[转帖]转一个天涯的帖子，关于房产的，原创并非经济学人，可看了之后让我受益颇多

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转自天涯社区，“个人买房的政治经济学” 作者：锐圆

/打工的兄弟必看[上] |经常和公司的小兄弟们聊买房的事。其实，买房子的学问那是相当的大。首先，房子是重要的大件商品，关系到每个人的生活质量，是目前国人最重要的消费，所以，买合适的房子是门学问。关键是第二，买房不仅仅是消费，在目前的国情条件下，更是一种投资。买汽车、买家电……，所有的东东使用价值一过，旧了破了，要么扔了，要不卖给收破烂的，三瓜俩枣，拉倒了，所有的商品只有房子住了N年，卖的时候，价值反而增大。当然，你可以和我抬杠，说买古董也能增值，但买古董等等投资行为，不是每个人都可以玩的。买房是一边消费一边增值的经济活动，买了股票你不能吃不能喝，但买房子就不一样了。孙子兵法一开篇就说：兵者，国之大事，不可不察。同样，房子，人之大事，不可不察 。
　　
　　中国经济发展了二十多年，高速的噢。发了一大批有识之士和稀里糊涂之士。中国的GDP连续20多年增长，平均差不多10%，国力大增，老百姓的财富也大增，但不一定是你呦，我是说整体上国民财富增加了，国民财富的增加是有讲究的，你在贵州山里种玉米，种了20年，中国经济增长率即使达到100%，也和你的关系不大；你如果在山西挖煤，关系就密切一点了，经济发展，能源短缺，煤炭价格上扬，涨价的99%到了万恶的窑主和各个环节了，特别是运输环节，但还是有1%可以到你这个挖煤的穷小子手里，特别是出了事故，你的生命比不发展之前值钱了，现在的赔偿是20万元/条。你说你是个白领，噢，白领。白领怎么样，和窑黑子一回事，也是拿工资，经济发展了，工资涨点，GDP是10%增涨，国家的税收是20%的增涨，你的工资增涨率是多少？会算吧？白领也有过劳死，从本质上讲，和煤窑冒顶砸死是一样的，但如果你真的过劳死了，不一定有20万元呦。我们都知道，社会财富是劳动创造的，为什么你创造的财富到你手里永远是一点点呢？马克思的政治经济学、剩余价值论已经讲过了。发展是硬道理，剥削也是不软道理。说这么多，总结一下，就是作为国民的个体，也就是你一个人来说，在国家高速发展的过程中，你的财富的多少，首先，决定于你的劳动创造的价值的多少，但这只是很小比例的，你差别就是你挖煤比种玉米那么多；你更多的财富是哪里来的？社会、国家二次分配给你的。你觉得你穷，那不是你创造的财富没有回报，你的老板已经给你按市场行情付过工资了，更多的原因是你参与没参与社会财富的二次分配。
　　
　　拿工资，只是参与了第一次分配，第一次分配的财富只能达到温饱，到温饱就不错了，古往今来，四海之内，拿工资发财的有几个？——不要给我讲打工皇帝百万千万年薪的故事。国民对社会财富的二次分配，是一个国家制度最核心的东西。什么社会主义制度、资本主义制度，最核心的就是看这个制度是怎么分配国民创造的财富的。按一般的社会主义理论，国民财富是应该通过社会福利再次分配的，生活在今天的中国人，有多少社会福利，自己去算吧。
　　
　　我个人的浅见，现在中国的社会财富除了让贪官拿走一部分，就是所谓的福布斯榜上的家伙们了。我们要想富裕起来，蹭到“先富起来的”人群里，办法就是一个，向榜样学习。但是，问题不那么简单，学贪官，难度系数太高，贪官你首先得做官，做官？你行吗？不行。看中国福布斯怎么富的，中国的富豪榜上，前面的大多是房地产商，这就是财富中国的窍门，“房地产”，三个字，金光闪闪，你丫看见没有？
　　
　　看见了，孺子可教，继续看哥哥的贴子，看不见，该干什么干什么去。

