为是排在消费者领域之后增长最快最有利可图的市场。大量的资本正在涌向企业市场, Fred Wilson1 年多前就认为 VC 投资的风向已经从消费者互联网转向了企业。其共同主题是所谓的 “ 智慧企业( Smart Enterprise ) ”— 引领硅谷第 6 波硅谷创新潮的公司,如图(那个波浪图,右边第一个),该图是他对过去几十年硅谷创新潮的总结: 【 Comment 】那么, “ 智慧企业 ” 必须要先解决底层 IT 服务管理的有效架构问题, ITIL/ITSM 软件毫无疑问是不二选择。现代企业、机构越来越依赖信息化;那么,信息化的最佳运作又依赖什么呢?依赖一套最佳工作流程规范来保证!所以,对于无论大中小型企业或机构, ITSM 流程管理软件都不是 “ 可有可无 ” 的,而是迟早必需有的;加之 Ahoova ITSM 产品依托国际标准、易于国际化发展、加上将来 SAAS 版本的产品面向的中小企业客户 … 市场前景非常广阔、客户基数也很大! * ITSM 行业国内状况: ITSM 软件属于朝阳产业、国内市场正在快速成长;行业生命力周期长、健壮性好。 有专家预测, ITSM 软件将会是继 ERP 软件、 OA 软件之后的国内第三个 “ 面向企业的管理软件 ” 热点。国聿软件 Ahoova ITSM 系统经过每年来自不同客户的至少 800 多 IT 用户的不断使用和敲打磨练、已经奠定了这个行业的重要地位。
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分享 史上最蛋疼的CFA道德测试案例
金色前程 2014-3-20 15:18
请注意:本文中出现的一切人名、机构名、证券名,均属虚构,若有雷同,纯属巧合。 ------------------------------------------------------------------------------------------以下为案例正文 貂蝉是一家著名投资银行研究部的数量金融分析师,专门为机构投资者提供建议。为了赚外快,貂蝉经常在下班之后去“天上人间”夜总会坐台。出于敬业的态度,她只在周末去坐台,这样就可以最大限度地避免两份工作之间互相干扰。该投资银行的领导和同事都不知道貂蝉在业余做兼职。 某个周末,貂蝉在天上人间遇见了著名基金经理孙策,于是决定陪他出台。在孙策家中,两人度过了整个周末,孙策对貂蝉的服务非常满意。在快要离开的时候,貂蝉看到孙策的写字台上放着一份对化妆品公司“雪纳儿”的新产品大肆鼓吹的研究报告,该报告由另一家投资银行提供,对雪纳儿予以“买入”评级。貂蝉当即哈哈大笑,并对孙策指出:作为一个女人,她非常厌恶雪纳儿的新产品,认为它必将失败,为该公司带来巨额亏损;作为一个理性的投资者,此时应该选择卖出。 孙策对貂蝉的评论很感兴趣,当即与她展开了深入讨论。貂蝉表示,虽然她没有看过雪纳儿的财务报表,也没有做过抽样调查,但是出于女人的直觉,可以确信这不是一家好的化妆品公司,而且她的闺中密友都讨厌它的新产品。当孙策打算继续问下去的时候,貂蝉提出要回家了,于是交谈至此结束。 孙策认为貂蝉的评论对他很有帮助,于是决定采用软美元佣金(Soft Dollars)的形式支付本次出台的费用,总计200美元。貂蝉原则性地同意了,但要求孙策用现金支付100美元,另100美元以软美元的形式支付。孙策当场给了她100美元,然后貂蝉离开了他的家。孙策在第二天卖出了其基金持有的所有雪纳儿股票。 半个月之后,雪纳儿的新产品果然被报纸指称销售失败,股价随之滑坡,孙策非常高兴,于是在多个场合称赞了貂蝉的先见之明。消息传到了貂蝉的男朋友,一家银行的贵宾理财经理司马懿的耳朵里,司马懿感觉到这两个人的关系不一般,于是大吃其醋。但是,在没有确凿证据的情况下,司马懿不敢与貂蝉分手,或对孙策进行报复。 为了求证貂蝉与孙策的关系,司马懿打电话给貂蝉所在投资银行的机构销售经理曹丕,索取孙策管辖的基金在该投资银行的全部交易记录。由于两人是好朋友,曹丕想都没想,就把孙策的交易记录给了对方。司马懿发现,最近一个月,孙策突然给该投资银行打了很多软美元佣金,其中几笔直接指定给貂蝉。于是他得出结论:孙策与貂蝉存在不正当的男女关系,必须对他们报复。 恰好孙策和貂蝉都是司马懿所在的银行的贵宾理财客户,司马懿的职责是为他们的账户购买合适的理财产品,拥有很大的决策权限(只需要在事后获得客户认可即可)。在怒火中烧之下,司马懿给孙策的账户购买了大量黄金,他确信黄金价格将下跌;他还停止为貂蝉的账户购买“打新股理财产品”,因为打新股的收益率很高,而他不希望貂蝉获得收益。 具有讽刺意味的是,三天之后世界大战爆发,黄金价格飙升,而所有新股无一例外在上市首日就跌破了发行价,结果孙策赚了一大笔钱,而貂蝉也避免了亏损。孙策无比感激司马懿的“正确决策”,决定额外给予他10000美元的奖励。司马懿心中懊恼不已,但是出于“不拿白不拿”的心态,他接受了这笔额外奖励,并继续为孙策的账户买入黄金。 --------------------------------------------------------------------------------------正文结束,以下为问题 1. 貂蝉在业余去夜总会坐台,并偶尔出台的行为,有没有违反CFA道德准则?为什么? 2. 貂蝉对孙策讲述她对雪纳儿股票的看法,这一过程中,谁违反了CFA道德准则?具体违反了哪一项准则? 3. 孙策用软美元的形式为貂蝉的出台支付费用,是否符合CFA软美元准则?在这一行动上的最佳实践(Best Practice)是什么? 4. 曹丕对司马懿提供孙策的交易记录,违反了哪一项CFA道德准则? 5. 司马懿对孙策和貂蝉的账户进行操作,有没有违反CFA道德准则?事后司马懿对CFA协会的调查人员表示,他纯粹是作出了“正确的判断”,让孙策和貂蝉获益,这一辩护是否可以被接受? 6. 司马懿应该接受孙策给他的奖励吗?他应该怎样操作才能确保自己不违反CFA道德准则? 7. 在这一过程中,貂蝉所在的投资银行(除了貂蝉、曹丕两个员工之外)有没有违反CFA道德准则,或者CFA软美元准则?哪些员工最有可能违反了以上准则? ----------------------------------------------------------------------------------------问题结束
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分享 7000万嫁女老板公司陷困境 国开行等上书山西ZF协调
wxfwolf 2013-12-19 20:48
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分享 摩根大通同意支付56亿元 与21家机构投资者达成和解协议
wxfwolf 2013-11-17 14:17
摩根大通(JPMorgan Chase)与21家大型机构投资者达成和解协议,同意支付45亿美元(56亿新元)给这些投资者,以解决对它的控诉案件。 这些投资者是在2005年至2008年美国房市崩溃前,投资于330只住房抵押贷款证券信托基金,结果蒙受亏损。有关证券是由摩根大通与贝尔斯登(Bear Stearns)发售,贝尔斯登后来倒闭,摩根大通在环球金融危机期间接手所有有关证券。这些投资者控告摩根大通把不良住房抵押贷款证券卖给他们。 摩根大通将向这些信托基金的受托人,发出具约束性的解决献议。这个和解协议仍有待受托人批准,也须获得法庭批准。 摩根大通诉讼成本正越积越高,这家美国最大银行上个月同意支付51亿美元,以就售卖不良抵押债券给美国房贷机构房利美和房地美的案件达成和解。摩根大通首席执行长戴蒙(Jamie Dimon)已警惕说,银行将面对更多法律纠纷。该银行已经透露最少八宗受美国司法部调查的案件。 这个和解协议和上个月摩根大通与美国司法部达致的和解案无关,摩根大通在上月达致的和解协议同意支付破纪录的130亿美元(约161亿新元)和解金,了结有关它在2008年金融危机前发售不良住房抵押贷款证券的指控。 在新泽西的NAB研究公司创办人兼分析师南希·布什(Nancy Bush)表示:“每一个诉讼案获得解决,理论上都是更接近整个事件的结束。但问题是每一个这类和解协议看起来,也都可能招致来自其他人的法律诉讼。我已经无法追踪事情的发展,我们需要一个记分卡协助追踪。” 这个和解协议涉及的21个投资者包括贝莱德(BlackRock)、大都会人寿保险公司(MetLife)、太平洋投资管理公司(Pimco)、以及TCW集团。 在协议下,受托人可在明年1月15日截止前接受该献议,截止日期可能延长60天。纽约梅隆银行(BNY Mellon)是有关债券的七个信托人之一。 该银行发言人表示,银行将与其他受托人一齐评估该和解献议。美国合众银行(US Bancorp)、德意志银行(Deutsche Bank)、威尔明顿信托公司(Wilmington Trust Co.)以及其他受托人不愿置评。
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分享 央行要求支付机构每日核验客户备付金
wxfwolf 2013-11-12 10:33
日前,人民银行发布《中国人民银行关于建立支付机构客户备付金信息核对校验机制的通知》(银发〔2013〕256号,以下简称《通知》),要求支付机构、备付金银行每日核验客户备付金信息,做到账账相符、账实相符。这是人民银行强化支付机构客户备付金存管业务管理、保障金融消费者权益的一个重要措施。 保障客户资金安全是人民银行对支付机构实施监管的核心。2013年6月,人民银行发布《支付机构客户备付金存管办法》(中国人民银行公告〔2013〕第6号公布),全面规范客户备付金的存放、归集、使用、划转等存管活动,对建立支付机构客户备付金信息核对校验机制提出了原则要求。《通知》在此基础上,明确了支付机构客户备付金核对校验的内容、方法、主要过程和规则要求,旨在通过支付机构业务系统与备付金银行的客户备付金信息之间的核对、校验,发现与防范支付机构挪用客户备付金的行为,构筑客户资金安全防线,切实保障广大客户权益,维护金融稳定。
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分享 凤凰卫视角球队员们你
woshi832 2013-10-27 07:32
飞机器官方的皇冠名家庭主妇人事业绩,那么,不知道德经典范例行者了?那么回事业绩飞机构建设想法国际
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分享 专业的职称论文代发机构,图书出版,实用专利申请,成果挂名
期刊代发216 2013-8-26 14:27
专业的职称论文代发机构,图书出版,实用专利申请,成果挂名
鸡毛信期刊网的前生为始建于 2006 年作为独立的期刊推荐平台独立运营。鸡毛信期刊网秉承以人为本不断创新的理念,经过三次网站优化改版,内容更贴近客户需求,过程更简单明了。鸡毛信期刊网坐落于中国铁路动脉京广线陇海线的交汇处。紧邻“七朝古都”开封,人文气息浓厚,交通便利。都与鸡毛信期刊网严谨朴实的创业理念相得益彰。由于得天独厚的地理优势,鸡毛信期刊网聚集了中原的人文气息,集刊物之精华,汇才子之人气。   鸡毛信期刊网作为一个期刊推荐平台,与几百家期刊保持密切合作关系,其中包括 SCI 刊物, CSSCI 刊物、中文北大核心刊物、科技统计源核心刊物以及国家级省级重点普通刊物,学科齐全也覆盖了医学、护理、教育、管理、经济、中文、法律、历史、政治、新闻、计算机、电子信息、化工等几百个专业。   鸡毛信期刊网希望通过网络平台,实现作者与刊物的平等对话与合作,让每位热衷于科研事业的人都有机会一展自己的才华,将自己的学术成果与世界共享。此外,鸡毛信期刊网还可以为不了解论文写作的客户提供一对一专业的网络写作家教服务,我们的老师都来自 211 重点大学的硕士博士及教师,从专业角度对于客户的不足之处加以指点,让您立刻感受到专业知识的增长以及专业技能的提高。 业务范围: 职称论文代写代发 专业杂志权威推荐 图书策划书号申请 各类专著署名出版 实用新型专利办理 科技成果挂名鉴定 服务行业 教育教学,经济财会,建筑工程 农林水利,文学艺术,体育音乐 新闻传媒,广播电视,医学医药 服务宗旨: 依据诚信做第一次合作,依据信誉为你第二次服务 友情提示: 鸡毛信期刊网是在国家信息产业部备案的正规期刊网站。请各位朋友看清期刊网站上有无国家信息产业部备案号,谨防上当受骗。 联系人:刘编辑 工作 Q Q : 59665468 (早上 8.30- 晚上 6.30 ) 电 话: 0371-55198139 手 机: 15324988812 通讯地址:河南郑州市中原区百花路 20 号(百花路与建设路交叉口东南角 300 米) 3 号楼锦绣华庭 A 座。
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loveislovedxlm 2013-8-14 13:52
