招商证券-产业园研究之开发运营篇—— 群雄逐鹿：把握园区发展模式变革的新机遇

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在高质量发展要求下，产业园加速进入市场化发展新阶段，园区开发运营由
政府主导向企业主导和政企合作转变。传统政府主导下的园区运行机制与当前产
业发展需求之间的矛盾日益凸显，各地不断探索模式创新，积极谋求市场化破
局。在政策和要素保障支持下，以市场主体为核心、强调专业化运作和园区经济
效益的市场化机制正在加速形成，企业主导和政企合作模式得到广泛应用。
■园区入局者不断，形成了多元化主体的发展格局。背靠政府资源的国有开发
运营企业凭借多年经验积累，正在积极提升专业化能力、拓展市场化园区项目。
民营产业地产商利用品质空间和服务理念两大抓手，逐渐形成了成熟的业务模式
和品牌口碑。一些行业龙头发挥产业号召力和产业链服务能力，抢抓各地特色主
题产业园区建设机会。此外，致力于科技成果转化、创业孵化、产业投资的科技
服务型企业也开始涉足产业园，以科创服务和创新资源优势展开差异化竞争。
■产业园项目打造从空间开发走向产业生态运营，促进全链条提质转型。园区
建设从土地一级开发过渡到二级开发，向功能业态混合的综合开发拓展，开启
“筑巢引凤”新潮流。招商理念和方式创新不断，“招大引强”与“招才引智”
双管齐下，立体化招商网络全面铺开，大数据招商、资本招商等策略手段层出不
穷。运营服务成为园区比拼的关键，形成了集政务服务、专业服务、金融服务、
科创服务于一体的全要素服务体系。
■园区盈利由重资产依赖向轻资产或轻重结合模式过渡。传统以物业租售为主
的盈利模式正受到冲击，增值服务、产业投资和运营品牌输出成为收入增长的关
注重点。同时，如火如荼的智慧园区建设有望带来盈利模式的颠覆性变革。

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关键词：发展模式 园区发展 群雄逐鹿 招商证券 商证券

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