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关键词：经济学人 经济学 非经济 中国经济增长率 社会主义理论 帖子 经济学人 房产 天涯

作者：锐圆　回复日期：2006-8-26　15:49:20

　　 “钱难挣，屎难吃；石头难啃，尿难喝”。这是我们老家受苦的老汉们经常说的，用我们山西话讲，合辙押韵，美滴很。
　　老汉们讲了一个真理，人挣钱难，钱挣挣易。拿工资就是人挣钱，挣的有数的。好汉不挣有数的钱，要挣就挣大钱。大钱怎么挣？投资，参与财富的再分配。
　　中国人现在想要投资，其实也是一件难度系数超过3.6的动作。投资股票，中国股票熊市堪称长夜难明，中国的公司，缺钱的在国内上市，赚钱的在海外上市，作为散户，进去的时候新鲜光亮，出来的时候连块遮羞布都找不着。昨天夜里窦文涛在《锵锵三人行》里说“寿则招辱”，我要说，炒股招辱。反正现在我是不和人议论股票，丢人。据那帮经济学家说，股市是国民分享国家经济发展成果的平台，谁爱信谁信。
　　中国老百姓靠辛苦打工赚到点钱，除了开公司做生意（做小本生意受的罪以后有机会再说），再找其它投资渠道很困难。最后，大家把眼睛只能盯到一个地方——那就是“房地产”。狗看见骨头两眼会烁烁放光，能吃口饱饭的中国广大工薪阶级，看到红火的楼市也一样。

作者：锐圆　回复日期：2006-8-26　16:29:56

　　中国二十多年的建设成就，都积累在城市里了，都积累在土地上了。土地是财富之母，在我看来，土地是财富的之筐。你想参与社会财富的二次分配，就必须拥有土地。你拥有一块土地，哪怕是顶点小，这块土地就象一个聚宝盆，财富（也说不清楚是谁创造的）就会自动装进来，这笔财富每日俱增，但不是现金，你人有在转让的时候，它才能兑现。吊诡的是，中国的土地全部是国家的，国家把土地垄断起来，让你“长期租用”，一般是70年，70年以后，国家看看这个筐子里的银子有多少你配不配拥有再作决定。你拥有土地的方式就买房。
　　问题是有人比你更早了解财富的流转渠道，市长们和房地产商们结成了坚不可摧的同盟，他们联手制造了最适合中国国情的“投资品”，就是房子。这一招应该是和港英当局学的，英国人最聪明也最焉坏，他们和李嘉成这样的地产商联合起来，把土地紧紧地控制在手里，无形中把房价逼得高高的。香港的广大中产阶级，SB哄哄的，以为自己是四小龙的龙子龙孙，拼命打工，有没有过劳死的咱不知道，从一些影视剧里可以看到，他们活得可不轻松。买房的那一刻起，又扎扎实实地缴了一次人头税。我们只不过是步爱国的港胞的后尘而已。我们天天早九晚五，赚点碎银子，一月超过1600就要打税，原来是800，吐血啊！好不容易攒够首付，兴冲冲地买房，成为所谓有产阶级。买房，房子的成本1000-2000/平米够了吧，再加，3000-4000够了吧，可你买的房是8000，10000……，深圳宝安最近刚批出一块地，每平米房子折土地价格是6400多！这笔钱，装到政府和地产商的口袋里了，政府再让你缴一次“税”，深圳的市民广场（这个名字起得真牛，让我们知道什么叫欺世盗名）够雄伟，够盛世，够崛起吧，凡是在深圳买房的人都对它有贡献。至于装到地产商口袋里的钱，就不要说了，人家该拿，人家陪官员喝酒娱乐也挺伤身子的。
　　另外还有一笔血汗钱，给了银行。有个什么专门的词儿，对了，叫“按揭”。按揭是什么？懂不？按揭就是在官家和地产商吸了你的血以后，让银行按在地上，把你的皮揭了。
　　好了，你经过这一番脱胎换骨，你一方面住上了房子，不用每月给房东赔笑脸，关键是你一想起自己是业主就对祖国的未来充满了信心，另一方面，你就具备了分享社会财富的资格。虽然门票价格贵了点。