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loveislovedxlm 2013-8-13 10:16
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分享 看看最具创意的城市营销公司方案
热度 1 ωαη一凡 2013-6-7 16:01
迁西金顶山旅游策划方案 熊大寻策划机构 / 文 第一部分 定位策划 总体形象定位: 中华金山——迁西金顶山 定位金山的依据 1 、黄金代表着财富,吸引力强,影响广泛 。 现在只要提起黄金,人们也总将其与尊贵、财富、权利、光明、永恒、信任等美好愿景联系起来。现今黄金仍保持着不断的增值,使其更加具有吸引力。 另外,大众都喜欢佩戴黄金饰品,很多事物都以金为贵。定位金山囊括了人类的几大欲望。第一,人人都想坐拥金山;第二,人人都想探寻宝藏、探秘金山;第三,人人都追求黄金所代表的权利、富贵,都想来金山沾沾贵气。之前香港的一只黄金马桶就引发大众的强烈追捧,成为媒体争相报道的世界级新闻。由此可见,黄金对人有着天然的、无法抗拒的诱惑力,若是将金顶山定位金山,其影响力是不可估量的。 再者,黄金文化发达、影响深远。第一,人类崇拜黄金。崇拜黄金与太阳有关。远古时期的人类对太阳充满了狂热的崇拜,在他们看来,只有太阳才能给人带来光明。黄金因其拥有灿烂的光芒而被人类崇拜;第二,黄金散发着和太阳一样神秘的光芒,被人类当作太阳的化身,认为拥有了黄金也就拥有了太阳,也就拥有了至高无上的权力和财富。因此古代君王都要身披黄袍,用尊贵的黄金来装饰自己的殿堂,希望像太阳一样普照大地,一统天下;第三,中国古代的 “ 五行说 ” ,把金、木、水、火、土看成是人类生存所离不开的自然之物,金放在其首。除此之外,黄金还曾作为货币流通使用,极大地彰显其财富价值。由此可见,黄金文化自古以来影响深远。 2 、金顶山本身就是一座金山。 金顶山矿产资源丰富,也可以说是一座金矿山。金顶山所处的金厂峪镇金铁矿藏丰富并且以盛产黄金而得名,在上世纪 30 年代就有 “ 黄金镇 ” 的美誉。此外,金顶山隶属于迁西县,迁西也有 “ 黄金万两县 ” 的美誉。 3 、将金顶山打造为金山能够抢占市场空白点。 现阶段,我国旅游发展进入白热化竞争,全民发展旅游。但以金山作命名、黄金文化作定位的景区还没有,这就为金顶山打造黄金文化旅游景区制造了良好机会。做旅游景区要能够在市场空白点处占山为王。 此外,黄金文化旅游景区对游客吸引力巨大,所以这是历史性的机会。谁把黄金文化先打造出来,把与黄金相关的旅游产品做足、做透,谁就能在旅游市场上产生强大的号召力,为下一步的开发打下成功的基础。 为强化定位的影响力和传播力,建议将项目案名定为 “ 金山 ” 。 定名 “ 金山 ” 缘由: 1 、金山更有利于传播,能够与其他景区区分开来,不重复。全国名为金顶山的景区数不胜数(如河南驻马店 AAA 级金顶山旅游景区、北京石景山区金顶山、峨眉山金顶山、黑龙江鹤岗金顶山国家森林公园、沈阳金顶山、贵阳金顶山 …… ),如果此旅游景区的打造仍沿用 “ 金顶山 ” 做旅游宣传,容易在传播途中造成公众混淆景区,不利于做市场。 2 、金山比金顶山的内涵与外延更为丰富。金山囊括了黄金文化以及与黄金有关较为丰富的旅游产品,弥补了金顶山在做黄金文化旅游的局限和缺失。 3 、符合大众传统认知。传统的俗语、成语如 “ 金山银海 / 银山 ” 里经常提及 “ 金山 ” ,我们将其命名为金山容易被大众所接受并进行广泛传播。 4 、靠近北京,充分借势。可充分借助 “ 北京的金山上 ” 这首大众耳熟能详的歌曲进行宣传,利于日后网络传播,节省广告宣传费用。 中华金山 —— 迁西金顶山! 金山旅游形象口号: 1 、中华金山,富贵之山。 2 、迁西金山,富贵之山。 3 、 旅游金山,富贵平安。 4 、中华金山,富有境,贵无界。 1 )寓意旅游金山体验富贵境界; 2 )面对北京高端人群,倡导 “ 富要有境界,贵要无疆界 ” 的富贵理念,赢得高端人群的认同和传颂,为金山旅游获得好口碑。 金山旅游形象备选口号: 1 、游金山,抱金砖! 2 、旅游金山,步步黄金! 3 、游金山,养贵气! 4 、旅游金山,情比金坚! 金山旅游功能定位: 中国第一黄金文化旅游度假区! =E�t�P5 �K-��运 ” 是 “ 灵 ” 字的最佳延伸,比灵动、灵机等都更能赋予游客美好的向往。 佐证文字: 隋开皇十年( 590 年),隋文帝将从长安到河东的管涔山天池避暑,要途经介休县,沿途百姓为迎接皇上驾临,纷纷出动沿汾河整修道路。在平铺一段突出路面时,人们从地下掘出一块巨大的石头。据地方志记载,这块石头 “ 似铁非铁,似石非石,其色苍苍,其声铮铮 ” ,上面隐约有 “ 大道永吉 ” 四字。地方官说这是皇上出行的吉兆,立即呈报朝廷,隋文帝闻知大喜,以为是山川钟灵,国家祥瑞,并特诏令在此地设置灵石县。后百姓深信此 “ 灵石 ” 不仅能保佑平安赐福、登科仕进,还有镇汾患,捍城池的灵验,并给予它很多美好希冀。旧时每逢朔望日,前来焚香礼拜者络绎不绝。 (二)晋商之都的依据: 1 、王家大院是晋商第一大院,静升古镇是中国第一古镇即晋商第一镇,家有多大,业有多大,王家大院是晋商文化巅峰的形象代表!九沟八堡十八巷的巨大规模是晋商之都强有力的证明; 此外,王家大院拥有“民间紫禁城”(即晋商大院的城)、“民间故宫”(即晋商大院的宫)之称,有“城”有“宫”乃“都”也。这是“晋商之都”的又一佐证。 2 、灵石在我们的策划中将打造晋商文化的集中展示区,打造晋商大道即中华商道——东方华尔街,包括晋商博物馆等集晋商文化之大成的旅游目的地,形成“看晋商,到灵石”的旅游认知。 3 、目前“晋商之都”尚没有一个城市正式作为形象定位进行宣传,传播学上有第一法则和先入为主的规律——谁先说就是谁的!灵石应借晋商大道和静升古镇的开发建设为契机,率先打出“灵运之城,晋商之都”的定位口号,在传播上先入为主,坚持宣传,形成共识! ......熊大寻策划机构公司网站
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分享 机构解码巴菲特股东大会核心信息
mclrenjing 2013-5-6 13:23
#巴菲特股东会#【机构解码巴菲特股东大会核心信息】 巴菲特表示,自己通常不去理会经济学家的宏观预测。“我们谈论的是生意。经济学家怎么想对我来说没有任何区别。” 细见原文: http://www.tttzw.com/HomeCenter/Content/1/1/2598.html
个人分类: 投资理财|0 个评论
分享 机构预测中国3月CPI将回落至2.5% 通胀压力仍加大
奋斗的雪候鸟 2013-4-1 15:26
据经济参考报消息 受春节扰动因素消失影响,机构普遍预测3月份居民消费价格指数(CPI)将从2月份的同比增长3 .2%回落至2.5%左右。但下半年通胀压力加大,货币政策或适度收紧。 从多方预测来看,3月份CPI同比涨幅在2.5%左右的可能性较大。交通银行金融研究中心高级宏观分析师唐建伟说,进入2013年3月份,由于春节结束后节日需求回落、进入春季气温回暖蔬菜供应增加等因素影响,食品价格连续四个星期回落,预计当月食品价格环比可能出现较大幅度下降,初步判断下降1.5个百分点左右。同时,考虑到春节后对非食品的需求也会相应下降,预计当月非食品价格同比涨幅将比上月小幅回落。再加上本月翘尾因素相比上月小幅回落,初步判断2013年3月份CPI同比涨幅可能在2.5%左右。 日信证券判断,3月份CPI同比涨幅将在2.6%。联讯证券则预测3月份CPI只会涨2.2%。 从未来趋势看,二季度物价上涨的压力并不大。中国银行国际金融研究所高级分析师周景彤认为,2月份的物价高企是不可持续的,近期尤其是3、4月份将回落。 但是清华大学中国与世界经济研究中心主任李稻葵认为,通货膨胀的压力将会在下半年凸显,新一轮价格上涨周期已经形成。他说,首先,尽管随着天气转暖,蔬菜价格难以持续高企,但是未来猪肉价格可能受猪瘟影响提前启动,其价格上涨将抵消蔬菜价格下降对物价的影响,而粮食价格上涨则是长期趋势;其次,随着十八大后城镇化步伐的加快,钢铁水泥在年初有抬头趋势,生产资料的上涨压力将逐步传导进最终产品。再次,世界范围内的货币宽松竞赛势必将在今后一段时期内形成巨大的输入性通胀压力。根据预测,"今年下半年通胀的月度同比数据将超过4%,全年平均通胀为3.62%,略超今年通胀调控目标。" 澳新银行大中华区首席经济学家刘利刚持与李稻葵相近的观点。他说,1至2月平均通胀率达到了2.6%,明显高于去年第四季度的2 .1%,表明物价上升势头已经较为明显。整体来看,中国的通胀压力来自于供需两端。"正是由于供给和需求两端的压力,我们认为,中国的通胀表现在今年将不容乐观。" 受物价上涨压力增大影响,市场判断货币政策将逐步趋于中性,下半年甚至适度收紧。"政策放松期已过,下半年可能适度收紧。" 瑞银 证券中国区首席经济学家汪涛说,ZF为2013年定下中性的货币政策基调,并且短期来看并没有立即收紧宏观政策的意向。但是, 房地产 销售和 房价 的强劲表现已经促使ZF出台调控新政。鉴于经济复苏势头尚未特别强劲并且信贷增速已经在2月放缓,我们认为ZF不太可能立即收紧货币和信贷政策。不过,预计年初至今强劲的信贷扩张以及地方ZF对"城镇化"和促增长的冲动将会推动投资和经济活动进一步走强,再加上通胀攀升,可能促使ZF在下半年转变信贷政策基调。 中国银行认为,今年存款准备金率、利率、汇率会是"两稳一升"的格局。周景彤说,央行对通货膨胀的高度关注令货币政策趋向中性,降准和降息的概率下降,预计全年降准一次,法定存贷款利率不变。人民币汇率稳中有升,弹性增强,预计2013年人民币对美元升值3%左右。
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cutelxh 2013-3-2 19:21
2.1.1 房地产估价行业准入制度 ( 1 )《房地产估价机构管理办法》 2005 年 10 月 12 日,建设部发布了《房地产估价机构管理办法》(以下简称《办法》),旨在规范房地产估价机构行为,维护房地产估价市场秩序,保障房地产估价活动当事人合法权益,《办法》于 2005 年 12 月 1 日起实施。 《办法》规定,房地产估价机构依法从事房地产估价活动,不受行政区域、行业限制。任何组织或者个人不得非法干预房地产估价活动和估价结果。国务院建设行政主管部门负责一级房地产估价机构资质许可。省、自治区人民政府建设行政主管部门、直辖市人民政府房地产行政主管部门负责二、三级房地产估价机构资质许可。 《办法》规定了各资质等级房地产估价机构必须具备的条件,以及在资质等级许可范围内从事估价业务的内容。 《办法》指出,一级资质房地产估价机构可以按照有关规定设立分支机构,二、三级资质房地产估价机构不得设立分支机构。其中一级资质房地产估价机构可以从事各类房地产估价业务;二级资质房地产估价机构可以从事除公司上市、企业清算以外的房地产估价业务;三级资质房地产估价机构可以从事除公司上市、企业清算、司法鉴定以外的房地产估价业务。 有下列情形之一的,资质许可机关或者其上级机关,根据利害关系人的请求或者依据职权,可以撤销房地产估价机构资质: ◆ 资质许可机关工作人员滥用职权、玩忽职守作出准予房地产估价机构资质许可的; ◆ 超越法定职权作出准予房地产估价机构资质许可的; ◆ 违反法定程序作出准予房地产估价机构资质许可的; ◆ 对不符合许可条件的申请人作出准予房地产估价机构资质许可的; ◆ 依法可以撤销房地产估价机构资质的其他情形,房地产估价机构以欺骗、贿赂等不正当手段取得房地产估价机构资质的,应当予以撤销。 ( 2 )《房地产估价师注册管理办法》 为了加强对房地产估价师的注册管理,完善房地产价格评估制度和房地产价格评估人员执业资格认证制度,提高房地产价格评估水平,建设部于 1998 年 8 月 20 日颁布了《房地产估价师注册管理办法》,《房地产估价师注册管理办法》自 1998 年 9 月 1 日起施行。 2001 年 8 月 15 日,建设部发布的《建设部关于修改〈房地产估价师注册管理办法〉的决定》,自发布之日起施行。 随着 2007 年 3 月 1 日《注册房地产估价师管理办法》的实施,《房地产估价师注册管理办法》和《建设部关于修改〈房地产估价师注册管理办法〉的决定》随即失效。 ( 3 )《注册房地产估价师管理办法》 为了加强对注册房地产估价师的管理,完善房地产价格评估制度和房地产价格评估人员资格认证制度,规范注册房地产估价师行为,维护公共利益和房地产估价市场秩序, 2006 年 12 月 25 日,建设部发布了《注册房地产估价师管理办法》(以下简称《办法》),《办法》自 2007 年 3 月 1 日起施行。 《办法》所称注册房地产估价师,是指通过全国房地产估价师执业资格考试或者资格认定、资格互认,取得中华人民共和国房地产估价师执业资格(以下简称执业资格),并按照本办法注册,取得中华人民共和国房地产估价师注册证书(以下简称注册证书),从事房地产估价活动的人员。 