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四川北路拍出11.4亿天价地王 拍卖说明什么? 2005年03月10日11时48分解放日报 背景：四川北路诞生11.4亿天价地王，由外资背景的企业拍卖获得，此事对未来土地市场将会产生什么影响？ 戴德梁行：四川北路4街坊108号地块拍出11.4亿元的价格，一方面反映了上海市场土地供应比较紧张，另一方面也与虹口区的未来发展定位有关。
四川北路南段是虹口区规划构想中的四个国际性社区之一，其定位为建设以综合商业-商务为基础、兼有一定量中高档公寓住宅的国际性社区。虽然四川北路目前仅是区域性的商业中心，也没有甲级写字楼分布，但如果考虑到四川北路的发展前景，加上未来北外滩发展给周边土地带来的升值效应，以及按商业用地最高容积率限制4.0计算出来的楼面地价10639元/平方米，加上建造成本及税费、财务成本及开发商利润，销售单价达到20000元，与目前四川北路的商办楼销售价格相当，由此看来由市场竞价确定的11.4亿元价格还比较合理。
新汉业不动产机构：四川北路地块创下上海房地产土地实施拍卖以来的最高价，充分说明目前上海楼市的前景被大多开发商看好。外资不惜成本获得土地，进行土地储备，预示着未来上海未来楼市发展动力强劲，房价仍将有上升空间。一些市中心地块随着土地稀缺性日趋明显，其价值将得到进一步提升。
本次土地拍卖形式对未来上海土地市场具有一定的借鉴作用。未来对于一些市中心稀缺土地或者优质土地，可以实行市场公开化*作，土地完全由市场来定价。但对于大多数普通住宅用地则仍继续沿用土地招投标形式为宜，这有利于地价和房价的稳定。
上房置换：“蛇口”最近用11.4亿元人民币吞下了四川北路4街坊108号地块，此价若按照《上海市城市规划管理技术规定》容积率4计算，其楼板价已超万元。由此可看出某些外资基金对于上海楼市未来走势的明确意向。这纯粹是市场行为。至于这家公司今后输赢如何不敢盲目预测，因为影响房地产价格的因素十分复杂。但是“级差地租”理论在这次拍卖中显示出市场不灭的规则。
此价从某种意义上说也确立了一个市场“新坐标”，估计未来土地拍卖将产生连锁反应，对上海市场房价既有利好影响，也可能有副作用。因为地价难免会牵动房价，但愿开发商做出性价比更优越的楼盘来。
中原地产：在各区都关注楼宇经济给区域所带来巨大推动力，中心城区纷纷出现税收过亿元的商务楼宇的今天，虹口区四川北路显然远远落在了几个中心区的后面。
从目前的现状来看，紧邻南京路外滩中央商务区的虹口区高星级酒店资源稀缺，尤其北段鲁迅公园地区高星级酒店更为稀少。
如果四川北路地块拟建高标准的甲级写字楼，那么四川北路南端就有望跻身本市甲级写字楼区域的可能，这样无论是对虹口的区域经济、地区税收，还是改变四川北路南端的街道环境、提升这一地区的城区档次等等，对拉动这一区域的高端消费都有着积极的意义。
从规划角度看，四川北路定位于市级商业街，建设成为能够体现历史文化特征的中高档商业街，它的辐射范围是极为广泛的，这种辐射能力尤其作用于北部的虹口、闸北、杨浦、宝山地区的居民。
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