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楼市进入深度博弈期
文/夏阳
京城楼市在严厉的调控政策作用下出现了成交低迷的势态。
据亚豪机构统计数据显示，6月份中上旬（截止20日）京城共成交期房商品住宅2626套，成交面积为24.9万平米，除去保障性住房因素，实际成交的期房商品住宅为1482套，成交面积为17.0万平米，环比4月同期，期房商品住宅下降了41.8%和38.6%，实际成交的期房商品住房下降了40.7%和34.8%。从单日成交量来看，6月份实际成交的期房商品住房仅有4天超过了100套，其余16天均未超过100套，最低的一天仅成交30套，这对于北京在售的近400个楼盘来说，成交低迷之势可见一斑。
而成交低迷降低了开发商的推盘意愿，预计7月，开发商推盘的意愿并不强烈，许多项目出现了“欲出还休”的犹豫心态。据亚豪机构调查统计，7月份计划开盘的项目约有34个，而其中明确表示开盘的项目仅有十余个，有近半数的项目尚存在着不确定的因素，因此，7月份的楼市注定是一个捉摸不定的动荡市场。
对此，亚豪机构副总经理高姗认为，当前正值新政调控的威力期，调控组合拳对打击投资、投机性购房非常精准，多数购房者购房意愿降低。观望气氛渐浓，与此同时，开发商也不敢贸然推出新盘，推盘意愿有所减弱，这些因素均导致了成交走势的持续下降。
但记者同时发现，虽然市场成交走势持续低迷，但从价格走势来看，并未出现明显的下降。
据亚豪机构统计数据显示，6月中上旬京城新开盘项目整体开盘均价为23540元每平方米，而5月同期的整体开盘均价为25081元每平方米，比较发现，6月开盘均价仅下降了6.1%，而从实际成交的价格走势来看，6月中上旬京城商品住宅成交均价为17952元每平方米，环比五月同期略涨了7.5%。
高姗由此指出，当前虽然成交量下降明显，但成交价格仍然比较坚挺，并未出现大幅下降的现象，说明当前的楼市博弈正在加剧。
高姗认为，7月份楼市博弈将进一步加剧，调控政策力度仍然不减，购房人仍然低迷观望，开发商对购房人的心态难以判断，既担心降价幅度不够难以触动消费，又担心降价幅度过大引发购房人“买涨不买跌”的心态，令降价失去预期效果反而带来负面作用。7月开盘项目“欲出还休”也说明一部分开发商的举棋不定，如果想有更多的销售业绩，就必须有切实的举措来打破目前的博弈局面。
北京中原三级市场研究部张大伟也分析认为，成交量的节节下滑，的确已让二手房价率先出现了明显下降，通州部分小区的售价在新政以后下调幅度已经超过3成，但目前并没有形成非常明显的新房定价下探，在新房价格没有出现明显且普遍的松动时，另外对于目前的楼市来说，依然有两个可能出台的政策影响：房产税及加息。“全面的抄底依然为时尚早。” 张大伟预计，6月下旬楼市将继续表现为成交量下跌，北京楼市成交均价可能才会开始出现普降，但因为目前开发商资金依然充裕，下调幅度不会过大。
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