注册房地产估价师的注册条件为: ◆ 取得执业资格; ◆ 达到继续教育合格标准; ◆ 受聘于具有资质的房地产估价机构; 申请初始注册,应当提交下列材料: ◆ 初始注册申请表; ◆ 执业资格证件和身份证件复印件; ◆ 与聘用单位签订的劳动合同复印件; ◆ 取得执业资格超过 3 年申请初始注册的,应当提供达到继续教育合格标准的证明材料; ◆ 聘用单位委托人才服务中心托管人事档案的证明和社会保险缴纳凭证复印件;或者劳动、人事部门颁发的离退休证复印件;或者外国人就业证书、台港澳人员就业证书复印件。 申请注册的,应当向聘用单位或者其分支机构工商注册所在地的省、自治区、直辖市人民政府建设(房地产)主管部门提出注册申请。对申请初始注册的,省、自治区、直辖市人民政府建设(房地产)主管部门应当自受理申请之日起 20 日内审查完毕,并将申请材料和初审意见报国务院建设主管部门。国务院建设主管部门应当自受理之日起 20 日内作出决定。对申请变更注册、延续注册的,省、自治区、直辖市人民政府建设(房地产)主管部门应当自受理申请之日起 5 日内审查完毕,并将申请材料和初审意见报国务院建设主管部门。国务院建设主管部门应当自受理之日起 10 日内作出决定。注册房地产估价师的初始、变更、延续注册,逐步实行网上申报、受理和审批。 申请人有下列情形之一的,不予注册: ◆ 不具有完全民事行为能力的; ◆ 刑事处罚尚未执行完毕的; ◆ 因房地产估价及相关业务活动受刑事处罚,自刑事处罚执行完毕之日起至申请注册之日止不满 5 年的; ◆ 因前项规定以外原因受刑事处罚,自刑事处罚执行完毕之日起至申请注册之日止不满 3 年的; ◆ 被吊销注册证书,自被处罚之日起至申请注册之日止不满 3 年的; ◆ 以欺骗、贿赂等不正当手段获准的房地产估价师注册被撤销,自被撤销注册之日起至申请注册之日止不满 3 年的; ◆ 申请在 2 个或者 2 个以上房地产估价机构执业的; ◆ 为现职公务员的; ◆ 年龄超过 65 周岁的; ◆ 法律、行政法规规定不予注册的其他情形。 取得执业资格的人员,应当受聘于一个具有房地产估价机构资质的单位,经注册后方可从事房地产估价执业活动。隐瞒有关情况或者提供虚假材料申请房地产估价师注册的,建设(房地产)主管部门不予受理或者不予行政许可,并给予警告,在 1 年内不得再次申请房地产估价师注册。 《办法》自 2007 年 3 月 1 日起施行。 1998 年 8 月 20 日发布的《房地产估价师注册管理办法》(建设部令第 64 号)、 2001 年 8 月 15 日发布的《建设部关于修改〈房地产估价师注册管理办法〉的决定》(建设部令第 100 号)同时废止。 2.1.2 房地产估价行业执业资格制度 ( 1 )《房地产估价师执业资格制度暂行规定》 《房地产估价师执业资格制度暂行规定》(以下简称《规定》)由建设部、人事部建房于 1995 年 3 月 22 日发布,旨在加强房地产估价人员的管理,充分发挥房地产估价在房地产交易中的作用。 《规定》所称房地产估价师是指经全国统一考试,取得房地产估价师《执业资格证书》,并注册登记后从事房地产估价活动的人员。 《规定》对于房地产估价师执业资格考试、注册、权利和义务、法则作了明确规定。在注册方面,《规定》要求房地产估价师执业资格考试合格人员,必须在取得房地产估价师《执业资格证书》后三个月内办理注册登记手续。 申请房地产估价师注册需提供下列证明文件: ◆ 房地产估价师执业资格注册申请; ◆ 房地产估价师《执业资格证书》; ◆ 业绩证明; ◆ 所在单位考核合格证明。 房地产估价师执业资格注册有效期一般为三年,有效期满前三个月,持《房地产估价师注册证》者应当到原注册机关重新办理注册手续。 房地产估价师享有下列权利: ◆ 有执行房地产估价业务的权利; ◆ 有在房地产估价报告上签字的权利; ◆ 有使用房地产估价师名称的权利。 同时,《规定》提出房地产估价师必须履行下列义务: ◆ 遵守房地产评估法规、技术规范和规程; ◆ 保证估价结果的客观公正; ◆ 遵守行业管理规定和职业道德规范; ◆ 接受职业继续教育,不断提高业务水平; ◆ 为委托人保守商业秘密。 ( 2 )《房地产估价师执业资格考试实施办法》 1995 年 3 月,建设部颁布了《房地产估价师执业资格考试实施办法》(以下简称《办法》),《办法》提出房地产估价师执业资格考试从 1995 年开始实施,每两年举行一次。考试时间定于当年六月的第一个周六休息日。 考试科目为:房地产基本制度与政策、房地产投资经营与管理、房地产估价理论与实务、房地产估价案例与分析。考试分为四个半天进行,每个科目考试时间为两个半小时。 《房地产估价师执业资格制度暂行规定》第八条指出凡中华人民共和国公民,遵纪守法并具备下列条件之一的,可申请参加房地产估价师执业资格考试: ◆ 取得房地产估价相关学科(包括房地产经营、房地产经济、土地管理、城市规划等,下同)中等专业学历,具有八年以上相关专业工作经历,其中从事房地产估价实务满五年; ◆ 取得房地产估价相关学科大专学历,具有六年以上相关专业工作经历,其中从事房地产估价实务满四年; ◆ 取得房地产估价相关学科学士学位,具有四年以上相关专业工作经历,其中从事房地产估价实务满三年; ◆ 取得房地产估价相关学科硕士学位或第二学位、研究生班毕业,从事房地产估价实务满二年; ◆ 取得房地产估价相关学科博士学位的; ◆ 不具备上述规定学历,但通过国家统一组织的经济专业初级资格或审计、会计、统计专业助理级资格考试并取得相应资格,具有十年以上相关专业工作经历,其中从事房地产估价实务满六年,成绩特别突出的。 2.1.3 房地产估价行业执业规范制度 ( 1 )《房地产估价规范》 为了规范房地产估价行为,统一估价程序和方法,做到估价结果客观、公正、合理,根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国土地管理法》等法律、法规的有关规定,建设部于 1999 年颁布了《房地产估价规范》(以下简称《规范》),《规范》自 1999 年 6 月 1 日起执行。 《规范》中对术语、估价原则、估价程序、股价方法等做了明确规定。其中估价方法主要由以下几种: ◆ 市场比较法 运用市场比较法估价应按下列步骤进行:搜集交易实例;选取可比实例;建立价格可比基础;进行交易情况修正;进行交易日期修正;进行区域因素修正;进行个别因素修正;求出比准价格。 ◆ 收益法 运用收益法估价应按下列步骤进行:搜集有关收入和费用的资料;估算潜在毛收入;估算有效毛收入;估算运营费用;估算净收益;选用适当的资本比率;选用适宜的计算公式求出收益价格。 其中潜在毛收入、有效毛收入、运营费用、净收益均以年度计。 ◆ 成本法 运用成本法估价应按下列步骤进行:搜集有关成本、税费、开发利润等资料;估算重置价格或重建价格;估算折旧;求出积算价格。 ◆ 假设开发法 运用假设开发法估价应按下列步骤进行:调查待开发房地产的基本情况;选择最佳的开发利用方式;估计开发建设期;预测开发完成后的房地产价值;估算开发成本、管理费用、投资利息、销售税费、开发利润、投资者购买待开发房地产应负担的税费;进行具体计算。 ◆ 基准地价修正法 运用基准地价修正法估价应按下列步骤进行:搜集有关基准地价的资料;确定估价对象所处地段的基准地价;进行交易日期修正;进行区域因素修正;进行个别因素修正;求出估价对象宗地价格。 《规范》将房地产估价按估价目的进行分类,主要有下列类别:土地使用权出让价格评估;房地产转让价格评估;房地产租赁价格评估;房地产抵押价值评估;房地产保险估价;房地产课税估价;证地和房屋拆迁补偿估价;房地产分割、合并估价;房地产纠纷估价;房地产拍卖底价评估;企业各种经济活动中涉及的房地产估价;其他目的的房地产估价。 《规范》指出,估价报告应做到下列几点: ◆ 全面性:应完整地反映估价所涉及的事实、推理过程和结论,正文内容和附件资料应齐全,配套; ◆ 公正性和客观性:应站在中立的立场上对影响估价对象价格或价值的因素进行客观的介绍、分析和评论,作出的结论应有充分的依据; ◆ 准确性:用语应力求准确,避免使用模棱两可或易生误解的文字,对未经查实的事项不得轻率写入,对难以确定的事项应予以说明,并描述其对估价结果可能产生的影响。 ◆ 概括性:应用简洁的文字对估价中所涉及的内容进行高度概括,对获得的大量资料应在科学鉴别与分析的基础上进行筛选,选择典型、有代表性、能反映事情本质特征的资料来说明情况和表达观点。 ( 2 )《城市房屋拆迁估价指导意见》 2003 年 12 月 3 日,建设部发布了《城市房屋拆迁估价指导意见》(以下简称《意见》),于 2004 年 1 月 1 日起施行。《意见》旨在规范城市房屋拆迁估价行为,维护拆迁当事人的合法权益。 《意见》所称城市房屋拆迁估价(以下简称拆迁估价),是指为确定被拆迁房屋货币补偿金额,根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素,对其房地产市场价格进行的评估。 《意见》评估机构要求、评估房屋要求、评估价值要求、评估勘查记录、估价报告和拆迁责任作了明确规定。 《意见》指出房屋拆迁评估价格为被拆迁房屋的房地产市场价格,不包含搬迁补助费、临时安置补助费和拆迁非住宅房屋造成停产、停业的补偿费,以及被拆迁房屋室内自行装修装饰的补偿金额。搬迁补助费、临时安置补助费和拆迁非住宅房屋造成停产、停业的补偿费,按照省、自治区、直辖市人民政府规定的标准执行。被拆迁房屋室内自行装修装饰的补偿金额,由拆迁人和被拆迁人协商确定;协商不成的,可以通过委托评估确定。 房屋拆迁许可证确定的同一拆迁范围内的被拆迁房屋,原则上由一家估价机构评估。需要由两家或者两家以上估价机构评估的,估价机构之间应当就拆迁估价的依据、原则、程序、方法、参数选取等进行协调并执行共同的标准。 拆迁估价时点一般为房屋拆迁许可证颁发之日。拆迁规模大、分期分段实施的,以当期(段)房屋拆迁实施之日为估价时点。 实地查勘记录由实地查勘的估价人员、拆迁人、被拆迁人签字认可。因被拆迁人的原因不能对被拆迁房屋进行实地查勘、拍摄影像资料或者被拆迁人不同意在实地查勘记录上签字的,应当由除拆迁人和估价机构以外的无利害关系的第三人见证,并在估价报告中作出相应说明。 公示期满后,估价机构应当向委托人提供委托范围内被拆迁房屋的整体估价报告和分户估价报告。委托人应当向被拆迁人转交分户估价报告。 拆迁当事人不如实提供有关资料或者不协助估价机构实地查勘而造成估价失实或者其他后果的,应当承担相应责任。 ( 3 )《房地产抵押估价指导意见》 2003 年 12 月 4 日,建设部公布了《城市房屋拆迁估价指导意见》(以下简称《意见》),《意见》对城市房屋拆迁估价行为进行了明确规范,为维护拆迁当事人的合法权益,新的指导意见增添了被拆迁人可投票选择估价机构以及初步结果需公示 7 日等条款。《意见》于 2004 年 1 月 1 日实施。此前已颁发房屋拆迁许可证的拆迁项目,其拆迁估价不适用此《意见》。 《意见》所称城市房屋拆迁估价(以下简称拆迁估价),是指为确定被拆迁房屋货币补偿金额,根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素,对其房地产市场价格进行的评估。 房屋拆迁评估价格为被拆迁房屋的房地产市场价格,不包含搬迁补助费、临时安置补助费和拆迁非住宅房屋造成停产、停业的补偿费,以及被拆迁房屋室内自行装修装饰的补偿金额。搬迁补助费、临时安置补助费和拆迁非住宅房屋造成停产、停业的补偿费,按照省、自治区、直辖市人民政府规定的标准执行。被拆迁房屋室内自行装修装饰的补偿金额,由拆迁人和被拆迁人协商确定;协商不成的,可以通过委托评估确定。 为了防止不法行为出现,《意见》要求估价报告必须由专职注册房地产估价师签字,估价机构和估价人员与拆迁当事人有利害关系的,应当回避。拆迁当事人对估价结果有异议的,可以申请向原估价机构复核估价,也可以另行委托估价机构评估。对于出具不实估价报告的估价机构和估价人员,有关部门将予以严厉处罚。 为了让大众对于拆迁知识和评定价格有粗略了解,《意见》规定市、县人民政府或者其授权的部门应当根据当地房地产市场交易价格,至少每年定期公布一次不同区域、不同用途、不同建筑结构的各类房屋的房地产市场价格。 拆迁估价应当参照类似房地产的市场交易价格和市、县人民政府或者其授权部门定期公布的房地产市场价格,结合被拆迁房屋的房地产状况进行。拆迁评估价格应当以人民币为计价的货币单位,精确到元。估价机构应当将分户的初步估价结果向被拆迁人公示 7 日,并进行现场说明,听取有关意见。公示期满后,估价机构应当向委托人提供委托范围内被拆迁房屋的整体估价报告和分户估价报告。委托人应当向被拆迁人转交分户估价报告。 如果拆迁人或被拆迁人对估价报告有疑问的,可以向估价机构咨询,估价机构应当向其解释拆迁估价的依据、原则、程序、方法、参数选取和估价结果产生的过程。拆迁当事人对估价结果有异议的,自收到估价报告之日起 5 日内,可以向原估价机构书面申请复核估价,也可以另行委托估价机构评估。