中国房地产行业深度研究报告

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目  录

一、宏观政经形势与8·28新政：房地产制度重构的分水岭

（一）政策总基调：从"房住不炒"到"稳市场、新模式"

（二）8·28新政全链条解析：销售—信贷—资本市场—融资制度

1.现房销售改革与"新老划断"

2.预售制度改革：主体结构封顶方可预售

3.主办银行制度与预售资金封闭监管

4.信贷改革：按揭期限延至40年、偿债比提至60%

5.资本市场支持：发债、CMBS/ABS、REITs扩募、不动产私募基金

（三）财政形势：土地财政退潮与城投清零倒计时

（四）金融环境：从"三道红线"到"项目制"信用逻辑

二、行业现状与亏损全景（2026H1）

（一）行业财务全景：超七成亏损、利润深度下滑

（二）债务违约与风险出清：境内61家/境外69家、6469.89亿元

（三）融资环境：净融资额-160.3亿元，融资总量同比-31.5%

（四）市场基本面：投资-16.2%、新开工-22.6%、K型分化

（五）亏损的结构性成因：资产减值、重组收益虚盈、财务费用、现金流枯竭、治理失范

三、24家持续大额亏损房企逐一深度分析

1.中国恒大：破产清算的"终局样本"

2.碧桂园：重组续命的"最大样本"

3.融创中国：境内外一体化重组标杆

4.世茂集团：低回收率重组与清盘风险

5.华夏幸福：A股预重整样本

6.金科股份：司法重整"摘帽"标杆

7.阳光城：退市后自然消亡

8.泰禾集团：七年重组僵局

9.远洋集团：央企系出险与境内重组

10.绿地控股：上海国资托底与持续逾期

11.龙光集团：境内外重组收官

12.中国奥园：资不抵债下的重组收尾

13.佳兆业："二次违约"与旧改困局

14.富力地产：高负债与酒店资产折价

15.雅居乐：短债压顶与物管分拆

16.花样年：重组完成转型轻资产

17.荣盛发展：冀系房企的化债与转型

18.正荣地产：闽系破产清算第一案

19.旭辉控股：重组标杆沦为再违约

20.禹洲集团：福建首家重组后仍失血

21.宝龙地产：商业地产特色与重组延期

22.融侨集团：未上市闽系的债务围堵

23.蓝光发展：川系退市与子公司破产

24.融信中国：资不抵债与重组早期

四、国企背景亏损上市房企专项分析

（一）国企房企亏损全景：与民企的六维差异

（二）地方国企亏损大户逐一分析

1.绿地控股（600606.SH）：上海国资混改背景下的政府托底样本

2.首开股份（600376.SH）：北京国资持续输血保壳样本

3.金融街（000402.SZ）：西城区国资持有型物业REITs化样本

4.华发股份（600325.SH）：珠海国资定增托底样本

（三）央企对照组分析

1.华侨城A（000069.SZ）：央企文旅+地产双主业减值样本

2.信达地产（600657.SH）：AMC系央企不良资产处置转型样本

3.中交地产/中交城发（000736.SZ）：央企"1元甩卖保壳"标杆

（四）边缘案例与无实控人争议样本

1.ST云城（600239.SH）：地方国资"小亏慢出血"样本

2.金地集团（600383.SH）：弱国企化色彩的混合所有制样本

3.万科A（000002.SZ）：强国企化色彩的"准国企"样本

（五）国企样本结局路径研判："出清但不出局"

五、结局路径研判：四条路径与确定性分布

（一）四条确定性路径：出险房企的可辨识宿命

路径一：债务重组续命（"留债展期+削债转股"）

路径二：司法重整重生（"信托出表+削债+摘帽"）

路径三：破产清算退出（"司法清算+资产追索+追责"）

路径四：政府托底处置（"保交房+项目接管"）

（二）8·28新政对各路径的影响机制

（三）确定性结论：哪些是"板上钉钉"

（四）六大不确定性：决定走向的关键变量

（五）24家样本结局分布矩阵

六、对政府（尤其是地方政府）的启示与行动建议

（一）对中央政府的启示

（二）对地方政府的启示

（三）对地方政府的行动清单

七、对金融机构的启示与行动建议

（一）风险管理的范式转变：从"看企业"到"看项目"

（二）对金融机构的启示

（三）对金融机构的行动清单

八、结语

附录一：24家样本房企核心财务数据表

附录二：主要数据来源与口径说明

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关键词：中国房地产行业 行业深度研究 房地产行业 中国房地产 研究报告