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摘要
5月17日，四部委出台房地产重磅新政：一是降低首付比例、取消房贷利率下限、下调公积金贷款利率；二是央行提供3000亿元再贷款，支持地方政府收购部分存量商品房用作保障性住房；三是融资“白名单”应进尽进、应贷尽贷，满足在建项目合理融资需求；四是支持地方政府以收回、收购等方式妥善处置已经出让的闲置存量住宅用地，帮助企业解困；五是摸清底数、分类处置、司法支持、建立长效机制，打好保交房攻坚战。
新政是对430政治局会议“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”重要指示的贯彻落实，标志着新一轮房地产去库存的开启。
为防范化解地方政府债务风险，新政以金融支持为主，在地方政府收购存量商品房和闲置土地时，均特别强调不能增加地方政府隐性债务。
一、本轮房地产去库存面临更大压力
1）商品住宅去化周期更长，2024年一季度长达23个月；
2）房地产销售、投资降幅更大，1-4月商品房销售面积和销售额同比分别下降20.2%和28.3%，房地产投资同比下降9.8%；
3）房价低迷时间更长，截至2024年4月已连续25个月负增长；
4）房企债务和期房烂尾风险冲击居民购房信心，现房销售显著好于期房；
5）房地产供需关系发生重大变化，新房销售峰值已过。
二、近期房地产支持政策的逻辑梳理：保供给、促需求、稳房价
近期中央和地方推出的一系列举措，都是为了实现保供给、促需求和稳房价的目标。其中，拉动需求、稳定房价并扭转房价下行预期是关键；保供给在某种意义上也是促需求，因为只有烂尾楼的风险解除了，居民才敢解除对购买新房期房的忧虑。
其一，政策的第一个着力点是扩大购房需求，这是房地产去库存的关键，既包括促进居民需求，也包括政府、国企部门直接出手。1）降低居民购房门槛和成本，刺激居民的新增需求；2）政府向房企收购待售商品房，用作保障性住房，是对常规新增需求的重要补充；3）各地推出多种住房“以旧换新”政策，加快旧房流转，激活居民置换需求；4）政府对城中村改造、棚户区改造等实行货币化安置，也会产生置换需求。
其二，政策的第二个着力点是供给端做好“保交房”工作，打消居民疑虑，提振购房信心。例如打好商品住房项目保交房攻坚战、进一步发挥城市房地产融资协调机制作用、妥善处置盘活存量土地等。
三、“政府收储”去库存的效果会如何？有哪些难点？
1）方式上，预计政府收储将以存量新房为主，二手房规模较小；收购的商品房将以小户型为主；不宜大规模铺开，将集中于高库存且保障性住房缺口较大的城市和区域。
2）存在三个政策难点：一是成本收益不匹配导致项目推进有一定难度，部分城市的租金回报率偏低，租金可能无法覆盖利息支出及运营维护成本；二是保障性住房需求与商品房库存之间的错位，保障性住房缺口较大的是一二线城市，而商品房去库存紧迫性较高的是三四线城市；三是地方财政面临较大压力，虽然当前政策要求地方政府量力而行，不增加隐性债务，但无论是维持项目收支平衡，还是三四线城市去库存，大概率还是需要地方财政提供支持。
3）5000亿元的收储规模大幅低于市场预估规模，但具有合理性：一是政策启动初期，5000亿元的收储规模相对充裕；二是若政府收储顺利快速推进，政策额度可以追加；三是政府收储具有带动效应，供需失衡改善的效果或不止5000亿元。
4）预计效果：一是加快存量商品房去库存，改善房地产市场供需失衡问题；二是加快保障性住房供给，更好满足工薪收入群体的住房需求；三是助力保交楼和“白名单”机制，加快房企回笼资金。然而，受制于前面提到的三个政策难点，本轮政府收储去库存的效果大概率不如上一轮棚改货币化那样显著，但相应地，也不太会引发房地产过热和房价大涨的副作用。
四、未来还要继续采取哪些措施进一步支持房地产市场稳定？
1）限购方面，一线城市有必要进一步放松，例如放开郊区限购、全市范围内增加购房指标等；
2）房贷方面，各地在“因城施策”的基础上，及时调整首付比例和房贷利率，提振居民购房意愿和信心，避免挤牙膏式政策引发居民观望情绪；
3）政府收储方面，加大中央财政对地方的支持力度，缓解地方财政压力，推进收储工作顺利进行；
4）供给方面，出让优质地块、取消不合理的规划限制、将核心地段的部分商业用地修改为住宅用地，满足居民对好地段、高品质商品房的需求。
风险提示：房地产市场低迷超预期、稳地产政策超预期
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