为了公正、公平,估价专家委员会成员、估价机构、估价人员应当回避而未回避的,其鉴定意见或者估价结果无效。 ( 4 )《关于加强房地产估价机构监管有关问题的通知》 建设部于 2006 年发布了《关于加强房地产估价机构监管有关问题的通知》(以下简称《通知》),对规范房地产估价机构行为、维护房地产估价市场秩序、保障房地产估价活动当事人合法权益,发挥了重要作用。为进一步规范房地产估价机构资质许可行为,加强对房地产估价机构的日常监管,有如下通知: ◆ 健全房地产估价机构和注册房地产估价师信用档案。要按照《办法》和《建设部关于建立房地产企业及执(从)业人员信用档案系统的通知》(建住房函 192 号)的要求,建立并公示房地产估价机构和注册房地产估价师信用档案,及时更新信用档案信息。房地产估价机构资质许可机关、初审机关(简称许可机关、初审机关,下同)应当根据信用档案公示的内容对房地产估价机构的资质申报材料进行审核。 ◆ 加快电子政务建设,启用房地产估价机构资质核准和房地产估价师注册管理信息系统,规范行政许可行为。要通过房地产估价机构资质核准和房地产估价师注册管理信息系统,办理房地产估价机构资质核准和房地产估价师注册申请、初审和审批工作。 ◆ 保证房地产估价机构资质初审和审批工作的公开透明。初审机关在提出初审意见前,应当将申请机构名称、法定代表人、专职注册房地产估价师等信息在初审机关信息网及许可机关信息网上公示 10 天,认真听取社会、业内意见。对反映的问题,经认真调查核实后,方可出具初审意见。许可机关受理申请后,应当将申请机构名单及时在许可机关网上公布,依法组织专家评审,接受社会监督。 ◆ 建立资质升降衔接机制。申请延续原资质未获核准的房地产估价机构,应当自不予延续许可决定做出之日起至资质有效期届满前,申请核准相应资质等级;逾期不申请核准相应资质等级的,再次申请时,按新设立的机构对待。未申请资质延续或被撤回资质的房地产估价机构,不再具有房地产估价机构资质,不得从事房地产估价活动;重新申请核准资质的,按新设立的机构对待。 ◆ 简化变更注册手续。房地产估价机构名称获准工商登记变更后,向许可机关申请变更机构名称时,应当一并申请办理本机构注册房地产估价师执业单位名称变更手续。许可机关应当一并办理。 ◆ 加强估价报告及相关资料管理。房地产估价机构破产、解散时,其房地产估价报告及相关资料应当移交当地建设(房地产)行政主管部门或其指定的机构。 ◆ 加强房地产估价业务日常监管。建设(房地产)行政主管部门、房地产估价行业组织要建立房地产估价报告定期抽查制度,制定房地产估价报告评审考核标准,实地检查房地产估价管理制度执行情况、房地产估价档案管理情况,并将检查结果记入信用档案向社会公示。 ◆ 加强房地产估价机构资质日常检查和管理。在日常监管工作中,发现房地产估价机构不符合《办法》规定的相同资质等级条件的,应当按照《办法》的规定,责令其限期改正;逾期不改的,撤回其资质。对违反《办法》规定有禁止行为的机构,依《办法》严肃处理。 ◆ 加强异地执业管理。房地产估价机构在其工商注册所在地行政区域外从事房地产估价业务的,完成估价业务后,房地产估价机构应向业务发生地县级以上地方人民政府建设(房地产)行政主管部门留存房地产估价报告备查。 ◆ 加强房地产抵押估价管理。各地在办理房地产抵押登记时,应当按照《城市房地产抵押管理办法》(建设部令第 98 号)的规定,要求申请人提供抵押当事人议定房地产抵押价值的书面协议,或者具有房地产估价机构资质的机构出具的证明抵押房地产价值的估价报告。 ◆ 规范分支机构的设立。二级、三级房地产估价机构不得设立分支机构。各房地产估价机构不得设立类似分支机构性质的“办事处”、“联络点(站)”等机构。在《办法》实施前,二级、三级房地产估价机构已设立分支机构的,应当在 2007 年 3 月底以前完成整改工作。 ◆ 坚决查处房地产估价领域的商业贿赂。房地产行政主管部门和房地产估价行业组织要主动与相关部门和行业组织建立情况通报、信息共享的工作机制,依法严肃查处通过贿赂、回扣等不正当手段获取房地产估价业务的行为,营造公平、公正的执业环境。 ◆ 充分发挥房地产估价行业组织的作用。房地产估价行业组织应当加强行业自律管理,尚未建立房地产估价行业组织的地方,要尽快组建。中国房地产估价师与房地产经纪人学会要与地方房地产估价行业组织密切配合,组织对会员开展互检互查工作,并将检查结果向房地产行政主管部门通报,向社会公示。 2.3 房地产估价行业技术环境分析 2.3.1 地价评估方法 ( 1 )路线价法 路线价法是对临接道路且可及性相当的土地设定标准深度,选取若干标准宗地求其平均价格,将此平均价格称为路线价,然后再配合深度价格修正率表和其他价格修正率表,计算出临接该道路的其他土地价格的一种估价方法。路线价法实质上是一种市场法,是市场法的派生方法,其理论依据与市场法相同,是房地产价格形成的替代原理。 路线价法适用的对象:路线价法主要适用于城市商业街道两侧土地的估价。运用路线价法估价的前提条件是街道较规整,临街各宗土地的排列较整齐。 一般的土地估价方法主要适用于单宗土地的估价,而且需要花费较长的时间。路线价法则被认为是一种快速、相对公平合理,能节省人力、财力,可以同时对大量土地进行估价的方法,特别适用于房地产税收、市地重划(城市土地整理)、城市房屋拆迁补偿或者其他需要在大范围内同时对大量土地进行的估价。 运用路线价法估价一般分为下列 6 个步骤进行: 图表 AUTONUM   \* Arabic 1 :路线价法估价的一般步骤 步骤 解释 划分路线价区段 在划分路线价区段时,应将可及性相当、地块相连的土地划为同一个路线价区段。两个路线价区段的分界线,原则上是地价有显著差异的地点,一般是从十字路或丁字路中心处划分,两个路口之间的地段为一个路线价区段。但较长的繁华街道,有时需要将两个路口之间的地段划分为两个以上的路线价区段,分别附设不同的路线价。而某些不很繁华的街道,同一个路线价区段可延长至数个路口。另外,在同一条街道上,如果两侧的繁华程度、地价水平有显著差异的,应以街道中心为分界线,将该街道的两侧各自视为一个路线价区段,分别附设不同的路线价。 设定标准深度 从理论上讲,标准深度是街道对地价影响的转折点:由此接近街道的方向,地价受街道的影响而逐渐升高;由此远离街道的方向,地价可视为基本不变。但在实际估价中,设定的标准深度通常是路线价区段内临街各宗土地的临街深度的众数。 选取标准宗地 一面临街; 土地形状为矩形; 临街深度为标准深度; 临街宽度为标准宽度(可为同一路线价区段内临街各宗土地的临街宽度的众数); 临街宽度与临街深度比例适当; 用途为所在路线价区段具有代表性的用途; 容积率为所在路线价区段具有代表性的容积率(可为同一路线价区段内临街各宗土地的容积率的众数); 其他方面,如土地使用年限、土地生熟程度等也应具有代表性。 调查评估路线价 路线价是附设在街道上的若干标准宗地的平均价格。通常在同一路线价区段内选择一定数量以上的标准宗地,运用收益法(通常是其中的土地剩余技术)、市场法等,分别求其单位价格或楼面地价。然后求这些标准宗地的单位价格或楼面地价的简单算术平均数或加权算术平均数、中位数、众数,即得该路线价区段的路线价。 制作价格修正率表 价格修正率表有深度价格修正率表和其他价格修正率表。深度价格修正率表又称深度百分率表、深度指数表,是基于深度价格递减率制作出来的。深度价格递减率又是基于临街土地中各部分的价值随远离街道而有递减现象,或者说,距街道深度愈深,可及性愈差,价值也就愈低。如将临街土地划分为许多与街道平行的细条,由于越接近街道的细条的利用价值越大,越远离街道的细条的利用价值越小,则接近街道的细条的价值高于远离街道的细条的价值。 计算临街各宗土地的价格 计算出房地产的价格 资料来源: ** 房地产估价行业研究小组整理 ( 2 )城市基准地价评估 城市基准地价是以一个城市为对象,在该城市一定区域范围内,根据用途相似、地块相连、地价相近的原则划分地价区段,调查评估出的各地价区段在某一时点的平均价格。 城市基准地价评估的方法和步骤一般是: 图表 AUTONUM   \* Arabic 2 :城市基准地价评估的方法和步骤 步骤 解释 确定基准地价评估的区域范围 这是以一个具体城市为对象,确定其基准地价评估的区域范围,例如是该城市的整个行政区域,还是规划区、市区或建成区等。评估的区域范围大小,主要是根据实际需要和可投入评估的人力、财力、物力等情况来定。 明确基准地价的内涵、构成、表达方式、基准日期等 其中特别是要明确拟评估的基准地价所对应的土地条件或状况,包括土地的基础设施完备程度、平整程度、权利性质(如是出让土地使用权还是划拨土地使用权)、使用年限、用途(通常分为商业、办公、居住、工业等不同的用途)、容积率(通常按用途来明确相应的容积率)等。 划分地价区段 所谓地价区段,是将用途相似、地块相连、地价相近的土地加以圈围而形成的一个个区域。一个地价区段可视为一个地价“均质”区域。通常可将土地划分为 3 类地价区段:①商业路线价区段;②住宅片区段;③工业片区段。划分地价区段的方法通常是就土地的位置、交通、使用现状、城市规划、房地产价格水平及收益情形等做实地调查研究,将情况相同或相似的相连土地划为同一个地价区段。各地价区段之间的分界线应以道路、沟渠或其他易于辨认的界线为准,但商业路线价区段应以标准深度为分界线。 抽查评估标准宗地的价格 这是在划分出的各地价区段内,选择数宗具有代表性的宗地,再由估价人员调查搜集这些宗地的相关经营收益资料、市场交易资料或开发费用资料等,运用收益法、市场法、成本法、假设开发法等适宜的估价方法评估出这些标准宗地在合理市场下可能形成的正常市场价值,通常应求出单价或楼面地价。 计算区段地价 区段地价是某个特定地价区段的单价或楼面地价,它代表或反映着该地价区段内土地价格的正常和总的水平。区段地价的计算,是分别以一个地价区段为范围,求各该地价区段内所抽查评估出的标准宗地单价或楼面地价的平均数、中位数或众数。计算出的区段地价,对于商业路线价区段来说是路线价,对于住宅片区段或工业片区段来说是区片价。 确定基准地价 在上述区段地价计算的基础上做适当的调整后即是基准地价。在确定基准地价时,应先把握各地价区段间的好坏层次(通常是从好到差排序),再把握其间的地价高低层次,以避免出现条件较差的区段的基准地价高于条件较好的区段的基准地价。 提出基准地价应用的建议和技术 包括该基准地价的作用,将该基准地价调整为各宗地价格的方法和系数,例如具体区位、土地使用年限、容积率、土地形状、临街状况等的修正方法和修正系数。 资料来源: ** 房地产估价行业研究小组整理 ( 3 )宗地价格评估和基准地价修正法 宗地价格是一宗土地的一定权益在某一时点的价格。土地的一定权益,有出让土地使用权、划拨土地使用权、设有抵押权的土地使用权、设有地役权的土地使用权、有租约限制的土地使用权,等等。 宗地价格原则上可以采用下列两种技术途径来评估: ◆ 直接运用市场法、成本法、收益法、假设开发法等来评估。但是,宗地的类型和估价目的不同,具体适用的估价方法可能不完全相同。拿宗地的类型来说,待开发土地,如将利用该土地建造某种类型的商品住宅或写字楼、商店、宾馆等,适用假设开发法估价;经新近人工开发或改造的宗地,如填海造地,开山造地,征用农地或拆除旧城区的旧建筑物后进行“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的土地,适用成本法估价;已有建筑物的宗地,例如现成的写字楼、商店、宾馆、餐馆等的占地,适用收益法(具体是其中的土地剩余技术)估价;而不论宗地的类型如何,只要该类宗地有较发达的交易市场存在,可以找到较多的交易实例,均适用市场法估价。 ◆ 在有了基准地价的地区,可通过基准地价的修正来评估。这种方法具体可称为基准地价修正法。该方法可定义为:在政府确定公布了基准地价的地区,通过具体区位、土地使用年限、容积率、土地形状、临街状况等的比较,由估价对象宗地所处地段的基准地价调整得出估价对象宗地价格的一种估价方法。 运用基准地价修正法估价应按如下步骤进行:①搜集有关基准地价的资料;②查出估价对象所处地段的基准地价;③进行交易日期调整;④进行土地状况调整;⑤求出估价对象宗地的价格。 由于在不同城市,基准地价的内涵、构成、表达方式等可能不同,具体调整的内容和方法也不完全相同。基准地价的内涵、构成、表达方式等的不同,有基准地价是熟地价还是生地价,尤其是在城市建成区内是否包含市政配套费、拆迁补偿安置费;是土地级别的基准地价,还是区片价的基准地价或路线价的基准地价;是用土地单价表示的,还是用楼面地价表示的;对应的用途、容积率和土地使用年限等,如在评估基准地价时设定的土地使用年限是无限年还是相应用途的法定最高年限,或是统一为某个固定年限等。 ( 4 )高层建筑地价分摊 随着房地产交易活动的日益发展和产权多元化,一座建筑物只有一个所有者的格局被打破了,出现了一座建筑物内有着众多的所有者或使用者的情况,他们分别拥有该座建筑物的某一部分,如有的拥有地下一层,有的拥有地面一层,有的拥有地上一层。