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楼主: lmxcz
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[经济热点解读] 有关房产预售制 [推广有奖]

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lmxcz 在职认证  发表于 2012-8-3 03:43:53 |显示全部楼层 |坛友微信交流群

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房产预售制是指房屋尚未建设完毕,就可以上市出售的制度。这是房改之初,为了鼓励商品房的建设而出台的制度。
  一、预售制的弊端:
  1、房屋质量难以保证:老百姓买东西,所谓眼见为食、货比三家。但在预售制面前,买房者只能听开发商吹。所以几乎在每个楼盘交房时,都会出现业主和开发商的斗争故事,当然大都是业主败北。如果没有预售制,购房者凭眼睛买货,开发商必须讲究质量,要不然就卖不掉烂手头。
  2、房价稳定,波动较小:预售需要房屋主体封顶(这点不太肯定,反正达到一个标准才可预售),所以预售完全可以分成多少“期”。例如最近出现的老业主闹事,如果都是现房销售,谁先买谁先用,即使房价都来降了,业主也没有理由去闹事。
  3、避免烂尾房:预售的房子毕竟只是画饼而已,如果开发商出了问题,就是一个烂尾工程,这极大的损害了业主的利益。虽然在地产上升的阶段在,这个问题不明显。但随着房地产市场成熟,开发商有赚有赔的时候,这就是大问题了。
  二、取消预售制与房价
  1、取消预售制会增加开发成本:这一点是毫无疑问的,道理不用多说。
  2、取消预售制会极大的增加了开发商的现金压力:这点也是很明了的,没有预售就不能卖、不能和炒房勾结、不能到银行去弄贷款等等
  3、取消后房价的走向:前面的1和2貌似是对立的,其实不然。当下房价和开发成本已不成比例,房产开发利润巨大,第1点所增加的成本和当下的房价相比,不足一提。而第2点决定了开发商必须尽快回笼资金,逼迫房价到一个合理的位置,开发商只能拿到合理的利润。
  三、小结
  取消预售不但可以抓住调控的核心(开发商),让房价回归合理的位置。更可以提升房屋质量(让大量的无良开发商死在市场上),保证购房者利益。这一点,无论对所谓多军,还是所谓空军都极为有利。
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关键词:房地产市场 货比三家 地产市场 房产开发 没有理由 购房者 商品房 开发商 老百姓 房产

gggong888 发表于 2012-8-3 09:50:15 |显示全部楼层 |坛友微信交流群

土地财政,房地产作为支柱产业,根本就是杀鸡取蛋\自取灭亡的发展模式~~~~~

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叶风尘 发表于 2012-8-3 14:56:16 |显示全部楼层 |坛友微信交流群
一种制度的存在,总有其合理性的一面,我们现在的预售制并不是卖期房,而是主体封顶后开始销售的一种政策,一般来说,商品房施工工期都很长,从土地平整到工程全部完工,含配套工程,往往需要二年的时间,如果等到所有的工程项目都要完工,才开始销售的话,一方面开发商会积压大量的资金,开发商的成本会很大,最终的成本压力会转化到消费者身上,另一个方面,由于商品房的建设特点,那么会出现产品集中上市,但是你肯定不能短期内把所有的房子销售出去,也就是必定会出现大量的商品房积压,很多新房空置,形成了社会资源的极大浪费,最后地方建设需要大量的资金周转,资产周转的时间越长,最终地方的融资能力越差,贷款规模越小,不利于当地经济发展,我不知道你这个建议是提给哪一级地方领导的,也不知道有多2的领导能接受你的建议

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lmxcz 在职认证  发表于 2012-8-3 21:25:06 |显示全部楼层 |坛友微信交流群
叶风尘 发表于 2012-8-3 14:56
一种制度的存在,总有其合理性的一面,我们现在的预售制并不是卖期房,而是主体封顶后开始销售的一种政策, ...
站在GOV土地拍卖和房产商空手套白狼的角度,房产预售当然是好制度,所以这样的建议才没被采纳啊;站在买房人的角度,一个结在藤上还没长熟的西瓜就让人来买,都不知道这个西瓜能不能长成,而且付了钱一时半会儿还吃不到,你愿意西瓜在藤上的时候就买啊?
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