美国读书期间，租房房东不会告诉你5件事

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美国读书期间，租房房东不会告诉你5件事

对稳定房租（Rent-stabilized）公寓单位，房东每年只能按规定的递增比例提高租金。否则，租户有权得到退款和利息。（GettyImages）

衣食住行，一般来说，住的开支是最大的。美国房地产泡沫的破灭，以及之后的经济衰退，让更多人租房而不买房。今年第一季度，64.8%的美国家庭住在自己拥有的房产中，这是1995年以来的最低水平，低于2006年的峰值69%。

住房所有者减少意味着租赁物业的需求增长，这样房东就会提价。根据达拉斯公寓市场研究机构价值评估（Axiometrics）的数据，自经济衰退以来，美国公寓的租金今年上升的速度最快。今年4月，美国公寓入住率达到94.8%。

对许多美国人来说，房租太高了，达到了每月家庭平均收入的30%，是近30年里最高的。从1985年到2000年间，这个比率的平均值是约25%。

如果你也在美国租房住，那么多了解一下租房相关的问题，这也能帮你达到节流的目的。

1、我真的应该少收你房租

纽约租金过高是闻名的，但没那么广为人知的事实是：在纽约市有约100万稳定房租（Rent-stabilized）公寓单位，房东每年只能按规定的递增比例提高租金。

稳定房租公寓住宅，一栋楼有6个或更多的单位，通常在大约1947年到1973年间建造。对那些从1971年7月以来一直出租的公寓，纽约州还指定它们为控制租金（rent-controlled）公寓。

纽约的纳索尔（Nassau）、罗克兰（Rockland）和韦斯切斯特（Westchester）县也有稳定房租公寓。加州的旧金山、洛杉矶、奥克兰、伯克利、圣何塞和圣莫尼卡有法令限制或禁止年度租金上涨。但这并不意味着房东会广而告之这一事实。

城市住房委员会是一个纽约租户权益会员集团，有一条帮助热线。其执行主任本杰明说，“有时，人们不知道他们租住的公寓是稳定房租公寓，而房东也从来不说什么”。事实上，在过去两年，纽约州将2.8万个公寓恢复为稳定房租公寓，并给多收了租金的租户退款。

在纽约，对这些稳定房租公寓，ZF每年都会制定年度法定的房租增加幅度。州里的住房和社区更新部门追踪稳定房租公寓，并在网上公布这些公寓单位。居民可以从这家机构取得一份公寓的租金历史，来确定他们租的是不是稳定房租公寓，他们是否被收取了超过规定的月租；如果是，他们有权得到退款和利息。

然而，在纽约和加州，年度房租上涨被管制的公寓的数量也在逐渐减少，而且这项规则只适用于老建筑。

2、你可以协商房租甚至更多

租户通常可以与房东协商改变租赁条款，包括保证金或租赁长度，是否允许宠物入住和其他细节。讨价还价在出租房屋供应比较充足的地方更有可能成功，就是那些相对小的城市和郊区等地。

有时，你可以就最大成本──租金本身进行谈判。在你更新租约时更是可以砍价。如果自从租户第一次签约开始，当地租赁市场价格没有什么改变，承租人可以质疑租金上涨，并用自己作为一个好租户的纪录来增加说服力。

3、我不能把房租给你

在纽约和旧金山这样的大城市，非法出租很常见，因为那里永远有住房短缺问题。这些住宅通常是地下室、阁楼和车库。这些地方可能光线不足，通风不好，也没有适当的火灾出口，因此不满足城市出租房的要求。

在经济凋敝后，更多的独墅和公寓的主人开始出租他们额外的房间。租户寻找最便宜的住处，而房主想找些收入来补贴家用或支付贷款。但是，租用非法公寓，一旦任何事情出了错，租户有追索权的机会很少，因为房东的住房本来就不应该出租，这样导致的经济损失更大。

最可靠地判断一间公寓或房屋能否合法出租的方法是联系当地的安全建筑部门并调出纪录，有时网上就能找到相关纪录。

4、对房东应该做个背景调查

房东对租户做信用检查，租户也应该对房东做一些基本调查。当纽约市长白思豪（Bill de Blasio）还是城市的公共议政员时，曾经公开城市里的“坏”房东。他创建一个含有50个个人和公司的观察名单。接到包括类似公寓里有老鼠、浴室无法使用的抱怨的房东都在这个观察名单里。