作者：锐圆　回复日期：2006-8-26　19:41:00

　　两年前，在深圳买了套房，老婆过段时间就兴冲冲地告诉我：“咱的房子又涨了！”房子见天价涨，当然很爽了，说明我们的财富在增涨，而这些财富不用自己辛辛苦苦去拼，就自动汇到我们的资产帐本上——这就是传说中的财富二次分配啊！虽然我们经过了地产商的盘剥，给国家上缴了很多税，但土地的增值是如此强劲，还有剩余让我们这些小老百姓分享。我和老婆互勉，不能再抱怨社会了。
　　
　　我名下的财富在增涨，但是有一个问题难住我了。假定我的房子从60W涨到80W甚至100W，我分享了经济发展的成果可以量化为40W，但是，这笔财富用起来有点别扭——假如我要卖了房子变现，我虽然赚了，但回头这笔钱想买回原来一样的房子已经不可能了。我自肘没有这样的运气，今天我卖了房子，明天房价应声巨落。所以，我们每天很开心地作疑似富人。

作者：锐圆　回复日期：2006-8-26　20:43:21

　　
　　忽然有一天，有一个声音传来，掷地有声，催人猛醒。“成为房奴那是活该！”
　　说这话的是冯仑哥哥。冯哥哥要说起来也算是故人。88年下海南，我就知道这位仁兄，好象在海南省委学校，记得89年在的一次会议上，冯哥哥在会上发言很慷慨。好多年不见，哥哥已经是中国地产界的大腕了，突然发此郑声，我看到不禁开心一笑。冯哥哥原来搞启蒙工作，现在还是继续搞启蒙工作，人富了，但志向不改，真是回也不改其志。
　　房子一直涨，一般的老百姓也就心明眼亮，知道了前进的方向，省吃俭用，攒点钱，借点钱，再找银行让按着揭一下，买房啊，实在不行，卖了就赚了。房地产是这么广泛地集中了社会各方面的共识，真正实践到了三个代表：代表了政府的利益，各级财政是土地财政，多批地多收入，少批地地价高涨也多收入，政府牛啊，怎么都不亏，真是战无不胜。第二代表了地产商也就经济精英的利益，这不多说了，第三代表了媒体的利益，地产广告又美观，又煽情，美文美图，比治性病减肥药的广告档次高多了。第四（咦，不只是三个代表哇），也代表了广大小业主的利益。记得我刚到深圳，朋友指着一幢大楼说，你看，每家都是百万富翁！我激动地鼻子都酸了，这不就是千百万革命先烈抛头颅洒热血换来繁荣富强的美好生活吗！房地产这么牛，一直牛下去，美国算个屌啊，我们绝对是世界老大啊！谁知道，还有宏观调控这么一说，有人说这样不对，很危险。央行利息哗哗地往上调——先买房的就象先挤上了公共汽车的人，以为可以先走一步，先富起来。但有人说，这样不行，你先走了，后边的人怎么办？房价炒这么高，老百姓怎么买得起，于是他让公共汽车停下来。你公车上挤着却不动，臭汗淋漓，荣膺房奴光荣称号，如果你正好挤到车窗边，往外一看就会发现，让公车停下来的人坐着私家小轿车。

