求解资产评估问题

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某待开发建设用地，土地面积为12 000平方米，土地出让年限为44年，于2006 年5月19日取得土地使用权，建筑容积率为2，拟开发建设写字楼，建设期为2年，建筑费为2 000元/平方米，专业费为建筑费的10％，建筑费和专业费在建设期内均匀投入。2008年5月，评估人员通过对当地房地产市场调查了解到，与所开发房地产类似房地产的未来月租金净收益为每建筑平方米200元。出租率为95％，该类房地产的资本化率为10％，销售费用为楼价的3％，销售税费为楼价的8％，银行年贷款利率6％，投资利润率为15％。评估基准日为2008年5月19日。(单位地价的结果保留两位小数) 要求：根据上述资料估算该宗土地评估基准日的单位地价和楼面地价。

（1）计算开发房地产的楼价=200×12×12 000×2×95%×（P/A,10%,40）=535 112 352（元）
（2）建筑费=2 000×12 000×2=48 000 000（元）
专业费=48 000 000×10%=4 800 000（元）
（3）销售费用=535 112 352×3%=16 053 370.569（元）
销售税费=535 112 352×8%=42 808 988.16（元）
（4）利润=(地价+建筑费+专业费)×15%=0.15×地价+7 920 000
（5）利息=地价×[（1+6%）^2-1]+52 800 000×[（1+6%）^1-1]=0.1236×地价+3 168 000
（6）求地价
地价= 535 112 352-52 800 000-58 862 358.72-0.1236×地价-3 168 000-0.15×地价-7 920 000
地价=323 776 690.7（元）
（7）单位地价=323 776 690.7/12 000=26 981.40（元）
楼面地价=26 981.39089/2=13 490.7(元)

为什么是40年？

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关键词：资产评估 土地使用权 房地产市场 销售费用 开发建设 求解 资产评估