发现一个不称职的房东需要一些努力。租户可以给城市建筑或物业管理办公室打电话，询问租用的房屋是否有不符合规定的情况以及是否过去有过违规。还应该核实屋主和索要租费的是不是同一个人，确保自己正在和真正的屋主而不是骗子打交道。这些纪录通常可以在城市的土地或税务网站上查到。

租户还可以在公共法院数据库里查房东的名字，看是否有其他租户在小额索偿法庭或其他地方对房东提出过诉讼。

5、你可能有更多的权利

即使你签署的租赁文件上有接受出租房现有配置的条款，你仍然有权居住在宜居的房子里。除了阿肯色州以外的每个州都有某种形式的法律，来保障住户的安全：不受雨雪的侵扰，也不会接触到危害健康的东西，比如石棉、铅和霉等。

如果公寓条件不合格，租户拥有追索权，可以采用以下方式保护自己的合法权益：1、直到相应修理完成后才缴纳租金；2、自己支付维修费用，但从租金中扣除；3、在小额索偿法庭上起诉房东；4、在租赁合同到期前搬出。当然，保护租户的法律适用于那些让一个住处根本不适宜居住的大问题，比如在冬季缺乏供暖；而不是一些小的不便，如破旧或噪音较大的燃炉或某处墙壁有小块污渍等。

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关键词：告诉你 Controlled control metrics Chester 美国房地产 纽约市 达拉斯 美国人 平均值

看看都是些什么！

hsy5012 发表于 2014-8-4 00:42
看看都是些什么！

出国读书，还是知道知道的好。我也被无良房东坑过

fankaiqing 发表于 2014-8-4 00:09
美国读书期间，租房房东不会告诉你5件事
对稳定房租（Rent-stabilized）公寓单位，房东每年只能按规定的递 ...

谢谢分享

shujing2010 发表于 2014-8-4 01:04
谢谢分享

不客气，相互交流分享经验

谢谢分享, 正要租.

routeman 发表于 2014-8-27 15:51
谢谢分享, 正要租.

最好来了再租比较好，先租借师兄师姐的房间住住

谢谢楼主的分享。我也粗略地附上我们的经验。（适合会自驾，年龄大一些的留学生或是有父母家人陪同的）我们在加州洛杉矶南部，属于“城乡混合区”，符合一般加州城郊的状态：到处是公路，买个东西都要去购物中心，房子都是平的或是最高2-3层。

首先是大家必须认清：除非人脉很靠谱－你自己会很难找到靠谱的个人房源。（我老公曾幻想过像58同城这类的网站会存在，当时我就把他的梦想给否定了。）当然，你可以花大把的时间在Craigslist上查找和筛选，这也可以让你最后找到一些靠谱的房源。在汪汪90/00后留学大军里，我们80后显得苍老，早就没有这种热情，故不想那么折腾自己了。

其次是不要那么早就联系房源（特别是由物业管理的那种），必须得人到了当地再找。开学前期房源都很紧张，只要有人在你之前去见过房源，哪怕你比他早电联2天，只要他把申请费和定金放下你联系的这套公寓就要等到他背景审核以后才能知道是否有了。（那就是起码3-4天的等待）

最后是必须，必须要亲自去看过公寓才决定是否要租赁。一个是比较正式的物业管理的公寓租赁不会贸然接受非本人租赁提交的申请，因为他们也需要和你面谈，做背景调查等工作。二是实地侦查了才能知道自己能接受什么环境。

下面是一些细节上的注意：
1）来美国之前，可以在网站上做工作，了解一下区域内租赁的价格情况。第一年的时候，建议大家保守一点，找一个离学校比较近的地方住。离学校附近的房源一般不是特别好的（无论是舒适或是性价比上），但往后适应了，你就知道再往哪里租会比较适合。离学校近的，最好保持在学校所在的镇上(same city)。加州是个汽车州：通常一不小心就出了镇范围。在谷歌地图上看可能觉得就等于从北京的国贸到了双井，但是没车的话，这个镇与镇之间的距离就够呛的。

2）我LG天真地以为美国的租赁公寓都有家居和电器......再次让他失望了，呵呵。绝大部分租赁公寓没家居（有的甚至没冰箱），有些公寓有，但是月租的价格上会比没家居的贵起码300美刀左右（还有贵更多的，一分钱一分货）。所以你不想要麻烦的，必须电话里问公寓是否是furnished/unfurnished。Furnished的也要问清楚有没有电器等。

