房产预售制是指房屋尚未建设完毕,就可以上市出售的制度。这是房改之初,为了鼓励商品房的建设而出台的制度。
一、预售制的弊端:
1、房屋质量难以保证:老百姓买东西,所谓眼见为食、货比三家。但在预售制面前,买房者只能听开发商吹。所以几乎在每个楼盘交房时,都会出现业主和开发商的斗争故事,当然大都是业主败北。如果没有预售制,购房者凭眼睛买货,开发商必须讲究质量,要不然就卖不掉烂手头。
2、房价稳定,波动较小:预售需要房屋主体封顶(这点不太肯定,反正达到一个标准才可预售),所以预售完全可以分成多少“期”。例如最近出现的老业主闹事,如果都是现房销售,谁先买谁先用,即使房价都来降了,业主也没有理由去闹事。
3、避免烂尾房:预售的房子毕竟只是画饼而已,如果开发商出了问题,就是一个烂尾工程,这极大的损害了业主的利益。虽然在地产上升的阶段在,这个问题不明显。但随着房地产市场成熟,开发商有赚有赔的时候,这就是大问题了。
二、取消预售制与房价
1、取消预售制会增加开发成本:这一点是毫无疑问的,道理不用多说。
2、取消预售制会极大的增加了开发商的现金压力:这点也是很明了的,没有预售就不能卖、不能和炒房勾结、不能到银行去弄贷款等等
3、取消后房价的走向:前面的1和2貌似是对立的,其实不然。当下房价和开发成本已不成比例,房产开发利润巨大,第1点所增加的成本和当下的房价相比,不足一提。而第2点决定了开发商必须尽快回笼资金,逼迫房价到一个合理的位置,开发商只能拿到合理的利润。
三、小结
取消预售不但可以抓住调控的核心(开发商),让房价回归合理的位置。更可以提升房屋质量(让大量的无良开发商死在市场上),保证购房者利益。这一点,无论对所谓多军,还是所谓空军都极为有利。