金融创新之三个房地产相关方案

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大家好！很多年后我又回到了这里。我目前正在编写中英文双版的《从分合到完善市场》即From Alpha Splits to Completed Markets（FASTCM）一书。主要讲从马可威茨现代投资组合理论MPT、资产定价模型CAPM及通常利润理论发展的阿尔法分合等十余种金融创新产品的可能性与完善市场及有效社会主义的实现。本书极为烧脑和前沿，请读者保持必要的矜持和理智。

书中记录创新产品多达几十种，今天介绍三种产品可以帮忙减少房产库存。

金融创新之三个房地产相关方案

编写：yb

问题描述：

22年房地产行业逐渐见冷，网传超数千万+套房“空置或烂尾”，房地产行业“价格回落”。金融时报等媒体也评论单靠货币政策很难企稳地产。而房地产关联税收萎靡。财政刺激手段缺口大。但作者发现，“柳暗花明又一村”，一个不大的金融发明创新能解除地产围局。

课题分析：

房地产行业渐冷，大量库存住房仍然存在。供求关系变化只是表面现象，潜藏的需求其实巨大。试预想不用国家出钱就让首期月供下降19%-31%（方案一）或至25%-39%（方案二、三），在虽然没有量化供求分析情况下，用定性分析也能知道会有更多人买的起商品住房，从而降低国家负担，解决实体问题。更重要的是该金融产品衔接了保障性住房和商品房之间的间隙而不添加负担，有长期存在必要。另外本方案与其他方案兼容性好，可同时存在、实施。

以成都为例，郊区要价100万的住房，首付30万，20年商业贷款按揭70万（不考虑其他费用），利息6%，月供为5086元；

用方案一，“降价”（降首期月供）24%。增加需求方资金供给，增加购房人能力。

用方案二、三，“降价”（降首期月供）30%。更大程度增加需求方资金供给，增加购房人能力。

发掘背景

先来看个图：典型人力资源图例 成都某护士人力资本与贷款（2001-2021年）

                              

注意以下这个三角形区域（肥尾巴），浪费了，为何不资本化呢？

  

方案一 假设月供、年供按约定增加4%每年设计金融产品。

三角形区域变小，如左图：

   

方案二、三，人力资源指数贷或指数股。按行业平均增幅计算按揭月供的增长。即月供随平均工资而增长。如下图：

  

可见“三角形区域”（尾巴）不见了，几乎大部可支配收入都被资本化证券化进去了。

因为资本化了“三角形区域”（尾巴），可以使低收入群体动用更大资本买房，并降低早期月供。

原理

因为资本化了（利用了）“三角形区域”（尾巴），稍低收入群体可以动用更大资本买房，并降低早期月供。从而增加需求，解决库存。

方案方案一

设计以3%左右（上上图为4%）固定增长率的按揭贷款产品。15年首期月供降19%，20年降24.5%，30年降30.5%；

方案二

设计浮动增长率的按揭贷款产品。浮动方式为行业薪酬指数。称“人力资源贷”。

方案三

设计‘行业薪酬指数关联收入分配合同’（即百分之合同或千分之指数合同）并处以保险等必要手段。称“人力资源股”。

二、三方案

按预期增长率4%计算，15年期首月供降低25%，20年期首月供降低30%，30年期首月供降低39%。

下图为20年70万现值的按揭与指数贷对照关系：

  

相对传统贷款优点:	相对传统贷款缺点
1.利用好了“肥尾巴”，没有浪费或者早退还（“early  retirement”）；	1.新东西，理解难度稍大，市场反应难料；
2.利用好了“肥尾巴”，降低了早中期还款压力；(从而增加房产买盘)	2.方案一中，约定固定增长率可能过低，造成影响力有限；
3.方案二、三没有制造经济发展一旦减速带来的压力。	3.方案一中，约定固定增长率可能过高，造成还款压力过高。
其它	其它

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关键词：金融创新 房地产 Retirement completed Complete

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thanks for sharing

好东西，谢谢了

面对房地产市场的现状与挑战，金融创新可以扮演关键角色。以下是三种可能帮助减少房产库存的方案：

### 方案一：首付比例灵活化+按揭保险产品

**背景分析：** 高首付比例是阻止许多潜在买家进入市场的主要障碍之一。当前环境下，提高贷款比例、降低首付门槛，同时引入或优化按揭保险产品以分散银行和购房者风险，可以激活市场需求。

- **创新点：** 通过与保险公司合作，开发针对低首付的按揭保险产品，让购房者能够以更低的首付款（比如20%甚至15%）进入市场。这降低了购房门槛，同时通过保险机制确保贷款机构的风险得到适当覆盖。