3）有了初选名单，要去参观公寓的过程中，是你唯一一次可以面对面问问题的时间，请把握所有的机会细细检查整个公寓的情况。除了公寓介绍能给你说的范围，还得注意
    a) 公寓外围有没有很多花草（即使他们做了除虫，这些小昆虫还是会不定期地来骚扰你的），
    b) 是不是在主要车道附近（这车晚上出去归来，灯和声音都会对一些人造成影响......),
    c) 厕所和厨房是什么铺地的（瓷砖的话维护方便，要是是油毡类(linoleum)的铺地材料就不能沾大量的水），
    d) 邻居大致是谁（要是你有一个喜欢摩托车的朋克邻居，你的周末下午会在隆隆声度过；要是一家5口，熊孩纸到了放学时会在公寓附近跑动和捉迷藏；年轻夫妇和情侣，“夫妻生活”的声量是难免的...请脑补其他类型不能忍受的邻居种类），
    e) 通风设备的安装和位置 （要是全屋只有一个空调，白天里屋会有点闷热）。厨房没有直接窗口的，白天也会有点闷热），还有一氧化碳和烟雾器的位置。
    f) 电，取暖，上网的覆盖公司是谁（尤其对网速有高要求的同学的LoL／Diablo/DotA粉：我知道你的需求哈）：只有AT&T覆盖的话，他们的2兆速度会气死你......在国内曾对歌华有线有意见的同学，可以考虑美国有线公司的一些服务－虽然贵，但是比用AT&T的2兆要好得多）
    g)看看炉头的火力如何（这边炉子为了安全，火力最高只到国内中高火的水平。不要买厚重的大铁锅－这样饭会烧得特别慢。）
。。。等。必须多问，人家的工资就是让你问问题的。

3）比较正规的物业租赁，在和你参观完公寓，而且你对公寓感兴趣的话，一般会问访问者要公寓租赁申请费和订金。一般的申请费30-60美刀不等，订金也是150-300不等。缴了任何费用，必须留单。（我LG在国内就是那种水单到处乱丢的人－在美国必须留底，不能马虎。要是出什么状况就凭这些纸条了。。。。。。）交完申请费后一般要再等待2到4个工作日，物业才会正式通知你是否通过。在中国习惯各种快速的你，必须得有神一般的意志力等。超过4个工作日没有任何联系的，一般会有点不妥，这个时候你得主动去打电话咨询了。

4）要是通过审核了以后，而且你还是觉得想和他们租赁的，就开始进入租赁流程。签约那天必须打起12分精神（有时差的，必须灌下一定量的咖啡因。）
  a) 美国这个“法制”社会讲究的就是大量的paperwork：合同长得“惊人”，而且各种注意项（什么物业保证油漆没有铅啊，什么你要保证不要有什么易燃品啊，什么车位必须要没有障碍物啊）都要你署个简称(initial)，表明他们讲解了，而且你听了并明白了......这些签名，不能太重视，但也不能轻视。不能说你没听懂那个，但是烦，所以就签名确定了......你会发现很多你随便同意的东西最后都起了法律作用。听不懂一定要他解释清楚了再往下走。

  b) 虽然物业列的定金是一个数，但是由于国际学生没有本地信用，很多也是全职学生没有收入，所以在签约当天他们会把定金提高（我们的就升了200多刀，还有更多的）。在签合同之前，他们电话上会和你事先通知定金会变高。要是签约当天才通知的，你有权提出抗议。要是同意定金额的，在签署前必须看清楚合同里写的定金一定是改了以后的，没有改的必须和对方提。

  c) 签完以后，大家会到公寓里查收。查收的时候必须得提起更高的精神。查收清单上说的各个设施不能有什么样的破损，必须留意。要是有某个设施的状态你有怀疑的，必须指出，要是对方说这个状态是正常的，必须把当天的状态和当天报纸一起照相留底。物业会说一般性的tear and wear是可以接受的，这个时候要问问到底tear and wear到什么程度才算正常。检查热水冷水排放正常。地毯是他们最喜欢纠结你的细节－必须看好地毯的情况。颜色特浅的必须得多留意保护－这些地毯特别容易上色，别大意了。

我现在只能写那么多了～～:)

lagmei 发表于 2014-9-1 09:20
谢谢楼主的分享。我也粗略地附上我们的经验。（适合会自驾，年龄大一些的留学生或是有父母家人陪同的）我们 ...

入住之前，一定要带着房东一起拍照片，角角落落里都得拍了，然后发给房东，不然有些操蛋的房东回扣你押金。很不爽