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我们知道，房地产是房产和地产的总称，指土地及地上建筑物、附着物。根据不同性质和用途，通常将房地产分为住宅、商业、工业等不同的地产形式。其中工商业地产是较为长期的业态形式，与住宅相比资金需求量更大、回报期更长，更为依赖专业管理经验和高素质团队。
传统的商业地产是指用于各种零售、餐饮、娱乐、健身服务、休闲、办公等经营用途的房地产形式，包括住宅或写字楼等底商、购物中心、综合市场等，而传统的工业地产是指以用于工业生产、仓储、运输、配套等各种用途的房地产形式，包括厂房、仓储、工业配套等。房地产和庞大产业链条上的不同类型有机结合产生工业或者商业地产，国内外工商业地产走过了漫长的道路，形成了较为固定的操作方式和盈利模式。
商业地产的盈利对开发商而言主要在于销售收入或者租金；对运营商来说主要在于以高素质、高标准的经营，从而获取稳定租金和管理费。这种盈利模式表面上要求的是优质地段，实质上是攫取城市最为稀缺的商业资源——毕竟在经营城市的理念下，适合发展商业地产的区域天然的具有“级差地租”，这种地段优势既难以追赶，也无法批量复制，对特定城市而言只是少数地段。在这种操作方式之下，体现为高出让地价、高强度开发、高配套设施、高店铺消费等特点，等于是当地拿城市最为稀缺的商业地段一次性换取出让费用。诚然，随着城市化进程不断推进也可能形成新的商业中心，但谁也无法否认这是漫长的过程，对于国内多数欠发达地区、追赶型地区而言更是遥遥无期。而在“打造城市中心”、“地标性建筑”、“XX广场，就是城市中心”等理念和口号之下，国内诸多地产商能够赚的盘满钵满，但对所在区域产业形成与培育、内生式经济增长贡献仍不够大，只是视为终端消费中心而非生产中心，它的存在和发展对于繁荣当地经济文化品类存在着一定积极意义，但显然无法依赖传统的商业地产带动地方经济自我造血、内生增长。
工业地产的盈利对于开发商而言或是通过与制造商合作开发赚取适当开发利润，或是自建再通过销售或者出租获取利润；对于运营商则以其专业的素质和优质服务赚取租金收入和管理费。工业地产资金占用周期较长，投资回收期限远大于住宅地产与商业地产，这一特点成为资金不足的中小开发企业的进入门槛。对于稍具规模的工业地产来说，前期投入动辄就是十几个亿甚至是几十个亿，招商、管理运营等方面的投入也高得惊人，而投资回收期则长达十几年，资金实力稍有不足，就会出现资金断链的情况。而工业用地的发展过程中也出现了诸多问题，由于过于依赖开发和出租利润，运营方较少考虑配套设施和经销渠道的建设，将工业园区办成了廉价加工厂，也不利于产业结构优化调整的要求。
在ZF方面，追求高效增长的经济与自已减少的资源之间存在矛盾，一方面ZF要求经济的快速发展，一方面又要解决日益减少的土地资源等问题，迫切需要高效利用的平台同时解决上述两类矛盾；在客户方面，追求核心竞争力的提高与市场运作效率低之间存在矛盾，企业需要提高核心竞争力，就必须要求企业的成长环境日益优越，而单纯的工业地产、商业地产显然无法兼顾上述需求。随着经济全球化、城乡一体化的加剧，ZF和企业两方面的需求日益迫切，新型的产业地产孕育而生，传统的工商业地产正需要向新型产业地产全面战略转型，这就需要摒弃前述的两条道路，走出一条内涵式增长、兼顾各方利益的新型路径。
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