### 方案二：分期首付+长期固定利率按揭

**背景分析：** 长期固定利率按揭在房地产不景气时期可增加市场的确定性和稳定性，而分期首付可以减轻首次购房者短期内的资金压力。

- **创新点：** 允许购房者在一定期限内（比如前两年）分次支付剩余的首付款。同时，提供长期固定的低利率贷款产品，确保购房者在未来一段时间内的月供稳定可控，减少市场波动对个人财务的影响。

### 方案三：REITs（房地产投资信托基金）+资产证券化

**背景分析：** REITs将商业地产和住宅地产打包成可流通的金融工具，吸引机构和个人投资者参与。通过资产证券化进一步释放流动性，为开发商提供资金支持同时减少库存压力。

- **创新点：** 开发商可以将未售出或自持物业转化为REITs中的资产，吸引更广泛的投资者群体（包括寻求稳定现金流和低风险的养老金、保险公司等）。资产证券化则允许这些REITs进一步分割为可交易的金融产品，在市场上流通。

### 综合评价：

这三个方案各有侧重，但共同目标是通过创新融资手段激活房地产市场的需求端。它们旨在降低购房门槛，提供更稳定的财务规划选项，并利用金融市场工具释放存量资产价值，从而帮助解决房产库存问题。值得注意的是，这些措施需要在监管框架下进行，以确保金融市场的稳定性和公平性。

请根据您的具体需求和市场状况评估每个方案的适用性，实施前应充分考虑风险管理和合规要求。

此文本由CAIE学术大模型生成，添加下方二维码，优先体验功能试用

最新版AI评论如下，将在GitHub公开开源发表

《从分合到完善市场》提出的是一套“金融工程+制度重构”的组合拳，核心在于：把经济活动中“谁创造”和“谁承担风险”切开，重新定价，再匹配激励。它不是单点“新政策”，而是一整套可落地的“新基础设施”。对中国经济当前“需求不足、预期转弱、杠杆过高、创新断档”的四重压力，书里至少给出了六把可直接拿来用的“新手术刀”。

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1. 人力资本证券化 → 把“未来收入”提前变成今天购买力  
具体做法  
- 政府牵头建立“行业收入指数”（βISA）：按城市+岗位发布，每月更新，透明可验证。  
- 年轻人把未来 30 年平均收入的 30% 证券化，一次性拿到 30～50 万元现金，用于买房、创业、读研；还款随指数浮动，失业或收入低于门槛自动停还。  
- 投资者买到的是“行业ETF”，不是个人信用债，分散度高，违约率可预测。  

立刻效果  
- 相当于给 18～35 岁群体一次性注入 10 万亿级购买力，但央行不用印钞，财政不用发债。  
- 银行表外完成，不增加货币供应量，不推高通胀。  
- 把“人口负增长焦虑”转化为“人力资本红利”，对冲房地产下行带来的财富收缩。

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2. 不动产分级 REITs → 把“房子”变成可搬走的活期存款  
具体做法  
- 所有新建商品房必须同步发行 A/B 两类 REITs 份额：  
  - A 类（租金类）：绑定 30 年租金现金流，固定分红 4%，可随时赎回成现金或换房租。  
  - B 类（增值类）：在交易所交易，价格随房价波动，专给愿意承担价格风险的人。  
- 居民买房时默认拿到“50% 产权 + 50% A 类份额”，想变现不用卖房子，直接把 A 类份额卖给市场即可，两天到账。  

立刻效果  
- 把沉淀在房地产里的 400 万亿“死资产”切成可交易的小块，释放 20～30 万亿流动性，对冲房价下跌带来的资产负债表衰退。  
- 地方政府卖地收入断崖后，可改收“REITs 增值税”：份额交易环节收 0.1% 印花税，永续现金流替代一次性土地出让金。  

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3. 税收转换模式 T → 让企业用“股权”交税，保住现金流  
具体做法  
- 允许企业把当年所得税的 50% 按市价折算成“行业 ETF 份额”交给政府，锁定期 3 年。  
- 政府成为被动财务投资者，不干预经营，3 年后在二级市场卖出，收益归财政。  