作者：锐圆　回复日期：2006-8-26　21:21:11

　　
　　内需不足了，官家鼓励你消费，经济过热了，又搞宏观调控，在全能政府面前，老百姓总是举止失措，很难紧跟配合。锐圆哥哥经常也学着墨老一样喟叹：“还是计划经济好啊，有咱们党替咱操心。”现在可好，买东西也要掌握技监局总工一样的知识和能力，否则假冒伪劣铺天盖地。
　　不扯远了，说回房子。老百姓买房除了消费以外，就是要参与社会财富的二次分配，因为财富积累到土地上了，尽管国家搞宏观调控，但是，经济发展，土地的价值是一直会增涨的，特别是大城市。但是，土地增值了，你的生活指数也提高了，台湾人用多少碗牛肉面来衡量物业的价值，是站在小老百姓角度的经济学，国际上也有“汉堡包经济学”，大家算汇率，不看银行的牌价，只看在当地能买多少个麦当劳的汉堡，这都是很独到的方法。所以，你买了房以后，一方面房子增值，另一方面你的生活成本也增加，此消彼涨，此涨彼消，这笔帐还真是不好细算。现在，据报纸上讲，深圳的房价涨幅下滑，也就是说涨得慢了，但还是涨。房价如果跌，那就和香港一样，房奴门闹心的日子才真正开始呢。现在虽然利息加了，但房子还没有止涨，房奴们心里还是基本平衡的。奴隶只有戴上枷锁才会发现失去自由，房奴也只会到了房子跌得不用摁计算器就知道亏大发了，才真正知道房奴的“奴”字有多少笔划。

作者：锐圆　回复日期：2006-8-28　10:22:45

　　作者：ension　回复日期：2006-8-26　21:54:18　
　　　　楼主买2套啊，买1套当然不能赚，中央一套呀。哈哈。
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　　再自然不过的逻辑就是买两套或两套以上的房子。一套自己住，另外一套或N套作为投资。自己只有一套房，如果还要参加炒房，那就像在荒漠打的士，下了车就找不着另一辆了。所以，有许多朋友，房价涨了，个人资产增值了，但也属于虚拟经济，兑现不了。我有位兄弟和女友狗都白了，把房子卖了，小赚一笔，这位兄弟现在对中央的宏观主调控那是真心拥护，房价这时大跌，他再买进，基本上就重覆了李嘉诚发财路径。
　　一般人认为，买一套房子都把脑门上的筯都蹩出来了，买第二套房子还不得把自己整虚脱了。也不尽然。根据说不清楚的规律，买第二套房比第一套要轻松许多。其中的道理可能有这么几条：
　　一、买第一套房子时，一般是自己亲自居住，除了买房子，还要留够装修的银子，买家具家电也得花一笔钱，精打细算，钱是绝对不宽裕的；二、这个时候，挣得也相对较少，想想打两个月工买一个平米甚至连一个平米也买不到，那份压力，真是重呦。三、买第二套的时候，是投资，选房的标准不一样了，买不起100的，买80，如果有40平米合适也能买，子小了，一手房可以买，二手房说不定更具投资价值，不像第一次买房，如果准备自己继续单身生活，一般不考虑40平米的，嚷嚷了半天买房置业，最后买了个40平米的，完全失去了和别人夸耀的机会，在深圳混的许多兄弟，都有和家乡的同学朋友比发展速度的心理，房子小了，拿不出手，面子问题，关系甚大。第四、有一套房子住着，不论赚钱、攒钱还是用钱，心态要好很多，用钱如用兵，心态好了，下手如有神，所以，自己有房子住的兄弟，如果还有余力，千万不要以为房地产和你从此没有关系了，实质上是，关系更密切了。谁比谁也不差，虽然老子没那么多官方关系，没有雄厚的经济实力，凭什么你说老子是房奴就是房奴了？从来也没有什么救世主，也不靠神仙皇帝，要创造自己的幸福，全靠房奴自己。妇女要解放，奴隶要翻身——嘿嘿，王八被掀翻了，还想翻过来呢。

