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保障房共有产权破题 在各地方ZF为保障房指标踌躇之际，以共有产权为核心的建设模式为其提供了新的路径。
据记者了解，经江苏淮安等城市试点多年后，近日，上海、福建、湖南、河北、山东等地也纷纷试点共有产权房，即向保障对象出售一定产权，用以回笼部分保障房建设资金。
与此同时，记者了解到，住房和城乡建设部住房保障司已经完成《住房保障法》方案的起草，已将经济适用房共有产权、公租房只租不售的思路纳入其中。
在业内人士看来，这种共有产权的制度设计，有望在一定程度上缓解当前保障房建设资金的困难。“在目前10万亿元地方债务的基础上再增加2.7万亿元的保障房投资，对地方ZF来说将难堪重负。”中金公司房地产行业分析师白宏炜表示。
但是，这种实质为保障房购买者和ZF两方入股合资建设保障房的模式也存在争议，如购买者和ZF究竟应该各占股多少、权益如何分配、相应的退出机制如何制定等等。
保障房共有产权破题共有产权的制度设计，有望在一定程度上缓解保障房建设资金的困难，但对于这种模式也存在着一定的争议。
新模式破题
日前，上海市提出了共有产权保障房建设模式，向保障对象出售一定的产权用以回笼部分保障房建设资金。
上海市房管局副局长庞元表示：“上海经济适用房的共有产权是全国范围内的创新，该机制着重解决经济适用房使用的保障性和收益分配的公平性问题，首次提出了使用权和产权相分离的概念。”
上海市共有产权保障房的建设模式为：申请人可以先购买保障房的部分产权，比如20%或30%，ZF持有剩下的70%～80%。达到一定年限后，保障对象可以通过购买的方式，将ZF产权部分购买过来，最终将这套房屋变成自己的产权房屋。
通过使用权和产权相分离的模式，上海市为一直停留于文本的保障房共有产权模式提供了一份落地样本。随即，各地开始效仿上海模式，纷纷表示将进行共有产权保障房试点。
目前除上海以外，福建、湖南、河北、山东等多个省市也都纷纷开始试点。
其实，早在几年前共有产权的模式就已被提出，江苏淮安等城市已有多年试点经验。去年初有消息称，正在起草中的《住房保障法》，将在经适房制度中引入共有产权。
彼时，由于诸多原因，共有产权模式一直难于推广，但随着今年住建部1000万套保障房开工指标的下达以及各地方ZF债务压力的增加，这一模式开始被更多的城市所尝试。
中金公司的一份研究报告显示，建设3600万套保障性住房总计需要投资约5万亿元，传统模式下地方ZF需要负担其中的2.7万亿元，剩余2.3万亿元由开发商负担。其中，未来3年地方ZF每年须投资6000亿～7000亿元。与之相对应，未来每年地方ZF需要承担的还款负担将超过1万亿元。
“在目前10万亿元地方债务的基础上再增加2.7万亿元的保障房投资，对地方ZF来说将难堪重负。”白宏炜表示。
毋庸置疑，在此情况下，共有产权模式成为了地方ZF缓解保障性住房建设中巨大资金压力的“救命稻草”。因为共有产权房能较快实现成本回收，以投入后续开发，并能有3%左右的利润。
就地方ZF而言，这样的运作模式，也让其拥有了保障房建设的积极性。
亟待完善
“从操作层面看，‘共有产权’存在一定的漏洞，首先，它没有规定购房者必须回购剩余产权的时间；再者，如果购房者没有资金支付剩余产权，而地方ZF又迫于地方债务压力过大而无力回购，那么开发商投入的资金将无法回笼。”某房地产公司负责人对记者表示。
“更重要的是，如果地方ZF无法偿还开发企业的资金，只能通过其他的方式来弥补。ZF可能会与企业协商，以另外一块规模较大、资质较好的土地来做交换。”上述开发商表示，地方ZF手里能够自主支配的是土地，而这也是吸引开发企业参与建设保障房的实惠。但这样的做法将会造成土地资源的浪费和国有资产的流失。
在他看来，目前的共有产权模式只阐述了一个开头，但中间的细节以及退出机制均须完善。
“简单地说，这就是一种保障房购买者和ZF两方入股合资建设保障房的模式。”中国土地勘测规划研究院副总工程师邹晓云对记者表示，这种模式失去了公租房、廉租房等保障房的意义。
“廉租房和公租房是针对需要这种公共品的住房困难群体的，仅可用于出租。如果用于出售，那与经济适用房和限价房有何区别？”邹晓云说。
上海某房地产研究院综合部部长杨红旭同时提出，保障房的属性不同，经济适用房共有产权的模式也不能被通用。“对经济适用房而言，共有产权模式属于既合规、又进步的创新举措，但是相对廉租房和公租房而言，问题多多，不宜鼓励。”
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