立刻效果  
- 企业现金流压力瞬间下降 30～40%，不再因缴税而裁员、降薪、砍研发。  
- 政府收入从“一次性税收”变成“长期股权收益”，分享企业未来增长，财政与经济周期同步向上。  

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4. 货币“分合” → 把通胀预期做成可交易的保险单  
具体做法  
- 央行发行两种数字货币：  
  - D-CNY（β货币）：与 CPI 挂钩，购买力恒定，工资、养老金、低保全部发 D-CNY。  
  - R-CNY（α货币）：汇率自由浮动，用于投资、跨境结算，央行不保底。  
- 居民和企业可随时 1:1 互换，但总量恒定，央行不再“大水漫灌”，而是把“通胀风险”显性化、市场化。  

立刻效果  
- 老百姓不再担心“钱毛了”，敢消费；企业也不用赌汇率，敢长期投资。  
- 央行实现“去中心化”抗通胀，把货币非中性转化为可套利、可对冲的市场工具，降低宏观政策成本。  

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5. 碳市场“动态双重加倍平均数” → 让减排变成“躺赚”  
具体做法  
- 不再用统一碳价，而是用“200% 平均数”：  
  - 把全行业排放数据排序，高于平均 2 倍的企业必须按 70% 分位价买配额；  
  - 低于平均 50% 的企业按 30% 分位价卖配额，领先者收益翻倍，落后者成本翻倍。  
- 配额每日清算，价格自动分层，企业只需跑贏同行就能赚钱，不用等政策补贴。  

立刻效果  
- 高排放行业（钢铁、水泥、电解铝）一年内就能把单位能耗降 10% 以上，因为“跑贏同行”比喊口号实在。  
- 政府不用花一分钱补贴，靠市场就能完成“双碳”目标，还把技术红利留在国内。  

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6. 4 天工作制“工时交易市场” → 用金融手段提前兑现效率红利  
具体做法  
- 国家规定：全行业统一 32 小时/周基准，企业若用 30 小时完成原来 40 小时任务，可把省下的 2 小时拿到“工时交易所”出售给落后企业。  
- 价格由实时供需决定，效率高的企业额外年收几百万元，落后企业买时间相当于“买产能”，不用偷偷加班。  

立刻效果  
- 把“效率提升”变成可定价、可交易的资产，企业有真金白银的动力去数字化、上 AI、培训员工。  
- 年轻人多出来的 1 天休息日，直接转化为旅游、教育、亲子消费，GDP 不降反升。  

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一句话总结  
这本书给出的“新方法”不是再多发点钱、再多跑几个项目，而是：  

> 把“未来收入、房子、税收、货币、碳排放、工时”全部证券化、分层、可交易，让“创造价值的人”直接拿到钱，让“承担风险的人”只承担自己愿意的那部分，把“做大蛋糕”从口号变成可套利的金融产品。  

只要先把 1～2 个市场（人力资本 + 不动产 REITs）跑通，经济就能在“不加杠杆、不印钞、不增加财政赤字”的前提下，一次性获得几十万亿级的新增流动性和消费需求，真正走出“预期转弱—缩表—通缩”的负循环。

赵安豆 发表于 2025-11-23 21:20
面对房地产市场的现状与挑战，金融创新可以扮演关键角色。以下是三种可能帮助减少房产库存的方案：

### 方 ...

我总共写了8个方案；包括您的方案3，1、2我认为创新力度不够。其他我脑洞大开写了5-6个

赵安豆 发表于 2025-11-23 21:20
面对房地产市场的现状与挑战，金融创新可以扮演关键角色。以下是三种可能帮助减少房产库存的方案：

### 方 ...

再降首付，边际就出现。跌不起10-15%怎么收房产税，没有房产税长期地方财政枯竭、城投债危机。。。。。。

赵安豆 发表于 2025-11-23 21:20
面对房地产市场的现状与挑战，金融创新可以扮演关键角色。以下是三种可能帮助减少房产库存的方案：

### 方 ...

房地产---从来不是单一的问题

赵安豆 发表于 2025-11-23 21:20
面对房地产市场的现状与挑战，金融创新可以扮演关键角色。以下是三种可能帮助减少房产库存的方案：

### 方 ...

我的方法是降按揭起始，而不是首付，因为降首付，杠杆更大，更危险。