特别是多层、高层住宅或公寓,一户居民往往只拥有其中的一套住房。但是,整座建筑物占用的土地只是一块,在实物形态上不可分割。当这座建筑物的开发商售出其中的某一部分后,该块土地的使用权的一个相应份额也就随之转移,最后是购得这座建筑物的众多所有者按份共有该块土地的使用权,但是大家各自的份额是多少就成了一个需要解决的现实问题。通过高层建筑地价分摊解决:各部分占有的土地份额、各部分享有的土地面积、各部分享有的地价数额等问题。 高层建筑地价分摊的方法 ◆ 按建筑面积进行分摊 按建筑面积进行分摊的方法,是根据各自拥有的建筑面积的多少来分摊,即如果甲拥有的建筑面积为若干平方米,那么他应享有的地价数额为他所拥有的建筑面积乘以土地总价值与总建筑面积的比率(即楼面地价),他应占有的土地份额为他所拥有的建筑面积除以总建筑面积。具体如下: 某部分享有的地价数额 = 土地总价值 / 总建筑面积 x 该部分的建筑面积 某部分占有的土地份额=该部分享有的地价数额 / 土地总价值=该部分的建筑面积 / 总建筑面积 ◆ 按房地价值进行分摊 为了克服按建筑面积分摊出现的不同部分的价值不同,但却分摊了等量的地价,可以依据各部分的房地价值进行分摊。具体方法是: 某部分享有的地价数额=土地总价值 / 房地总价值 x 该部分的房地价值 某部分占有的土地份额=该部分享有的地价总数 / 土地总价值=该部分的房地价值 / 房地总价值 ◆ 按土地价值进行分摊 按房地价值进行分摊的方法,当香港按建筑面积进行分摊遇到困难时也被提出来过,但它仍然存在上述的假设用途、面积、平面布置、装修装饰等相同,仅房地价值不同的各层所分摊的建筑物价值不相等这个理论缺陷,因此,需要进一步寻找更为合理的分摊方法。 更为合理的分摊方法就是依据各部分的土地价值进行分摊,具体方法如下: 某部分占有的土地份额=(该部分的房地价值一该部分的建筑物价值) / (房地总价值-建筑物总价值) 某部分享有的地价数额=该部分占有的土地份额 x 土地总价值=该部分的房地价值一该部分的建筑物价值 由于未来的房地价值是不断变动的,土地价值也是不断变动的,因此,按房地价值进行分摊的方法和按土地价值进行分摊的方法,从理论上讲要求地价分摊不断地进行,但这在实际中不可行,因为进行分摊所需的费用可能很高,另外土地占有份额一旦确定下来之后也不宜经常变动。而如果间隔一定的年数进行分摊,这种间隔期多长合宜也是值得研究的。 上述讨论的分摊方法不仅适用于多层、高层建筑物的地价分摊,而且适用于同一层或平房的不同部位分别为不同人所有、房地价值不相等时的地价分摊。例如,在繁华地段,沿街部分的房屋比里面的房屋价值高,在这同一房屋分别为两人或两人以上占用的情况下,就需要进行地价分摊,确定各自的土地占有份额。 2.3.2 拆迁房屋评估方法 ( 1 )用市场比较法估算被拆迁之房价 所谓市场比较法,是在对估价对象计算其的价格时,将估价对象与在较近时期内已经发生了交易的类似房地产加以比较对照,从已经发生了交易的类似房地产的已知价格,修正得出估价对象房地产的价格的一种估价方法。这里所谓类似房地产,是指在用途、建筑结构、所处地区等方面,与估价对象房地产相同或相似的房地产(市场比较法中通常称此房地产为交易实例房地产,简称交易实例)。采用市场比较法估价求得的价格,业内人士通常称为比准价格。 市场比较法是房地产估价最重要、最常用的方法之一,也是一种技术上成熟、最贴切实际的估价方法。在拆迁活动中,这种方法最受被拆迁人的欢迎。他们会将拆迁人的拟补偿价与其他类似房屋的市场售价相比较,从而确定自己是否合算。其实,被拆迁人的这种比较方法就是一种朴素的市场比较法。拆迁人和评估人员不能不考虑这一因素。为此,对该方法本节予以重点介绍。 市场比较法由于是以替代原理为理论基础,而且符合当事人的现实经济行为,以市场上实际的交易价格为估价对照的基准,只要有类似房地产的合适交易实例即可应用,所以在房地产市场比较发达的情况下,它是一种说服力较强,具有现实性、适用范围广、被普遍采用的估价方法。但值得注意的是,市场比较法是要在同一地区或同一供求范围内的类似地区中,有与估价对象类似地区中,有与估价对象相类似的房地产交易对象时,才是有效的方法;而且运用市场比较法时,需要进行交易情况、交易日期、区域因素和个别因素的修正等,这些作业既要具备相当的知识,又要依靠丰富的经验;否则,很难得出比较准确的房地产价格。不过,拆迁实务中,常见的是市场比较法本无过,而是使用这种方法的估价师不按规范来估价导致估价结果背离实际。 运用市场比较法进行被拆迁房价格评估的一般步骤是: ◆ 收集交易实例:运用市场比较法评估被拆迁房屋的价格,必须具有较多的原始资料,如果资料太少,则比较评估出的价格难免武断、不够客观。因此,运用市场比较法进行估价时,首先应尽可能地收集较多的交易实例。目前的评估机构与房地产交易机构关系较密,对此,应不存在困难。 ◆ 选取比较实例:尽管收集和积累的交易实例较多,但针对要估价的某一拟拆迁的房地产来说,其中有些交易实例并不适用。因此,在对某一房地产进行估价时,还需要选择其中符合一定条件的交易实例,作出供比较参照的交易实例。供比较参照的交易实例选择得恰当与否,直接影响到市场比较法评估出的价格的正确性,因此应特别慎重。一般来说,选择交易实例应尽量满足以下要求: 估价对象房地产的用途应相同。这种用途主要反映大类用途,如果能做到小类用途也相同则更好,其中大类用途如下:商业、办公楼、宾馆、住宅、工业、仓库。混淆用途,是目前估价错误的主要原因之一。 与估价对象房地产的建筑结构应相同。建筑结构一般有如下几种:钢结构、钢筋混凝土结构、砖混结构、砖木结构、简易结构。 与估价对象房地产所处的地区应相同,或在同一供求范围内的类似地区。由于市场比较法是以替代原理为理论依据,用来比较参照的交易实例房地产与估价对象房地产之间要具有替代关系。因此,交易实例必须是在同一供培育范围内的类似地区中的房地产交易,如果能做到在同一地区则更好。 与估价对象房地产的价格类型应相同。一般来说,价格类型大致有如下几种:买卖价格,租赁价格,入股价格,抵押价格,征用价格,课税价格,投保价格,典当价格。拆迁估价原则上应适用买卖价格。 与估价对象房地产的估价时点应接近。估价时点,是指决定估价对象房地产估价额的基准日期。所谓接近的含义是相对的,如果房地产市场相对稳定,在几年前的交易用于现在比较,也比较有效。如果房地产市场变化快,则比较的有效期要缩短。一般认为,交易实例的交易日期越近越好,实在无近期交易实例,采用的交易实例的交易日期在 5 年以上的不宜采用,因为在进行交易日期修正时会出现较大偏差。 该交易实例必须为正常交易,或可修正为正常交易,所谓正常交易,是指交易应是公开、平等、自愿的,即在公开市场、信息通畅、交易双方平等自愿、没有私自利益关系情况下的交易,正常交易应是一种对交易双方来说经济上合理的交易。 具体地说,比较实例房地产若与估价对象房地产不是存在于同一地区中,则应将比较实例房地产所处地区与估价对象房地产所处地区的区域因素加以比较,找出由于区域因素优劣所造成的交易价格高低,从而进行减价或增价修正,使其成为估价对象房地产所处地区的区域因素下的价格。此后再进一步将比较实例房地产与估价对象房地产的个别因素加以比较,进行类似的修正。如果比较实例房地产与估价对象房地产是处在同一地区中,则不需作区域因素修正,而只就比较实例房地产与估价对象房地产的个别因素加以比较,进行相应的修正。 ◆ 建立可比价格:选取了比较实例后,还应使各比较实例的价格之间及其与拟将评估的估价对象的价格具有比较的基础,然而再作有关修正。建立可比价格要做的工作主要包括:统一划为单价,如××元 / 平方米;统一货币单位,原则上应以人民币为计算单位;统一面积单位,如是平方米,还是平方尺,原则上为平方米;统一面积内含,原则上应是建筑面积。 ◆ 进行交易情况修正:交易情况修正,是排除交易行为中的一些特殊因素所造成的交易价格偏差。由于房地产具有不可移动性等种种特性,房地产市场一般是个不完全市场,因此其价格往往容易受到当时的一些特殊行为的影响,所以必须将个别的特殊交易情况排除,使其正常化。换句话说,基于特殊情况的交易价格在市场比较法上不适合作为比较的对象,而应进行修正,使其成为正常价格。 ( 2 )用成本法估算被拆迁之房价 所谓成本法,是在求取估价对象的价格时,以开发或建造估价对象或类似房地产所需耗费的各项必要费用之和为基础,再加上正常的利润和应纳税金来确定估价对象房地产的价格的一种估价方法。运用成本法对房地产进行估价时,通常将成本法称之为重置成本法。过去的拆迁活动均是采取这种估价方法,新的《城市房屋拆迁管理条例》实施后,这种方法的效用大打折扣,仅在估价中对建筑成本部分作为一种计算方法。但在农村的拆迁活动中,在无偿调整宅基地后,仍广泛使用。 运用成本法估算房地产价格的基本公式是:房地产价格 = 该房地产重新建造完全价值 - 建筑物折旧 ◆ 关于重新建造完全价值 所谓重新建造完全价值,是假设在估价时点重新建造或购置全新状态的房地产时,所必要的适当成本或价格。重新建造完全价值包括土地重新建造完全价值和建筑物的重新建造完全价值。 对于专业房地产估价人员来说,运用重置成本法进行房地产评估时,需要掌握从取得土地到建筑物建成交付使用的全过程中各个环节的费税种类、支付标准和支付时间。如果掌握了市场比较法,就可以较准确地把握重新建造完全价值。也就是说,只要从众多的新建商品房中找出类似地段、类似建造标准、类似用途、类似楼层和朝向的房屋的正常交易价格,就可以作为重新建造完全价值的参考数据,接下来就是要搞清建筑物的折旧。 ◆ 建筑物的折旧 建筑物的折旧一般是指建筑物因时间经过所造成的损耗,包括有形损耗和无形损耗。有形损耗是指由于人工使用和受自然影响而引起的价值损失,如磨损、风吹日晒、建筑材料老化或腐朽等;而无形损耗是指由于技术进步、消费观念变更等原因而引起的价值损失。例如,现在时兴“三大一小一多”的住宅形式,即客厅、厨房、卫生间大、卧室小、壁橱多的住宅,过去兴建的卧室大、客厅小的住宅,相对而言就过时了。折旧的计算方法有很多种,如直线折旧法、观察法等。 在计算折旧时一般不直接使用“已使用年数”而要使用残余年数。设建筑物的耐用年限为 N ,已使用年限为 t ,残余年数为 n ,理论上 N=t+n ,现实中, N ≠ t+n ,因为当建筑物的耐用年限和已使用年限相同,若保养维护不同,其残余年数并不相同。残余年数需要估价人员根据建筑物的实际情况判断。 ◆ 现行房屋完损等级评定标准 房屋完损等级是用来检查房屋维修保养情况的一个标准,是确定房屋实际新旧程度和估算折旧的重要依据。房屋的完好程度越高,其现值就越接近于重新购建价格。 1984 年 11 月 8 日,原城乡建设环境保护部发布了《房屋完损等级评定标准》,同年 12 月 12 日发布了《经租房屋清产估价原则》,如果该标准废止,则应适用新的标准。现将有关内容综合如下:房屋完损等级是根据房屋的结构、装修、设备三个组成部分的各个项目完好、损坏程度来划分的,分为下列 5 类:完好房;基本完好房;一般损坏房;严重损坏房;危险房。不同完损程度房屋估价大不相同。 2.3.3 期房评估方法 一般习惯上把在建的、尚未完成建设的、不能交付使用的房屋称为期房。即指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证止,在这一期间的商品房称为期房,消费者在这一阶段购买商品房时应签预售合同。 期房价格是指房地产的预售价格,期房价=现房价-相应的投资利息±销售风险预期损益值。期房价格实际就是未来某一特定时点,交付某一特定结构、标准房地产、现在所需支付的税前价款。在目前房地产价格类型中,期房价格是使用相对较少。但近年来人们购买期房将会逐渐成为一种主要的市场行为,居民纷纷购买预售商品房就是例证。房地产开发预售,有一定的前提条件,受法律、法规和合同的约束,评估期房价格不能完全与开发风险相提并论。 ( 1 )由现房价格评估期房价格 ◆ 评估原理 期房与现房相比,区别在于期房不是即期交付,而且未来交付,买卖双方能够达成如下共识:一是买方支付购买期房的房款,加上投资利息,应等于期房交付时的市价;二是由于市场情况变化,期房交付时的市场价与现房价不一定相等,其中有房地产市场价格的波动或物价指数的影响。期房价格应满足如下等式: 期房价格+投资利息=期房交付时的现房价 期房交付时的现房价=现房价±预测房价变化值 故有:期房价格+投资利息=现房价±预测房价变化值 即:期房价格=现房价-投资利息±预测房价变化值 或:期房价格×( 1 +利息比率)=现房价×( 1 ±期日修正率) 期房价格=现房价×( 1 ±期日修正率)÷( 1 +利息比率) ◆ 评估步骤 由现房价格评估期房价格时,一般可按下列步骤进行: 第一步,将已知现房价格修正到与期房交易情况、区域因素、个别因素相似状态下的价格水平。 第二步,根据房地产市场状况,预测期房交付时房价的变化值和期日修正率。 第三步,计算投资利息比率。如用 i 表示年利率, n 表示估价时点到期房交付时的年限,则利息比率= { ÷投资额 } ×投资额=( 1+i ) n-1 。 