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7月16日，我们对保利地产进行了实地调研，与公司证券事务代表等管理人员就公司的经营情况和发展
战略等问题进行了沟通交流，并参观了广州珠江新城的保利心语花园项目。
评论：
1. 公司产品定位于精品住宅，主要面向刚性需求的中高端。公司的产品定位较为明确，切入的是刚性需求
的中高端这个细分市场，以110平方米左右建面的大两房和小三房为主要产品，立足于做精品住宅。而从
市场的实际情况来看，这部分市场的需求较为刚性且购买力较强，一部分为婚育需求，另一部分为改善
性需求，即使在今年上半年市场调整较大、成交清淡的情况下，这部分的需求释放也较为平稳，这也从
侧面证明公司产品战略定位的精准和有效。
2. 上半年销售情况较好，下半年推盘力度将加大。公司2008 年1-6月公司实现销售面积131.4万平方米，同
比增长39.42%；实现销售认购金额106.99亿元，同比增长34.53%。其中6月份实现销售面积42.9万平方米，
实现销售认购金额40.53亿元，为07年以来单月之最，主要得益于北京百合花园和西山林语两个项目的热
销。在整体市场低迷的大环境下，公司的销售同比仍然实现了平稳增长，所推新盘开盘后平均能达到70%
的销售率。一方面是上半年推盘集中在市场较好的一线城市，另一方面主要还是公司的品牌、产品定位
以及销售能力方面的优势显现。下半年推盘力度将加大，接近上半年的两倍，主要集中在北京、上海和
广州，二线城市的推盘量占比将上升。
3. 在信贷紧缩的背景下，公司的整体资金压力不大。宏观调控和信贷紧缩对行业的影响较大，但是公司的
资金压力并不明显，首先是公司融资渠道畅通，银行、集团、信托以及资本市场为公司提供了充足的资
金来源，如公司刚刚完成43亿元的公司债的发行；其次是公司良好的销售情况保证了资金的及时回笼。
公司全年的资本支出约为300亿元以内，包括去年拿地的尾款90亿，新拿地40亿，工程款100亿，偿还贷
款30亿，以及下半年可能的拿地支出40亿。而资金流入方面，预计全年销售收入可达240亿左右，回笼资
金160亿；银行贷款120亿，再加上公司债43亿，完全能够满足公司经营的资金需求。
4. 在行业低潮的08年，公司的高速成长仍然值得期待。08年无疑是房地产行业的调整年，信贷紧缩和成交
低迷困扰着整个行业，但是我们认为一些具有强大股东背景和资金、品牌优势的企业将在行业洗牌中胜
出，继续保持较好的成长，保利地产就是其中的典型代表。从一季报可知，公司在已实现收入11.6亿元，
账面预收账款达到125亿元，公司二季度又完成了81亿元的销售，目前可结算收入为218亿元，而公司07
年年报营业收入不过81亿元，因此公司今年业绩继续高增长相当确定。公司已公布半年报业绩预告，08 年
上半年净利润同比将增长220%-270%，我们认为全年业绩的高速增长基本无虞。
5. 给予公司“买入”评级。我们预计公司08、09年的EPS分别为1.18、1.98元，目前对应08年市盈率为13倍，
考虑公司业绩的确定性和高速成长性，我们认为即使在弱势的环境下，对公司来说20倍市盈率是较为合
适的，给予公司“买入”评级。
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