作者：锐圆　回复日期：2006-8-28　15:21:14

　　
　　毛泽东说，走俄国的路，这就是结论。锐圆哥哥说，走房奴的路，这也是结论。不走房奴路线，作为小老百姓，你怎么去分享中国经济20年发展的成果？
　　就像走俄国的路历经风雨一样，做一个新时代合格的房奴也必定是前途坎坷。我本人去过一些国内的大中城市，每到一处，和客房朋友聊天，也聊聊房价，我做了个对比的小调查，发现中国的城市，比如北京、上海、广州、深圳、重庆、杭州……以及海口，房价每平米可以差别很大，就是同一个城市，地段不同，物业的质素不同，价格也是相差甚远，但是，房租的价格却是惊人地差不多——不忙，有具体的限定条件，就是不同城市的一处普通小区房的年房租基本是该房子房价的5%。也就是说，中国基本上是用20年的房租购买一套房子。或者说，你买了房出租的话，你的收益相当于收取5%的利息。我后来看到有文章讲，房租和同期贷款利率相等，不家一整套的换算和说明，但这个结果是我不小心自己发现的。
　　当然，城市的流动人口状况不同，房租会在5%上下有所浮动，但是，大致是这样。各位网友不妨自己算算，验证一下这个结果符不符合中国实际。这里面需要说清楚，房子一般是居民小区房，别墅或120平米以上的高级公寓不适应此结果，这类物业的出租益反而要低。有些铺面出租收益非常好，但如果和售价一关联，你就会发现，也差不多是买房资金收取5%或更多一点点的利息。从本质上讲，投资和居住房和商铺的出租收益是相差无多的，但商铺房给人收益好的感觉更强烈一些，我们经常看到的商铺地产广告，忽悠劲更大，形容词的级别更高，话讲得满满的，反正是比“坐收渔利”还厉害，买个商铺基本上就等于提款机了。其实，商铺比居住房有优势的地方是：一、商铺只要地势旺，出租率就高；反之，可能根本租不出去；二、租商铺的是经营者，比居住者付房租更容易，拖欠情况少一点。有些商铺，从冷到热，几年功夫从无人知晓变成商业中心，租金节节攀高，好像是比居住房收益更好，如果仔细分析，其实出租收益还是一样的，只是商铺有可能比居住房更容易涨价。原来你的商铺收租5000元，过了一年，10000元还有人抢，这不是商铺的租金涨了，是商铺本身涨价了，你会发现，这时你如果要卖掉商铺，价格翻了一番。
　　

作者：锐圆　回复日期：2006-8-28　16:33:02

　　批林批孔时，报纸上天天喊“高贵者最愚蠢，卑贱者最聪明。”现在看了有点忽悠老百姓。实际的情况是“高贵者也愚蠢，卑贱者也聪明”。中国老百姓生存智慧不能说天下第一，也是排名三甲。关于做房奴这码事，大伙心里也早就知道怎么回事，靠，你们吃肉，我们喝点汤总行吧。刚才说了关于租金，就是想说明一点，个人买房做房奴是一种复合型的经济行为，买房出租，租金收入是5%，比存在银行强吧，银行这两年号称要对外开放，按国际惯例办事，天天拿洋银行说事，问题是他们不学好，就学怎么收费。这不是“惯例”，是给“惯的”。这边银行存款利率下调，还有什么利息税，那边可以坐收5%的收益，所以稍微有点钱的老百姓都会想到去买房。投资一是要考虑收益水平，二是要考虑变现的方便性。买房比买股票变现麻烦点，可是经过几年的市场培育，中介也发展起来了，说到中介，别的成就咱不好说，把做中介的年轻人狠狠地教育培训一把，应该大力肯定，你看那些做中介的，不论是小伙子，还是大姑娘，见了人，那个礼貌，那个热情，基本赶上雷锋了，雷锋肯定都没他们专业。我建议大力发展房地产，发展房地产中介，最好让中国每年毕业的大学生都干个一年半载，鲁迅成天骂中国人国民性如何如何，那是他不知道有房地产中介这一行，做了中介，全部OK，全部合格，全部是不打折的四有新人。以后教育部长、教育局长都从中介行老板里选择，没错。说到哪儿啦？说到变现：现在房子到银行做抵押也方面，出售也方便，总之，老百姓为了咱中华崛起，为了给咱社会主义强国长脸，为了让中国国民人均收入多那么几块钱，终于发现可以发家致富的一条小道，那就是买房。房子涨咱开心，房子不涨，咱收点租金，做个安安稳稳的包租公包租婆，对发展和稳定都是贡献嘛。（未完待续）

写的好! 顶起!

顶!!!!!!!!!