由此可见,当利息比率表示为( 1+i ) n-1 时,期房价格评估公式就可表示为: 期房价格= ÷( 1+i ) n 因此,期房价格就是期房交付时的现房价的折现值。 第四步,计算期房价格。 ( 2 )由预售房价评估期房价格 ◆ 评估原理 由预售房价评估期房价格,一般有两种情况:一是同一住宅区内不同交付时间的类似房屋,已知先期开发的预售价格,需评估后期开发的预售价,即期房价格;二是不同小区、不同交付时间的类似房屋,已知一个小区的预售价格,需评估另一小区的房屋预售价格。为叙述方便,不妨把前期开发房屋记作期房甲,把后期开发房屋计作期房乙,假定两种期房都有一个共同参照的现房价,则有: 期房甲价格= ÷( 1 +甲利息比率) 期房乙价格= ÷( 1 +乙利息比率) 经整理,可得 期房乙价格=期房甲价格× ÷ ◆ 评估步骤 评估时可按下列步骤进行: 第一步,将已知的一次性付款预售价格修正到与期房交易情况、区域因素、个别因素相同或相似状态下的价格水平; 第二步,根据房地产市场状况,预测期房交付时同类房价的变化值或期日修正率; 第三步,计算投资利息比率; 第四步,计算期房价格。 ( 3 )由房地产价格时间序列资料评估期房价格 该情况适用于房地产价格时间序列资料齐全,价格规则变化时的期房价格评估。根据以上分析,则有: 期房价格=现房价×( 1 ±期日修正率)÷( 1 +利息比率)=交付时的预测价格÷( 1 +利息比率) 其评估步骤为: 第一步,收集有利用价值的房地产价格时间序列资料,找出实例房地产与期房在交易情况、区域因素、个别因素上的差异; 第二步,预测期房交付时同类现房的价格; 第三步,计算投资利息比率; 第四步,计算期房价格。 ( 4 )期房评估应注意的问题 ◆ 应适当考虑风险心理因素 尽管期房在一定的合法手续约束下,具有一定的保障性,但它毕竟不是看得见摸得着的现房,具有一定的风险,一旦期房变不了现房或变不了期望中的房屋,购房人为追索购房款或合法权益必将面临艰难的法律诉讼。因此,购买期房与购买现房相比,购房者要承担更多的风险因素,心理上要承受更多的压力。 ◆ 不宜按现房价打折办法确定期房价格 期房有它独特的属性,虽然它多为空中楼阁,但它受一系列开发条件及法律手续约束,应该说是指日可用的房屋。因此,尽管在评估期房时,特别是以现房价为参照标准时,可适当扣除风险心理因素,但决不能简单地从购房保险的角度以现房价打折的办法进行评估。购房者如欲降低风险,可采取预付定金或分期付款的办法支付房款。 ◆ 期房应具备一定的条件 期房是一种预售房,必须具备预售的条件。根据目前房地产管理法规,允许预售的房屋只有房地产开发企业开发的商品房。开发企业预售商品房应当符合下列条件: 已交付全部土地使用权出让金,取得土地使用权证书; 持有建设工程规划许可证和施工许可证; 按提供的预售商品房计算,投入开发建设的资金达到工程建设总投资的 25% 以上,并已确定施工进度和竣工交付日期; 已办理预售登记,取得商品房预售许可证明。从评估角度讲,应要求委托方提供《商品房预售许可证》,作为评估计算时标的物所具有的必备的合法证件,同时要求委托方提供竣工、交付日期的资料,作为计算投资利息和预测房价的依据。如果委托方不能提供以上资料,应在评估报告中说明。 ◆ 期房建筑面积应予核实 一般情况下,期房评估时,工程建设都达到了一定的投资额,底层主体建筑已经完工,估价人员可根据现场勘查情况,对房屋尺寸、建筑面积进行核实,不能根据设计图纸或建筑工程规划许可证和施工许可证所载面积,评估计算期房价,否则就无法体现真实、客观的原则。 ◆ 应按贷款利率计算投资利息 计算投资利息,要涉及两个参数:一个是利率,另一个是计息期。计息期可按开发商公布、签约的竣工、交付日期计算,比较容易,关键是利率如何确定。 分析认为利率应采用同期贷款利率,而不宜采用存款利率。原因有三:第一,人们一般不会把巨额自有资金投入短期储蓄之中,如以存款利率计算投资利息往往不切合实际;第二,购房贷款机制正逐步趋于完善,贷款购房也已被人们所接受,筹款购房所付出的利息只能按贷款利率进行计算;第三,依通常作法,计算投资利息,一般以贷款利率为准。 ◆ 应充分考虑未来市场情况 期房价格评估时,房地产状况为未来某时点的状态,房地产市场的情况为估价时点的状态。但不可片面地理解为仅考虑估价时点的房地产市场状态,当根据估价时点房地产市场情况及开发建设、供求关系等因素,预计期房交付使用时,该类房地产的价格会有变化,那么,任何有理智的人都会考虑预期的价格走势对现行房价的影响。因此,评估期房价格时,应充分考虑未来房地产市场情况,这是由房地产价格的特征所决定的。 2.3.4 在建工程估价方法 对在建工程估价,根据《房地产估价规范》以及估价的目的、估价对象的具体条件、委托方提供的有关资料和估价师掌握的市场资料,一般而言,通常采用假设开发法和成本法对估价对象进行评估。 ( 1 )假设开发法 假设开发法在在建工程估价中的运用是,在估算开发项目完成后的房地产价值的基础上,扣除后续工程的建造成本、费用及其利息和利润、在建工程在续建阶段的利息和利润、销售税费、买方购买在建工程的税费等,求得在建工程的价值。 用公式可以表述为:在建工程价值=续建完成后的房地产价值-续建成本-管理费-续建投资利息和利润-在建工程在续建阶段的利息和利润-销售税费-买方购买在建工程的税费。 在运用假设开发法时,首先就是要正确地预估房地产建成后的总开发价值。在运用假设开发法对在建工程进行估价,则首先是正确预估在建工程续建完成后的房地产价值。根据在建工程完成后的用途,采用适合的评估方法来预估其房地产价值,如果在该评估对象所处同一供需圈内,同类型或相似物业的市场买卖交易比较充分,易于获取可比交易案例,则适合采用市场比较法;如果市场买卖交易较少,评估对象属于收益性物业,则适合采用收益还原法。 在假设开发法中,要考虑到各种成本费用,包括:续建成本、基础配套设施费、小区配套建设费、建造成本、不可预见费、管理费用、投资利息及融资费等。在各项费用精准预算和计划的同时才能个好的预测开发利润。包括在建工程在续建阶段的利润和续建投资(续建成本)开发利润。开发利润通常取 25%-30% 利润率,但是,该数据并非经验数据,需根据评估对象及其所处市场供需情况而估算。此外,还应考虑到在建工程完工后的销售税费以及买方购买在建工程的税费。 ( 2 )成本法 成本法以开发或建造估价对象房地产或类似房地产所需的各项必要成本费用为基础,加上正常的利润和所纳税金,得到估价对象价值的一种方法。在建工程估价,应考虑估价时点上成本构成的客观水平,由土地价值和现状工程建筑物价值构成,用公式可以表述为:在建工程价值=土地价值+在建工程建筑物价值。 一般可以采用基准地价修正法和假设开发法来估算土地价值。由于各地的基准地价不同,有的城市采用毛地价(生地价),有的城市采用熟地价,修正参数和修正的方法也不完全一样,所以,在运用基准地价修正法时,必须严格按照当地的规定执行。对于采用假设开发法而言,则,土地价值的求取方法是,先求得项目开发余值,再扣除购地手续费、购地费用利息、购地成本利润后,求取土地价值。用公式可以表述为:项目开发余值 = 总开发价值-总开发成本-销售税费-投资利息及融资费-开发利润;土地价值 = 项目开发余值-购地手续费-购地费用利息-购地成本利润。 总开发价值可采用市场比较法或收益还原法。具体要视项目情况及其所处的市场情况而定。 总开发成本包括建造成本、不可预见费、前期及专业人士费、管理费用。建安工程费,根据估价对象特点和同类工程造价、各省建设工程概算定额预估。基础配套设施费,根据同类工程投资水平和本项目的特点估算;小区配套建设费,一般取建安工程费的 10% ;不可预见费,一般取建安工程费的 8-10% ;前期及专业人士费,一般取建安工程费的 3% ;管理费用,主要指开办费和开发过程中管理人员工资等,一般取建造成本的 3% 。 投资利息及融资费包括在建工程价值在续建阶段的利息和续建投资(续建成本)利息。根据中国人民银行一至三年固定资产贷款利率 5.94% ,按单利计息,融资费取利息的 10% 。 开发利润一般取 25%-30% 利润率,同样需根据具体项目来定,非绝对的经验数据。 销售税费中销售费用取销售价格的 1.5% (包括手续费和代理费),销售税金及附加(包括营业税、城市维护建设税、教育费附加)取销售价格的 5.5% 。 在建工程建筑物价值包括总开发成本、投资利息及融资费、开发利润。 2.3.5 现房评估方法 现房是指消费者在购买时具备即买即可入住的商品房,即开发商已办妥所售房屋的大产证的商品房,与消费者签订商品房买卖合同后,立即可以办理入住并取得产权证。 现房价格评估主要有市场法、收益法和成本法三种方法,一般来说,如果是评估住宅现房,那么市场法是首选的方法;如果是评估营业用商品房,那么收益法应当是首选的方法。 图表 AUTONUM   \* Arabic 3 :现房评估的主要方法 现房评估方法 解释 市场法 在所有的评估方法中,市场法是最常用,也是相对最准确的一种方法。它通过选取一些( 3 个以上)的可比案例,将这些可比案例与估价对象在交易情况、交易时间、房地产状况等方面进行比较,最终得出估价对象的客观合理价值,它的优点在于得出的结果与市场交易情况相吻合,最具说服务。缺点是需要收集大量的可信性度高的成交案例,前期工作量较大,而且对于成交不多的房地产,就很难使用市场法,该估价方法市场法一般用于同一区域或均质区域有类似的交易案例。 收益法 收益法更注重现房的盈利能力,认为现房盈利能力决定了现房价值的高低。该方法的优点是对有投资价值的房地产能更准确地反应其内在的价值和升值的潜力,缺点是对于难以出租或营业的房地产不太适用。收益法一般主要用于商业性用房,它具有(或潜在)收益特性。 成本法 成本法可以说是估价方法中最古老,但也很常用的一种方法,以建造该房地产所需的支出得出房地产的价值。其优点是计算较为简便,缺点是往往不能正确地反应房地产的真实价值,与市场实际成交价格相差较大。成本法是没有方法的,一般保守评估是用。 资料来源: ** 房地产估价行业研究小组整理 3.3 房地产估价行业波特五力模型分析 3.3.1 买方竞价能力分析 房地产估价机构的顾客是指房地产估价服务的委托人,最主要的类型有政府部门、中外银行、房地产商、中外非房地产企业、法院、市民等。尽管经济的发展,特别是全球化进程的加速,促使房地产估价的业务总量快速增长,但顾客的议价能力并没有降低。 图表 AUTONUM 4 :房地产估价行业顾客讨价还价能力影响因素 资料来源: ** 房地产估价行业研究小组整理 首先,估价服务产品具有很高的同质性,顾客的选择空间大,而且更换估价公司的成本几乎为零,甚至还可能因为压低价格而获得正的收益,因此顾客的议价能力增大。 其次,顾客中不少大型企业掌握了价格话语权。例如银行,由于房贷业务以建设银行、工商银行、中国银行、上海银行等几大银行为主,这些客户以其巨大的采购量为砝码,迫使估价公司降低价格。类似的还有拆迁公司、财税部门等。 再次,在没有法律明文规定必须委托估价的情况下,部分顾客可以自己评估,或者委托房地产咨询公司评估。特别是房地产咨询公司,他们为顾客提供从市场研究、前期策划、销售代理到价格测算评估的全套服务,具有较强的竞争力。 3.3.2 供应方竞价能力分析 房地产估价行业是一个知识密集型产业,最主要的供应商是信息提供商。由于我国房地产价格信息由房地产交易中心所垄断,查询交易价格必须支付高额的费用,因此供应商的讨价还价能力很强。 但是基于两个方面的因素,供应商的讨价还价能力在弱化。首先,估价机构可以设立市场研究部,开发自己的数据库,降低对房地产交易中心的依赖;其次,估价机构通过估价师协会的努力,争取到了比较高的查询费折扣,有效降低了成本。 3.3.3 现有企业竞争情况 以下分别从竞争数量、行业增长率、退出壁垒、竞争层次分析现有企业的竞争情况。分析可得,行业处于高速发展阶段,中低端竞争较为激烈,高端竞争较为缓和。 图表 AUTONUM 5 : 中国房地产估价行业 现有企业的竞争分析 指标 表现 结论 竞争者数量 全国房地产估价行业共有企业 6000 多家 竞争强 行业增长率 2011 年,得益于房地产市场新房购置速度的下滑,二手房交易增速较快,房地产估价行业受益明显,前瞻估计其营业增速将达到 25% 左右。 行业增长率高 退出壁垒 行业的固定成本投入较小,成本主要为人力成本。 退出壁垒较小 竞争层次 房地产估价行业主要提供的是脑力服务,知识服务,在目前估价行业中尚存在资质级别,不同资质间的竞争是缺乏公平性的,因此在这种情况下一些机构通过兼并等手段提高资质,试图通过提高资质来获取更多的业务。 中低端竞争激烈,高端竞争较为缓和 资料来源: ** 3.3.4 新进入者威胁分析 房地产估价行业处在不同的业务阶段,其新进入者的威胁也不一样,但是无论是高端还是低端,其回报率都较高,只要具备一定的人脉关系,都能获得一定的业务量,这使得对新进入者具有较强得吸引力,特别是对于低端业务,由于资质交易获取,也使得在位企业面临新进入者的威胁较高,而高端业务的威胁较小。 