从“网红城市”看城投基本面研究（一）

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德邦证券从“网红城市”看城投基本面研究（一）（2023-03-30）

核心观点：从“网红城市”的城投债务压力成因看，前期公益性投资有待转化为当地财力增长、当地政府对“土地金融”的路径依赖有待扭转是2大主因。

在园区工业化的过程中，提供政策优惠和事先建设完备的基础设施是产业园区能够带动招商引资的两大核心优势，但一些城投平台为配合地方政府的发展诉求，前期举债投入园区建设的规模过大、节奏过快，资金投入未能及时转化为地方财力增长，城投平台的流动性压力提升。

此外，1998年住宅与土地商品化改革使得住宅用地的价值快速体现，地方财政确立了以住宅用地高价出让补贴工业用地廉价出让的发展模式，部分本就缺乏产业支撑的城市日益依赖“因地生财”，最终地产行业下行导致产业园区土地出让不畅直接引发了相关城市的城投流动性困难。

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关键词：基本面 住宅用地 产业园区 土地出让 发展模式

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