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我国房地产经历了从市场化改革到“房住不炒”的政策演进过程。1998年房地产行业市场化改革后，我国地产供需体系逐步形成较完美的闭环。在地方ZF对土地财政的高依赖、房企通过高周转追求高利润率的冲动、居民享受财富效应的欲望和竞争性购房的压力以及银行获取高风险收益比价资产的动机之下，各经济主体均有积极性参与房地产市场。基于中长期视角来看，以地产为核心驱动力的增长模式将难以为继。对此，中央适时提出“房住不炒”，房地产市场长效调控机制逐步确立。
德国的房地产市场长期稳定的机制源于租售并举的发展模式。1）住房供给方面，德国ZF通过税收优惠和低息贷款支持社会资本建设只租不售、低租金的社会保障房。2）完善租赁市场方面，德国通过推进租售同权、租房补贴和限制租金上涨等措施促进租赁市场的发展。3）抑制房地产投机方面，德国具有稳健的金融制度和独特的住房储蓄制度，联邦ZF规定房地产价值不由市场决定，并通过立法限制房价非理性上涨。
新加坡房地产实现稳定发展离不开组屋制度。1960年，新加坡成立了建屋发展局（HDB）承担公共房屋的修建，以低售价、低息贷款、高补贴等方式向中低收入家庭出售组屋，居民住房自有率由建国初期的8.8%提高至2021年的90%左右。组屋制度能够顺利推行的原因在：ZF在立法赋予了国家低价征地用于建设组屋的权力，并给HDB提供长期低息贷款。
我国房地产发展大概率将继续坚持房住不炒政策底线，未来一线城市可能是推动租售并举的重点。推动租售并举的关键环节在于增加保障租赁住房供给，主要的措施包括加速筹建和盘活存量资产。参考德国经验并结合我国现实情况，未来我国一线城市或将是推进保障租赁住房建设的重点。
央国企在住房供给方面可能扮演更重要的角色。保租房的保障性质决定了开发企业能够获得的利润较为微薄，央国企具有承担社会责任的使命，未来将成为推动房地产新发展模式的主体。央国企和民营企业在保障租赁住房建设领域有望加深合作，实现优势互补。此外，在盘活存量资产用于保租房供给方面，央国企也将成为主导力量。
雄安新区经验值得借鉴，但长效机制的建立非一日之功。1）租售并举方面，雄安新区目前确立了30%以上“只租不售”的比例。通过推进租售同权、采取多渠道保障租赁住房供给等措施完善租赁市场。2）创新土地市场出让政策。雄安新区开创了以纯租赁方式供应土地的先河，同时以优惠低价推进租售并举。
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