图表 AUTONUM 6 : 中国房地产估价行业 现有企业的竞争分析 指标 表现 结论 进入壁垒 在中低端领域,房地产估价行业的进入壁垒较低,只要具备一定的人力资源,构成合伙团队,就可以申请相关资质;但是在高端领域,资质获取较困难。 低端领域进入壁垒低,高端进入壁垒较高 吸引力 房地产估价行业是智力型行业,主要依靠服务获取收益,利润回报较高,对进入者具有较强的吸引力。 吸引力较强 资料来源: ** 3.3.5 替代品威胁分析 由于房地产评估是一种专业的服务,它的服务性质不同于会计、审计等其他中介服务,到目前为止,并没有其他中介机构能够全面地替代评估服务。但不管在国际市场还是在国内市场上,为顺应经济全球化潮流,众多的会计师事务所、资产评估公司都在努力拓展业务范围,由单纯的会计、审计业务扩大至管理咨询、房地产评估等领域,这对房地产评估业构成了一定的威胁。 3.4 房地产估价行业存在的问题 3.4.1 估价机构产权问题 ( 1 )房地产评估机构和人员未真正实现脱钩。 其主要表现是:第一,估价人员的人事关系一般委托在当地的人才交流中心,在委托过程中人事代理合同的认定还不规范,只是在表面上实现脱钩,估价机构的管理部门仍是原来的主管部门,估价人员仍可以在原来的主管部门任职,并未实现真正脱钩。第二,估价机构的管理人员仍然由原主管部门任命,在体制上还没有真正脱钩。第三,估价机构虽然已经脱钩改制,但是其主要业务来源仍然是原主管部门,与原主管部门是利益共同体,两者在经济上并未实现脱钩。第四,估价机构与原主管部门的人员之间维系多年的上下级关系或者同事关系,使得原主管部门的有关领导和职工存在“感情色彩”,在工作中会对其脱钩改制出去的估价机构给予照顾。 房地产估价业产权制度的变迁实质上是对原有利益的二次分配,在分配过程中原有既得利益集团必然会设置重重阻碍。所以,虽然按照国家的要求,房地产估价机构脱钩改制已进行多年,但实际仍被原有的房地产管理部门或个别领导控制着,房地产估价业产权制度的彻底改革还有一个过程。 ( 2 )房地产估价机构都是有限责任公司制的私有产权。 在估价机构产权的私有化过程中,机构改制方式存在合伙制和有限责任公司制两种方式,合伙制要求出资人承担无限连带责任,工商注册方式为“个体户”或“私有经济”,而合伙制在工商、税务等部门的法律法规和政策不配套,因此作为房地产估价机构的出资人一般选择有限责任公司制。选择有限责任公司制的优点是各出资人按所出资金的比例享有公司的产权比例和承担公司的债务,同时根据《房地产估价机构管理办法》,设立房地产估价机构要求其法定代表人是专职注册房地产估价师,而不能是国家机关行政或事业单位的工作人员。 根据《房地产估价机构管理办法》的规定,房地产估价机构采取有限责任公司制,一级机构注册资金也仅为 200 万元,因此采取有限责任公司制形式的估价机构受公司组成方式和注册资金限制较多,不能为委托方提供信用支撑,也无法约束机构自身的职业道德,导致估价机构的社会信用度不高,估价行为约束力较差。另外,房地产估价机构经营效率低下。因为在有限责任公司体制下,部分出资人的经济行为是以获得分红为主,认为自己所占的股份少,对公司的事情就不尽心尽责,从而导致运营效率低下。 3.4.2 行业法制建设问题 中国现有三大中介行业:律师、会计师和估价师,前两者已有《律师法》和《注册会计师法》,但目前还没有《估价师法》。 国家房地产管理部门根据房地产估价发展的要求,相继制定了《房地产估价师注册管理办法》《城市房地产中介服务管理规定》《房地产估价机构管理办法》等规章制度,初步形成以估价机构资质标准和估价师注册为核心的房地产估价法律法规体系。但房地产估价各项法律、法规和规章制度的实施细则仍然缺失,针对企业改制、征税、拍卖等不同用途的房地产评估相关技术标准、技术规范还没有制定。 3.4.3 估价人员素质问题 ( 1 )估价师考试较注重理论考核,对学历要求较高而对相关专业工作经历和从事评估业务的年限要求较低,因此应届毕业生的考试通过率较高,而许多真正多年从事评估工作的业务骨干却因基础理论知识的欠缺不能通过估价师资格考试。同时房地产估价人员受所从事业务的限制,一般只掌握与自身所从事业务相关的评估业务,对其他类型的评估业务不熟悉。 ( 2 )注册房地产估价师设置单一,虽然设立了相当于中级职称的注册房地产估价师,但却没有设立对应于新入业人员的初级估价资格,以及可晋级的高级估价师和机电、设备等配套专业的估价师。 ( 3 )估价师再教育缺乏。我国社会经济制度改革的不断深入,对房地产评估的要求也在不断提高,房地产估价师也需要不断更新自己的知识结构。通过估价师再教育才能使评估人员掌握国内外先进的评价技术和相关专业的知识。但从现有房地产评估业再教育的情况来看,估价师再教育在管理方式、培训内容和形式等方面存在诸多的缺陷,有的甚至流于形式,使得房地产估价人员与社会主义经济发展脱节。 3.4.4 行业有效竞争问题 目前在房地产估价师协会注册的评估机构大都是原来隶属于行政部门,后脱钩改制进入市场的。在这一蜕变过程中,有一些评估机构凭借与原管理部门的关系,同时兼营事业性评估和中介性评估,背离了脱钩改制的目标。而一些行政部门则为了巩固保护原隶属于该管理部门下评估机构的收益,以口头或默许的方式对执业活动进行行政干预。这些行为,已经超出了行政机构本身的行政职权,是一种严重违反市场规则的不正当竞争行为,也妨碍了房地产估价师公正、独立地开展评估活动。
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分享 金融机构信贷
~Serena~ 2013-1-22 22:21
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分享 资产管理市场的竞争焦点是机构投资者——《信托周刊》第94期引言
信泽金HR高 2013-1-10 12:57
资产管理市场的竞争焦点是机构投资者 ——《信托周刊》第94期引言 作者:信泽金 信托公司、券商、公募基金、私募基金等各类机构纷纷进军资产管理市场,除了在人才、机制等方面的竞争外,关于客户和业务的竞争恐怕首先会围绕“机构投资者”这一特殊领地展开“血拼”。根据资产管理行业中“产品—风控-营销”的运营逻辑,加之考虑产品的非标准化、风控的个性化、营销的成本控制等现实问题,以金融机构、ZF基金、产业基金为代表的各类机构投资者,恐将成为未来一段时间内资产管理市场的“竞争焦点”。尤其是在“规模第一、利润第二”的资产管理本土思维影响下,预计会有越来越多的资产管理机构把争夺机构客户作为攻城略地的“第一战”。由此,围绕机构投资者的需求特点、风险偏好、收益取向、决策机制、增值服务、衍生合作机会、财会税收处理等的“创新服务”,势必成为资产管理机构的展业“必修课”。 在“中小企业融资案例”栏目中,第94期《信托周刊》精选了《和谐文化创意产业中小企业债权投资信托计划案例透视》一文。该文章介绍了“和谐文化创意产业中小企业债权投资集合资金信托计划”这一信托产品在结构设计上具体采用的“信政合作”模式,详细地阐述了该产品通过集合银行理财资金、ZF引导基金以及公司资金,对地方文化创意产业企业给予信贷支持的交易结构。本文在该信托产品的财产管理程序、贷后管理、利益分配及风险分析等方面都有较为详细的叙述。 在“信托公司治理研究”栏目中,本期《信托周刊》选取了《央企控股信托公司的优势、问题和建议》一文。作者在该文中通过对央企控股信托公司现有优势和存在问题的具体分析,指出央企控股的信托公司应定位于服务央企的主业发展,通过提供例如项目类资金信托计划、股权投资、具有针对性的资产证券化产品等灵活多样的融资手段,为其提供资金支持,以满足央企不同种类的金融需求。同时,作者还指出,央企控股信托公司可以通过提供一揽子金融服务、构建多边信用关系等方式对集团金融资源进行整合,打造集团公司的混业金融平台。另外,作者就信托公司治理结构建设方面提出要规范股东所有权的行使、避免股权结构高度集中、加强监事会功能发挥和提高风控制度建设等建议,在人才战略方面提出公司应与高校合作培养人才以及着力培养高素质管理、理财、研发队伍的一些具体意见。 在“股权投资基金研究”栏目中,本期《信托周刊》精选了《股权投资基金增值服务的发展研究》一文。作者在该文中通过对股权投资基金增值服务中现存的“重投资轻管理、重监控轻服务、提供服务的针对性不强”等问题展开讨论,以及对这些问题成因的分析,指出股权投资基金要想做好增值服务需从“明确被投企业需求、提供战略指导、优化商业模型以及健全企业运营机制”等方面入手,从而协助企业提升内在价值、建设企业品牌,同时为被投企业提供融资、并购、上市等专业咨询服务。   在“地方ZF融资思考”栏目中,本期《信托周刊》刊载了《对地方ZF融资采取资金信托方式的若干思考》一文。该文对地方ZF资金信托融资方式中存在的信托诚信、社会认知、人才稀缺等问题进行了分析,并指出由于ZF财政收入渠道有限,为防范兑付风险,地方ZF在采用资金信托方式融资时应重点从融资投向、项目质量、融资审查监管等方面入手,加强融资管理、促进融资透明,并且完善“融资、建设、开发、偿债”四位一体的运行机制以及做好融资项目风险准备等。   在本期《信托周刊》的“电影版权信托思考”栏目中,我们向读者推荐了《金融创新之电影版权信托融资》一文。作者指出,由于影视企业融资与银行常规信贷存在不匹配等问题,造成了影视投资的信贷资金困难,从而产生了电影版权信托融资。关于电影版权信托融资的注意事项,作者提出应重点解决版权质押时的估值、无形资产风险控制以及无形资产抵质押的法律法规建设等问题。 在“私募证券投资案例”栏目中,本期《信托周刊》选登了《“云腾”系列私募证券投资信托产品案例透视》一文。本文介绍了“云腾”系列产品“投资理念引导+流动性安排”的设计思路,即新颖的“MOM管理模式”,同时对这一产品的设计要素、具体交易结构以及产品设计准则等问题进行了梳理介绍。 在“信托培训市场动态”栏目中,本期《信托周刊》回顾了信泽金近期举办的金融培训项目。11月17-18日,中国信托金融网和北京信泽金理财顾问有限公司在北京成功举办了“房地产有限合伙基金实务操作以及与信托的结合运用专题培训”,来自30多家机构的50余人参加了此次培训。本次培训中的四位金融实务一线专家分别从以下四个方面进行了经验总结和分享:(1)房地产有限合伙基金的产品设计以及与信托结合运用的案例;(2)房地产有限合伙基金的投后管理和项目风险防控;(3)房地产有限合伙基金的法律法规政策热点问题;(4)房地产有限合伙基金的运营管理实务操作。11月24-25日,信泽金在上海成功举办了“地方ZF创新融资与基建项目信托融资专题培训”,来自40多家机构的80余人参加了此次培训会议。本次培训中的四位实务一线专家分别从以下四个方面进行了经验总结和分享:(1)地方ZF创新融资与基建项目信托融资的法律实务热点问题;(2)地方ZF的融资需求以及基础设施建设投融资业务机会;(3)地方ZF基建项目债务融资的尽职调查以及信托监管规则;(4)地方ZF基建项目的信托融资实务操作要点及案例。12月1日,信泽金应邀为平安信托有限责任公司基建投资部提供了信托专题培训。在上述的金融培训中,信泽金沿袭了以往培训的专业性和实用性特点,充分发挥金融专业资源的整合优势,为参会者提供了丰富实用的专业信息,赢得了与会者的广泛好评。另外,本期《信托周刊》后附“金融信托以及私募投融资的公开培训课主题清单”以及信托培训会员制度介绍。最后,本期《信托周刊》预告了信泽金将于12月22-23日在北京举办的“金融信托以及资产管理业务的实务热点问题系统培训”,其主要内容包括以下四个方面:(1)资产管理的金融工具创新与信托产品设计要点;(2)信托投融资的交易结构和创新思维以及对资产管理机构的启示;(3)信托投融资的法律法规实务操作要点梳理与解读;(4)信托项目尽职调查的交易对手评估及其情景模拟。这将是一次分享金融信息资源的难得机会,让我们拭目以待。
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分享 警惕机构交易之外汇市场
xiaoruntu 2012-9-24 22:39
各央行交易员集中交易(机构交易)特点:时间短,打止损,逆势操作,无原因,反基本面。记得上星期五欧元兑美元30min图表上两个山丘形态,外汇劵(银行)商需要好多客户,有这种需求在,因此要总结这方面经验,不过信息不对称则另当别论。
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分享 美联储是官方机构还是私人所有
蒋豪 2012-6-14 08:28
