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房地产市场至暗时刻已经过去，稳需求是根本
需求端因城施策弱化限制性政策，供给端三箭齐发支持房企融资，同时，“新十条”对疫情防控进一步优化，政策的叠加为房地产市场注入动力，房地产市场至暗时刻已经过去。
但是政策传导尚需时间，需求恢复是根本。供给端融资政策的支持会在较大程度上缓解房企资金压力，但是购房需求不振，对保交楼、房企债务危机的化解及房地产金融风险化解等都会产生较大影响，稳房市的根本是稳需求。2022年年初以来，为稳楼市，需求端政策持续释放，多为因城施策，政策主要分为加快银行放款节奏、放松公积金贷款、放宽落户条件、购房补贴、下调首付比例、下调房贷利率、放松限贷限售限购等，主要弱化需求端购房限制性政策、降低购房首付比及利率。我们预计明年需求端放松政策将持续加码，需求端政策的放松一般只会在一定能程度上刺激需求，但是市场信心是需要时间去修复，也是需要就业、收入以及对未来预期的好转，才能从本质上修复市场信心。
短期来看，明年随着防疫政策的放松，经济的整体向好会促进就业带动收入上升，释放一定购房需求，加上2022年低基数的影响，2023年房地产市场整体表现优于2022年。但是疫情开放初期，需要一定的适应及恢复时期，同时政策传导到房企实际解决流动性危机仍需时间，我们认为明年上半年，房地产市场依旧难以有较为明显的改善，下半年需求集中释放，销售端将出现明显反弹现象。
“住房不炒”基调不变，租购并举是大势所趋
长期来看，“住房不炒”依然是总基调，租购并举是大势所趋。党的二十大报告关于房地产的未来发展方向，明确定调“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”。补足租房市场短板，租购并举满足刚需住房及改善性住房需求，有效兼顾了保民生及提品质。另外，长租模式帮助将政府土地一次性收入转变为长期投资回报，利于摆脱“土地财政”的依赖。
房企资金链从逐步收紧到逐步放松
资管新规后限制了房企表外融资，三道红线又限制房企表内有息负债，资金链紧张加剧，房企债务清偿能力下降。2021年开始贷款集中度、集中供地等调控政策相继落地，融资端政策收紧，叠加2021年下半年开始销售下滑、债务集中到期，房企流动性紧张，停工、债务违约等频现。2022年，为了促进房地产市场平稳健康发展，相关部门陆续出台多项金融支持房地产的政策，疏通房企融资渠道的三支箭正式落地，逐一疏通前期收紧的融资渠道，从保交楼到保企业，缓解房企资金困境。
目前放开多渠道支持房企融资，主要支持保交楼及加速盘活现有项目资产，帮助房企回归正常经营状态，但是资金多不能用于拿地及开发新楼盘，政策短期内还是以解决房企资金困境为主，资金渗透到拿地及新开工尚需时日。因此，2023年项目竣工在保交楼的支持下将出现好转，但是房屋新开工规模依赖于销售端的恢复节奏，同时也受制于现有库存较高等因素，2023年房企新开工规模恐难有明显改善。
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