发帖
雷达卡
为了帮助研究生更好地从事学术研究及论文撰写，Sci.Fun开设原创论文案例分析板块，供学生使用，帮助学生通过已毕业学生的优秀毕业论文，来更好理解相关内容。本文分析文章来自清华大学2018届的杨珩毕业论文，该生指导老师：张红，是清华大学建设管理系，教授，博士生导师，发表论文20余篇。
导读：
企业并购是市场经济高度发展的产物，也是企业经营发展的重要措施。并购能够提高企业经营效率、实现规模经济效益、降低交易费用以及帮助实施战略规划等。
近年来，世界经济发展速度趋缓，国际金融危机波及我国市场经济。为在动荡中求发展，企业纷纷进行并购与重组。此外，为保证房地产行业的健康发展，我国政府出台了一系列调控政策，限制房地产炒作和打击投机性行为。在市场压力和调控压力下，房地产行业并购现象开始频繁出现。
那么
- 如何才能实现房地产企业并购投资的效益最大化？
- 并购过程中应该重点关注哪些问题？
- 并购后如何进行有效的整合？
在这篇文章中，作者对武汉A房地产公司并购投资决策模式分析，试图搭建一套房地产领域科学的并购决策体系，通过上述建立的决策体系对武汉A房地产公司已经完成的并购案例进行评价，以验证该决策体系的科学性及实用性。
关键词：行业趋势 企业并购决策体系 构建模型 案例分析
本文的分析思路
- 为什么研究房地产公司投资并购决策体系？为什么以A公司为研究对象？
- 本文涉及的相关研究？
- 本文涉及的相关理论？
- 企业并购动因与并购决策利弊？
- 评价指标的选取？指标的量化？采取什么方法构建评价指标体系？
- 本文给出的建议有哪些？
- 本文得出的结论？
- 文章语言如何？结构如何？内容与表达的衔接性如何？研究的内容是否具有价值？
01 为什么研究房地产公司投资并购决策体系？为什么以A公司为案例？
房地产业以获取土地为经营对象，而从事开发、建设、经营和服务的集多种经济活动为一体的综合性产业。
对于房地产企业而言，获取土地是其战略重中之重。
一方面，为了避开一手市场的竞争，企业一般选择并购其他房地产企业从而间接获得土地；
另一方面，房地产企业并购相较于从公开市场获取土地而言，资金支付周期更长，同时获取的项目，可以快速推出市场，加速企业资金回流。
因而企业并购成为近年来房地产企业获取土地项目的主要方式之一，如何做好房地产并购决策是企业面临的新课题。
A公司在投资拿地上主要是通过并购投资的方式实现的，这也符合目前国内大部分房地产公司并购投资现状一一以股权的形式并购具备土地资源的公司来实现投资扩张，而非其他行业从产业布局、资源整合等角度进行的并购投资。
02 本文涉及的相关研究
在政策模式研究方面：
董听（2009）认为处于调整期的房地产市场中，股权转让成为收并购的主要手段。
宁志春（2009）研究对比了多种企业价值评估的办法，通过评价在投资过程中所考虑到的不同因素，构建了运用模型进行分析的分析方法。其中现金流折现法是在投资决策中运用的较为出色的方法。
在定量分析方面：
蔡建民（2008）运用多种研究方法（系统动力学、模糊数学、可拓学、层次分析法等）构建出了投资决策管理的风险三维模型。
叶剑锋（2008）从土地投资价值的角度出发，通过AHP法构建模型评价体系，并希望以此到达土地比选的量化评判主要从城市社会环境、地块区位配套、区域房地产市场、地块财务评价等四个方面出发进行模型构建。
03 本文涉及的相关理论
信息不对称理论
委托代理理论
04 企业并购动因与并购决策利弊
通过不断收并购来扩大企业规模：国内房地产市场火热，竞争关系激烈，部分企业由于自身规模、战略方向等因素，被市场边缘化。这些边缘化的企业被其他企业所收购、重组才得以焕发新生，一方面减少了房地产行业的内部不正当竞争，另一方面有效控制企业数量，提高企业质量。