美联储是官方机构还是私人所有 前一段时间,一本在中国国内非常畅销的著作说,“美联储的私有性质 ……有多少美国人、中国人和其他国家的人知道这一点呢?这才是问题的可怕之处! ” 那么美联储到底是个官方机构,还是一个私人拥有的中央银行呢? 答案是两者都对,美联储既是一个政府机构,也是一个私有中央银行。 美国联邦储备体系是一个比较复杂的“体系”。它主要有五个部分组成:联邦储备体系理事会、联邦储备银行、联邦公开市场委员会、成员银行、联邦顾问委员会。 一、联邦储备体系理事会( Board of Governors of the Federal Reserve System ) 联邦储备体系理事会简称为理事会( the Board )。这是一个纯粹的政府机构,总部位于华盛顿。它与环境保护署、公平就业机会委员会等几个部门,是为数极少的几个独立于立法、司法和行政机构的政府部门( Independent Agencies )。其官方网站 www.federalreserve.gov 也揭示了其政府机构的的性质。 根据联邦储备法,理事会由 7 名理事组成。理事经参议院建议并同意,由总统任命。理事的任期长达 14 年,不能按总统意愿免职,期满后也不会再被任命。这样就能避免总统和国会对理事施加影响,可以独立决定采取某种货币政策。理事的任命被有意错开了,每个偶数年的 1 月 31 日 就会有一个理事的任期届满。总统还指定七名理事会中的一人为联邦储备理事会主席,任期四年,但和总统的四年任期不一致,这样一来新当选总统要等两年后才能任命新主席。有人可能提出疑问,格林斯潘担任联邦储备理事会主席达 18 年半,远超过 14 年的任期,是否有违制度?其实不然,美联储主席和副主席的任期为4年,可在他们的理事任期内连任。如果理事在任职期满前离职,其继任者除任满前任未满的任期外,还可以再次任命一个完整的任期。格林斯潘最初就任美联储主席时,承接了前任保罗 · 沃尔克尚未结束的任期,他自己的美联储理事任期是从 1992 年 2 月 1 日 到 2006 年 1 月 31 日 。任期最长的理事会主席并不是格林斯潘,而是威廉 · 麦克切斯尼 · 马丁,自 1951 年到 1970 年间任理事会主席,担任理事总共 28 年。 在选择理事时,除来自任一联邦储备区的理事不能超过一人外,总统还应适当考虑到理事在金融、农业、工业和商业利益方面以及在本国地理分布上的公平代表性。理事应以全部时间从事理事会工作,在职期间及离任以后两年内,不得在任何成员银行担任任何职务,或受雇于任何成员银行,但任满其任期的理事除外。 理事会的主要职责是制定存款准备金率和批准联邦储备银行提议的贴现率,参加公开市场委员会对公开市场操作进行投票。在公开市场委员会 12 名委员中,理事会占了 7 名,对公开市场操作具有决定性。此外,理事会还监督和规范联邦储备银行的运营,对国家支付系统行使广泛的责任,并执行大多数关于消费者信用保护的国家法律。因此,可以说理事会控制了联邦储备体系甚至国家信用体系的方方面面。 美国联邦储备理事会主席掌控最关键的货币政策,又经常与总统和财长会晤,影响重要经济政策制定,手指点着国家经济发展的“命门”,通常被认为是仅次于总统,美国第二位最有权利的政府官员。 在华盛顿的理事会有一个约 1900 人的办事机构。    二、联邦储备银行( Federal Reserve Banks ) 按照联邦储备法,考虑到商业便利和习惯做法,美国全国划分为 12 个联邦储备区,每区各设一家联邦储备银行。每个联邦储备区都有一个序号和字母代表。这些储备银行可以在本区的其他城市设立分行,目前有 24 家分行 。 序号 代表字母 储备银行 分行 1 A 波士顿 2 B 纽约 3 C 费城 4 D 克利夫兰 辛辛那提(俄亥俄州) 匹兹堡(宾夕法尼亚州) 5 E 里士满 巴尔的摩(马里兰州) 夏洛特(北卡罗来纳州) 6 F 亚特兰大 伯明翰(亚拉巴马州) 杰克逊维尔(佛罗里达州) 迈阿密(佛罗里达州) 纳什维尔(田纳西州) 新奥尔良(路易斯安那州) 7 G 芝加哥 底特律(密西根州) 8 H 圣路易斯 小石城(阿肯色州) 路易斯维尔(肯塔基州) 孟菲斯(田纳西州) 9 I 明尼阿波利斯 海伦娜(蒙大拿州) 10 J 堪萨斯城 丹佛(科罗拉多州) 俄克拉荷马城(俄克拉荷马州) 奥马哈(内布拉斯加州) 11 K 达拉斯 埃尔帕索(德克萨斯州) 休斯顿(德克萨斯州) 圣安东尼奥(德克萨斯州) 12 L 旧金山 洛杉矶(加利福尼亚州) 波特兰(俄勒冈州) 盐湖城(犹他州) 西雅图(华盛顿州) 这些储备银行从财产所有权来看,是私人所有的。它们的股东来自各自储备区的私人商业银行成员,根据成员资格要求,这些商业银行购买本区联邦储备银行的股票,联邦储备法规定联邦储备银行股票持有人有权按其实交股本取得每年6%的红利。因此,从这个意义上说,联邦储备银行是私人所有的。这也是有评论者认为“美联储”是私人所有的中央银行的原因。 但是,从管理上来看,联邦储备银行又是一个“准公共机构”。每个联邦储备银行的董事有 9 人,分为 A 、 B 、 C 三类。 A 类董事由成员银行选举产生,是职业银行家; B 类董事同样由成员银行选举产生,是来代表农业、商业、工业、 服务业、劳工及消费者的知名人士; C 类董事由联邦储备理事会任命,代表公众利益,不得是任何银行的职员、董事、雇员或股东。 C 类董事中的一人应指定担任该联邦储备银行董事会主席及“联邦储备代理人”。除履行该联邦储备银行董事会主席的职责外,他应定期向联邦储备体系理事会报告工作,并作为联邦储备体系理事会的正式代表负责执行联邦储备法案赋予的各项职能。这 9 名董事决定本联邦储备银行的总裁和第一副总裁人选(需经联邦储备理事会批准)。 12 家联邦储备银行及其分行执行储备体系的许多职能,包括:经营一个全国范围内的支付体系,分配国家的纸币和硬币,监督和规范成员银行和银行控股公司,并作为服务美国国库的银行家。议会给联邦储备银行颁发营业执照是为了公共目的。各个联邦储备银行是美国中央银行体系的操作手臂,在其组成和组织结构中,体现了公共因素和私人因素的联合。作为联邦储备体系的组成部分,各联邦储备银行理论上受国会监督。 联邦储备银行的成员银行都是私有银行。 三、联邦公开市场委员会( Federal Open Market Committee, FOMC ) 联邦公开市场委员会由联邦储备理事会 7 名理事、纽约联邦储备银行行长和选出的其他 4 位联邦储备银行行长(或第一副行长)组成。按惯例,联邦储备体系理事会主席通常被选为联邦公开市场委员会主席,纽约联邦储备银行行长被选为副主席。虽然只有 5 位联邦储备银行行长是公开市场委员会的成员,但其他 7 位没有投票权的联邦储备银行行长也列席公开市场会议,可以参加讨论,因此他们对委员会的决策也有一定影响力。事实上,公众和报刊杂志通常将联邦公开市场委员会称为“美联储”。一般情况下,委员会每年在华盛顿举行 8 次正式会议。 联邦公开市场委员会是联邦储备的货币政策决定中心,其主要职责是制定联邦基金目标利率,通过提供公开市场操作政策指示,调控联邦基金利率,决定美国经济中货币和信贷的成本和可获得性。公开市场委员会还指导美联储在外汇交易市场的运作。 从其组成和职责来看,联邦公开市场委员会是一个不伦不类的组织,根据其组成,既有理事会的官员,又有“私有”银行总裁;但是公开市场操作的目的,主要是维持目标利率,调节基础货币供给,使经济增长向其预想方向发展,具有“中央计划经济”的特点。在布雷顿森林体系崩溃之前的金本位制度下,公开市场操作恐怕还不能不考虑盈亏的因素,委员会的作用受到限制。但在当前的“点石成金”(一些人夸张地称为“无中生有”)货币制度下,公开市场委员会越来越具有中央计划经济部门的特点,与联邦储备银行相比,其“公共部门”的成分更大一些。 联邦公开市场委员会每周六在华盛顿召开一次正式会议,委员会会对货币政策进行投票,投票结果到下次会议前有效。委员会中联邦储备理事会占据多数优势,一般情况,储备银行行长会从银行家角度考虑问题,但联邦储备理事会的多数地位从没有动摇过。很明显,联邦公开市场委员会组成人员的设计初衷,是权衡公众利益和集团利益以保证均衡解决国家的货币和银行问题。 四、 成员银行( Member Banks ) 美国的商业银行根据颁发营业执照的政府部门以及是否为联邦储备体系的成员,可以分为三种类型。第一种是联邦政府(通过财政部的货币监理署)颁发营业执照的国民银行,根据法律,它们是联邦储备体系的当然成员。州政府颁发营业执照的银行可以分为两类,一类是联邦储备体系成员,称为州立成员银行,另一类不是联邦储备体系成员,称为州立非成员银行。不要求州立银行必须参加联邦储备体系,但是如果它们满足理事会设定的标准,可以选择参加联邦储备体系。截至 2004 年 3 月,在美国全国大约 7,700 家商业银行中,大约 2,900 家是联邦储备体系的成员,其中大约 2,000 家是国民银行, 900 家是州立银行。 成员银行必须按照其资本和公积金的 6% 认购其所在地区的联邦储备银行的股票,其中半数必须交付,另外一半根据理事会的命令交付。但是,持有这种股票,并不像盈利组织的普通股持有者一样会具有控制和经济利益。它只是联邦储备体系成员资格的一种法定义务,这种股票也不能转让或作为贷款的抵押。根据法律,成员银行对其股票每年获得 6% 的红利,并投票选举储备银行的 A 类和 B 类董事。除成员银行以外的个人和实体现在也无法购买联邦储备银行的股票。 五、联邦顾问委员会( Federal Advisory Council ) 联邦顾问委员会由 12 家联邦储备银行董事会每年从该联邦储备区各推选 1 人组成。主要就理事会职权管辖范围内的任何事项提出口头或书面意见。该委员会每年至少应在华盛顿举行四次会议,一般是 2 、 5 、 9 和 12 月的第一个星期五,偶尔会议时间也会在其他时间以就理事会或顾问委员会的方便。该委员会的组成人员都是私人银行家。因此,说这一机构代表私人利益并不过分。 其他重要的顾问委员会还有消费者顾问委员会( Consumer Advisory Council )和储蓄机构顾问委员会( Thrift Institutions Advisory Council )。 消费者顾问委员会始建于 1976 年,主要就该委员会根据消费者信用保护法的职权及有关消费者金融服务领域的事项,向联邦储备体系理事会提出建议。该委员会成员由理事会任命,代表了消费者、社区及金融服务业的利益,任期是互相错开的 3 年。委员会每年在华盛顿召开 3 次会议,会议对公众开放。 储蓄机构顾问委员会由联邦储备体系理事会在 1980 年设立。 1980 年,存款机构放松管制及货币控制法案通过后,对储蓄机构增加了联邦储备的准备金要求,也开放了贴现窗口。理事会设立该委员会的目的是获得关于储蓄机构的特殊需要和问题的信息和意见。不像前述两个顾问委员会,该委员会不是法律授权设立的机构。但是,该委员会却提供了与联邦储备有重要关系的机构代表的第一手建议。委员会每年与理事会在华盛顿举行 3 次会议,成员由理事会任命,都是来自存款和贷款机构、互助储蓄银行和信用合作社的代表,任期 2 年。 中央银行的存在形式基本上无非三种,一种是由政府所有和运营,另一种是私人所有,但享有中央政府赋予的垄断特权。另外派生的一种是政府和私人混合所有。 事实上,直到 1936 年,几乎所有的中央银行都是直接由各自国家的私人银行所有。目前世界上,至少有 9 家著名的中央银行仍然是由私人银行所有的私人公司,其中包括美国联邦储备系统、瑞士国家银行、意大利银行和南非储备银行。中央银行的所有权由政府和私人银行共有的中央银行如比利时银行和日本银行。政府拥有的中央银行如法兰西银行和国有化之后的英格兰银行。没有证据表明所有权不同对任何一家中央银行的行动或有效性产生明显的影响。在上述三种所有权形式中,都能够找到声望很高而且富有成效的中央银行。 当然,根据联邦储备法,联邦储备银行也可以是政府和私人混合所有。联邦储备法第二条 第 8 段规定:    “如果组织委员会认为各银行向上述任何一家或几家联邦储备银行认购的股票不足以提供该行必需的资本数额时,该组织委员会可以根据其制定的条件和规章,按面值向公众提供由组织委员会确定数量的该一家或几家联邦储备银行股票,关于交纳股本与股东责任的情况应与成员银行相同。” 第 10 段规定: “如果(储备银行)组织委员会认为银行和公众向上述任何一家或几家联邦储备银行认购的股票不足以提供该行必需的资本数额时,组织委员会应分配给美国政府该委员会确定数量的股票。此项由美国政府认购的股票无须国会另行拨款,而由美国政府从国库中按股票面值拨付。此项股票由财政部长保管。财政部长认为在对美国政府有利的条件下有权决定以什么方式、在什么时候和不低于股票面值的价格处理此类股票。” 即储备银行组织委员会受权在银行或者公众认股不充分时,给美国政府分配联邦储备银行股票。然而,事实上成员银行认股充分,没有必要或授权给美国政府分配股票。美国政府也就没有参股联邦储备银行。该段规定就成了一纸空文。 2012 年 5 月的数据。 Board of Governors of the Federal Reserve System , The Federal Reserve System: Purposes and Functions ( Ninth Edition, June 2005 ), p.12. 贝尔纳德 •列特尔( 2001 ):《货币的未来》,新华出版社 2003 年版,第 382 页。
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