政府主导的并购：市场对资源最优化配置的需求。
05 并购投资决策评价体系构建
本文综合对A公司并购投资抉择的研究和对房地产行业中并购投资领域专家的访谈结果，提出了适用于武汉A房地产开发公司和与其同类型的房地产企业的评价指标体系，且本评价指标体系仅能评价被并购投资公司名下有且仅有一个项目，公司除土地资产外的其他资产占比较小的被并购投资公司。
指标选取方法
根据企业中高层管理者的意见选取指标
笔者对该文章中综合评价指标体系中各项评价指标的含义作出了解释。根据层次分析法将A公司并购投资综合评价指标体系视为一个整体，根据A公司的决策模式提炼出各个评价指标，利用专家打分法，剔除部分指标，最后根据整理及分类得出3个一级指标，10个二级指标，21个三级指标。（通过20名中高层管理者对指标的选取是否具有可行性，一般指标选取都是根据前人已有研究资料，再结合自身研究体系特点选取指标）
评价方法
分值设定：评价指标体系中各项指标总分均为10分，指标体系最终得分总分也为10分，且设定参考分值为8分，警戒分值为5分。
评价指标权重向量确定
一、二、三级指标权重向量由3家知名房地产企业的20名主要负责并购投资决策的中高层管理者进行权重打分。为便于计算，设定同一级指标权重总分为30分。最终权重取20位专家打分的平均权重分折算为百分比后作为本体系各项指标的权重，从而计算出权重向量。
得出各级指标权重向量后，综合评价指标体系中三级指标由至少2位评分员独立评分，取所有评分员同一项指标评分的平均分作为该项指标的最终得分，综合评价指标体系中的一级指标和二级指标的得分均由下级指标得分加权平均而得到。最终得分由所有一级指标加权平均而得到。最终得分越高说明此项并购决策越可行。
注：若存在特殊情况，即“三级指标中个别指标得分过低（低于3分）”，则需要进行二次评分，或就该三级指标是否可以一票否决该项并购投资举措进行讨论。
06 案例分析
该文章选取成都市中顺城投投资有限公司某一项目，利用上文构建的并购投资决策体系分析此项并购投资举措的可行性。对案例中涉及的有关三级指标的基础数据进行分析（其他资产方面：分析企业货币资金、预付账款、其他应收、存货、固定资产以及无形资产，其中存货为公司核心资产；土地资产方面：所在城市、建设规模、地块区位、周边配套、地块现状、规划指标、市场环境）。
邀请A公司的两位员工独立利用本文建立的评价指标体系对案例进行了评价打分，通过各级指标权重，计算出各级指标分值及案例最终得分。最后笔者根据两位评分员在独立评分的情况下，各三级指标得分均一致，认为该文章构建的指标体系的评分标准是客观，清晰的。
07 本文给出的建议
笔者给出了优化房地产企业并购投资决策的两点建议，包括：
科学制定房地产公司并购战略规划
（从公司战略层面制定科学的决策机制，加强并购团队建设并保证团队的稳定性以及加强知识管理）
优化房地产公司并购投资决策的基础工作
（在基础工作方面，应该进行流程化管理，并进行工作细化，标准化进行）。
08 本文得出的结论
武汉A房地产开发公司现行的投资并购决策体系存在一定的风险。
首先在并购决策过程中决策依据单一；
其次在并购决策过程中人为主观性过强。
本文的指标体系具有以下三个优点：
评价过程简洁高效
评价维度全面合理
评价指标客观公正
参考文献：
[1] 杨珩. 武汉A房地产开发公司投资并购决策体系[D]. 清华大学,2018.
转载或引用文字及图片请联系我们
京公网安备 11010802022788号
